臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
114年度苗簡字第6號
原 告 劉奇方
被 告 蘇月葉
訴訟代理人 李國豪律師
被 告 鄭光原
訴訟代理人 林苡茹律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於114年5月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○0000地號土地（
下稱系爭土地）為原告所有，被告鄭光原所有如附圖即苗栗
縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）114年1月10日南地數值
字第4500號土地複丈成果圖所示編號1區至11區之圍牆、水
泥碎石路面、花圃圍牆（兩邊）、花圃內之花臺甲（表面有
鋪設磁磚）、花圃內之花臺乙（表面有鋪設磁磚）、花圃內
之花臺丙（表面有鋪設磁磚）、花圃內之花臺丁（表面有鋪
設磁磚）、花圃內之花臺戊（表面有鋪設磁磚）、水池、門
牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○○00○0號建物（下稱系爭建物
，與系爭土地合稱系爭房地）、建物旁花圃圍牆（下合稱系
爭地上物）無權占用系爭土地，被告蘇月葉雖經鄭光原同意
使用系爭建物，仍係無權占用系爭土地，爰依民法第767條
第1項前段、中段規定，請求鄭光原將系爭地上物拆除、移
除，將所占用之土地騰空返還原告，另請求蘇月葉自系爭建
物遷出。縱系爭房地間具法定租賃關係，然系爭地上物占用
系爭土地除系爭建物以外之部分，亦應歸還原告。且系爭土
地為耕地，不能建築房屋或做其他使用，系爭地上物占用系
爭土地目前違反土地使用分區規定，原告亦不可能同意系爭
建物占用系爭土地，故系爭土地將來亦無合法申請變更作為
宗教建築使用之可能性，鄭光原因此有拆除之義務。並聲明
：㈠鄭光原應將系爭地上物拆除、移除，將土地騰空返還原
告；㈡蘇月葉應自附圖編號10區之系爭建物遷出。
二、被告答辯：
㈠蘇月葉則以：原告係經由本院101年度司執字第3800號債權人
兆豐國際商業銀行股份有限公司北台中分公司與債務人即鄭
光原間清償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之強制
執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣取得系爭土地，系爭執
行事件之拍賣公告上業已載明「點交情形：不點交」「使用
情形：…2、101/4/12查封時，據地政人員稱查封土地部分為
道路，部分為善光寺內建物、圍牆、花圃占用。據債權人代
理人稱查封土地上之建物即善光寺，係債務人所興建，供善
光寺之果良（女）師父無償使用。上開建物非本件拍賣範圍
，請應買人注意，風險自行承擔。」，而鄭光原所興建之善
光寺，係內政部登記有案之合法寺廟，是系爭房地本同屬鄭
光原所有，原告僅係拍賣取得系爭土地，應有民法第425條
之1第1項之法定租賃關係存在。另系爭土地上之道路，久遠
以來均為善光寺之不特定信徒所使用，已成既成道路。縱若
非既成道路，亦為系爭建物法定租賃關係之承租範圍。且若
無該道路供通行，系爭建物將形成袋地，蘇月葉使用系爭建
物既為鄭光原無償提供，自非無權占有，蘇月葉亦得類推適
用民法第787條規定，主張通行該道路以至公路。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡鄭光原則以：
⒈原告係經由系爭執行程序拍賣取得系爭土地，且鄭光原所興
建之善光寺，係內政部登記有案之合法寺廟，本件系爭房地
原同屬鄭光原所有，依民法第425條之1第1項、第838條之1
第1項，系爭房地間即有法定租賃關係及法定地上權之合法
占有權源存在。
⒉又系爭土地上之道路，久遠以來均為善光寺不特定信徒所使
用，已成既成道路，且附圖編號1至9、11區地上物所占用之
土地，與附圖編號10區系爭建物占有之土地，在使用是有不
可分離關係，為具有經濟價值之附屬地，且系爭建物外觀及
結構完整、維護良好，無明顯受損情形，顯具相當之經濟價
值，應認原告與鄭光原（下合稱原告等2人）間就系爭地上
物所坐落之土地，有民法第425條之1第1項規定適用，亦即
於系爭地上物得使用期限內，推定就系爭地上物座落之土地
範圍內，有租賃關係存在。
⒊另原告雖主張系爭地上物非農舍違反使用分區規定，然查系
爭建物係內政部登記有案之合法寺廟，且系爭建物主要興建
於1862、1863地號土地上，其使用地類別均為「丙種建築用
地」，乃容許作為宗教建築使用之土地，即原依區域計畫法
編定之甲種、乙種、丙種建築用地、遊憩用地、特定目的事
業用地，原則得免經申請計畫作為宗教建築使用，亦可於一
般農業區農業用地、山坡地保育區農業用地及其他非屬第一
級環境敏感地區之非都市土地，申請變更作宗教建築使用，
可證明山坡地保育區土地亦可興建宗教建築，而非只能興建
農舍。況系爭建物整體占地廣闊，具相當規模之廟宇設施，
外觀結構完整、維護良好，無明顯受損而顯具相當經濟價值
，亦未有不堪正常使用情形，而民法第425條之1第1項規定
立法意旨，主在維護社會經濟，不因土地上房屋是否為合法
建物而異其效果，是系爭建物雖未經第一次所有權登記而未
辦保存登記，仍不影響原告等2人間依該條規定成立法定租
