臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第966號
上 訴 人 朱嘉麒
訴訟代理人 蔡慶宗律師
被 上訴 人 吳曉青
訴訟代理人 翁瑞麟律師
複 代理 人 廖展毅律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5
月21日臺灣臺北地方法院113年度訴字第1351號第一審判決提起
上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於114年4月29日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百一十二年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除減縮及確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除減縮及確定部分外）訴訟費用由上訴人負擔千分之九九九，餘由被上訴人負擔。
原判決主文第三項減縮為：上訴人應自民國一百一十四年五月起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○號二樓房屋止，按月於每月五日給付被上訴人新臺幣貳萬伍仟元。 事實及理由
壹、程序方面
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查被上訴人 於原審請求上訴人應自民國112年11月起至騰空返還臺北市○○ 區○○路○段000巷00弄00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之日止， 按月於每月1日給付被上訴人新臺幣（下同）2萬5,000元。嗣 於本院審理時，減縮聲明為上訴人應自114年5月起至返還系爭 房屋之日止，按月於每月5日給付被上訴人2萬5,000元（見本 院卷第226頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規 定，應予准許。
貳、實體方面
被上訴人主張：系爭房屋為伊所有，兩造於111年9月20日簽訂 房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定伊將系爭房屋自111年1 0月1日起至116年9月30日止，以每月租金2萬5,000元、保證金
5萬元，出租予上訴人，上訴人應於每月5日前給付租金。上訴 人於承租系爭房屋後，表示欲將系爭房屋內部之木造裝潢及廚 房裝潢拆除，伊雖同意，但仍告知上訴人，倘日後有裝潢之需 求，須先告知並取得伊同意後，始得為之。嗣系爭房屋樓下一 樓住戶向伊表示，因系爭房屋外牆鑿洞致生漏水，造成一樓廁 所天花板塌陷，伊始知悉上訴人未經伊同意，擅自於系爭房屋 後陽台之女兒牆（下稱系爭外牆）鑿洞拉線，伊遂於112年8月 25日以簡訊催告上訴人應於72小時將系爭外牆鑿洞部分回復原 狀，上訴人逾期未回復，伊即於同年8月30日寄發存證信函予 上訴人，以其違反系爭租約第4條第5項為由，依同契約第6條 第1項約定終止系爭租約，並要求上訴人於文到30日內騰空、 搬離系爭房屋，然上訴人於同年9月6日收受上開存證信函後， 迄今仍未搬離系爭房屋。為此，爰分別依民法第455條、第767 條第1項規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，依系爭租約第4條 第5項約定請求上訴人賠償系爭外牆修復費用，及依民法第179 條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠ 上訴人應將系爭房屋騰空返還予伊；㈡上訴人應給付伊2萬1,00 0元，及自起訴狀繕本送達之日即111年10月27日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。並應自114年5月起至返還系爭房 屋之日止，按月於每月5日給付伊2萬5,000元（未繫屬本院部 分，不予贅述）。
上訴人則以：伊承租系爭房屋後，花費30餘萬元整理系爭房屋 以便居住，且因有裝設冷氣之需求，不得已於系爭外牆鑿洞， 以供冷氣220V之電線通過，伊絕為刻意破壞系爭房屋之意思， 且於系爭外牆鑿洞係合於房屋使用目的所需。又系爭租約第4 條第5項僅約定伊有改裝房屋之需求下，始須經被上訴人同意 ，伊為裝設冷氣而於系爭外牆鑿洞拉線，並非改裝房屋，乃屬 系爭租約第4條第7項添加其他電器之範疇，自無須經被上訴人 同意。從而，被上訴人以伊違反系爭租約第4條約定為由，依 同契約第6條第1項約定終止系爭租約，係屬無理。縱認系爭租 約已合法終止，惟伊迄今仍居住於系爭房屋，並按月給付租金 2萬5,000元予被上訴人，依系爭租約第6條第2項約定，即視為 續租，並為不定期限之租約等語，資為抗辯。
原審就被上訴人上開請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服， 提起上訴並聲明：㈠原判決（除減縮部分外）廢棄；㈡被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明 ：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確 定，非本院審理範圍，茲不贅述）。
兩造所不爭執之事項：
