臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度重訴字第10號
原 告 陳東耀
陳育慈
陳信助
陳東寶
高秀美
陳泰村
陳黃謹
陳良慶
陳良安
謝瓊華
共 同
訴訟代理人 蔡建賢律師
被 告 葉森陸
訴訟代理人 謝勝合律師
岳忠樺律師
上列當事人間請求沒收定金等事件，經本院於民國114年4月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年8月28日以新臺幣（下同）19,3
44,756元向原告陳東耀、陳育慈、陳信助、陳東寶、高秀美
、陳泰村、陳黃謹等7人（下稱陳東耀等7人），購買坐落高
雄市○○區○○段00000地號土地（應有部分全部，下稱127-1地
號土地）及同段125、126地號土地（應有部分1/4）（下合
稱甲土地），並簽署買賣契約（下稱甲買賣契約）；同日以
20,174,226元向原告陳良慶、陳良安、謝瓊華等3人（下稱
陳良慶等3人），購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地（應
有部分全部，下稱127地號土地）及同段125、126地號土地
（應有部分1/4）（下合稱乙土地，上開全部土地合稱系爭
土地），並簽署買賣契約（下稱乙買賣契約，上開兩份買賣
契約下合稱系爭買賣契約）。兩造就系爭買賣契約另與第三
人陽信銀行旗山分行（下稱陽信銀行）訂立「好家在不動產
交易安全信託契約書」（下稱系爭履保契約），約定各期價
金支付應匯入信託履保基金專戶（下稱系爭信託專戶），被
告於系爭買賣契約簽立當日交付定金200萬元，第二期備證
款則遲於111年10月26日始匯入，被告嗣後亦未於111年11月
15日匯入第三期完稅款200萬元，且透由仲介向地政士告知
暫緩申報土地增值稅，並於111年11月21日協商時表示若將
價金匯入信託專戶，金額即無法週轉，而拒絕履約。原告等
基於被告未依契約約定進行交易，委請地政士通知被告於11
2年1月31日前須依約定履行，惟被告仍未依約交付買賣價金
，原告始委請律師發函催告解除契約並沒收已付價金。是系
爭買賣契約均已合法解除，被告自應同意陽信銀行結算交付
已收受之買賣價金各400萬元予原告。爰依系爭買賣契約第9
條第1項、系爭履保契約第10條約定提起本訴，並聲明：㈠被
告應同意原告陳東耀等等7人向系爭信託專戶領取400萬元。
㈡被告應同意原告陳良慶等3人向系爭信託專戶領取定金400
萬元。
二、被告則以：被告對於兩造間成立系爭買賣契約、價金交付期
限之約定、與陽信銀行訂立系爭履保契約及於111年8月28日
交付定金200萬元、111年10月26日給付第二期款200萬元等
事項不爭執。惟關於原告主張遲延給付第三期款部分，因買
賣標的物127、127-1地號土地有遭第三人占用之情形，被告
主張民法第264條之同時履行抗辯權而未於期限內給付第三
期價金，並無違反買受人之價金給付義務，嗣後經仲介持續
與占用之第三人協調，預期占用情形可排除後，被告亦已於
113年4月24日給付第三期款200萬元至系爭信託專戶，是被
告並無給付遲延之情事，原告不具有解除契約之權利。況原
告迄今尚未申報系爭土地之土地增值稅，依買賣契約約定，
需土地增值稅單核發後才需給付第三期完稅款，故縱原告催
告後，被告未給付完稅款，亦未違反買受人義務，原告解除
系爭買賣契約均不合法，其等主張沒收定金即為無理由等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠原告陳東耀等7人與被告簽署甲買賣契約，將其等共有甲土地
，以19,344,756元之價格出售予被告。
㈡原告陳良慶等3人與被告簽署乙買賣契約，將其等共有乙土地
，以20,174,226元之價格出售予被告。
㈢被告分別於111年9月1日、111年10月26日、113年4月24日將
買賣價金各200萬元分別匯入上開兩份買賣契約之履約保證
專戶。
㈣系爭土地之土地增值稅單迄今尚未核發，且原告陳泰村曾向
承辦代書表示要暫緩申報土地增值稅。
四、本件爭點：
㈠被告是否有遲延給付買賣價金之情事？
㈡原告主張被告遲延給付買賣價金，並主張依約沒收買賣價金
