臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4349號
原 告 周子揚
訴訟代理人 周子正
被 告 邱賜福
訴訟代理人 邱劉智
上列當事人間請求拆除增建物等事件，經本院於民國114年5月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書
第2款定有明文。本件原告起訴時主張兩造分別為門牌號碼
臺北市○○區○○街00巷00號4樓、26號4樓房屋（下各稱24號4
樓、26號4樓房屋）之所有權人，被告無權占用兩造共有之
屋頂平台，並於其上搭建增建物，依民法第767條第1項前段
、中段、第821條及179條規定，請求被告拆除增建物並返還
平台，原聲明請求：㈠被告應將坐落於台北市○○區○○街00巷0
0號4樓之頂樓平台（下稱系爭26號頂樓平台）增建物拆除後
，將頂樓平台交還予全體共有人，㈡願供擔保，請准宣告假
執行（見北司補卷第7頁）。嗣於本院審理期間，依附圖即
臺北市建成地政事務所民國113年5月29日北市建地測字第11
37008229號函附複丈成果圖（見本院卷第123頁）測量結果
，變更聲明第1項如後述原告聲明所示（見本院卷第131頁）
，核原告前揭變更聲明，均係基於被告無權占用系爭26號頂
樓平台而為主張，屬基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准
許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告為24號4樓房屋之所有權人，被告為26號4樓房屋之所有
權人，24號4樓、26號4樓房屋所在之門牌號碼臺北市○○區○○
街00巷00號、26號建物為4層樓雙拼公寓（下各稱24號建物
、26號建物，合稱系爭公寓），共用同一頂樓平台，系爭公
寓頂樓平台為兩造及其他區分所有權人所共有。詎被告無權
占用兩造共有之系爭26號頂樓平台，於其上加蓋如附圖所示
區塊A面積80.29平方公尺之增建物（下稱系爭增建物），並
安裝鐵門上鎖，排除原告及其他區分所有權人自由進出使用
，已逾越屋頂平台之使用目的，恐影響逃生安全，且依公寓
大廈管理條例第7條規定，屋頂之構造不能約定為特定住戶
之專用部分，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條
、第179條規定，請求被告應將系爭26號頂樓平台之系爭增
建物拆除，將該部分騰空返還予原告及其他全體共有人等語
。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭26號頂樓平台如附圖（即本件複丈成果圖）
所示區塊A面積80.29平方公尺之增建部分拆除，並將上開
部分騰空，返還予原告及其他全體共有人。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠被告於92年購入26號4樓房屋時，系爭增建物即已存在，26號
建物之同棟住戶皆知被告有使用系爭26號頂樓平台，並出具
頂樓加蓋約定專用住戶同意書，同意被告使用系爭26號頂樓
平台及系爭增建物。24號、26號建物坐落之土地地號不同、
有各自獨立使用之水塔，本就互不干涉。又與原告同棟之24
號建物其他住戶皆認系爭26號頂樓平台並非其等行使同意權
之權限範圍，尊重26號建物全體住戶之使用決議，且長年來
24號、26號住戶如要上頂樓處理事務，被告皆立刻讓鄰居順
利上樓，並無排除他人使用事實，與鄰居相處融洽，112年1
月31日前均由被告協助24號住戶抄水表，原告只因與其與24
號同棟住戶間之糾紛，即主張被告合法使用系爭26號頂樓平
台為無權占用，動機可議，且無理由等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第200至201頁）：
㈠門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號建物（即24號建物）、26
號建物（即26號建物）為4層樓之雙拼公寓，建築完成日期
為60年1月7日，24號、26號建物分別坐落於臺北市○○區○○段
○○段00○00地號土地。
㈡原告為24號4樓房屋所有權人，於94年5月24日因買賣登記為
所有權人。
㈢被告為26號4樓房屋所有權人，於92年6月12日因買賣登記為
所有權人。
㈣被告於92年購入26號4樓房屋後，即占有使用系爭26號建物頂
樓平台如附圖所示區塊A面積80.29平方公尺部分迄今。
四、本院判斷：
㈠系爭26號頂樓平台是否為系爭公寓的之共有部分：
⒈稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部
，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共
同部分共有之建築物，民法第799條第1項定有明文。次按大
樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分
割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係
大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區
分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判決參照
）。
⒉查24號、26號建物，固分別坐落於臺北市○○區○○段○○段00○00
地號土地，有土地暨建物登記謄本可稽（見北司補卷第11至
13頁、本院卷第213至219頁、限閱卷），惟系爭公寓為一雙
拼公寓之單一建築物，24號、26號建物2樓以上住戶進出及
通往系爭公寓頂樓平台係使用同一大門、公共樓梯間，業經
本院赴現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片附卷可憑（見
北司補卷第11至13頁、本院卷第213至219頁），且系爭公寓
之屋頂平台於興建時並未有矮牆等區隔24號、26號建物，並
有本院依職權調系爭公寓使用執照案卷所附屋頂平面圖可憑
，是依民法第799條規定及前揭判決要旨，除各住戶區分所
有之專有部分外，系爭公寓之頂樓平台應屬系爭公寓之共同
部分，為兩造及其他區分所有權人所共有，原告此部分主張
，堪以認定。
㈡系爭26號頂樓平台，已協議由26號住戶分管，被告無權請求
原告拆除系爭26號頂樓平台之增建物並返還系爭26號頂樓平
台予全體共有人：
⒈按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定
