臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1293號
原 告 盧嘉佑
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
方彥博律師
劉宗樑律師
被 告 21世紀管理委員會
代 表 人 蔡玉凌
訴訟代理人 黃雅玲律師
被 告 王哲威
訴訟代理人 雷皓明律師
王湘閔律師
黃馨儀律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國114年4
月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王哲威應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟元，及自民國一一二
年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王哲威負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告王哲威以新臺幣壹拾玖
萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為臺南市○○區○○路00號房屋（共二樓）
及地下一樓停車位（下稱系爭房屋或建物）之所有權人，被
告王哲威為慶平路54號3樓房屋所有權人。原告與訴外人○○○
○○○○○○○於民國109年7月6日成立系爭房屋之租賃契約，承租
期間至119年2月4日，由○○○在系爭房屋經營汗蒸美容業，該
租賃契約並經公證。豈料，自110年5月間開始，因適逢夏季
，住戶開始有使用冷氣需求，但因社區大樓之公共冷氣排水
管堵塞，逆回流至三樓排水管而無法排出，最終導致阻塞之
積水開始蓄積在被告王哲威之上開房屋地板上，而因被告王
哲威未實際居住於該，遂導致積水長期無人排除，最終積水
下滲至原告所有之系爭房屋，不僅導致原告之房屋受損，更
導致在系爭房屋經營汗蒸美容之○○○受有財產上損害。○○○以
系爭房屋為漏水屋為由（原告否認為漏水屋）,向原告提起
損害賠償訴訟(柳營簡易庭111年度營訴字第7號、112年度簡
上字第28號)，111年度營訴字第7號判決原告應賠償新臺幣(
下同)196,000元。被告二人於上開滲水事件之過程中，從未
現身協助原告及李彰笙處理滲水狀況，亦未曾提及任何賠償
事宜，自始至終均避不見面。系爭房屋受損，係因被告21世
紀管理委員會本有就共用部分為修繕、管理、維護之義務，
卻疏木如此為之，導致社區大樓之公共冷氣排水管堵塞，並
因而導致阻塞之積水開始蓄積在被告王哲威之房屋地板上，
而被告王哲威身為系爭房屋樓上之屋主，本有修繕、管理、
維護其專有部分之義務，其卻未在積水開始累積之初儘速修
繕排除，而放任積水繼續累積在地板最終導致積水下滲而損
害原告之居屋，可知原告所有系爭居屋遭受損害，確實係源
自被告二人之管理維護不當。依另案（柳營簡易庭111年度
營訴字第7號）鑑定結果，本件滲漏水係因三樓屋內冷氣排
水管線堵塞無法排水，導致三樓房屋地面積水，並因而下滲
至系爭房屋，故滲漏水與被告二人之管理疏失有因果關係。
從而，系爭房屋因樓上滲漏水導致之損害，以及原告無法收
取租金之損失，以及原告因前開滲漏水事件令致與李彰笙間
之損害賠償訴訟所為賠償，均與被告之不作為有因果關係，
原告自得請求被告二人為損害賠償。被告二人應依民法第18
5條第1項負連帶損害賠償責任。原告所有之系爭房屋，因被
告二人疏未管理、維護，導致受有損害，除了系爭房屋價值
減少以外，因滲漏水導致李彰笙之裝潢設備受損，李彰笙向
原告請求損害賠償6,408,14元，經柳營簡易庭判決原告應賠
償196,000元確定。原告原先係將系爭房屋出租予李彰笙作
為營業使用，卻因滲漏水事件（於110年8月底發現，故原告
自110年9月起無法按月收取租金），導致原告無法按原訂租
賃契約收取租金，截至本件起訴為止，原告無法收取之租金
達到960,000元（計算式：40,000元*24月＝960,000元）。上
開原告所受損害與所失利益共計1,156,000元，與被告二人
之行為有相當因果關係。原告依民法第184條第1項前段、第
2項、公寓大廈管理條例第10條第1項、第191條第1項前段向
