臺灣高等法院民事判決
113年度上字第476號
上 訴 人 詹珮縈
訴訟代理人 練家雄律師
陳貞文律師
被 上訴 人 翁林澤
訴訟代理人 陳正鈺律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國112年1
0月19日臺灣新北地方法院111年度訴字第3132號第一審判決提起
上訴，並變更備位之訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判
均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰萬元，及自民國一百一十二年
一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔八分之三，餘由被上訴人負
擔。
事實及理由
壹、程序方面
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求
之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、
第255條第1項第2款定有明文。查，本件上訴人於原審以兩
造於民國111年3月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契
約），約定由伊向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段000地
號土地暨同上段0000建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○街
00巷0號4樓房屋，下稱系爭房屋），惟系爭房屋具有未合法
取得室內裝修許可而隔間之瑕疵，乃先位之訴主張解除契約
，並依系爭契約第8條第1項約定，請求被上訴人返還價金及
給付違約金共計新臺幣（下同）160萬元本息；備位之訴主
張如解除契約不合法，則依民法第354條、第364條、第227
條第1項類推適用給付遲延等規定，請求被上訴人應就系爭
房屋取得合法室內裝修（見原審卷第81至83頁）。嗣於本院
審理中，上訴人就備位之訴部分主張如解除契約為不合法，
變更依民法第359條、第231條第1項規定，及系爭契約第8條
第1項約定，請求被上訴人減少價金38萬元，並賠償延遲給
付所生之損害116萬元，及違約金14萬0640元，共計168萬06
40元本息（見本院卷第129至131頁、第156頁）。經查，上
訴人變更備位之訴與原訴，均係以其解除契約不合法為由而
請求，基礎事實同一，且不甚礙對造之防禦及訴訟之終結，
揆諸前揭說明，上訴人就備位之訴所為變更，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：伊於111年3月16日與被上訴人簽訂系爭契約，
向被上訴人購買系爭房屋。因系爭房屋現況已分隔為4間附
帶衛浴套房，伊再三與被上訴人確認系爭房屋隔間係屬合法
，並非違建，被上訴人亦於標的現況說明書上勾選系爭房屋
並無違建或禁建。嗣伊支付頭期款80萬元後，始發現被上訴
人刻意隱瞞系爭房屋有未申請室內裝修審查許可，即擅自隔
間為4間套房之瑕疵，並經新北市政府建築管理處（下稱建
管處）認屬違法增建，顯然滅失或減損系爭契約預定之效用
，被上訴人自應負瑕疵擔保責任，伊已於111年9月7日以存
證信函向被上訴人為解除契約之意思表示等情。爰先位依系
爭契約第8條第1項約定，備位依民法第354條、第364條、第
227條規定，求為命：㈠先位聲明：被上訴人應給付上訴人16
0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率5﹪計算之利息。㈡備位聲明：被上訴人應就系爭房屋取得
合法室內裝修之判決（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，
提起上訴)。另於本院就備位之訴部分，為訴之變更，主張
如其解除契約為不合法，則依民法第359條、第231條第1項
規定，及系爭契約第8條第1項約定，請求被上訴人減少價金
38萬元，並賠償延遲給付所生之損害116萬元及違約金14萬0
640元，共計168萬0640元等語，並聲明：㈠先位聲明：⑴原判
決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人160萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。⑶願供
擔保請准宣告假執行；㈡備位聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴
人應給付上訴人168萬0640元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。⑶願供擔保請准宣
告假執行。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭契約前，伊已將系爭房屋出租
，上訴人多次在仲介人員陪同下，前往系爭房屋確認現場屋
況為已隔4間套房，伊亦請仲介人員告知上訴人，系爭房屋
未合法取得室內裝修許可證明，並非刻意隱匿或不告知瑕疵
。又系爭房屋未取得裝修許可證明，不影響上訴人居住或使
用，瑕疵並非重大，遑論上訴人自得向政府機關申請調取系
爭房屋有關資料卻未注意，實具有重大過失，自不得解除契
約，或請求減少價金及損害賠償；縱上訴人得解除契約，其
請求按已支付價金80萬元同額之違約金，亦屬過高，應予酌
減等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴及變更之訴
均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，㈠兩造於111年3月16日簽訂系爭契約，由上訴人向被上
訴人購買系爭房屋，並約定買賣價金為960萬元，以現況交
屋；而現況說明書上就是否有違建或禁建情事之項目，經被
上訴人勾選「否」，並簽名其上；上訴人業已給付頭期款80
萬元予被上訴人；㈡系爭房屋內分隔為4間附帶衛浴套房，且
未經許可而為前開室內裝修等情，有卷附系爭契約暨所附本
票、其他約定事項、第一建經價金信託履約保證申請書、土
