臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第326號
原 告 吳建澄
訴訟代理人 許雅芬律師
蔡宜君律師
王文廷律師
被 告 曾清一
廖美琪
共 同
訴訟代理人 簡涵茹律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年4月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣1,596,648元，及自民國112年3月7日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔99％，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣532,216元為被告供
擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,596,648元為原告
預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應
連帶給付原告新臺幣（下同）278萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，如認一被
告為給付後，其他被告於該給付範圍內同免給付責任；㈡願
供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第13頁）。嗣經本院囑
託台南市結構工程技師公會及宏宇不動產估價師事務所分別
鑑估本件修復金額及及污名價值減損金額後，原告於民國11
3年7月18日以書狀變更聲明（見本院卷二第3頁），核原告
所為訴之變更，為縮減應受判決事項之聲明，揆諸前開規定
，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：原告於110年10月24日與被告簽訂不動產買賣契
約（下稱系爭契約），以總價1,280萬元購買坐落臺南市○○
區○○段0000000地號土地（權利範圍全部）及其上同段2720
建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號房屋，
權利範圍全部，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地）
，被告並於111年4月間交屋。嗣原告於裝潢系爭房屋時，經
設計師告知系爭房屋有傾斜之可能，原告向台南市土木技師
公會申請鑑定，方確認系爭房屋有傾斜情事，而有不具備通
常價值、效用或品質之瑕疵存在，原告業以存證信函向被告
為請求減少價值之意思表示。又系爭房屋之扶正費用經台南
市結構工程技師公會鑑定為1,490,498元，復經宏宇不動產
估價師事務所估定污名價值減損119,502元。為此，爰依民
法第359條規定向被告請求減少價金，及依同法第179條規定
請求被告返還溢付之價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1
61萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋於94年8月19日建築完成，原告於簽訂
系爭契約前已知悉買賣標的為建築完成16餘年之中古屋，本
不可能期待擁有新屋之屋況，原告於簽約前已看屋3次，歷
經幾番議價後始決意購買系爭房地，對於系爭房地之情形瞭
解甚詳，已將系爭房地當時知具體狀況列入價格考量，始與
被告簽訂系爭契約。原告於簽約後、交屋前更前往系爭房屋
查看4次，其中2次係陪同室內設計師前往丈量，則系爭房屋
現況係在原告可接受範圍，並未影響原告居住使用，縱於交
屋時有傾斜情形，其減損程度亦無關重要，自不能認為係減
少系爭房地價值或系爭契約預定效用之瑕疵，且111年4月至
同年10月間發生多次有感地震，亦無法排除係原告整修或該
幾次地震導致系爭房屋傾斜。又系爭房屋經扶正後將回復應
有之結構安全及價值，應無污名價值減損問題，況宏宇不動
產估價師事務所估定系爭房地無傾斜瑕疵之價值為1,441萬
元；系爭房地有傾斜瑕疵之價格為1,280萬元，與系爭房地
之買賣成交價相當，原告自未受有損害，倘認原告得向被告
請求返還溢付之價金，亦應就材料費用計算折舊等語，資為
抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不
利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（
最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。買賣標的物
如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時
，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者
，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法
