臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3207號
原 告 李翊嘉
訴訟代理人 林思瑜律師
被 告 彭育孺
訴訟代理人 張嘉麟律師
上列當事人間請求加倍返還定金事件，本院於民國114年4月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原主張
依定金收據第4條之約定，及類推適用民法第249條第3款規
定，請求被告給付新臺幣（下同）120萬元及利息。嗣於本
院民國114年4月16日言詞辯論期日當庭追加依民法第249條
第4款為請求權基礎（本院卷第168頁），被告就原告前開追
加無異議，而為本案之言詞辯論，依法既應視為同意追加，
合於上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前透過訴外人吳宗育居間仲介向被告之仲介
人員洽購被告所有門牌臺中市○里區○○街0巷00號房屋及坐落
土地（下稱系爭房地），總價2,300萬元。兩造於113年8月4
日簽訂買賣定金收據（下稱系爭定金收據），原告當場交付
10萬元後，依約於翌日匯款50萬元，共給付60萬元定金予被
告。依系爭定金收據第3條約定，兩造應於同年9月5日前至
永慶不動產加盟店聯城不動產事業股份有限公司（下稱聯城
公司）就系爭房地簽立不動產買賣契約書，惟被告及原告委
託之仲介即訴外人何俐縈明知系爭定金收據第2條約定系爭
房地之自備款為690萬元，竟堅持原告須調高自備款金額為2
,000萬元始同意簽立不動產買賣契約書，故被告拒絕依系爭
定金收據第2條約定簽立不動產買賣契約書，屬可歸責於被
告之事由，致兩造未能於同年9月5日前簽立後續契約，爰依
系爭定金收據第4條約定，及類推適用民法第249條第3款規
定，請求被告返還2倍定金即120萬元；如認原告上開主張無
理由，則原告因吳宗育告知被告不願依照系爭定金收據之約
定簽立契約，是兩造未能簽立後續契約亦不可歸責於原告，
原告得依民法第249條第4款規定請求返還定金等語。並聲明
：㈠被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未要求原告提出2,000萬元自備款，且於1
13年9月5日前多次透過吳宗育向原告轉達並無前開自備款2,
000萬元之需求或條件，並同意依系爭定金收據所載之付款
方式簽立不動產買賣契約書。本件係原告透過律師轉達不願
出席簽立契約，自屬因可歸責於原告之事由，致兩造未能於
同年9月5日前簽立契約，又本件並無給付不能之情形，原告
主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第143至144頁，並由本院依卷證
及論述為部分文字修正）：
㈠兩造前透過各自房屋仲介人員居間仲介，由原告向被告購買
被告所有系爭房地。兩造於113年8月4日簽訂買賣定金收據
。
㈡原告於113年8月4日交付10萬元、翌日匯款50萬元，共給付60
萬元定金予被告。
㈢兩造未於113年9月5日前在聯城公司就系爭房地簽立不動產買
賣契約書。
四、得心證之理由：
㈠原告依系爭定金收據第4條約定，及類推適用民法第249條第3
款規定，請求被告返還2倍定金即120萬元，為無理由：
⒈按系爭定金收據第4條後段約定：「若因可歸責於賣方之事由
致無法簽立買賣契約時，賣方應加倍返還已收之全部定金」
；次按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金
當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受
之定金，民法第249條第3款定有明文。原告主張被告拒絕依
系爭定金收據第2條約定簽立不動產買賣契約書，屬因可歸
責於被告之事由，致兩造未能簽立契約，請求被告返還2倍