賃關係。系爭建物是否為違章建築而應拆除或課予罰鍰，要
屬建管單位之行政權責事項，不足據以反推系爭地上物無合
法占有系爭土地之權源。又本件原告於買受系爭土地時，既
明知其上有系爭地上物，仍為購買，自應有前開法條適用，
推定兩造間就系爭地上物所坐落之土地範圍內，有租賃關係
存在。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（卷第224頁）：
㈠系爭土地（使用分區：山坡地保育區、使用地類別：農牧用
地，重測前為後龍底段355-4地號土地）為原告所有。
㈡原告係於系爭執行事件中拍定取得系爭土地，系爭土地原為
鄭光原所有，101年10月31日以拍賣為原因移轉登記為原告
所有，系爭執行事件系爭土地公開拍賣之公告上點交情形欄
位記載「不點交」，使用情形欄位記載「據地政人員稱查封
土地部分為道路，部分為善光寺內之建物、圍牆、花圃占用
。據債權人代理人稱查封土地上之建物即善光寺，係債務人
所興建，供善光寺之果良（女）師傅無償使用。上開建物非
本件拍賣範圍，請應買人注意，風險自行負擔。」，果良（
女）師傅即為蘇月葉。
㈢系爭地上物均為鄭光原所有，除編號2區之水泥碎石路面之一
小部分外，其餘均在善光寺寺區範圍內。
㈣善光寺之負責人為鄭光原，附圖編號10區之松仔腳90之2號建
物現由蘇月葉經鄭光原同意占有使用。
四、法院之判斷
㈠原告買受系爭土地未受點交，鄭光原為出賣人，其繼續占有
系爭土地非無權占有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基
於占有連鎖亦非無權占有
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段
、中段定有明文。惟民法第767條第1項前段所規定之所有物
返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，
始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使
所有物返還請求權（最高法院101年度台上字224號判決意旨
參照）。又強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務
人為出賣人，拍定人或得標人為買受人。依民法第348條第1
項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在
未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占
有，亦不因買受人已取得所有權而有異（最高法院111年度
台上字第2211號判決意旨參照）。且不動產買賣契約成立後
，其收益權屬於何方，依民法第373條前段規定，應以標的
物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買
受人仍無收益權。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債
務不履行，尚難指為無權占有（最高法院110年度台上字第2
07號判決意旨參照）。另所謂占有連鎖，為多次連續的有權
占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有
人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間
人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即
成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人
具有占有之正當權源（最高法院110年度台上字第606號判決
意旨參照）。
⒉依兩造不爭執事項㈡，原告係於系爭執行事件中拍定取得系爭
土地，系爭執行事件中系爭土地公開拍賣之公告上點交情形
欄位記載「不點交」，則依前揭最高法院判決意旨，鄭光原
為系爭土地之出賣人，原告為買受人，系爭土地既尚未點交
原告，依前揭最高法院判決意旨，縱使原告已取得系爭土地
所有權，鄭光原占用系爭土地仍非無權占有；另依兩造不爭
執事項㈣附圖編號10區之松仔腳90之2號建物蘇月葉係經鄭光
原同意占有使用，蘇月葉既係經鄭光原同意使用系爭建物同
時占用系爭土地，依前開最高法院判決意旨，基於占有連鎖
，對原告亦具有占有之正當權源。
㈡系爭房地間存在法定租賃關係，系爭地上物占有系爭土地非
無權占有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基於占有連鎖
亦非無權占有
⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其
期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項
定有明文。該條立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所
有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，
以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋
