臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第167號
原 告 英國莊園公寓大廈管理委員會
法定代理人 方銘世
訴訟代理人 栗治明
原 告 周珮慈
葉蕙如
洪琴茹
陳思廷
游佳慧
林怡欣
施文濬
林陳麗惠
曾愛真
劉彥伯
吳曉芬
張明志
鄧秋賢
陳景忠
陳朝雄
李珮君
丁建利
溫芳明
邱月萍
洪穗如
唐傳萍
黃建盛
劉典恩
廖志遠
朱宏熙
林憶秭
楊振河
吳致遠
黃中民
黃啓彰
江立舟
張忠敬
唐湘芸
吳嘉芳
莫庄容
莊凱瑞
莊凱翔
呂景揚
張伯邨
呂侑珊
沈麗芬
周金蓮
陳時帆
江淑如
劉欣萍
蕭瑀
何奕旻
李两家
楊子賢
顏婉珍
林亭汝
陳誌鴻
戴伶蓉
謝益興
林黃芬燕
陳向荺
黃曉峰
吳子瑜
高淑真
黃志豪
胡肇湘
施純軒
沈奕玉
楊美玲
林瑞融
黃温平
賴新豐
賴佩珊
陳継忠
追加原告 沈玉如
張伯育
共 同
訴訟代理人 陳鳳暘律師
被 告 安駐建設股份有限公司
法定代理人 是亞華
訴訟代理人 黃志國律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年4月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴
訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第17
0條、第175條分別定有明文。原告英國莊園公寓大廈管理委
員會（下稱英國莊園管委會）之法定代理人原為江凱平，嗣
於本院審理時陸續變更為朱文生、方銘世，並據其具狀聲明
承受訴訟（見卷二第195-197、573、579頁），核與民事訴
訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查
本件原告英國莊園管委會起訴時原聲明：㈠被告應給付原告
英國莊園管委會新臺幣（下同）2,000萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被
告應給付原告英國莊園管委會500萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應
給付原告英國莊園管委會200萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告應給付
原告英國莊園管委會28萬6,748元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國112
年5月23日、10月27日、113年2月6日具狀追加原告周珮慈、
葉蕙如、洪琴茹、陳思廷、游佳慧、林怡欣、施文濬、林陳
麗惠、曾愛真、劉彥伯、吳曉芬、張明志、鄧秋賢、陳景忠
、陳朝雄、李珮君、丁建利、溫芳明、邱月萍、洪穗如、唐
傳萍、黃建盛、劉典恩、廖志遠、朱宏熙、林憶秭、楊振河
、吳致遠、黃中民、黃啓彰、江立舟、張忠敬、唐湘芸、吳
嘉芳、莫庄容、莊凱瑞、莊凱翔、呂景揚、張伯邨、呂侑珊
、沈麗芬、周金蓮、陳時帆、江淑如、劉欣萍、蕭瑀、何奕
旻、李两家、楊子賢、顏婉珍、林亭汝、陳誌鴻、戴伶蓉、
謝益興、林黃芬燕、陳向荺、黃曉峰、吳子瑜、高淑真、黃
志豪、胡肇湘、施純軒、沈奕玉、楊美玲、林瑞融、黃温平
、賴新豐、賴佩珊、陳継忠、沈玉如、張伯育（見卷一第49
1頁、卷二第101-107頁、第241-247頁），並陸續變更訴之
聲明，嗣於113年8月28日變更聲明為：㈠被告應給付原告如
附表訴之聲明第一項請求金額欄所示金額，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告
應給付附表編號2至72所示原告各2萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應
給付原告英國莊園管委會78萬5,835元，及自民事準備書5狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經
核，原告前開所為變更，係本於與被告間同一買賣契約之基
礎事實所為減縮或擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定
，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告為英國莊園公寓大廈（下稱系爭社區）之起造人，出售