被告王哲威請求損害賠償；原告依據民法第184條第1項前段
、第2項、公寓大厦管理條例第2項前段、第36條第2、3款向
被告21世紀管理委員會請求損害賠償，均有理由。並聲明：
被告王哲威、21世紀管理委員會應連帶給付原告1,156,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至償日止，按年息百分之五
計算之利息。
二、被告之答辯：
(一)被告21世紀管理委員會：依原告所提出臺南市土木技師公會
第000-000號鑑定報告鑑定結果，系爭房屋滲漏水原因，係
因被告王哲威放任其房屋內樓地板長期積水未清理所導致，
並無其他原因造成。被告王哲威之3樓房屋內部乃其專用部
分，自應由其管理、維護，非被告21世紀管理委員會之管理
、維護範圍，侵害原告權利之不法行為，原告自不得請求被
告21世紀管理委員會共同承擔被告王哲威怠於清理樓地板積
水行為之損害賠償責任。被告王哲威方於109年10月間，因
欲出售其所有3樓房屋，曾告知房屋仲介即證人王明麗3樓屋
內有漏水情形，房間內地板亦有出現積水現像。王明麗基於
其買賣房屋之專業告知被告王哲威屋內漏水屬房屋瑕疵重要
告知事項，若無修繕完畢，恐影響房屋售價，故被告王哲威
又委請王明麗代為探查3樓房屋漏水原因。王明麗受被告王
哲威之託，約於109年11月初委請訴外人躍進步營造股份有
限公司（下稱躍進步公司）查漏人員到場抓漏，經躍進步公
司人員確認3樓房屋外牆無裂縫後，建議王明麗應進一步確
認室內管線有無漏水情況，但因被告王哲威3樓房屋之室內
管線均有裝潢包覆，若需確認室內管線狀況，則需破壞3樓
房屋部分室內裝潢（例如鑽孔探查有無滴水情況）才能檢查
有無漏水情形，王明麗將查漏結果告知被告王哲威，並詢問
王哲威是否同意破壞裝潢進行室內管線查漏，經王哲威明確
拒絕，故而作罷。嗣於110年9月初，經原告所委請仲介即第
三人趙瑤美聯繫同業王明麗，並告知2樓房屋天花板受潮嚴
重，拜託王明麗打開3樓房屋讓趙瑤美能進屋察看，二人一
進屋即發現3樓房問內樓地板積水嚴重，並請水電師傅即訴
外人吳宗勳至現場排查漏水原因，吳宗勳將房間內之裝潢鑽
孔檢視室內管線後，發現是3樓冷氣排水管有滲水情形，故
當下馬上將水引導排放於3樓浴室排水孔內，並清除3樓地面
積水，系爭房屋2樓天花板也不再有滲漏水情形。王明麗將
上開漏水情況告知被告王哲威後，被告王哲威僅表示「又漏
水了…。」，足以證明被告王哲威自始至終均知悉其3樓房間
有漏水情形，且地板有長期積水情況，卻怠於釐清漏水原因
，亦未能即時清除屋內地板之積水，始導致系爭房屋發生漏
水及裝潢損害之結果。被告王哲威從未向被告21世紀管理委
員會反應其屋內有漏水情事，被告21世紀管理委員會無故受
本件損害賠償之牽連，實屬無辜。依鑑定報告之調查說明，
固可認定被告王哲威3樓房屋地板之積水來源係因冷氣排水
管之線路堵塞，然一般冷氣排水管路線堵塞，通常僅有冷氣
使用者會知悉詳情，且只要積極處理（例如將溢出水引導致
至水桶或其他排水孔，或施做其他管路進行排水），即可避
免積水結果，然被告王哲威其明知3樓室內有漏水問題，且
極有可能是室內管線，不僅不願積極探查原因，甚至放任地
板積水不予清除。被告王哲威從未通報被告21世紀管理委員
會漏水問題，更未曾依公寓大廈管理條例第10條第2項規定
請求被告21世紀管理委員會至其約定專用部分之室內修繕公
共排水管之堵塞，足證被告王哲威無意進行改善漏水情狀，
只是消極迴避問題。被告21世紀管理委員會既未曾受通知，
即無怠於修繕公共管線行為，自無庸負民法第184條第1項前
段之侵權行為損害賠償責任。縱認原告請求有理由（此為假
設語氣），則原告所主張賠償項目，被告21世紀管理委員會
亦有爭執；依另案111年度營訴字第7號判決書內容可知，原
告自承其於107年時，曾將2樓房屋租予第三人，且當時就曾
發生漏水狀況，原告並知悉是3樓有漏水問題進而影響2樓房
屋之使用，然原告遲遲未與被告王哲威進行漏水爭議處理，
還繼續將2樓房屋出租予訴外人李彰笙，故原告是在明知2樓
房屋有漏水情形下出租李彰笙，自不得再將其對李彰笙所負
損害賠償責任轉嫁於被告21世紀管理委員會。原告未能向○○
○收取租金，係因原告怠於修繕2樓天花板，經李彰笙主張同
時履行抗辯拒絕繳納租金。故原告將其怠於修繕房屋行為所
導致房客拒絕給付租金之損失，歸責於被告21世紀管理委員
