臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1595號
原 告 蔣瑋元
訴訟代理人 蔣憲國
訴訟代理人 柳國偉律師
被 告 黃騰萱
訴訟代理人 何志揚律師
江伊莉律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國111年3月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約），原告以總價新臺幣（下同）1970萬元向被告購買
坐落臺中市○里區○○段000地號土地及其上門牌號碼為臺中市
○里區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋），並於同年4月15日
交屋。
㈡系爭買賣契約之標的物現況說明書第28項「有無違建或禁見
情事」欄位，被告刪改「無」之選項而勾選「有」之選項，
「備註說明」欄位書寫「1F入門玄關（增建）」等文字。
㈢原告於111年5月上旬調閱「臺中市政府都市發展局」結構分
析圖等相關資料後，始發現系爭房屋內有下列違建之重大瑕
疵(下合稱系爭瑕疵，分以項目編號稱之)，方知被告故意隱
瞞瑕疵。
⒈一樓客廳之對外牆面，被告將該牆面變更為落地窗外，並且
將一樓客廳之大門自從右側變更為左側(以屋內對外方向為
準) 。
⒉系爭房屋一樓客廳面對的現況為花園，與使用執照上規劃為
法定停車場不符。
⒊一樓客廳外側空間使用執照為逃生空間，兩側應有活動門，
被告將一側牆面變更為牆壁，與使用執照規劃不符。
⒋一樓客廳與後方會議室使用執照為實心牆壁，被告自行變更
為裝潢牆。
㈣原告委由其父於111年5月31日以大里永隆郵局000127號存證
信函通知被告:請求被告與仲介公司於111年8月18日以前完
成現況補照等手續，使系爭房屋無違建之事實，否則原告將
針對嚴重違約進行補償之訴訟等內容。
㈤被告應給付其增建之現況建築執照或協力「現況補照」之核
發，及告知系爭房屋增建部分之義務，以輔助實現債權人之
給付利益。
㈥原告所承買者應係可以合法使用之建物，依建築法第73條第2
項、第91條，系爭瑕疵若不改善或補辦變更使用執照，日後
恐遭致裁罰或拆除之風險，依通常交易觀念，系爭房屋不具
備合法使用之價值，自屬物有瑕疵。房屋應具備穩固、安全
耐用之形體與結構，欠缺可安全居住之結構，應認缺乏其應
具備之通常效用，而有物之瑕疵存在。系爭瑕疵業已損及房
屋結構體，縮短房屋耐用年限，影響居住安全，足以影響房
屋結構及居住安全，依一般交易通念，已減少房屋應具備之
通常效用。
㈦被告未在標的物現況說明書中載明，原告不具工程專業知識
實難測知，現場看屋也不易立即發現，非依通常程序以目視
檢查即能發現，均必須經由專業實驗室以專業方法進行檢測
始能得知，原告無從預見。被告故意不告知瑕疵，不適用民
法第365條6個月除斥期間之限制。
㈧被告於111年4月15日、102年8月1日自行參與系爭房屋結構變
建。被告於106年1月25日經管委會函請改善違規。應依系爭
契約第7條第6項但書。
㈨被告對於系爭瑕疵交易上重要資訊刻意隱瞞，於標的物現況
說明書未據實告知，詐欺原告。被告卻為上開虛偽陳述，致
原告於不知系爭瑕疵，其行為乃違反告知義務而具備違法性
，並使原告因此受有損害。
㈩被告於締約時刻意隱瞞系爭瑕疵之交易重要事項，致原告誤
信而同意向被告購買系爭房屋，故被告顯係故意以背於善良
風俗之方法，侵害原告之意思自主權，而使原告受有損害。
系爭瑕疵項目三，如因應主管機關要求開放供公眾作為逃生
使用，將侵擾原告居住安寧，減損房地之利用及市場價值。
被告故意隱匿系爭瑕疵，其交付之標的物顯與兩造約定內容
不符，而未具備原先約定之效用及品質，自應負物之瑕疵擔
保責任。被告刻意隱瞞系爭瑕疵，足以影響房屋結構、居住
安全、景觀效用以及市場價值，而有遭主管機關強制拆除之
虞，依一般交易通念，已減少房屋應具備之通常效用，而應
為物之瑕疵，瑕疵應屬重大。
依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第359條第1項及
第360條規定，擇一請求被告損害賠償或減少價金197萬元（
即系爭房屋交易價格之一成）。聲明:⒈被告應給付原告197
萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之