系爭社區之房地予各區分所有權人。嗣107年8月9日，原告
英國莊園管委會與被告辦理系爭社區公共設施（下稱系爭公
設）點交，雙方同意交由億丞國際事業有限公司（下稱億丞
公司）協助點交與驗收事宜，並由億丞公司出具英國莊園公
共設施設備點交查驗報告書（下稱系爭公設查驗報告），依
系爭公設查驗報告所載，系爭社區因「使照圖A2-2僅標示地
下室頂板高程，排水圖L1-5標示覆土總高程，兩者出入約45
公分，排水溝容量恐有不足」之瑕疵，導致建築物入口穿堂
道路側、門口主要通道、內部大廳、社區側溝等，遇雨無法
順利排水而有積水或淹水現象，且被告明知應依建築法規之
規定，按核定工程圖樣及說明書施工，卻故意未依規定為之
，於取得竣工圖與使用執照後，重新更改植披與排水系統，
並將原本應交由住戶建築物門口三階台階變更為平面，致社
區每逢大雨時，門庭出入口及地下停車場屋頂均出現嚴重積
、漏水，被告所為已違反建築法第39條規定，則系爭社區缺
乏被告保證之品質，且係被告違背建築法規與故意不告知嚴
重瑕疵所致。另被告於房屋預定買賣契約書（下稱系爭預定
契約）第1條載明「……賣方應確保廣告内容之真實，本預售
屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平
面圖與位置示意圖，為契約之一部分。一切權利義務均以本
契約之約定為標準，任何口頭承諾或約定概不生效。」，故
被告就系爭社區之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置
示意圖等內容已為保證之意思表示，被告負有履行該擔保約
款之義務；而依系爭預定契約所附圖說，已明確畫出區分所
有權人每戶門口至外面公共區域有三階台階連結，其目的為
利排水與排除漏水與積水之瑕疵，惟被告交付之建築物門口
至外面公共區域並無三階台階連結，顯見被告所交付之物，
缺少出賣人保證之品質瑕疵，被告自應依民法第360條規定
，給付原告如附表訴之聲明第一項請求金額欄所示金額。
㈡因被告偷工減料，導致社區中庭各戶門口燈具與線路無法正
常使用，且有漏水、漏電之情，因此需重新埋管拉線設置，
預估每戶需花費2萬元，被告應依民法第360條規定賠償原告
。
㈢被告尚未完成系爭社區之點交，致系爭社區公設與大公電費
仍掛名於被告之下，無法辦理變更供電交由原告使用，原告
之訴訟代理人栗治明曾與被告之工地主任協商由被告繼續負
擔公共電費至第二期複驗完成，然被告並未依約支付電費，
且迄今仍為廣告出售系爭社區而使用系爭社區之供電，自應
由被告支付電費，而原告依民法第179條規定暫先請求被告
返還代墊電費78萬5,835元。
㈣爰依民法第360條、第179條規定（卷三第177頁），提起本訴
。並聲明：
⒈被告應給付原告如附表訴之聲明第一項請求金額欄所示金額
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息。
⒉被告應給付如附表編號2至72所示原告各2萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告應給付原告英國莊園管委會78萬5,835元，及自民事準備
書5狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。
二、被告則以：
㈠原告依據民法第360條規定請求被告負損害賠償責任，然原告
葉蕙如、施文濬、劉彥伯、鄧秋賢、吳致遠、沈玉如、黃中
民、唐湘芸、蕭瑀、李两家、楊子賢、林黃芬燕、陳向荺、
吳子瑜、施純軒、賴佩珊，至今仍無提出與被告間之買賣契
約，故上開原告實屬當事人不適格，應予駁回。
㈡依系爭預定契約第1條規定可知，該契約性質上僅屬「預售屋
」之買賣標的物說明，即契約上預定之品質，並非被告對原
告所為之房屋品質保證。又原告劉典恩、廖志遠、朱宏熙、
林憶秭、莫庄容、沈麗芬、何奕旻、黃志豪所簽訂之契約為
「成屋」房屋買賣契約，並無系爭預定契約第1條之規定，
故原告據此主張被告應依民法第360條規定負損害賠償責任
，即失所據。
㈢原告主張系爭社區有「偷工減料短少向下開挖45公分」之瑕
疵，無非以系爭公設查驗報告為據，然該報告係載「排水溝
容量恐有不足」，並未認定被告有「偷工減料短少向下開挖
45公分」之結論，原告顯屬斷章取義、曲解内文，況原告並
無舉證證明系爭社區有「偷工減料短少向下開挖45公分」之
瑕疵，且被告業已增築水溝改善排水溝容量。又原告並無舉
證證明被告係故意不告知上開瑕疵存在，且系爭公設查驗報