上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考
量，因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因
無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性
質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建
物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台
上字第1797號、99年台上字第1723號判決意旨參照）。惟須
以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價
值為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地
之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（
最高法院110年度台上字第2498號判決意旨參照）。原審以
上訴人自承上開357⑴之池塘、357⑷之圍牆，係劉○○於69年7
月22日取得系爭土地所有權時即已存在，池塘為美化庭院、
圍牆為安全防護所需，均與系爭房屋之占有使用不可分離，
應為系爭房屋之附屬物，堪認圍牆內部分為租賃關係範圍。
又357⑵之網式菜園、357⑶之鴿舍，均在圍牆範圍內，為上訴
人所是認，自屬租賃範圍之土地，則兩造就此部分土地即有
租賃關係存在，被上訴人並非無權占有，上訴人依民法第76
7條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭土地上如附圖一編
號357、357⑴至⑷之地上物拆除，將該土地返還予上訴人，為
無理由，不應准許，爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，
改判駁回上訴人在第一審之訴及追加之訴，經核於法並無違
誤（最高法院108年度台上字第2271號判決意旨參照）。另
本條例用辭定義如下：…十一、耕地：指依區域計畫法劃定
為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧
用地，農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款定有明
文。
⒉依卷附苗栗縣政府稅務局113年1月18日苗稅房字第113300153
0號函（卷第41頁），系爭建物查無房屋稅籍，足認系爭建
物應係未辦保存登記建物，惟依上開最高法院判決見解，未
辦保存登記建物仍有民法第425條之1第1項規定之適用。而
依原告拍攝之照片（卷第33頁）及本院履勘現場所拍攝之照
片（卷第151、153頁），系爭建物外觀目視保存良好，結構
完整，牆上磁磚並無斑駁、脫落，現由蘇月葉占有使用，未
有不堪使用情形，顯仍具有相當經濟價值，則系爭房地間應
有民法第425條之1第1項規定之適用。另系爭地上物除附圖
編號2區水泥碎石路面以外之其他部分，均設置於善光寺院
區圍牆內，而花圃圍牆、花圃內之花臺、水池為美化庭院、
圍牆為安全防護所需，均與系爭房屋之占有使用不可分離，
應為系爭房屋之附屬物，水泥碎石路面（含圍牆內及圍牆外
部分）則為連外通道，為對外通行所必須，亦屬系爭建物之
附屬物，故依前揭最高法院判決見解，均在法定租賃關係範
圍內。而本院既認定善光寺院區圍牆範圍外之水泥碎石路面
同屬法定租賃關係範圍，原告聲請測量善光寺院區圍牆範圍
外之水泥碎石路面即無調查之必要，附此敘明。至依兩造不
爭執事項㈠，系爭土地之使用分區為山坡地保育區、使用地
類別為農牧用地，雖屬農發條例第3條第11款所稱之耕地，
系爭建物亦非農舍，顯係違規使用，惟民法第425條之1立法
之宗旨，主在維護社會經濟，該條法律之適用，不因土地上
之房屋是否為合法建物而有異，是系爭建物雖為未經第一次
所有權登記之違章建築，仍不影響原告等2人間依該條規定
成立法定租賃關係。至系爭地上物是否為違章建築而應予拆
除或課予罰鍰，要屬建管單位之行政權責事項，不足據以反
推鄭光原所有之系爭地上物，即無合法占有系爭土地之權源
。本件原告於買受系爭土地時，既明知其上有系爭地上物，
仍為購買，自有前開法條之適用，原告以前揭所述，主張本
件無上開法條之適用，洵非可取。
五、綜上所述，系爭地上物與系爭土地間存在法定租賃關係，系
爭地上物占用系爭土地非無權占有，且原告買受系爭土地未
受點交，鄭光原為出賣人，其繼續占有系爭土地亦非無權占
有，蘇月葉經鄭光原同意占用系爭土地基於占有連鎖亦非無
權占有，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求
鄭光原將系爭地上物拆除、移除，將所占用之土地騰空返還
原告，另請求蘇月葉自系爭建物遷出，均為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與所舉證
據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
書記官 葉靜瑜
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