會，實屬牽強，依法無據。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費
用由原告負擔。
(二)被告王哲威：依另案(111年度營訴字第7號)證人吳宗勳證詞
，系爭2樓建物天花板滲漏水是因21世紀大廈之公共排水幹
管阻塞，水逆流至被告王哲威所有之系爭3樓建物排水管口
溢出，而致水經過被告王哲威所有之系爭3樓建物往下流。
公共排水管之維護，係屬被告21世紀管理委員會之責任，是
以漏水之原因顯應完全歸責於被告21世紀管理委員會之疏失
。被告王哲威所有之系爭3樓房屋，本身之設備、管線並無
瑕疵(原告僅主張被告王哲威未即時排水謂為未盡保管義務
，然此顯非工作物有瑕疵），不符合民法第191條第1項要件
。被告王哲威雖未實際居住於系爭3樓房屋，然仍對系爭3樓
房屋之狀況留心，於109年10月2日即曾至系爭3樓房屋，發
現系爭3樓房屋有潮濕發霉之狀況，雖現場未有積水或漏水
，但被告王哲威為查明原因，因而找上被告21世紀管理委員
會管理委員王明麗(居住於4樓），並將鑰匙郵寄交付給王明
麗，請被告21世紀管理委員會協助釐清是否有漏水導致潮濕
發霉之原因，王明麗因而找躍進步公司前來查看（據原告所
知躍進步公司應係被告21世紀管理委員會長期配合之廠商）
，躍進步公司查看後，王明麗通知被告王哲威表示推測是外
牆老舊加上適逢颱風所以有滲水狀況，因斯時王明麗並無表
示持續滲水狀況，被告王哲威信賴專業，認為係因颱風導致
略有滲水，而現況無漏水問題，亦無影響到其他樓層之住戶
，因而並未再採取進一步措施(被告王哲威否認有任何被告2
1世紀管理委員會所辯拒絕拆除裝潢修繕之情事）。嗣後直
至110年9月2日前，均無任何人通知被告王哲威系爭2樓建物
有漏水或系爭3樓建物有積水狀況。依被告21世紀管理委員
會提出之答辯狀所附被證1對話紀錄，可知王明麗於110年9
月2日係自行進入被告王哲威之系爭3樓建物拍攝積水影片，
顯見被告21世紀管理委員會成員持有鑰匙可隨時進出被告王
哲威之系爭3樓房屋，被告王哲威並未實際居住於系爭3樓建
物，在向被告21世紀管理委員會成員反映屋況請求查看並交
付鑰匙委由專業之人員進屋察看後，應認被告王哲威已就防
止系爭3樓房屋造成他人損害盡到相當之注意義務，然被告2
1世紀管理委員會竟在被告王哲威已反映室内似有滲水狀況
後仍未積極查明原因，善盡公共管線維護修繕義務，更未即
時發現公共管線堵塞致被告王哲威系爭3樓建物積水，始發
生本案事件，自不應再苛求被告王哲威負擔民法第191條第1
項之侵權行為責任。系爭2樓建物之漏水係因被告21世紀管
理委員會未善盡公共管線維護義務所致，被告王哲威無從預
見排水管線會逆流至系爭3樓房屋積水，並無過失。公寓大
廈管理條例第10條第1項僅係單純揭橥公寓大膚專有部分管
理維護之責任歸屬及費用負擔方式，非以保護其他區分所有
權人或住戶為其目的，故並非保護他人之法律，原告主張民
法第184條第1項前段、第2項規定，請求被告王哲威負損害
賠償責任，亦屬無據。系爭2樓承租人早於110年8月30日通
知原告漏水問題，然因原告拒絕就系爭2樓建物天花板為修
繕，嗣於112年3月29日始於另案111年度營訴字第7號案件中
由臺南市土木技師公會鑑定損害系爭2樓房屋修復費用。依
常理而言，漏水問題會因久未修繕導致損害擴大，則就損害
擴大部分應由原告自行承擔責任，原告請求被告負擔全額修
復費用，顯屬無據。 依上開另案李彰笙主張，原告經承租
人通知仍拒絕並怠於修繕系爭2樓建物，導致承租人拒絕給
付租金，全係原告自己所致，不可歸責於被告王哲威，原告
起訴請求被告負擔租金損害，實屬無稽。並聲明：原告之訴
駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)本件訴訟所涉及法規範及其解釋：
⒈按住戶應遵守下列事項：他住戶因維護、修繕專有部分、約
定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定
專用部分時，不得拒絕。專有部分、約定專用部分之修繕、
管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人
為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第6條第1項第2款