告係107年作成，距原告112年起訴時已逾4年，是否仍可作
為證據，殊值可疑，況積水原因尚有如疏於清理、除去排水
系統阻塞之管理疏失等可能，而系爭社區排水系統之維護責
任為原告英國莊園管委會，則原告英國莊園管委會是否有善
盡善良管理人責任，亦有疑義，實不可逕自歸責於被告。另
原告接受交屋時，均未提及「契約附圖之三階台階消失」之
文字，顯見原告已承認其所受領之物。況系爭公設查驗報告
已載「本案公共設備設施點交報告書之建築圖說比對、建築
相關缺失均由本建築師審閱無誤並簽證負責」，並發現僅有
6戶門口未有台階，惟究竟原因為何、是否為住戶二次施工
、是否可歸責於被告，均有疑義，原告並無舉證原告其他住
戶門口均無台階，則原告主張顯於法不合。縱認系爭社區現
場狀況沒有台階，但「三階台階消失」與「被告故意偷工減
料在建築基地上短少而向下開挖45公分之土方及排除土方」
之關聯為何，亦未見原告說明。
㈣系爭公設查驗報告所載「查驗缺失位置：一樓大廳、缺失說
明：杯燈不亮」、「查驗缺失位置：一樓中庭、缺失說明：
庭園燈未施作防水，遇雨易積水燒毁」，足證此項缺失内容
為一樓大廳有一只杯燈不亮、一樓中庭庭園燈沒有施作防水
，並無記載各戶門口之燈具與線路共有100盞無法正常使用
且有漏水漏電之瑕疵，原告顯無舉證以實其說，其主張自無
可採。
㈤依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之管理、
維護為原告英國莊園管委會負責，費用應由公共基金支付，
因此原告英國莊園管委會應繳納系爭社區公共電費。又被告
早已於107年8月24日點交系爭公設予原告英國莊園管委會，
且另與原告英國莊園管委會簽署同意書，同意書中載明移交
後公共水電等費用由原告英國莊園管委會自行支付。且因原
告英國莊園管委會並未辦理公共電費繳費單名義變更申請，
故公共電費繳費名義仍掛名於被告名下，但實際上系爭社區
公共用電均係各該住戶及原告英國莊園管委會使用，原告亦
無提出證據證明被告於110年7月至今有設置廣告使用供電之
證據，亦無舉證計算被告所使用之用電量，竟要求被告給付
全部公設電費，顯無理由。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張被告為系爭社區之起造人，然系爭社區建築基地短
少向下開挖45公分之土方，且各區分所有權人每戶門口均無
系爭預定契約之三階台階，缺少被告保證之品質，且被告係
故意不告知前開瑕疵；又系爭社區中庭各戶門口燈具線路無
法正常使用，亦缺乏被告所保證之品質；另被告未完成點交
，系爭社區公共設施與大公電費依約應由被告繼續繳納，被
告自應返還原告代墊之費用等情，然此均為被告否認，並抗
辯如前。茲就原告之請求分別論述如下：
㈠系爭社區建築基地短少向下開挖45公分及社區中庭燈柱線路
損壞部分：
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，對於為訴訟標的之法律關係有實施訴訟
之權能而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律
關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其
當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義
務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體
上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。經查，被告抗
辯原告葉蕙如、施文濬、劉彥伯、鄭秋賢、吳致遠、沈玉如
、黃中民、唐湘芸、蕭瑀、李两家、楊子賢、林黃芬燕、陳
向荺、吳子瑜、施純軒、賴佩珊非與被告簽立買賣契約之相
對人，當事人不適格云云。惟原告葉蕙如、施文濬、劉彥伯
、鄧秋賢、吳致遠、沈玉如、黃中民、唐湘芸、蕭瑀、李两
家、楊子賢、林黃芬燕、陳向荺、吳子瑜、施純軒、賴佩珊
主張渠等得依民法第360條之規定向被告請求損害賠償，被
告前開抗辯核屬原告葉蕙如、施文濬、劉彥伯、鄧秋賢、吳
致遠、沈玉如、黃中民、唐湘芸、蕭瑀、李两家、楊子賢、
林黃芬燕、陳向荺、吳子瑜、施純軒、賴佩珊等人主張是否
有理由，依前開說明即無當事人不適格之情事，先予敘明。
⒉按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務