定金等情，業據提出買賣定金收據（本院卷第23頁）、對話
紀錄（本院卷第31至47頁）及聲請傳喚證人吳宗育為證，然
為被告所否認，並舉證人即被告之仲介人員何俐縈證述為證
。
⒉經查：
⑴依系爭定金收據第2條付款方式之約定，系爭房地總價金為2,
300萬元，簽約（含定金）款、用印款、完稅款各為230萬元
，尾款（交屋）則為1,610萬元；第3條則約定原告應於113
年9月5日至聯城公司與被告就系爭房地簽立不動產買賣契約
書；另簽名欄處載明「賣方（按指被告）同意依本收據上之
條件出售」，是原告主張兩造依約應於113年9月5日前簽立
之不動產買賣契約書，其內容應按系爭定金收據之付款方式
所示等情，堪認有據。
⑵又依原告提出其與吳宗育之對話紀錄，原告於113年8月23日
向其仲介人員吳宗育表示：「…經檢視雙方合意簽定的買賣
定金收據，第二條是規定說簽約用印完稅的自備款只要給付
30％，也就是690萬元 剩下的尾款70％1610萬元的部分，按照
合約約定，只要交屋尾款與大理街5巷15號透天貸款不足之
差額部分，我在產權移轉前以現金一次補齊即可，之前會評
估農地貸款是否可以貸款到2000萬元，主要是因為你一直不
肯協助我找銀行評估大理街5巷15號透天是否可以貸款到七
成，造成我必須要評估是否要多準備現金才能夠補齊差額，
也擔心如果手上的現金不足以給付差額，可能會造成違約風
險，也因為你的不肯協助評估貸款，我當初才會多次要求你
在定金收據上面加註如果那大里房屋銀行評估貸款不到八成
就解約的解除條件，你卻告訴我收據只是簡單預約，之後會
在正式的買賣合約增訂解除條件 請你履行仲介義務盡速協
助我這邊找的銀行去評估貸款數額，並請協助我跟屋主約9
月3號上午雙方簽約」，吳宗育於翌日回覆：「…當初您說購
買房子的自備款會用您先生名下的土地去農會貸款2000萬現
金來當頭期款…拿先生土地貸款的2000萬現金當自備款剩餘
不足的金額再由您身上的現金來補足…我與主管不下五次以
上多次向您確認這次購買房子會登記在誰名下、自備款項是
否足夠及貸款條件的先行評估了解 您多次的回覆我們會用
先生名下土地去借款也已經跟大里農會談好了可以貸款2000
萬…主管為確保您的權益及案件流程順利也多次向您確認您
們的土地在農會是估價2000萬還是可貸款金額2000萬？…當
時因為您有忌諱農曆月（七月份）不想簽立買賣契約的因素
…雙方本來有資金需求無法等待您一個月的時候 最後賣方看
在您的誠意上也做出退讓 先以收定金方式之後再依約定時
間（農曆月過後）進行買賣契約簽立…再者我重頭到尾都沒
有提到跟承諾貸款但書也沒有提及跟承諾買賣契約的簽立後
會有解約條款…雙方約定好的簽立買賣契約是以無解約條款
的契約條件下進行…」，原告則表示：「你回覆的並不是事
實，我並沒有同意你說的事情 而且買賣定金收據第2條寫的
很清楚，自備款（簽約10％、用印10％、完稅10％）3成，尾款
7成，足以證明雙方約定的頭期款是30％（690萬），而不是
你說的2000萬 房地產買賣交易都是兩到三成自備款，七到
八成貸款，你講的根本不符合常理，如果按照你說的，我不
可能同意簽名！…」，吳宗育於同年月25日回覆：「定金收
據上是買賣的付款方式 上次已經在您與賣方面前說清楚且
雙方知悉…」，嗣於同年月28日稱：「…賣方再次表達 說她
該送的家具冰箱家電床都送人了 東西也都打包了 賣方告知
我們當初您提出定金60萬元的時候 她的認知就是客戶要買
而且是幫助買方在民俗的月份當中不簽約 買方自己有跟她
告知不需要用房子借貸 而是用農地的土地就可以貸款了 並
且這些程序已經在進行中…賣方最近急需用大量的資金 也去
借錢付出高額的利息 當初她確實也有一組買方要購買 若是
此次交易有異狀 已經不是那600,000可以解決的事了」，有
對話紀錄可稽（本院卷第31至41頁）。細譯前開對話紀錄，
可知原告前曾向吳宗育告知其有農地經評估後可貸款2,000