，有無理由？
㈢若有，則原告得否請求第三人陽信商銀行股份有限公司旗山分行信託專戶給付款項？
五、本院之判斷：
㈠原告陳東耀等7人於111年8月28日與被告簽署甲買賣契約，將
其等共有甲土地，以19,344,756元之價格出售予被告。原告
陳良慶等3人亦於111年8月28日與被告簽署乙買賣契約，將
其等共有乙土地，以20,174,226元之價格出售予被告。且依
照系爭買賣契約約定：買賣雙方同意依下列約定日期，以現
金或即期支票支付各期買賣價款（如附表所示），而被告分
別於111年9月1日、111年10月26日、113年4月24日將買賣價
金各200萬元分別匯入系爭買賣契約之履約保證專戶等情，
為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料、系爭買賣契約書
、陽信商業銀行旗山分行114年3月17日函文及檢附之信託專
戶查詢資料等件在卷可考（見本院審訴卷第25至52頁；本院
卷第47至52頁、第239至256頁），是上情堪以認定。
㈡被告是否有遲延給付買賣價金之情事？
原告主張依系爭買賣契約，被告應於111年11月15日給付第
三期完稅款，詎被告無故遲延給付買賣價金，然為被告所否
認，辯稱買賣標的物127、127-1地號土地有遭占用之情事，
且土地增值稅單迄今尚未核發，被告自無遲延給付買賣價金
之情事等語，經查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民
法第264條第1項定有明文。復按契約成立生效後，債務人除
負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附
隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並
能決定債之關係類型之基本義務；從給付義務係指為準備、
確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務；
附隨義務則為履行給付義務、使債權人之給付利益獲得最大
滿足，或保護債權人人身或財產上利益不會因債務之履行而
受損，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力
及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院100 年
度台上字第2號、101年度台上字第2098號判決參照）。又在
雙務契約中，一方之從給付義務（或附隨義務）與他方之給
付，是否立於互為對待給付之關係，能發生同時履行抗辯，
應視其對契約目的之達成是否必要而定。另依系爭買賣契約
第八條第1項前段約定「賣方（即原告）保證本買賣標的產
權清楚，並無一物數賣或他人占用及第三人主張先買權、租
賃關係、其他他項權利等情事。如有任一情事，賣方應於交
付完稅款日之前負責理清。但本契約另有約定者，從其約定
。」（見本院審訴卷第28、42頁），故在契約解釋上，買賣
標的物如有遭他人占用之情事，除非以契約另行約定，否則
賣方應於買方交付完稅款日之前處理完畢，在賣方處理完畢
前，買方應有拒絕交付完稅款之權利，方屬公允。
⒉被告辯稱127、127-1地號土地有遭占用之情事，且為原告所
明知等語，業據被告提出郭炳宏建築師事務所侵占範圍說明
書及現場照片、唐德誠與原告陳信助、陳泰村line對話紀錄
等件為證（見本院卷第117至130頁、第145至156頁、第173
至184頁），而證人即賣方仲介唐德誠到庭證稱：我是賣方
仲介，111年10月6日鑑界後發現地主的地有被鄰房侵占，鑑
界完之後約一週時間，我將此情形告知地主陳泰村、陳東耀
、陳東寶，陳信助後面也有告知，並協助他們如何解決侵占
問題，我告知陳泰村要先瞭解侵占的屋主有哪些人，並且要
簽同意書，有4個侵占的屋主，但陳泰村只要到朱清水的同
意書，就是被證19-1的同意書，是陳泰村在111年12月1日用
line傳給我的，另外兩造在111年11月21日至代書事務所進
行協商時，雙方就已經有提到越界建築的問題，代書也知道
這件事，所以才找兩造出來討論等語（見本院卷第65至67頁