地與建物登記謄本、標的現況說明書等件可稽（見原審卷第
19至34頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第121至122頁）
，堪信為真實。
四、本件應審究者為，㈠先位部分：⒈系爭房屋是否有未申請室內
裝修審查許可而隔間之瑕疵？上訴人依民法第359條規定解
除系爭契約，是否合法？⒉若是，則上訴人依民法第359條及
系爭契約第8條第1項約定，請求被上訴人返還已付價金80萬
元，及給付同額違約金80萬元，共計160萬元，有無理由？㈡
備位部分：若上訴人解除契約不合法，則上訴人依民法第35
9條、第231條第1項及系爭契約第8條第1項約定，請求被上
訴人給付168萬0640元，有無理由？茲分別判斷如下：
㈠系爭房屋具有未申請室內裝修審查許可而隔間之瑕疵，上訴
人依民法第359條規定，解除系爭契約，應屬合法：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公
平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。
買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣
人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則
上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發
覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該
瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除
契約（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照）
。
⒉兩造於111年3月16日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人購
買系爭房屋，參諸系爭房屋現況已隔間為4間附帶衛浴套房
，兩造並約定「固定物不拆除，依現況交屋」（見原審卷第
23頁）；佐以標的物現況說明書之記載，系爭房屋當時仍有
出租之情形，買方即上訴人需承受租約；其中關於是否有違
建或禁建情事之項目，並經被上訴人勾選「否」，且由兩造
簽名其上（見原審卷第33至34頁）等情，均為兩造所不爭執
。可知上訴人買受系爭房屋時，系爭房屋已隔間為4間附帶
衛浴套房出租他人使用，上訴人需承受租約，上訴人應係以
繼續出租他人而投資之目的，而購買系爭房屋，被上訴人則
於標的物現況說明書欄勾選否，即擔保系爭房屋並無違建或
禁建之瑕疵。
⒊其次，觀諸系爭房屋之土地與建物登記謄本所示，被上訴人
係於109年12月28日以買賣為原因登記取得系爭房屋所有權
（見原審卷第29至30頁）。被上訴人復於原審答辯狀中自陳
系爭房屋室內格局係被上訴人另行雇人隔間成套房，且因取
得「直下層同意書」很麻煩，因此當時沒有另外花時間取得
室內裝修許可等語（見原審卷第64頁）。足見系爭房屋隔間
為4間附帶衛浴套房，應係被上訴人於109年12月28日購入後
所為之室內裝修行為，依建築法第77條之2第1項第1款，及
建築物室內裝修管理辦法之規定，需先向主管機關申請裝修
許可後，始得為之，如違反該規定者，依建築法第95條之1
第1項規定，並得連續處6萬元以上30萬元以下罰鍰，必要時
得強制拆除室內裝修違規部分。而以系爭房屋隔間為4間附
帶衛浴套房，與一般住家格局顯然不同，且上訴人應係以繼
續出租他人投資為目的之購屋等情觀之，系爭房屋隔間是否
取得室內裝修審查許可，應為系爭契約重要之點，如系爭房
屋之隔間未取得室內裝修許可而遭拆除，上訴人即無從繼續
出租收益，顯然構成滅失或減損系爭契約預定效用之瑕疵；
被上訴人復於本院審理中自陳系爭房屋迄今未取得室內裝修
審查許可（見本院卷第157頁），該等瑕疵仍未補正；堪認
系爭房屋確具有未申請室內裝修審查許可而隔間之重大瑕疵
，被上訴人自應負瑕疵擔保責任。
⒋被上訴人雖抗辯系爭房屋有未申請室內裝修審查許可而隔間
之情形，伊已請房屋仲介務必告知上訴人，上訴人多次經房
屋仲介人員陪同現場看屋，對於系爭房屋室內格局及未取得
室內裝修審查許可而隔間乙事，應有所知悉，伊並無刻意隱
匿，毋須負擔瑕疵擔保責任云云。然被上訴人就其抗辯已委
請房屋仲介告知上訴人系爭房屋有未申請室內裝修審查許可
而隔間之情形，並未提出具體證據加以證明，證人即房屋仲
介林紫雲於原審經多次傳喚仍未到庭（見原審卷第147至148
頁、第153至154頁），尚難證明被上訴人於締約時已將系爭
房屋有未申請室內裝修許可而隔間之瑕疵告知上訴人。
⒌被上訴人復抗辯上訴人縱不知悉系爭房屋有未取得室內裝修
審查許可隔間之瑕疵，亦可自行向地政士或政府機關調閱查
詢確認是否合法裝修，上訴人卻未為之，顯有重大過失，依
民法第355條第1項規定，伊不負瑕疵擔保責任云云。然被上
訴人已於標的物現況說明書是否有違建或禁建情事之項目，
勾選「否」，並簽名其上，業如前述，則上訴人基於被上訴
人於標的物現況說明書之填載，善意信賴系爭房屋隔間已取
得室內裝修審查許可，而未向地政士或政府機關調閱查詢確
認是否合法裝修，尚難認屬重大過失；縱認上訴人因重大過
失而不知系爭房屋有未申請室內裝修審查許可而隔間之瑕疵
，然被上訴人已於標的物現況說明書勾選而保證系爭房屋無
違建或禁建之瑕疵，依民法第355條第2項規定，被上訴人仍
應負瑕疵擔保之責。
⒍準此，被上訴人於標的物現況說明書之勾選，已保證系爭房
屋無違建或禁建之瑕疵，惟系爭房屋確有未申請室內裝修審
查許可而隔間之重大瑕疵，已滅失或減損系爭契約預定效用
，上訴人自得依民法第359條規定，解除系爭契約，並無顯
失公平之情事。故上訴人依民法第359條規定，於111年9月7
日以三重介壽路郵局81號存證信函向被上訴人為解除系爭契
約之意思表示，經被上訴人於111年9月13日收受（見原審卷
第35至38頁、本院卷第157頁），已生合法解除之效力
，系爭契約於111年9月13日由上訴人合法解除乙節，應可認
定。
㈡上訴人依民法第359條、系爭買賣契約第8條第1項規定，請求
被上訴人返還已付價金80萬元，及給付同額違約金80萬元，