㈠兩造於111年9月20日簽訂系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋
自111年10月1日起至116年9月30日止，以每月租金2萬5,000元 ，出租與上訴人，上訴人應於每月5日前給付租金，有系爭租 約可參（見原審簡字卷第27-31頁）。
㈡系爭房屋後陽台之女兒牆（即系爭外牆）上方搭建有玻璃窗戶 阻隔，上訴人於裝潢系爭房屋時，為安裝冷氣，將系爭外牆鑿 洞打穿，以配置冷氣之電線，有現場照片可參（見原審簡字卷 第33-35頁）。
㈢被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人， 依系爭租約第4條第5項之規定，催告上訴人應於發送簡訊時起 算72小時內，回復系爭房屋原狀，若72小時不復原或無復原至 建物原狀，將依系爭租約第5、6條、第7條第3項進行後續作業 ，有簡訊可參（見原審簡字卷第37、39頁）。㈣被上訴人於112年8月30日寄發存證信函終止系爭租約，上訴人 於112年8月30日收受，有存證信函收件回執可參（見原審簡字 卷第41-44、121-122頁）。
㈤上訴人持續於每月5日前給付租金，現已給付至114年4月。本件之爭點：㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？㈡被上訴人依 民法第455條、第767條第1項之規定，請求上訴人騰空返還系 爭房屋，是否有理由？㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項之約 定，請求上訴人賠償2萬1,000元，是否有理由？㈣被上訴人依 民法第179條之規定，請求上訴人自114年5月起，至返還系爭 房屋之日止，按月給付2萬5,000元，是否有理由？茲分別析述 如下：
㈠被上訴人終止系爭租約為合法：
⒈按系爭租約第4條第5項約定：「租賃期間，乙方（即上訴人， 下同）若有依個人喜好改裝房屋之需求時，取得甲方（即被上 訴人，下同）之同意後得自行裝設（費用由乙方負擔），但不 得損害原有建築，若裝設途中損害原有建築，乙方應負責回復 損害部分之建築原狀」（見原審簡字卷第27頁）。經查：⑴系爭外牆上方搭建有玻璃窗戶阻隔，上訴人於裝潢系爭房屋時 ，為安裝冷氣，將系爭外牆鑿洞打穿，以配置冷氣之電線（見 不爭執事項㈡）。且上訴人於系爭外牆鑿洞打穿以安裝管線一 情，並未經被上訴人同意，復為上訴人所不爭執。又系爭外牆 屬系爭房屋原有建築之構成部分，而鑿洞打穿系爭外牆，已對 系爭房屋造成損害，此乃眾所周知之事。是以，被上訴人主張 上訴人未經其同意將系爭外牆鑿洞打穿，已損害系爭房屋之原 有建築一節，應為可採。
⑵雖上訴人抗辯：其為了在房間裝設冷氣需要，依水電師傅之建 議，基於安全考量於系爭外牆鑿洞寬約2.5公分、深約11公分 供電壓220V之電線通過，合於房屋使用目的之所需而為，且其
僱請水電人員安裝系爭冷氣時，安裝人員表示，須鑿洞於系爭 外牆或其上之玻璃窗戶，方能使冷氣電源線拉線穿過。若自玻 璃鑽孔，因玻璃厚度較薄，容易因外力影響造成固定膠脫漏， 而割破電源線之保護皮膜，產生漏電之危險。若在系爭外牆鑿 洞寬約2.5公分、深約11公分供電壓220V之電線通過，則電源 線之保護膜不易破損較安全，當時上訴人基於電源安全考量， 尊重施工人員之建議始自系爭外牆鑿洞，實乃不得已之施工方 式。另上訴人為裝冷氣而為極小之鑿洞拉線實非改裝房屋，毋 須被上訴人之同意等語。然查，系爭租約第4條第5項已約明上 訴人有改裝系爭房屋之需求時，應取得被上訴人之同意後始得 自行裝設，並不得損害原有建築，而系爭外牆屬系爭房屋原有 建築之構成部分，將之鑿洞打穿，已損害系爭房屋之原有建築 ，均如前述，則上訴人於系爭外牆鑿洞打穿時，依上約定自應 取得被上訴人之同意，其抗辯無須經被上訴人之同意云云，自 不足採。又安裝冷氣時，冷氣電源線拉線之方式，或可鑿洞於 系爭外牆或其上之玻璃窗戶，已據上訴人陳明如前，而採自系 爭外牆搭建之玻璃窗戶鑿洞穿孔以供電壓220V之電線通過之方 式，此種施工方式係屬常見，且不會對原有建築造成任何之損 害，應屬侵害最小方式，上訴人復未舉證此種施工方式有何安 全之疑慮，則上訴人抗辯基於電源安全考量，尊重施工人員之 建議始自系爭外牆鑿洞，實乃不得已之施工方式云云，亦不足 採。
⒉次按系爭租約第6條第1項約定：「保證金不得抵租金，若乙方 違反約定方法（第四條）使用房屋情節重大，或拖欠租金達15 日以上，經甲方催告期限改善、或限期繳納仍不支付時，甲方 得終止租約。……」（見原審簡字卷第27、29頁）。經查：⑴上訴人於裝設冷氣時，未經被上訴人同意即擅自將系爭外牆鑿 洞打穿，致損害系爭房屋之原有建築，已如前述，則被上訴人 主張上訴人有違反系爭租約第4條第5項約定方法使用系爭房屋 ，且情節重大之情形，應屬有據。
⑵被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人， 依系爭租約第4條第5項之約定，催告上訴人應於發送簡訊時起 算72小時內，回復系爭房屋原狀，若72小時不復原或無復原至 建物原狀，將依系爭租約第5、6條、第7條第3項進行後續作業 ；嗣被上訴人於112年8月30日寄發存證信函終止系爭租約，上 訴人於112年8月30日收受（見不爭執事項㈢、㈣）。準此，上訴 人既有違反系爭租約第4條第5項約定方法使用系爭房屋，且情 節重大之情形，經被上訴人前揭定期催告上訴人改善，惟上訴 人於催告期限屆滿未予改善，被上訴人自得依系爭租約第6條 第1項約定終止系爭租約。因此，上訴人於112年8月30日收受