、第10條第1項分別定有明文。另按共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，
公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明文。又管理委員
會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及
一般改良，公寓大廈管理條例第36條第2款定有明文。
⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反
保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證
明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。而
侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利
或法律保護之利益(法益)，亦即行為人須具備歸責性、違法
性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵
權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負
舉證責任。依上開法條觀之，侵權行為之構成要件，於客觀
要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、
須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要件，主觀
上則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任一要件，
即不構成侵權行為。所謂故意，係指行為人對於構成侵權行
為之事實，明知並有意使其發生；或預見其發生而其發生並
不違反其本意。所謂過失，乃按其情節應注意並能注意而不
注意；或對於構成侵權行為的事實，雖預見其發生，而確信
其不發生；構成侵權行為之過失，係指抽象輕過失即欠缺善
良管理人之注意義務。是以損害賠償之債，以有損害之發生
及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為要件，
故主張侵權行為之損害賠償請求權存在者，應先就有責原因
之事實存在、有損害之發生，及二者間有相當因果關係存在
等成立要件，負舉證責任。又所謂相當因果關係，係指依經
驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審
查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，
均可發生同一之結果者（即具備通常皆如此或高度蓋然性）
，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當
之因果關係。反之，若在一般情形下，有此同一條件存在，
而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結
果不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相
當因果關係。此因果關係，在侵權行為損害賠償法上，亦屬
必備之要件。另民法第184條第2項規定所謂違反保護他人之
法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害
他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保
護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益
不受侵害者，亦屬之。又數人共同不法侵害他人之權利者，
連帶負損害賠償責任；造意人及幫助人，視為共同行為人。
民法第185條亦有明文。依民法第185條第1項之規定，共同
侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同
侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立