萬元，又原告另有建物可貸款，惟該建物是否可貸得買賣價
金之7成金額尚屬未知，故原告乃向吳宗育爭執吳宗育未協
助原告就該建物評估貸款金額及吳宗育曾承諾如以建物貸得
金額不足時可解除契約等情事，而吳宗育始終表明原告前曾
告知得以農地貸款之2,000萬元繳納購買系爭房地之頭期款
，且其並未承諾如原告以其他不動產貸款狀況不如預期時得
解除契約等情，亦即，原告與吳宗育所爭論者尚非原告是否
應提出2,000萬元繳納購買系爭房地之頭期款，實係原告如
未以農地辦理貸款，而以建物辦理貸款所貸得款項不如預期
時，系爭房地買賣交易之程序應如何繼續進行。此外，吳宗
育所轉達被告之意為被告僅係因原告有斯時為民俗月期間之
疑慮，方與原告先簽立系爭定金收據而收取定金60萬元，原
告已向其表明要購買系爭房地，並得以土地貸款作為資金來
源，則原告如因未能以土地貸款而無法籌足款項，致系爭房
地買賣發生變數，被告所受損失即非定金60萬元得填補，亦
未見被告有要求原告提出2,000萬元自備款之意思。是以，
前開對話紀錄並無法證明被告要求原告提出2,000萬元自備
款始同意簽立不動產買賣契約書之情，而無法為有利原告之
認定。
⑶證人吳宗育於本院114年4月16日言詞辯論期日證稱：伊受原
告委託擔任買方仲介，伊跟原告接洽時有先協助了解買方自
備款之準備狀況，原告向伊告知其已確認土地經評估可以貸
款2,000萬元，不需伊協助處理；兩造就系爭房地約定好價
格後，原告表示希望等民俗月過後再進行正式買賣契約之簽
立，兩造並未約定自備款之金額，被告亦未要求原告提出2,
000萬元之自備款，且被告及被告之仲介何俐縈並未向伊表
示原告須提出2,000萬元之自備款始同意簽立不動產買賣契
約；系爭定金契約第2條約定是一般買賣之付款方式，實際
上正式契約仍應由買賣雙方確認、就買賣條件達成合意；原
告先自行提出其有準備2,000萬元之自備款，後又表示其準
備之自備款金額為690萬元，伊有跟原告說於簽約當下與被
告就條件達成合意即可；伊有向何俐縈轉達原告表示其準備
自備款金額為690萬元，蓋此與一開始談到的買方之狀況不
同，慮及買方前後條件有落差，擔心影響到交易順利進行，
被告方表示希望依當初之流程進行；被告對自備款金額並無
要求，經討論後，因前開自備款涉及付款方式，故應於簽約
當下由買賣雙方進行當面合意；又原告曾向伊表示因錯估自
身貸款能力，請伊向被告轉達解除買賣定金收據；後續伊與
何俐縈有與買賣雙方確認簽約日期、時間跟地點，原告透過
律師向伊詢問賣方是否堅持2,000萬元之自備款才願意簽約
，伊回覆依系爭定金收據簽立契約，然因原告未於原定時間
出現，故兩造未能簽立買賣契約等語（本院卷第162至167頁
），是證人吳宗育就被告未有原告須提出2,000萬元自備款
之要求；另被告亦未表示原告須提出2,000萬元之自備款始
同意出面簽立不動產買賣契約等情已證述明確，審以其證述
與前揭對話紀錄均屬相符；且吳宗育有向原告告知簽約時間
為113年9月3日下午3時30分，地點為公司之簽約中心等情，
有原告與吳宗育之對話紀錄可稽（本院卷第43頁）；另原告
之律師就簽約之地點及內容提出質疑時，吳宗育亦已向其解
釋該地址為公司之簽約中心，另買賣定金收據之付款方式已
於簽定系爭定金收據時說明等節，則有原告律師與吳宗育之
對話紀錄可證（本院卷第45至47頁），核與其證述內容相合
，是證人吳宗育證述，應堪採信。稽此，證人吳宗育證述僅
能證明原告未依期前往簽約地點簽立不動產買賣契約，而無
法證明原告未到場簽立不動產買賣契約係因被告拒絕依系爭
定金收據第2條約定，於簽立契約時要求原告提出2,000萬元
自備款所致。
⑷證人何俐縈於同次期日證稱：伊受被告委託出售系爭房地，
兩造洽談系爭房地買賣時，原告表示隔天是農曆七月，希望
以10萬元斡旋金轉定金，加計其另提出之50萬元，共給付60
萬元定金，嗣一個月後再正式簽約，而為被告所同意；兩造