被上訴人終止系爭租約之存證信函時，系爭租約已經被上訴人 合法終止一節，堪可認定。
⑶雖上訴人抗辯：其迄今居住於系爭房屋，並按月給付租金2萬5, 000元予被上訴人，依系爭租約第6條第2項約定，即視為續租 ，並為不定期限之租約云云。然查上訴人於終止租約或租賃期 滿不交還房屋，即視為續租，並自終止租約或租賃期滿之翌日 起，上訴人應按月支付1個月租金，固為系爭租約第6條第2項 所明定。惟依上開約定於租約終止或租賃期滿，因上訴人不交 還房屋仍為租賃物之使用收益，而默示更新為不定期限繼續契 約之約定，應以出租人即被上訴人未即表示反對之意思者為限 ，但在被上訴人已明確表示拒絕繼續成立租約之情形下，系爭 租約即無因兩造默示更新而成為不定期限繼續契約之餘地。次 查，系爭租約因上訴人於112年8月30日收受被上訴人終止系爭 租約之存證信函而合法終止，已如前述，被上訴人旋於終止後 之112年10月4日向原法院提起本件，請求上訴人返還系爭房屋 ，亦有民事起訴狀暨其上原法院之收文章可參（見原審簡字卷 第7-23頁）。因此，被上訴人於系爭租約終止後，已明確表示 拒絕繼續成立租約，並提起本件請求上訴人返還系爭房屋訴訟 ，自難認系爭租約已因兩造默示更新而成為不定期限繼續契約 ，故上訴人前揭抗辯，尚乏所據。
㈡被上訴人依民法第455條、第767條第1項之規定，請求上訴人騰 空返還系爭房屋，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第767條第1項前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本 於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物 之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係 ，請求返還租賃物（最高法院101年度台上字第1152號判決要 旨參照）。
⒉查系爭房屋為出租人即被上訴人所有，有兩造所不爭執之建物 登記謄本可參（見原審簡字卷第63-65頁）。又系爭租約已經 被上訴人合法終止，亦如前述，上訴人繼續占有系爭房屋即失 合法權源，自屬無權占有，則被上訴人之租賃物返還請求權與 其所有物返還請求權即有併存競合之情形。因此，揆諸前揭規 定，系爭租約終止後，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋 ，核屬有據。
㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項之約定，請求上訴人賠償2萬1, 000元，為有理由：
⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應 回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項固定有明文。 惟其經債權人定期催告逾期不為回復，債權人則得請求以金錢
賠償損害，同法第214條亦定有明文。經查：⑴上訴人未經被上訴人同意於裝設冷氣時，將系爭外牆鑿洞打穿 ，致損害系爭房屋之原有建築，已如前述，則被上訴人主張上 訴人應依系爭租約第4條第5項約定負責回復損害部分之建築原 狀等情，即屬有據。
⑵被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人， 依系爭租約第4條第5項之規定，催告上訴人應於發送簡訊時起 算72小時內，回復系爭房屋原狀，業如前述，惟上訴人經被上 訴人前揭定期催告逾期不為回復，則依上說明，被上訴人自得 請求以金錢賠償損害，即得請求支付回復原狀所必要之費用， 以代回復原狀。
⑶被上訴人主張系爭外牆之修復費用為2萬1,000元一節，已據其 提出工程估價彙總表為證（見原審簡字卷第45頁、本院卷第89 頁），上訴人對該工程估價彙總表之形式真正並不爭執（見本 院卷第171頁）。查系爭外牆係系爭房屋後陽台之女兒牆（見 不爭執事項㈡），為磚造外牆，內部有油漆粉刷，外部貼有磁 磚，有照片可參（見原審簡字卷第33-35頁，本院卷第109頁） 。而依前所述，系爭外牆係遭鑿洞打穿，是以，回復系爭外牆 原狀之施工方式，除須將該鑿洞處填補修復外，並應將外部破 損之磁磚修復，及將內部牆面予以油漆修復。因此，依上開工 程估價彙總表所載之費用分別為：室外磁磚修補7,000元、室 內牆面油漆批土粉刷5,000元、室內牆面防水施作8,000元、5% 稅金1,000元等各項施作項目及費用，核與前述回復原狀之施 工方式相符，各該費用亦屬適當，並無過高之情，堪認均屬系 爭外牆回復原狀之必要費用。故被上訴人請求上訴人賠償系爭 外牆回復原狀之必要費用2萬1,000元，洵屬有據，應予准許。⑷雖上訴人抗辯前揭估價之修復費用過高，修復費用僅須3,150元 (含稅)，並提出永昌電料有限公司（下稱永昌公司）112年11 月8日出具之估價單為證(見本院卷第185頁)。然觀之該估價單 所載之內容，係遠百企業股份有限公司委由永昌公司估價，難 認與兩造或系爭外牆之回復原狀有關，且未詳載施工方式，而 僅記載「線路拆除復原、壁面修補」，亦難認屬系爭外牆回復 原狀之必要施工方式及費用。因此，永昌公司出具之前揭估價 單，自難採為上訴人有利事實之認定依據，其前揭抗辯，尚乏 所據。