），核與證人即簽約代書凌榮聰到庭證稱：在111年11月21
日協商時，我就有跟原告陳泰村說土地遭占用的問題，當天
就是陳泰村罵被告，被告走了之後，我再跟原告陳泰村及其
他地主說明土地遭侵占的事情等語（見本院卷第76頁），以
及原告陳泰村陳稱：111年11月21日協商時，代書有跟我說
本件買賣土地有遭鄰房侵占之情事等語相符（見本院卷第77
頁），再參以唐德誠曾於111年11月16日晚間7時21分許以li
ne訊息通知陳泰村之內容為「陳大哥晚安！合約第三期完稅
款日期已到，但是因為侵佔問題待解決，所以代書暫時不能
請稅單完稅，為免買賣雙方產生誤會，所以約雙方下週一早
上十點，到代書事務所見面討論。」且標註為已讀（見本院
卷第179頁），是被告辯稱127、127-1地號土地有遭占用之
情事，且為原告所明知等語，尚非無據。
⒊原告固主張唐德誠並無代理被告為意思表示之權，故應認被
告並無給付第三期完稅款之意思表示等語，然唐德誠僅係將
127、127-1地號土地有遭他人占用之情事告知原告及代書，
使原告及代書知悉，且代書凌榮聰於知悉後，亦曾於111年1
1月21日以承辦代書之身分告知原告陳泰村以及其他地主，
則127、127-1地號土地事實上既有遭占用之情事，且代書亦
已告知其他地主上開情事，依系爭買賣契約第八條第1項之
約定，即發生賣方需於買方給付完稅款前負責處理之效果，
況被告於收受承辦代書112年1月18日所寄發要求依買賣契約
辦理之存證信函後，於112年2月2日以仁武仁雄郵局38號存
證信函回覆承辦代書，表示買賣土地上有遭第三人占用之情
事，另於112年2月8日寄發仁武仁雄郵局42號存證信函予包
括原告在內之地主，通知其等買賣土地有遭第三人占用，且
在地主理清或解決他人占用情形前，暫時拒絕給付第三期款
項等情，有上開存證信函可考（見本院審訴卷第159至187頁
），則被告既已親自寄發存證信函向原告表示拒絕給付第三
期完稅款之原因，實難認定被告不曾對給付第三期完稅款為
任何意思表示，是原告上開主張，實屬無由。
⒋原告另主張依系爭買賣契約第七條第4項約定尾款之交款未特
定交付期日，而其前提為點交土地（包含騰空地上物），故
騰空地上物並非第三期完稅款之前提要件等語，然依系爭買
賣契約第七條第4項約定「本買賣標的如買方（即被告）要
求鑑界，交尾款前賣方應予鑑界完成並排除鄰地糾紛，且清
理地上置放雜物，騰空交付予買方。如鑑界面積有增減而超
出政府規定之公差值者，即依地政機關鑑界完成之實際面積
計算買賣總價款，該價款差額於交付尾款時互為找補。本案
鑑界。」（見本院審訴卷第28、42頁），該約定之內容係針
對買方交尾款前最後之點交範圍確認，如有騰空地上物之需
求，至遲應在交付尾款前清理完畢，以及鑑界面積差異過大
時，應如何找補之約定，與第八條第1項約定土地有遭他人
占用時，賣方應先與占用者確認後續應如何處理不同，且雙
方亦非不得另行約定遭占用狀況得延至土地點交時方進行處
理，或者根本無需處理，故後續方有「但本契約另有約定，
從其約定。」之文字，然雙方並未依第八條第1項另行約定
買賣標的物有遭他人占用時，賣方得拖延至點交土地時方進
行處理，則原告既未針對買賣標的物遭占用之情況進行任何
處理，雙方亦未有其他約定，故原告主張騰空遭占用部分之
土地並非第三期完稅款之前提要件云云，要不足採。
⒌況依買賣雙方所約定之付款日期，其中第三期完稅款固約定
付款日期為111年11月15日，然於付款條件中又約定「於土
增稅單核發後交付」，於尾款則完全未記載日期，付款條件
則約定「於銀行貸款後交付」（見本院卷第26、40頁），顯
見兩造間針對特定付款日期之約定，僅為預估，實際付款條
件仍應以達成付款條件後，買方方有付款之義務，而系爭土
地之土地增值稅單迄今尚未申報核發一節，為兩造所不爭執
，並經承辦代書凌榮聰到庭證述明確（見本院卷第61頁），
原告陳泰村更自承有跟代書說要暫緩申報土地增值稅等語（
見本院卷第77頁），而原告固主張係被告透過仲介要代書不
要申報土地增值稅等語，然證人凌榮聰於本院證稱：唐德誠
告訴我說買主叫我暫時不要申報土地增值稅，但唐德誠沒有
提出任何委任狀，在11月21日協商後，賣方就不讓我去申報