人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相
對性原則。查原告葉蕙如、施文濬、劉彥伯、鄧秋賢、吳致
遠、沈玉如、黃中民、唐湘芸、蕭瑀、李两家、楊子賢、林
黃芬燕、陳向荺、吳子瑜、施純軒、賴佩珊、張忠敬（下合
稱原告葉蕙如等17人）雖為系爭社區之區分所有權人，惟渠
等並非向被告購入系爭社區之房地乙節，有原告葉蕙如等17
人之建物登記第三類謄本、土地預定買賣契約書等附卷可憑
（見卷一第685、697、703、709、745、749、755、759、79
9、809、811、829、833、839、853、865頁、卷二第159頁
），並為原告自陳在卷（見卷二第89、222頁），依原告所
述，前開建物登記第三類謄本之登記次序中「0004買賣」、
「0005買賣」，係區分所有權人與非被告之第三人間買賣系
爭社區之房地，則原告葉蕙如等17人與被告間既無買賣關係
存在，被告即非原告葉蕙如等17人所有房地之出賣人，自不
負買賣契約及民法規定出賣人所負瑕疵擔保責任。是原告葉
蕙如等17人依買賣契約之瑕疵擔保責任即民法第360條規定
請求被告給付如附表訴之聲明第一項、第二項請求金額欄所
示之金額，自屬無據，為無理由。
⒊原告另主張系爭社區建築基地短少開挖45公分，原告之建物
門口本有三階台階卻改為平面，且社區中庭燈柱線路有瑕疵
而有漏水、漏電之情形，缺少被告保證之品質，又被告係故
意不告知前開瑕疵，應負損害賠償責任等語，並提出系爭公
設查驗報告、買賣契約所附建築物平面圖、現場照片、竣工
圖（見卷一第169-482頁、卷三第105-121頁、第141-143頁
、第315-511頁）等為證。惟查：
⑴按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。上開規
定，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人
就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又
欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求
不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其
價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，
亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法
院71年度台上字第208號判決意旨參照）。
⑵原告固主張被告短少開挖45公分之土方，依據為系爭預定契
約所附之建築物平面圖、竣工圖均可見各區分所有權人建物
門口應有三階台階，然系爭社區現況卻為平面並無台階可證
，且此為被告依系爭預定契約所保證之品質云云。然依系爭
預定契約第20條第2項固規定：本契約之附件視為本約之一
部分，與本約具同等效力等語（見卷三第75頁），而「全區
＆本戶平面位置圖」（即原告所稱之建築物平面圖）亦為系
爭預定契約之附件，然該建築物平面圖應係表明系爭社區各
戶之平面位置圖及社區公共空間之位置，尚難認定被告有保
證各區分所有權人建物門口有「三階台階」之意思。況竣工
圖為建物完工後，起造人欲申請使用執照時，需依完工現況
繪製予主管機關審查之圖說，審查相符即得申請核發使用執
照，而原告亦自陳被告於完工時現場有「三階台階」，被告
因此出具竣工圖申請使用執照等語（見卷三第299頁），則
原告既不否認各建物門口曾有「三階台階」之事實，其又主
張被告短少開挖45公分土方，前後顯有矛盾；原告雖再稱竣
工圖完成後被告擅自更改植披與排水系統、填平「三階台階
」，然就此有利之事實，原告迄至本院言詞辯論終結前均未
舉證以實其說，本院自無從僅依現場照片即可驟認原告主張
為可採。
⑶再者，原告於本件訴訟之初，係依系爭公設查驗報告記載「c
.使照圖A2-2僅標示地下室頂版高程，排水圖L1-5標示覆土
總高程，兩者出入約45公分，排水溝容量恐有不足。d.社區
一樓平面室內高程GL+170、室外高程GL+165、中庭高程GL+1
18（不含覆土高度），依竣工圖說與銷售廣告室內高程與中
庭高程應有三階高低落差，實際量測約有5公分差距，時雨
量過大易宣洩不及灌回致室內淹水。」（見卷一第473頁）
