臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第197號
原 告 黃瓊瑤
訴訟代理人 林更祐律師
邱宇彤律師
被 告 林沛漩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○○○街000號1樓及2樓房屋遷讓返還
予原告。
被告應自民國113年12月24日起至遷讓返還上開房屋之日止，按
月給付原告新臺幣2萬9,000元。
被告應給付原告新臺幣22萬3,200元，及自民國113年12月24日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣16萬1,800元為被告供擔保後，得假執行
；但如被告以新臺幣48萬5,400元為原告預供擔保，得免為假執
行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人
之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項
前段定有明文。本件被告經合法送達，核無民事訴訟法第38
6條各款之情事而未到庭，爰依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第2項原為：
被告應給付原告新臺幣(下同)24萬8,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。嗣於民國114年2月21日以民事辯論意旨狀變更聲明第2項
為：被告應給付原告22萬3,200元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院
卷第93頁）。核原告上開所為，係減縮應受判決事項之聲明
，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼臺中市○區○○○○街000號1、2樓房屋(下稱系
爭房屋)之所有權人。原告於112年3月15日與被告簽訂房屋
租賃契約(下稱系爭租約)，將系爭房屋出租予被告，約定租
期自112年3月15日起至115年3月14日止，每月租金2萬9,000
元，押租金5萬8,000元。被告應於每月15日前將租金匯至原
告指定帳戶或以現金交付原告。詎被告於簽立系爭租約後陸
續積欠租金，有時整月未繳、有時僅繳納部分租金，至113
年7月15日止，被告共積欠租金16萬1,000元，扣除押租金5
萬8,000元後，仍積欠逾2個月租金數額。原告遂於113年8月
13日以伸港郵局存證號碼36號存證信函(下稱系爭存證信函)
催告被告繳納租金，惟被告仍置之不理。爰依租賃住宅市場
發展及管理條例第10條第1項第2款，於催告屆滿1個月後，
另以起訴狀繕本送達被告，為終止系爭租約之意思表示。
(二)原告已依法終止系爭租約，被告即應返還系爭房屋予原告。
又系爭房屋為原告所有，被告於系爭租約終止後，仍繼續占
有使用，已構成無權占有，爰依民法第455條前段及第767條
之規定，請求擇一就遷讓返還系爭房屋，為原告有利之判決
。並依系爭租約第3條，請求被告給付積欠之租金22萬3,200
元。又被告自系爭租約終止後，無正當權源繼續占有使用系
爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使
用收益系爭房屋之損害。爰依不當得利之法律關係，請求被
告自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付相當於租金即2萬9,000元之不當得利。爰依系爭租
約第3條、民法第439條前段、第455條前段、第767條、第17
9條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項至第 4項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、得心證之理由：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定 相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為 支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時 ，始得終止契約。民法第439條前段、第455條前段、第440 條第1項、第2項分別定有明文。次按租賃期間發生下列情形 之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任 何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經 定相當期限催告仍拒繳。出租人依前項規定提前終止租賃契 約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租 人：一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止
前30日。租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、 同條第2項第1款亦有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金 抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第1 00條第3款定有明定。又押租金在擔保承租人租金之給付及 租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 （最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。(二)再按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者， 視同自認。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合 法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭 執者，準用第1項之規定。民事訴訟法第280條第1項前段、 第3項前段定有明文。