，若其中一人無具備該等要件，則其人非侵權行為人，不負
與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任。
⒊土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作
物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或
損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相
當之注意者，不在此限。民法第191條第1項亦有明文。是以
，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存
在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造
成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵
權行為損害賠償責任。次按民法第191條第1項所謂之土地上
之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而建
築物內部之設備如天花板、樓地板、樓梯、水電配置管線設
備等，屬建築物之成分者，固為建築物之一部，應包括在內
。
⒋按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事
實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實
證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正
，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就其所主張有利於
己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相
對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。而於民事事件，證
據之證明力，較為強大，更為可信者，即足以使審理事實之
人對於爭執之事實認定其存在，更勝於不存在，即達到前開
蓋然的心證，此即「證據優勢」或「證據優勢主義」。復按
證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證
據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推
理，資以證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括
在內。至當事人是否已盡其舉證之責，對於有利事項已為適
當證明，則由法院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自
由心證判斷之(民事訴訟法第222條第1項並參)。
(二)查：
⒈原告系爭房屋即臺南市○○區○○路00號一、二樓及地下一樓停
車位之所有權人，被告王哲威為同址3樓房屋的所有權人；
原告與訴外人○○○○○○○○○○於109年7月6日成立系爭房屋之租
賃契約，承租期間至119年2月4日，由李彰笙在系爭房屋經
營汗蒸美容業，該租賃契約並經公證；李彰笙於111年間以
系爭房屋漏水造成裝潢設備損毀為由向原告本件提起訴訟，
本院柳營簡易庭以111年度營訴字第7號判決本件原告應給付
李彰笙196,000元及法定利息確定等情，有卷附所有權狀、
租賃契約及公證書、本院柳營簡易庭111年度營訴字第7號民
事判決可供參酌，並為兩造所不爭執。此部分事實，堪先認
定。
⒉關於系爭房屋於110年8月間發現有漏水情形，其原因經上開
另案(111年度營訴字第7號)囑託臺南市土木技師公會鑑定結
果可知，系爭房屋1、2樓發生滲漏水現象，係因其上3樓房
屋地面積水，累積水份逐漸經由樓版向下滲入至2樓，又下
流至1樓，最終造成1、2樓屋內漏水，故與3樓房屋有關聯，
非其他原因所造成，並說明如下：經鑑定單位通知110年9月
5日進入系爭建物3樓屋內進行止漏施作之水電師傅吳宗勳到
場說明當日處理漏水情形：⑴經其查出造成3樓屋內積水原因