共計160萬元，有無理由？
⒈按系爭契約第8條第1項約定：「賣方（指被上訴人，下同）
違反本契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算
違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買方定7日
期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣
方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並
同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買
方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用（見原審
卷第22頁）。
⒉查系爭房屋確具有未申請室內裝修審查許可而隔間之瑕疵，
系爭契約已於111年9月13日經上訴人合法解除，業如前述。
則上訴人以系爭契約係因可歸責於被上訴人之事由而解除，
依系爭契約第8條第1項約定，請求被上訴人返還已付價金80
萬元，自屬有據。
⒊按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約
情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰
性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定
之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定
；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，
具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契
約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金
是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以
債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之
一切情狀（最高法院111年度台上字第2334號民事判決意旨
參照）。本件系爭契約第8條第1項約定「如因可歸責於賣方
之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同
意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方
」，乃係約定如因可歸責於賣方之事由致解除契約者，賣方
應按買方已付價金同額給付違約金作為賠償，核屬懲罰性違
約金之性質甚明；然兩造簽訂系爭契約後，上訴人除支付80
萬元價金外，僅待將來交付房屋承受租約，並未提出其他具
體增、改建，或使用收益之計畫，難認所受損害程度甚鉅；
被上訴人則自陳因系爭房屋有未申請室內裝修審查許可而隔
間之瑕疵，而遭建管單位稽查，並因此影響與房客之租約而
蒙受損失等情狀（見本院卷第171頁），恐需面臨行政罰鍰
或拆除之勞費支出；是本院衡量上訴人所受損害程度及被上
訴人違約之情狀，認系爭契約第8條第1項約定按上訴人已支
付價金同額給付違約金80萬元核屬過高，應酌減為20萬元為
適當。
⒋是以，上訴人依民法第359條規定，及系爭買賣契約第8條1項
約定，請求被上訴人給付已付價金80萬元，及違約金20萬元
，共計100萬元（計算式：80萬元＋20萬元＝100萬元），應屬
有據；逾此部分，則非有理。
㈢又上訴人先位之訴主張合法解除系爭契約，並依民法第359條
、系爭買賣契約第8條第1項規定，請求被上訴人給付100萬
元，既屬有理；則上訴人變更備位之訴以解除契約不合法為
由，依民法第359條、第231條第1項及系爭契約第8條第1項
約定，請求被上訴人給付168萬0640元，是否有理，已毋庸
審究，併此敘明。
五、從而，上訴人先位依民法第359條規定，及系爭買賣契約第8
條第1項約定，請求被上訴人給付100萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日即自112年1月11日起(見原審卷第53頁送達證書)，
至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應
予准許；逾此所為之請求，為無理由，不應准許。原審就上
開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法即有未洽。上訴
人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。爰由本
院將此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至於上訴 人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖 與本院容有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴人指 摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部 分之上訴。另本件判決所命給付部分，兩造上訴第三審所得
受之利益未逾150萬元，不得上訴第三審，本院判決後已告 確定，毋庸再為假執行之宣告，是原審就此部分駁回上訴人 假執行之聲請，結論尚無不符，應予維持。又上訴人對原審 就先位聲明所為判決上訴既為一部有理由，毋庸再就變更備 位之訴為實質審認，爰不另為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。爰判決如 主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 民事第二十四庭
審判長法 官 郭顏毓 法 官 陳心婷 法 官 楊雅清正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 書記官 賴以真