⒉次按民法第213條第2項所謂因回復原狀而應給付金錢者，自損 害發生時起，加給利息，係指如金錢被侵奪者，回復原狀即應 給付金錢者而言，至於以金錢代替回復原狀之情形，則無適用 之餘地（最高法院101年度台上字第1751號判決要旨參照）。 又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5。給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時 起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序 送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力 。民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有 明文。查本件被上訴人請求上訴人賠償系爭外牆回復原狀之必 要費用2萬1,000元，係以金錢代替回復原狀，依上說明，當無 民法第213條第2項規定之適用。然被上訴人請求上訴人給付2 萬1,000元，既係以支付金錢為標的，則其請求上訴人給付自 起訴狀繕本送達翌日即112年10月28日（見原審簡字卷第53頁 送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許，至逾上開部分之請求即請求自起訴狀繕 本送達之日（112年10月27日）起算利息，即乏所據，應予駁 回。
㈣被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自114年5月起，至 返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元，為有理由：⒈按最高法院61年台上字第1695號判例明示：依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受 有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之 利益（最高法院97年度台上字第294號判決要旨參照）。⒉查本件上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人主張上訴人受有相 當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求 上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又兩造約定被上訴 人將系爭房屋以每月租金2萬5,000元，出租與上訴人（見不爭 執事項㈠），則上訴人無權占有系爭房屋受有相當於2萬5,000 元之租金利益一節，堪可認定。因此，被上訴人請求上訴人應 自114年5月起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元 之不當得利，為有理由，應予准許。
綜上所述，被上訴人㈠依民法第455條、第767條第1項之規定， 請求上訴人騰空返還系爭房屋，㈡依系爭租約第4條第5項之約 定，請求上訴人給付被上訴人2萬1,000元，及自112年10月28 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，㈢依民法第179條 之規定，請求上訴人自114年5月起，至返還系爭房屋之日止， 按月於每月五日給付被上訴人2萬5,000元，於法有據，應予准 許；至被上訴人（除減縮及確定部分外）逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所依據，應
併予駁回。原判決就上開不應准許部分（即命上訴人給付本金 2萬1,000元之112年10月27日，按週年利率5%計算之利息部分 ），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上 訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許 部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請酌定相當擔保 金分別為假執行、免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨， 指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴 。又原判決主文第三項命上訴人自112年12月起至返還系爭房 屋之日止，按月於每月五日給付被上訴人2萬5,000元部分，被 上訴人已減縮此部分請求（見本院卷第226頁），為使主文明 確、適法，且適於執行，爰將原判決主文第三項，經前述減縮 後，更正如主文第五項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 20 日 民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠 法 官 鄭貽馨 法 官 謝永昌正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日 書記官 王增華
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