利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠原告於簽訂系爭買賣契約時已明知系爭瑕疵，被告無故意不
告知，且本件為固定物交屋、現況交屋，依系爭買賣契約第
17條，已明白排除被告物之瑕疵擔保責任。
㈡本件於111年4月15日交屋，原告於112年5月8日起訴，逾6個
月除斥期間。
㈢原告繼續使用系爭房屋，難認有何損害。
㈣被告無參與系爭房屋結構變更，也不知有結構變更，無收受
改善違規之通知。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於111年3月2日簽訂系爭買賣契約，原告以總價1970萬元
向被告購買系爭房屋，並於同年4月15日交屋。
㈡系爭房屋於111年3月2日有下列情形：
⒈一樓客廳東向立面為落地窗，一樓客廳大門在左側(由屋內對
外看) 。
⒉一樓客廳東向立面之外部為花園。
⒊一樓客廳北向外側空間之東側為牆壁無活動門。
⒋一樓客廳與後方會議室隔間為裝潢牆。
㈢系爭買賣契約第1條第1項載明：「本買賣標的物包括現有未
依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分且隨
同主建物移轉，區域在：壹樓(空地增建陽台)、其他：入門
玄關、2F陽台及客廳(房間)。買方已確實知悉該權利之限制
及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本
約第七條第六項辦理」；第7條第6項載明：「違章建築物部
份：在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，買賣雙
方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少賣賣價
金：若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)者，則由買方自行
負擔風險」；第17條其他約定事項：「本案依固定物交屋，
並依第14條內容留贈于買方」。
㈣系爭買賣契約之標的物現況說明書中，項次16之房屋有無施
作夾層之內容，勾選「無」，有仲介林宜帆手寫載明：「夾
層一層建設公司施作，無自己施作」；項次28之有無違建或
禁建情事，勾選「有」，有仲介林宜帆手寫載明:「1F入門
玄關增建、 1F為空地增建陽台(約定專用) 、2F的陽台及客
廳(房間)為增建」。手寫文字由被告告知仲介林宜帆，由仲
介林宜帆填寫，經原告確認並在說明書簽名。
㈤於兩造簽約前，原告有透過仲介王耀毅詢問被告一樓落地窗
是否安全、有無違建疑慮、由誰施工。
㈥系爭房屋現況有與使用執照之竣工圖不符情形如下：
⒈一樓客廳東向立面現況為一扇落地窗及一扇門，使用執照為
一扇大窗及一扇小窗。(下稱不符情形1)
⒉一樓客廳東向立面之外部為花園，使用執照為法定停車場。(
下稱不符情形2)
⒊一樓客廳北向外側空間之東側為牆壁，使用執照為整體性防
火間隔。(下稱不符情形3)
㈦原告於交屋至起訴，已逾6個月期間。
四、爭執事項：
㈠原告主張被告故意隱瞞不符情形1至3，侵害原告意思自主權
，依民法第184條第1項前段請求被告給付197萬元本息，有
無理由？
㈡原告主張因不符情形1至3，不符合債務本旨，依民法第227條
第1項、給付遲延規定，請求被告給付197萬元本息，有無理
由？
㈢原告主張因不符情形1至3，有受主管機關拆除危險，交換價
值減損，依民法第359條第1項、第360條規定，請求被告給
付197萬元本息，有無理由？
㈣被告是否故意不告知不符情形1至3，而依民法第365條第2項
，無6個月除斥期間之適用？
五、得心證之理由：
㈠原告主張被告故意隱瞞不符情形1至3，侵害原告意思自主權
，依民法第184條第1項前段請求被告給付197萬元本息，有
無理由？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段雖有明文。惟侵權行為之成立，須
行為人因故意或過失不法侵害他人之權利，且主張侵權行為
損害賠償請求權者，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任
。
⒉原告主張系爭房屋交屋後，原告於111年5月上旬調閱「臺中
市政府都市發展局」結構分析圖等相關資料後，始發現系爭
房屋內有不符情形1至3等重大瑕疵，方知被告有故意隱瞞瑕
疵等情，固據其提出房屋現況照片、建造圖、IC客戶變更追
加確認單、存證信函為證（見本院卷第39至42頁、第103至1