，係由於屋內冷氣排水管線堵塞，冷氣機排出水量無法經由
前述排水管往下流出，反從3樓水管溢出漫流屋內，逐漸累
積造成屋內淹水現象。⑵為將上述冷氣機排水管溢出之水流
導引排放，乃裝設塑膠排水管，將溢出之冷氣水，引導排放
於三樓屋內浴廁間地面排水孔等經過，可知因3樓屋內冷氣
排水管線堵塞無法排水，致使管內水流溢出，堆積地面，地
面積水因重力作用逐漸穿透樓版向下滲出，最終造成原告2
樓屋內產生漏水現象。再由經吳宗勳設置導水管線，將3樓
冷氣管滲水引導排放於3樓浴室內排水孔，同時清除3樓地面
積水後，3樓不再有積水繼續下滲後，系爭建物1、2樓屋內
漏水現象就會逐漸停止。之後，也不再有滲漏水情形。綜上
，可知系爭建物滲漏水係因3樓所造成，並非其他因素所導
致等語，有該公會案號000-000號之鑑定報告書在卷可參(調
字卷第43-51頁)；該公會於本件訴訟也以113年11月26（113
)南土技字第3096號函再次確認前揭鑑定結果(訴字卷第157
頁)。又依該另案證人吳宗勳之結證稱該3樓漏水原因是進去
查看才知道，原因是大樓公共冷氣排水管阻塞，逆回流從3
樓排水管流出等語(調字卷第41頁)，可知前揭鑑定報告所稱
冷氣排水管是指該大樓的公共冷氣排水管。乃臺南市土木技
師公會係具有土木領域專業之團體，吳宗勳則為從事水電工
作多年的水電師傅(依其所稱，至111年12月作證時已從事26
年)，其等均與兩造並無利害關係，吳宗勳也已在另案具結
作證擔保其證詞可信度，是以其等之鑑定意見與證詞內容應
屬可採。
⒊原告依民法第184條第1項前段、第2項、公寓大廈管理條例第
10條第1項、第191條第1項前段向被告王哲威請求損害賠償
部分：
⑴依上可知，原告之系爭房屋發生漏水，是肇因於該大樓公
共冷氣排水管阻塞後，水逆回流建物3樓排水管，管內水
流溢出，堆積地面，地面積水因重力作用逐漸穿透樓地板
而向下滲出所造成。被告王哲威乃是該建物3樓之所有權
人，依公寓大廈管理條例上揭規定，其管理維護之責任應
由被告王哲威所承擔；其3樓因公共管線阻塞導致排水管
往內溢水累積地面，並因重力作用滲透、穿透至樓地板而
往下滲出原告之系爭房屋，顯見被告王哲威對於其所有之
建物發生漏水並積水之情事並未善盡善良管理人之注意義
務，實屬明確。又如前述，建築物內部之設備如天花板、
樓地板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者
，為建築物之一部，應包括在民法第191條第1項所稱建築
物範圍內。被告王哲威未能注意其房屋內樓地板有積水情
形，使地板積水累積達到一定體量之後，透過物理上的毛
細現象、重力作用而往樓地板本身滲透，進而往下至系爭
房屋滲出；而建物的樓地板固然沒有構造上的瑕疵(即民
法第191條第1項所稱設置是否欠缺的問題)，但建物所有
人對於其建物樓地板仍有使之處於未臻水分飽和而發生重
力作用滲透結果的保管責任，此即民法第191條第1項針對
保管是否欠缺也有所規範的意旨所在。被告王哲威就其所
有建物放任其處於積水而發生水分往下滲透致他人即原告
建物的結果，已然合致民法第191條第1項前段規定之其所
有建築物造成他人損害的情形。被告王哲威雖稱其向有被
告21世紀管理委員會管理委員王明麗反映，並由王明麗委
請躍進步公司人員進屋查看云云。惟依證人王明麗到庭結
證之證詞可知(訴字卷第202-210頁)，被告王哲威雖於109
年間曾委請王明麗進屋查看，但當時王明麗已非被告21世
紀管理委員會的管理委員，而係因被告王哲威有售屋之意
，而由當時人在臺北的被告王哲威寄送房屋鑰匙予王明麗
，由王明麗進屋確認屋況，以利估價之事；斯時王明麗雖
有懷疑該屋內有漏水情事，但其反應予被告王哲威後，被
告王哲威並未進一步處理。是以被告王哲威所稱前詞，顯
然不足以舉證證明其具有民法第191條第1項但書規定的免
除責任事由；況此部分答辯內容，時間發生於109年間(此
另有王明麗與被告王哲威間的通訊軟體對話紀錄可參；訴
字卷第21頁)，與本件爭點涉及的110年8月發現漏水的事
實，是否有所關聯，亦有疑義。另被告王哲威雖認為本件
漏水是因公共排水管阻塞而回流所致，責任在於被告21世
紀管理委員會云云。但被告王哲威之損害賠償責任成立的
基礎，在於其對於其所有建物的樓地板積水的保管責任，
已敘明如前，既此，其建物樓地板的積水程度已達重力作