部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共有人
依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者
為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共
有人有未占有共有物之情形者，甚或將部分共有物交予第三
人占有而為使用收益者，亦應包括在內。又共有物分管契約
，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示
，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉
動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，再按共有
物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃
定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共
有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所
，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度台上
字第1359號判決、109年度台上字第1032號判決參照）。次
按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主
要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」，公寓大廈管理
條例第7條固有明文，惟同條例第55條第2項但書第3款亦規
定，於該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第
7條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭公寓為60年間
建築完成之4層樓建物，於60年1月19日取得使用執照，有原
告所提使用執照存根可憑（見本院卷第211頁），是系爭公
寓係公寓大廈管理條例實施前即已取得使用執照之建築，依
前開說明，其共用之系爭公寓頂樓平台部分，自不受公寓大
廈管理條例第7條不得約定為專用之限制，仍得約定由區分
所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。
2.本件被告辯稱系爭26號頂樓平台、24號頂樓平台，多年來分
管由26號、24號各棟住戶使用、互不干涉，其對系爭26號頂
樓平台已經26號住戶同意取得合法使用權限乙情，既為原告
所否認，依前揭說明，自應由被告就此一主張，負舉證之責
。經查，系爭公寓自大門進去沿著樓梯步行往上，行經4樓
通往系爭公寓頂樓平台後，樓梯兩側即系爭26號頂樓平台及
24號頂樓平台上，已分別蓋有增建物，樓梯左手邊有一鐵門
，打開大門即為被告所占用系爭26號頂樓平台如附圖所示區
塊A面積80.29平方公尺之系爭增建物，原告則係占用24號頂
樓平台上之增建物，有本院現場勘驗筆錄、卷附照片、複丈
成果圖、土地建物查詢資料、原告書狀自述其占用事實、24
號3樓住戶於另案陳述內容一紙在卷為憑（見本院卷第55頁
、第81至113頁、第123頁、第151頁、限閱卷），又24號、2
6號建物依使用執照案卷所附屋頂平面圖標示各有一個水箱
，核與兩造訴訟中所提照片、被告所提對話記錄（見本院卷
第172、181、183頁、187頁）相符，可認系爭26號頂樓平台
、24號頂樓平台各設置一個水箱，各自供26號住戶、24號住
戶使用；又除原告外，24號住戶則稱26號建物、24號建物有
各自之水塔、地號，被告所在之系爭26號頂樓平台使用方式
，並非彼等24號住戶行使同意權範圍，且彼等尊重26號全體
住戶對於系爭26號頂樓平台使用決定，並感謝被告長年協助
24號住戶抄水表解決原告擅自占用致其他住戶無法進入24號
頂樓平台之問題等語（見本院卷第185頁、第151頁），可見
被告所稱系爭公寓住戶知悉並容忍系爭公寓頂樓平台各自劃
分由26號建物、24號建物住戶使用，24號住戶對於26號住戶
之頂樓使用決定並未予干涉，且包含原告在內之24號住戶長
年來未曾表示反對，全體住戶對於系爭26號頂樓平台屬於26
號住戶分管，有默示分管契約之存在等乙節，應屬可信。
⒊原告雖主張其沉默不代表同意被告使用系爭26號頂樓平台等
語，然查被告於92年間購入26號4樓房屋後，即占有使用系
爭26號頂樓平台及系爭增建物，為兩造所不爭執，而同棟26
號建物之其他住戶亦同意被告使用，有原告所提頂樓加蓋約
定專用住戶同意書為憑（見本院卷第139至149頁），原告於
本院審理中亦自陳對於26號住戶同意被告使用系爭26號頂樓
平台增建物一節沒有意見等語（見本院卷第163頁），參以
被告92年間即開始占用之事實，早於原告94年購買24號4樓
房屋，而就一般社會現況，購買房屋乃為慎重之決定，被告
於購買房屋前理當對於系爭公寓現狀、周遭環境，有相當程
度之瞭解，且被告之使用狀況持續，多年來原告早已知情，
其除未曾向被告主張權利、表示反對，對其自己占有24號頂
樓平台，亦不見其曾經徵求被告或其他26號住戶之同意，堪
認其明知系爭26號頂樓平台之使用，實與24號住戶無關，系
爭建物住戶對於系爭26號頂樓平台、24號頂樓平台之使用互
不干涉，存有由26號住戶、24號住戶各自使用之分管協議。
是以24號4樓之原告本於依民法第767條第1項前段、中段及
第821條、第179條規定，請求26號4樓及占用系爭26號頂樓
平台之被告應將系爭26號4樓頂樓平台之系爭增建物拆除，
將該部分騰空返還予原告及其他全體共有人，實非有據。
五、綜上所述，系爭公寓共有人間存有就系爭26號頂樓平台、24
號頂樓平台之使用互不干涉，即系爭26號頂樓平台，已協議
由26號住戶分管，24號建物之原告既明知有分管契約，自應
受該默示分管契約之拘束，是其再本於依民法第767條第1項
前段、中段及第821條、第179條規定，請求被告應將系爭26
號4樓頂樓平台之系爭增建物拆除，將該部分騰空返還予原
告及其他全體共有人，並無理由，應予駁回。而原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院斟酌
後，認均與判決結果並無影響，自無一一論駁之必要，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 王雅婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 黃啓銓