原告上開主張，業據其提出臺中市政 府地方稅務局113年房屋稅繳款書、住宅租賃契約書、被告 匯款紀錄、系爭存證信函暨被告收件回執、被告匯款至原告 帳戶之存摺封面及內頁資料等文件影本可證(見本院卷第21 、23至37、69至73、99至105頁)，而被告已於相當期間受合 法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或 陳述，依上開規定，視同自認，堪信原告主張為實在。(三)經查，被告於簽立系爭租約後陸續積欠租金，至113年7月15 日止，共積欠租金16萬1,000元，扣除押租金5萬8,000元後 ，仍積欠租金10萬3,000元，已逾2個月租金數額。原告於11 3年8月13日寄發系爭存證信函催告被告給付(見本院卷第71 至73頁），惟被告仍未完全清償，原告於催告1個月後以本 件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示時，被告 仍積欠逾2個月租金數額(詳附表：被告積欠租金明細)，依 上開規定，系爭租約於起訴狀繕本送達被告之日，即113年1 2月23日已合法終止(見本院第49頁)。原告請求依民法第455 條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；及依民法第43 9條前段之規定、系爭租約第3條之約定，請求所欠租金22萬 3,200元，均有理由，應予准許。又原告就被告遷讓返還系 爭房屋部分之訴，同時依民法第455條前段及民法第767條為 請求權基礎，請求法院擇一為其有利之判決。本院既認原告 依民法第455條前段之請求為有理由，其餘請求權基礎，即 無庸再行審酌。
(四)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字 第326號判決意旨參照）。經查，原告為系爭房屋之所有人 （見本院卷第21頁），有使用收益系爭房屋之權利。被告於
113年12月23日系爭租約終止後，已無占用系爭房屋之法律 上原因，惟被告迄今仍占用系爭房屋，致原告受有相當於租 金，即系爭租約約定每月2萬9,000元之損害（見本院卷第26 頁）。原告依民法第179條之規定，請求被告自113年12月24 日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬9 ,000元，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、系爭租約第3條及民法 第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；被告應給付 原告22萬3,200元及自113年12月24日起至清償日止(見本院 第49頁)，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年12月2 4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬9,000 元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核於法並無不合， 爰酌定相當之擔保金額宣告之。並依職權宣告被告得預供擔 保請求免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 114 年 5 月 16 日 民事第四庭 審判長法 官 王怡菁 法 官 林秉暉 法 官 謝佳諮 以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 16 日 書記官 張峻偉附表：被告欠繳租金明細
編號 租金期間 應收租金 被告匯款日期及金額 備註 1 112/03/15至 112/04/14 29,000 112/02/18 50,000 內含2個月押租金58,000元，第1個月租金29,000元，共計87,000元 2 112/04/15至 112/05/14 29,000 112/02/22 2,000 3 112/05/15至 112/06/14 29,000 112/03/03 35,000 4 112/06/15至 112/07/14 29,000 112/05/08 12,000 5 112/07/15至 112/08/14 29,000 112/05/18 10,000 6 112/08/15至 112/09/14 29,000 112/05/30 9,000 7 112/09/15至 112/10/14 29,000 112/06/09 6,000 8 112/10/15至 112/11/14 29,000 112/07/10 7,000 9 112/11/15至 112/12/14 29,000 112/08/14 9,000 10 112/12/15至 113/01/14 29,000 112/08/14 7,000 11 113/01/15至 113/02/14 29,000 112/08/14 6,000 12 113/02/15至 113/03/14 29,000 112/08/28 10,000 13 113/03/15至 113/04/14 29,000 112/09/06 19,000 14 113/04/15至 113/05/14 29,000 112/10/02 43,500 15 113/05/15至 113/06/14 29,000 112/11/06 15,000 16 113/06/15至 113/07/14 29,000 112/11/06 16,500 17 113/07/15至 113/08/14 29,000 112/11/30 24,000 18 113/08/15至 113/09/14 29,000 112/12/05 7,500 19 113/09/15至 113/10/14 29,000 113/01/05 7,000 20 113/10/15至 113/11/14 29,000 113/01/9 25,500 21 113/11/15至 113/12/14 29,000 113/02/15 30,500 22 113/12/15至 113/12/23 8,700 113/03/06 7,000 113/04/08 7,000 113/07/02 29,000 合計 617,700 394,500 附註： ⒈113年12月15日至13年12月23日，共計9日，租金為8,700元(計算式：29,000×9/30＝8,700)。 ⒉被告積欠租金22萬3,200元(計算式：617,700－394,500＝223,200，已將押租金58,000元全部抵充租金)。