用而往下滲水的現象，不論其樓地板積水原因為何，均無
解於其對於積水現象未善盡建物保管責任的認定結果。被
告王哲威此部分所辯，仍無法為其有利之認定。從而，原
告依前揭侵權行為之法律關係(被告王哲威依前揭規定對
於其專有部分具有維護保管之責，其中也有保護專有部分
因發生危險或風險因子而可能對於他人權益造成侵害的目
的，所以被告王哲威之過行為，同時可以該當民法第184
條第1項前段、第2項的侵權行為)，請求被告王哲威應負
損害賠償責任，自屬有據。
⑵原告得請求之損害賠償範圍的認定：
①除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所
受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃
、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益。民法第216條定有明文。所謂所受損害，即現存財
產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂
所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨
害，屬於消極的損害（並參最高法院48年度台上字第19
34號民事裁判）。因侵權行為而無法獲取利益的所受損
失，係屬民法第216條第2項規定所指依通常情形可得預
期之利益，其損失即為同條項所指之所失利益。是以，
所受利益之請求應以被害人確有獲取該利益的基礎事實
前提，並受有實際損失或可預期利益的損失為必要。又
關於所受利益的認定，因屬通常情形可得預期的利益，
涉及現實世界未發生的預期利益的計算，仍不脫離損害
賠償範圍必要性之認定，為適用法律層次的問題，而非
單純的事實認定問題。進言之，所失利益，本質上為期
待權之一種，其是否現實存在，建立在單一或複數之假
設事實上，故其除與假設事實息息相關外，仍依因果關
係之有無定之(另參：曾世雄，「損害賠償法原理」，8
5年9月修正二版，第188頁以下)；而依損害賠償法之原
理即「有損害始有賠償」，於損失項目是否屬於損害賠
償範圍的必要性認定，尤應循守前揭法理，不能有導致
被害人超越損害範圍而反受利益之情事。
②原告請求被告王哲威應給賠償196,000元部分：此部分為
原告在前開另案中不爭執的系爭建物110年8月漏水情事
導致系爭建物牆壁、天花板均受潮發霉而造成的損害；
該損害經該另案囑託臺南市土木技師公會鑑定結果，受
損項目為1樓屋內往2樓樓梯右側牆壁受潮、龜裂及油漆
脫落；2樓浴厠間、走道上方輕鋼架天花板崩落；汗蒸
房外矽酸鈣板牆壁面受潮損毀；汗蒸房裝潢設備受損，
修繕回復原狀所需之修復費用計為196,000元等情，有
該公會之前揭鑑定報告書可參。細究該等受損項目，部
分為建物內部天花板、牆壁，部分為該房屋承租人李彰
生經營汗蒸美容的設備，前者本屬建物內部範圍而可認
屬原告所有系爭建物之損害，後者為承租人所有之設備
，雖非原告所有，但因該建物本已出租李彰笙經營汗蒸
館，該建物發生漏水情事之時，已處於出租狀態，本件
漏水情事發生並造成損害後，李彰笙透過訴訟程序請求
本件原告賠償196,000元勝訴確定，有上開另案民事判
決可資參考。是原告確實因為系爭建物的漏水導致建物
本身有所損害，亦導致其因此必須賠償承租人的損害，
共計196,000元，若無該建物漏水情事，此等損害即不
會發生，是此部分損害與系爭建物之漏水間，具有相當
因果關係，堪以認定。從而，原告請求被告王哲威賠償
196,000元，為有理由，應予准許。
③原告請求被告王哲威應給賠償960,000元部分：原告主張
本件滲漏水事件於110年8月底發現，原告自110年9月起
無法按月收取租金，導致原告無法按原訂租賃契約收取
租金，截至本件起訴為止，原告無法收取之租金達到96
萬元（4萬元*24月＝96萬元），然依上開另案判決可知
，李彰笙於110年8月間發現漏水情事，其乃是基於出租
人即本件原告未盡民法第423條租賃保持義務而拒付租
金，截至該另案提起之時，原告尚未修繕漏水等情，可
知李彰笙之未付租金，是其主張原告有租賃契約之債務
不履行情事有以致之，而至該另案起訴時，原告迄未改
變該情事，是可知原告之租金未能獲付，乃是因其未履