等語（見本院卷第61至62頁），對照原告陳泰村之說法，顯
見是原告親自向代書表示不讓代書申報土地增值稅，而唐德
誠縱有告知代書不要申報，然唐德誠身為賣方仲介，又未受
被告委任，自無從代理買方向代書要求暫緩申報土地增值稅
，此外，原告未能提出其他證據證明係被告阻撓代書申報本
件買賣土地之土地增值稅，是原告上開主張，實無足採。從
而，被告辯稱本件買賣土地之土地增值稅稅單尚未核發，被
告無給付完稅款之義務等語，應屬有據。
⒍原告另主張係因被告資金不足，方無法按時給付第三期完稅
款等語，然依被告所提出之臺灣土地銀行存摺明細顯示，其
於111年11月16日即原訂應給付第三期完稅款之翌日，其存
款餘額尚有1000萬元以上（見本院卷第85至86頁），應無資
力不足以支付買賣價金之情事，是原告上開主張，亦屬無據
。
⒎綜上，被告係因127、127-1地號土地有遭他人占用之情事，
因而依買賣契約第八條第1項之約定，要求原告先行處理他
人占用127、127-1地號土地之爭議後，方願給付第三期完稅
款，並無違反契約之情事，且因系爭土地之土地增值稅稅單
迄今仍未核發，依系爭買賣契約交付各期買賣價金之約定，
被告亦無給付完稅款之義務，從而，原告主張被告有遲延給
付買賣價金之行為云云，自屬無據。
㈢原告主張被告遲延給付買賣價金，並主張依約沒收買賣價金
，另請求第三人陽信商銀行股份有限公司旗山分行信託專戶
給付款項有無理由？
⒈依系爭買賣契約第九條第1項約定：買方不依約履行付款或本
契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履行
，逾期仍不履行，賣方得逕行解除契約，並將已收之價款全
數沒收，充作違約賠償（見本院卷第28、42頁）。另依系爭
履保契約第六條第2項第4款約定：信託存續期間有下列情事
之一者，得終止本契約，本契約終止後信託關係消滅：因任
一方違約，經通知改善，逾期仍未履行或改善，由未違約之
一方通知他方終止本契約時。第十條約定：本契約依第六條
所定信託關係消滅後，丙方應辦理結算，丙方應將信託財產
扣除第五條第二項之已支付及應支付款項及第十一條信託報
酬後，以匯款方式交付或返還予應得之人（見本院審訴卷第
55至61頁）。
⒉原告主張被告遲延給付買賣價金，經原告限期催告後，被告
逾期仍不履行，原告已依系爭買賣契約第九條第1項約定解
除系爭買賣契約，並沒收被告已付之買賣價金各400萬元等
語，並提出112年2月17日匯理法律事務所函及收件回執為證
（見本院審訴卷第71至74頁），然被告並無遲延給付買賣價
金之情事，已如前述，是原告主張依系爭買賣契約第九條第
1項之約定，解除兩造間之買賣契約，並沒收買賣價金等語
，應屬無據。又兩造間之系爭買賣契約既未經合法解除，則
原告另請求被告應同意第三人陽信銀行旗山分行信託專戶給
付款項等語，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9條第1項，以及系爭履保
契約第10條約定，請求被告應同意陳東耀等7人、陳良慶等3
人分別向系爭信託專戶領取400萬元，均為無理由，應予駁
回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提
之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響
，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
民事第一庭法 官 吳保任
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
書記官 楊惟文
附表：
付款日期 (民國) 期別 （付款條件） 金額 （新台幣/元） 111年8月28日 定金 2,000,000 111年10月15日 備証款 2,000,000 111年11月15日 完稅款 （於土增稅單核發後交付） 2,000,000 尾款 （於銀行貸款完成後交付） 甲買賣契約：13,344,756 乙買賣契約：14,174,226
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