合意買賣契約以系爭定金收據第2條所載之付款方式進行簽
約，系爭定金收據所約定之自備款為簽約含定金10％、用印
款10％、完稅款10％，斯時並未提及要以土地貸款之2,000萬
元作為自備款，伊未曾聽聞原告要提出2,000萬元作為自備
款，且被告未向伊表示要變更系爭定金收據第2條所載之付
款方式，原告或原告仲介吳宗育亦未向伊告知被告有私底下
表示要變更自備款金額為2,000萬元；伊有向吳宗育轉述被
告之意思如本院卷第41頁之對話紀錄所示；伊有按系爭定金
收據通知簽立正式買賣契約之地點及時間，吳宗育向伊告知
原告因農地貸款問題表示不欲購買系爭房地；伊所知悉之情
形為被告於簽立系爭定金收據時聽聞原告自陳要以其配偶、
配偶父親所有之農地貸款，並表示款項均已籌備完成，因尚
未進入正式簽約程序，故伊及被告不了解原告能貸得多少金
額；簽約日為113年9月5日，斯時共有3次溝通機會，被告樂
意與原告當面進行協商，然原告未於約定之簽約日出面；伊
不確定原告之律師或律師助理有無在電話中向伊詢問被告是
否願以自備款3成之條件簽立本約，伊在電話中表示被告希
望與原告溝通，如有誤會可以當面協商等語（本院卷第156
至162頁），依其證述，可知被告未曾要求原告須提出2,000
萬元之自備款，亦未表示原告須提出2,000萬元之自備款始
同意出面簽立不動產買賣契約，就原告不欲以土地辦理貸款
作為系爭房地買賣價金之事，證人何俐縈亦僅表明可以溝通
、當面協商；又證人何俐縈向吳宗育轉述被告之意思，並未
見被告有要求原告提出2,000萬元自備款之意思等情，業經
認定如前。從而，原告主張被告堅持原告須調高自備款金額
為2,000萬元始同意簽立不動產買賣契約書等情，難認可採
；而被告抗辯兩造未能依約於113年9月5日前簽立契約，係
原告未如期到場所致，應認有據。
⑸綜上，依系爭定金收據第3條約定，原告本應於113年9月5日
至聯城公司與被告就系爭房地簽立不動產買賣契約書，而被
告未拒絕依系爭定金收據第2條約定簽立契約書即其並未表
示原告須提出2,000萬元自備款始同意簽約，是原告主張兩
造未能簽立契約，係因被告拒絕依系爭定金收據第2條約定
簽約，屬可歸責於被告之事由，難認可採；而原告經吳宗育
告知簽約時、地後，未依期前往簽約地點與被告就系爭房地
簽立不動產買賣契約，則被告抗辯兩造未能簽立契約係因應
可歸責於原告之事由，自有理由。
⒊是以，兩造未能簽立不動產買賣契約，非因可歸責於被告之
事由所致，原告依系爭定金收據第4條約定，及類推適用民
法第249條第3款規定，請求被告返還2倍定金即120萬元，為
無理由。
㈡原告依民法第249條第4款規定，請求被告返還定金60萬元，為
無理由：
按定金，除當事人另有訂定外，契約因不可歸責於雙方當事
人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4
款定有明文。經查：兩造未能依約於113年9月5日前簽立不動
產買賣契約，係原告未如期到場所致等情，已認定如上，應
認可歸責於原告，是原告主張依前開規定，請求被告返還定
金60萬元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依系爭定金收據第4條約定，及類推適用民
法第249條第3款、第4款規定，請求被告給付120萬元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
民事第六庭 法 官 蔡汎沂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出
聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
書記官 陳宇萱
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