33頁、第43至47頁）。然證人即買方仲介王耀毅到庭證述：
111年3月帶看，原告父親蔣憲國有在場，帶看有按照產權調
查說明，傍晚到太平洋房屋公司簽約，簽約有說明現況及產
權。標的物現況說明書項次28，手寫「1F入門玄關(增建)
」指本院卷第103頁上方照片，指客廳落地窗外的玄關。手
寫「1F為空地增建陽台(約定專用) 」指原先一樓旁邊的空
地，原本沒有陽台，是公共空間，當初建商規劃時為社區約
定專用空間給一樓住戶專用，建商增建一樓旁邊空地的陽台
給一樓使用，陽台指本院卷第121、123頁的陽台。手寫「客
廳(房間)」指客廳上方挑高增建的房間。一樓落地窗及門窗
位置是簽約後，111年3月中旬原告父親有詢問玻璃材質及安
全問題，我及同事林宜帆聯繫被告提供報價資料，也有跟建
設公司要當初客變的資料。交屋當天或前ㄧ天，原告父親有
找建商朋友來現場看，落地窗沒有問題，所以有順利交屋。
簽約前原告方知悉一樓客廳東向立面之外部為花園，一樓客
廳北向外側空間之東側為牆壁無活動門。標的物現況說明書
項次28是建商做的，因為依據經驗，約定專用建商給住戶簽
的，不會後來住戶自己做起來，所以這個都是二次施工，如
果住戶自己要做，要得到社區全部住戶同意，所以都是建商
做好給住戶等語，可知原告在簽約前即知悉本件爭執之不符
情形1至3，仍簽立系爭買賣契約，並將不符情形1、3手寫註
記標的物現況說明書項次28，嗣後並按照不符情形1至3現狀
進行交屋，足認原告對於系爭房屋存有不符情形1至3等未依
法申請之違章建築物之事實，在簽約時即有認識。
⒊觀諸系爭買賣契約第1條第1項載明：「本買賣標的物包括現
有未依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分
且隨同主建物移轉，區域在：壹樓(空地增建陽台)、其他：
入門玄關、2F陽台及客廳(房間)。買方已確實知悉該權利之
限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依
照本約第七條第六項辦理」；第7條第6項載明：「違章建築
物部份：在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，買
賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少賣
賣價金：若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)者，則由買方
自行負擔風險」之記載，顯見原告對於系爭房屋有不符情形
1至3等未依法申請之違章建築物，在簽約時即有協議，兩造
應按系爭買賣契約第1條第1項及第7條第6項特別約定，用以
釐清買賣雙方責任。又系爭買賣契約之標的物現況說明書項
次28手寫文字，已註明不符情形1、3，並有原告在現況說明
書簽名確認等情，難認被告有何故意隱瞞系爭房屋有不符情
形1至3之舉，原告以此主張被告有故意之侵權行為乙節，自
無所據。
⒋綜上，原告雖主張依民法第184條第1項前段規定，請求被告
賠償原告197萬元，然觀諸原告提出之事證，無從認定被告
有何故意或過失之侵權行為，侵害原告之意思自主，原告以
此主張被告構成民法第184條第1項前段之侵權行為，洵屬無
據，並不足採。
㈡原告主張因不符情形1至3，不符合債務本旨，依民法第227條
第1項、給付遲延規定，請求被告給付197萬元本息，有無理
由？
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由
所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固同時構成不完
全給付之債務不履行責任；惟不完全給付，係指債務人所為
之給付內容不符債務本旨，且有可歸責於其之事由，而造成
債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第22
7條規定參照）；是以，不完全給付債務不履行責任，以可
歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成
立要件，如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由
，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未
符合債務本旨致造成損害，負舉證責任（最高法院107年度