行出租人之契約義務所導致。而系爭建物於110年9月5
日之後，已未再發生漏水情事，此為原告所自認(訴字
卷第274頁)，則原告更無不能於李彰笙發現系爭建物漏
水之後的翌月，即以積極作為而履行該契約義務的情形
，益徵原告主張的租金所受損失，並非根源於該建物漏
水之因，實為原告迨於履行租賃契約義務所致。是以，
原告主張之此部分損害，與系爭建物漏水的事實之間，
並無相當因果關係，其向被告王哲威請求賠償960,000
元，即屬無據，難以准許。
⑶依上，原告依侵權行為之法律關係，請求被告王哲威賠償1
96,000元，為有理由，應准許之。逾此範圍之請求，則應
駁回。
⒋原告依民法第184條第1項前段、第2項、公寓大廈管理條例第
2項前段、第36條第2、3款向被告21世紀管理委員會請求損
害賠償部分：
⑴承上所述，原告之系爭房屋發生漏水，是肇因於該大樓公
共冷氣排水管阻塞後，水逆回流建物3樓排水管，管內水
流溢出，堆積地面，地面積水因重力作用逐漸穿透樓地板
而向下滲出所造成，因此，該大樓公共管線阻塞，屬於系
爭房屋發生滲漏水的客觀上自然條件，應屬確定。是原告
此部分請求，須審究者在於被告21世紀管理委員會對於系
爭房屋發生滲漏水所造成損害，是否具備過失與相當因果
關係的責任成立要件。所謂過失，乃按其情節應注意並能
注意而不注意；或對於構成侵權行為的事實，雖預見其發
生，而確信其不發生。依前揭公寓大廈管理條例的規定，
被告21世紀管理委員會對於其大廈內的公共管線負有維護
、修繕義務，是其對於該大廈之公共冷氣排水管負有維護
、修繕義務而有應注意之義務，應無疑義。然本件事實涉
及大廈內部冷氣排水管之維護修繕問題，大廈內部管線所
在多有，其內藏的可能風險或問題隨時都會發生，被告21
世紀管理委員會雖有義務維護之，但其義務之善盡也受限
於本身條件的具備，現實上不可能賦予24小時無限制的注
意義務(例如安排24小時檢查人員或安置24小時監控機制
隨時注意)，毋寧僅能在其現有條件所備情形下使其負擔
之；一般涉及群體與整體建構之管理者，通常分為例行性
、個案性處理，而大樓內部管線在一般情形，係透過問題
的發生與處置的作為而可達到維護之目的；衡之過失的認
定，須按其情節能注意始可當之，即在闡釋這個合理性基
礎，亦即在指稱一種符合合理可能期待的預見可能性，若
缺乏預見可能性，猶以侵權責任相繩，必失之過苛。被告
21世紀管理委員會對於本件所涉公共冷氣排水管雖有維護
修繕義務，但其符合合理期待的情形，乃是在住戶或第三
人知有維護需求而始其知悉時，反應以積極舉措而達到維
護或修繕目的。被告王哲威之系爭3樓房屋出現因冷氣排
水管阻塞而逆流之時，被告21世紀管理委員會並未能獲知
相關消息，直至另案證人趙瑤美於110年8月間因處理本件
原告房屋租賃事宜而至系爭房屋時，發現該房屋有滲漏水
，因而向被告21世紀管理委員會反應，方有委請另案證人
吳宗勳往赴處理之事，且經吳宗勳於110年9月5日前往該
房屋3樓(即被告王哲威之房屋)處理之後即未再發現漏水
情形，此觀另案證人趙瑤美之證詞可明(調字卷第38頁)，
而系爭房屋於110年9月5日之後，已未再發生漏水情事，
亦為原告所自認(訴字卷第274頁)。衡此情事，被告21世
紀管理委員會在資訊充足的情形下，確有發揮其維護修繕
公共管線的能力與作為，然則本件系爭房屋發生漏水之結
果，其中至為關鍵的因素在於該3樓冷氣排水管逆流溢出
之水分累積在系爭3樓房屋樓地板，然後累積至一定體量
而因重力作用往下滲透所導致，被告王哲威若有善盡其就
其房屋之保管責任，即可在樓地板積水到達飽和而往下滲
透之前，透過相關資訊傳遞予被告21世紀管理委員會進行
處理而達到防免漏水發生的結果，是可知被告王哲威之處
於資訊接觸最近位置，而其3樓房屋樓地板積水而下滲亦
為本件發生漏水之最近因素，方為本件損害之發生具有相
當因果關係之條件。被告21世紀管理委員會在未能獲得相
關資訊的情形下，是否可認定其有按其情節能注意的遇見
可能性，已屬可議(甚或縱有知悉，其是否可以預見該住
戶即被告王哲威的3樓房屋會有因容任積水進而達到積水
導致往下滲漏的程度，也有可議)。是依本件卷證所揭情
事，尚難達於認定被告21世紀管理委員會具有過失的確切
心證。再者，系爭大廈公共管線雖有阻塞情形，但此與排
水管內水分逆流溢出而在該房屋3積水進而因重力作用下
滲，尚有一段相當的時空累積的因果歷程，始會達之，且