，主張被告短少開挖45公分土方而致系爭社區淹水嚴重，嗣
於訴訟進行中主張該短少開挖之45公分土方即為各建物門口
之「三階台階」云云（見卷三第177頁）。然依證人即系爭
公設查驗報告之簽證建築師黃秀隆於本院審理時證稱：系爭
公設查驗報告中「兩者出入約45公分」係指使照圖A2-2標示
各地方之高程（指基準面開始算的高度），室內高程GL+170
、中庭高程GL+118，兩者相差約52公分，而現場勘查結果相
差約45公分，這只是高低差，不是排水容量不足，也不是少
開挖45公分的意思；且上開記載也沒有與竣工圖不符、亦未
違反建築法規。圖面高低差45公分與社區整體排水容量不足
無關；應該是社區排水管、植栽及鋪面工程的施工問題與社
區積水比較有關係等語（見卷三第206-208頁），由證人黃
秀隆前開證述內容可知，系爭公設查驗報告記載「c.使照圖
A2-2僅標示地下室頂版高程，排水圖L1-5標示覆土總高程，
兩者出入約45公分」，此僅為客觀量測室外高程與中庭高程
之高低差，並非指被告短少開挖45公分之意，且該高低差亦
與系爭社區中庭積水無必然關係，原告顯然曲解系爭公設查
驗報告之內容，逕指被告短少開挖45公分土方、建物門口沒
有「三階台階」致系爭社區積水嚴重，據此主張被告應負瑕
疵擔保責任云云，顯屬無據，為無理由。
⑷原告再主張系爭社區中庭燈柱線路有瑕疵，有漏水、漏電之
情形而缺少保證品質云云，然依前開說明，必被告就該中庭
燈柱曾與原告約定，保證有某種品質，而又欠缺所保證之品
質時原告始得依民法第360條規定請求被告賠償；然本件原
告迄至本案言詞辯論終結前，均未能指明被告如何保證系爭
社區中庭燈柱之品質功效，亦未舉證證明被告有何故意不告
知瑕疵之情形，復未釋明系爭社區中庭燈柱確實全部損壞，
則原告逕依民法第360條規定請求被告賠償如附表編號2至72
所示原告各2萬元，即難認有據，無從為有利原告之認定。
㈡原告請求返還代墊款部分：
原告主張被告未完成點交，系爭社區大公電費仍掛名於被告
名下，而被告為廣告系爭社區之銷售，繼續使用原告之供電
，且原告之訴訟代理人栗治明曾與被告之工地主任吳世祥協
議於被告將系爭社區中庭燈柱第二階段修繕完畢後才由原告
英國莊園管委會負擔電費，被告應返還原告代墊之大公電費
等語，並提出臺灣電力公司繳費憑證為據（見卷二第315-31
9頁）。惟查，被告已於107年8月24日點交公設予原告英國
莊園管委會，且兩造同意移交後公共水電等費用由原告英國
莊園管委會自行支付管理乙節，有被告提出之同意書、廠商
請款印鑑、系爭社區公設點交清冊、系爭社區移交清單等在
卷可憑（見卷二第371-383頁），足見系爭社區之公共用電
已協議由原告英國莊園管委會負擔，況各區分所有權人已入
住系爭社區，則系爭社區之公共用電顯為各區分所有權人所
使用，則由原告英國莊園管委會負擔電費，難認被告有何無
法律上原因而受有利益之情形，況原告並未舉證被告迄今有
設置廣告使用大公電費之事實，自難認原告主張為可採。至
原告稱被告允諾負擔大公電費至系爭社區中庭燈柱第二階段
修繕完畢為止乙節，依證人吳世祥於本院審理時證稱：我在
109年4、5月間在被告公司上班，曾經負責系爭社區之修繕
，我曾經在一次會議中聽到系爭社區大公電費之爭議，但實
際狀況我不清楚，因為我沒有負責這部分，栗治明曾經向我
提過中庭燈柱第二階段修繕完畢後由管委會自付電費，但我
沒有辦法決定，我應該是回覆他會將訊息帶回被告公司等語
（見卷三第18-20頁）。由證人吳世祥前開證述可知，其並
未允諾原告英國莊園管委會系爭社區之大公電費由被告負擔
至社區中庭燈柱第二階段修繕完畢為止，原告英國莊園管委
會前開主張顯與證人吳世祥之證述不符，無從採信。
四、綜上，原告依民法第360條規定，請求被告給付如附表訴之
聲明第一項請求金額欄所示之金額，及附表編號2至72所示
原告各2萬元，均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利
息；另依民法第179條規定，請求被告給付原告英國莊園管
委會78萬5,835元，及自民事準備書5狀繕本送達翌日起算之
法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
民事第八庭 法 官 陳威帆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
書記官 黃文芳
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