定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。經查
：
⒈原告主張兩造於110年10月24日簽訂系爭契約，約定由被告以
總價為1,280萬元將系爭房地出售予原告，兩造並於111年4
月間交屋，經原告委請台南市土木技師公會檢測發現有傾斜
現象等情，業據其提出系爭契約及台南市土木技師公會111
年12月30日（111）南土技字第3070號鑑定報告書在卷為憑
（見本院卷一第35至192頁）。嗣經本院囑託台南市結構工
程技師公會鑑定，其鑑定結論及建議略以：「a.系爭房屋經
測量結果顯示確有傾斜。b.系爭房屋向西傾斜率為1/72 ，
向北傾斜率為1/3996。c.由於該傾斜研判是由105年2月6日
美濃地震土壤液化所造成，且系爭房屋基礎由使用執照竣工
圖S1-4所示為筏式基礎，再由現況就目視所及，並無明顯的
結構裂縫或損壞，因此研判並未達到結構不安全之程度。惟
建議仍應以工程技術予以扶正，以符合結構設計者的原意，
避免下次大地震發生時，產生原設計者所未考慮的額外結構
應力發生」、「a.造成系爭房屋傾斜原因，研判有三種可能
，分列如下：⑴基礎施工時並未確實做好回填土層的夯實滾
壓，致產生不均勻沉陷所致。⑵在105年發生的0206美濃地震
所產生的土壤液化，致使系爭房屋造成傾斜。⑶土壤的壓密
沉陷所造成不均勻的沉陷，致使系爭房屋造成傾斜」等語，
有台南市結構工程技師公會113年4月9日南市結技鑑字第105
3號鑑定報告書在卷為佐（見該報告第8頁，下稱系爭鑑定報
告）。足見系爭房屋於系爭契約簽訂前之105年2月間，即因
地震產生傾斜情形，須藉由工程技術以扶正，縱然系爭房屋
無結構安全顧慮，衡諸常情，仍會影響交易價值並致居住者
日後使用不便，且依本院囑託之宏宇不動產估價師事務所鑑
定鑑價結果，亦可知系爭房屋確實會因有傾斜現象而有污名
價值減損（詳後述），堪認系爭房屋依通常交易觀念，欠缺
應具備之交換價值及供人居住品質之瑕疵存在。
⒉被告雖以系爭房屋交屋後之111年4月至同年10月間發生多次
有感地震，而合理化系爭房屋之傾斜情形，惟台南市結構工
程技師公會研判係由105年2月6日美濃地震土壤液化造成，
已如前述，且物之瑕疵擔保責任本屬無過失責任，縱系爭房
屋之傾斜非因出賣人因素造成，仍無從因此減免出賣人之瑕
疵擔保責任。又以系爭房屋之傾斜率觀之，一般消費者尚難
僅憑肉眼即可得知系爭房屋業已傾斜，兩造復未於簽訂系爭
契約時，就系爭房屋之傾斜情形為議價，是被告抗辯原告於
簽約及交屋前已看屋多次，對於系爭房地之情形瞭解甚詳，
已將系爭房地當時知具體狀況列入考量，故系爭房地並無瑕
疵云云，不足為採。至原告購買系爭房地後，雖就進行系爭
房屋進行裝修工程，然依系爭房屋之傾斜情形並非被告交屋
後才發生，而是原告購屋前已發生，且原告裝修工程多為裝
潢作業，並無涉及結構體的作業，因此研判並非原告裝修工
程所造成，亦有系爭鑑定報告可參（見系爭鑑定報告第9頁
），被告主張系爭房屋傾斜係因原告裝修工程所致云云，亦
屬無稽。
㈡次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359
條定有明文。民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益
與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品
之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格
相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金
數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當
，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應
有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字
第1615號、72年度台上字第726號判決意旨參照）。再按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，同法第179條
亦有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減
少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之
價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減
少之範圍內，即無該價金之請求權存在。經查：
⒈經本院囑託台南市結構工程技師公會鑑定系爭房屋之傾斜程
度是否達到應予修復或補強之程度？如是，應如何修復或補
強？修復或補強所需之必要費用為？其鑑定結論及建議略以
：「a.依高雄市政府審訂的「高雄市建築物工程施工損壞鄰
房鑑定手冊」中，1/200≦（△/H）≦1/40亦即建物傾斜率（△/