台上字第1678號判決意旨參照）。
⒉原告主張依民法第227條之規定，向被告請求不完全給付之損
害賠償責任，然揆諸前開說明，系爭房屋於買賣契約成立後
，該買賣標的始生之瑕疵，且該瑕疵可歸責於出賣人時，原
告始可依民法第277條第1項之規定，向標的物出賣人請求不
完全給付之損害賠償責任，然系爭不符情形1至3等現況，於
買賣契約成立前，即已存在乙節，為兩造所不爭執，則被告
以特定物現況之原狀態為交付，難認有何可歸責之情形，自
無民法第227條第1項適用之餘地，原告亦未舉證證明系爭房
屋有不符情形1至3等現況，乃兩造成立買賣契約後、交付系
爭房屋前始存在，或有何可歸責於被告，當無從援引民法第
227條第1項之規定，請求被告負不完全給付之責。
⒊從而，原告既未舉證證明系爭房屋有不符情形1至3等現況，
乃於買賣契約成立後、交付系爭房屋前始存在之瑕疵，原告
亦不爭執該瑕疵於買賣契約成立前即存在，則被告以買賣契
約成立當下之狀態，交付買賣標的物，自無違債之本旨，原
告主張被告應負不完全給付之責，洵屬無據，亦不足採。
㈢原告主張因不符情形1至3，有受主管機關拆除危險，交換價
值減損，依民法第359條第1項、第360條規定，請求被告給
付197萬元本息，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減
少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請
求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。
次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者
，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個
月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅；前項關於6個
月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民
法第356條第1項、第365條第1項、第2項分別定有明文。
⒉原告既自承於111年5月上旬調閱「臺中市政府都市發展局」
結構分析圖等相關資料後，即發現系爭房屋內有不符情形1
至3等違建之重大瑕疵，原告委由其父於111年5月31日以大
里永隆郵局000127號存證信函通知被告，請求被告與仲介公
司於111年8月18日以前完成現況補照等手續，使系爭房屋無
違建之事實，否則原告將針對嚴重違約進行補償之訴訟等內
容，而原告遲至112年5月8日始提起本件訴訟請求損害賠償
（見本院卷第11頁，收發戳章），已逾民法第365條第1項規
定之6個月除斥期間，其請求減少價金，應屬無據。被告無
故意不告知瑕疵之情，既經本院認定如上述說明，則原告主
張依民法第365條第2項規定，不適用上揭6個月除斥期間之
規定云云，並不可採。
㈣從而，被告既未故意隱瞞系爭房屋內有不符情形1至3等違建
之重大瑕疵之事實，且原告於簽訂系爭房屋買賣契約時亦明
知系爭房屋存有不符情形1至3等未依法申請之違章建築物之
事實，並同意簽定系爭買賣契約，買受系爭房屋，則原告嗣
依民法第184條第1項前段、第227條第1項、第359條、第360
條等規定，請求被告賠償197萬元，即屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第227條第1項、
第359條、第360條規定，請求被告給付197萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，
為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行
之聲請亦失所附麗，應予一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據
，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列
，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 9 日
民事第五庭 法 官 陳僑舫
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 9 日
書記官 黃俞婷