H）超過1/200但未達1/40者，應評估工地施工對建物結構安
全所造成之影響，並依評估結果估列建物損害部分之修復相
關補強費用。系爭房屋的傾斜率為A1測點向西傾斜1/72，A2
測點向北傾斜1/3996，屬於1/200≦（△/H）≦1/40：建物傾斜
率（△/H）超過1/200但未達1/40者，故系爭房屋之傾斜須予
以修復。b.系爭房屋之傾斜可藉由其與鄰房共11戶一起同步
扶正施工修復補強。c.整棟房舍（11戶）同步扶正所需費用
約為16,395,473元，系爭房屋應負擔費用為1,490,498元」
等語，有系爭鑑定報告為佐（見系爭鑑定報告第8頁）。
⒉又經本院囑託宏宇不動產估價師事務所，系爭房屋上開傾斜
瑕疵縱經修復後，交易價值是否仍有減損？如是，減損之金
額若干？其評估結論略以：「評估瑕疵不動產價值減損包含
『修復費用』及『污名價值減損』，扣減勘估標的房屋『有』傾斜
瑕疵之不動產買賣成交價格1,280萬元，即『不具瑕疵問題之
房產價格』扣除『有瑕疵問題之房產價格』，瑕疵不動產污名
價值減損鑑定金額為1,610,000元，該瑕疵不動產價值減損
包含『修復費用』及『污名價值減損金額』，修復費用參考臺南
市結構工程技師公會鑑定價格1,490,498元，瑕疵經修復後
，污名價值仍減損金額119,502元」等語，有宏宇不動產估
價師事務所113年6月7日宏宇估南字第0000000號估價報告書
在卷為憑（見該報告第2至3頁，下稱系爭估價報告）。可知
系爭房屋「無」傾斜瑕疵時，系爭房地之合理價格1,441萬
元；系爭房屋「有」傾斜瑕疵時，系爭房地之買賣成交價格
1,280萬元，系爭估價報告既係以其間差價161萬元作為瑕疵
不動產污名價值減損金額，包含房屋傾斜修復費用1,490,49
8元及污名價值減損金額119,502元，然兩造約定之買賣總價
並未考量房屋傾斜瑕疵，自應以買賣價格與污名價值減損金
額之比例計算本件原告所受之污名價值減損金額，方屬公允
，應認原告以總價1,280萬元向被告購買系爭房地，受有污
名價值減損106,150元（計算式：119,502元×1,280萬元1,4
41萬元＝106,150元，元以下四捨五入）。準此，系爭房地因
傾斜瑕疵而減損之金額應為1,596,648元（計算式：1,490,4
98元＋106,150元＝1,596,648元）。
⒊至被告抗辯系爭房屋經扶正後將回復應有之結構安全及價值
，應無污名價值減損問題，況系爭房地有傾斜瑕疵之價格為
1,280萬元，與系爭房地之買賣成交價相當，原告自未受有
損害云云。惟系爭估價報告係以比較估價法與收益法評估勘
估標的無傾斜瑕疵之合理價格，再依據不動產估價師公會全
國聯合會第九號公報－瑕疵不動產污名價值減損估價指引、
第五號估價作業通則－瑕疵不動產污名效果因果關係分析，
評估瑕疵不動產價值減損包含「修復費用」及「污名價值減
損」，並經本院以污名價值減損金額比率認定本件污名價值
減損金額，是被告此部分抗辯，應屬無據。被告復抗辯應就
材料費用計算折舊云云，然經本院函詢台南市結構工程技師
公會，據覆以：系爭房屋之扶正費用1,490,498元，係因系
爭房屋傾斜後，被告應負擔之扶正施工費用，與折舊並無關
係等語，有台南市結構工程技師公會114年2月6日南市結技
（五）施字第1140206002號函在卷可考（見本院卷二第57頁
），本院復查無系爭房地有因扶正而額外增益價值，是被告
此部分抗辯，亦屬無據。
⒋基上，系爭房地因傾斜瑕疵而受有1,596,648元之減損，即應
由被告負物之瑕疵擔保責任，原告亦已行使減少價金請求權
，而被告既已受領全部之買賣價金，就已受領之上開經減少
之價金之法律上原因即不復存在，是以，原告依民法第179
條不當得利之法律關係，請求被告返還1,596,648元之價金
，即屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年3月6日送達
被告，則原告請求被告應給付1,596,648元，及自112年3月7
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核與前揭法律
規定相符，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給
付1,596,648元，及自112年3月7日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，
則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告
勝訴部份，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准
許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不逐一論述，併
此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民事第五庭 法 官 王偉為
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 賴葵樺