臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第53號
原 告 邱顯榮
訴訟代理人 邱奕澄律師
被 告 黃成富
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應容忍原告或原告指派之修繕人員進入被告所有門牌號
碼桃園市○○區○○路000○0號6樓房屋，依附表一所示方式，進
行漏水修繕工程至不漏水狀態為止，所耗費用新臺幣81,900
元由被告負擔。
二、被告應給付原告新臺幣240,315元，及自民國112年10月28日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔30％，餘由原告負擔。
五、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣81,900元為原告
預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣240,315元為原告
預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，
而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追
加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256條分別定有
明文。本件原告起訴時聲明為：㈠被告應容忍原告進入被告
所有門牌號碼桃園市○○區○○路000○0號6樓房屋（下稱6樓房
屋）內進行漏水修繕工程至不漏水狀態為止；㈡被告應給付
原告新臺幣（下同）1,102,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息；㈢願供擔
保請准宣告假執行（壢司調卷第8頁）。嗣原告依台灣營建
防水技術協進會（下稱防水協進會）函送民國114年2月12日
鑑定報告書（下稱系爭報告書），於114年3月19日具狀及11
4年4月10日當庭變更訴之聲明為：㈠被告應容忍原告或原告
指派之修繕人員進入被告所有6樓房屋，依系爭報告書附件
九（一）（即附表一）所示方式，進行漏水修繕工程至不漏
水狀態為止，所耗費用81,900元由被告負擔；㈡被告應給付
原告991,481元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5％計算之遲延利息；㈢願供擔保請准宣告假執行
（本院卷第384、403頁）。核原告變更被告應給付金額係屬
減縮應受判決事項之聲明，又依據系爭報告確認漏水修繕方
式，為事實上之補充、更正，非訴之變更或追加，揆諸前開
規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告所有之6樓房屋與原告所有門牌號碼桃園市○
○區○○路000○0號5樓房屋（下稱5樓房屋）為同一公寓大廈（
下稱系爭華廈）之上下樓層建物，於110年初，因5樓房屋2
間套房（下分別稱B室臥室、C室臥室）之天花板及牆壁有滲
漏水之情形，經由專業人員多次勘查結果，確認漏水原因為
6樓房屋內之管線破損致滲漏水，經原告通知被告修復6樓房
屋造成之漏水，被告均置之不理，5樓房屋臥室漏水情況難
以供人居住使用，迄今持續發生，被告應容忍原告進入6樓
房屋修繕漏水，並負擔修繕費用81,900元，及賠償原告5樓
房屋回復原狀費用383,481元，另因5樓房屋臥室漏水，導致
2間套房無法出租，自110年1月起至114年2月止，每月受有
租金損失16,000元，共計608,000元。爰依民法第184 條第1
項前段、第191 條第1 項前段、第213條第1 項、第3 項、
第216條第1 項、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3
項、第10條第1 項規定提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴
之判決等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭華廈由原告家族自80年8月起造，迄至81年5
月竣工，被告於102年6月取得6 樓房屋所有權，至今未曾進
行室內裝修。依系爭報告書所載本件漏水原因乃6樓房屋熱
水管有破損滲漏水，導致5 樓房屋有漏水現象乙情，實則太
過簡略，蓋防水協進會未將造成房屋漏水原因包括系爭華廈
無消防管線設備、噴水池或澆灌等公共設施，每月卻有異常
之公共用水、未就5樓房屋之冷熱水管進行壓力檢測及桃園
地區113年6月至114年1月期間降雨量等情形納入考量，另6
樓房屋熱水管壓力檢測之數據亦有疑慮，5樓房屋漏水原因
既尚未釐清，原告請求被告進入6樓房屋修繕並賠償損害，
應屬無據，況且，5樓房屋裝潢材料請求之金額應予折舊，
租金部分則應提出報稅資料證明有租金損失。又6樓房屋熱
水管路因受不明外力破損，致房屋牆壁滲漏水，被告已於11
4年1月24日雇工將原熱水管路廢棄停用並更改為明管，6樓
房屋牆壁即不再滲漏水，被告已盡善良管人之注意義務，5
樓房屋損害與6樓房屋熱水管破裂無關等語，資為抗辯。並
聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠5樓房屋臥室漏水原因為6樓房屋熱水管破損所致：
⒈原告為5樓房屋所有權人，被告為6樓房屋所有權人，均為系
爭華廈之區分所有權人，5樓房屋之B室臥室、C室臥室天花
板及牆面因滲漏水情形而有損壞等情，有建物所有權狀、建
物登記第二類謄本、5樓房屋漏水照片等件為證（壢司調卷
第15、17、21至30頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實
，應堪認定。
⒉本件5樓房屋之漏水原因及漏水點經本院依原告聲請囑託防水
協進會進行鑑定，鑑定結果認為：依據初勘、複勘確實有5
樓房屋C室臥室天花板、牆面現況油漆剝落、壁癌、潮溼、
滴水、窗框滴水，5樓房屋B室浴室天花板、樑現況潮溼、白
色結晶體、滴水，5樓房屋B室臥室天花板現況有油漆變色、
水漬、木作天花板腐爛，5樓房屋B室後陽台天花板現況有白
色結晶體、滴水，5樓房屋B室外牆導水管有滴水等漏水現象
，漏水成因依據複勘檢測6樓房屋熱水管壓力檢測（加藍色
色素)歸零，6樓房屋熱水管壓力檢測（加藍色色素)加壓至4
.0kg，6樓房屋熱水管壓力檢測（加藍色色素）30分鐘後降
壓至1.0kg，超過誤差值0.5kg，表示熱水管管線有破損，6
樓房屋熱水管壓力檢測(加藍色色素) 5樓房屋B室浴室樑有
滴水滴藍色水，6樓房屋熱水管壓力檢測(加藍色色素) 5樓
房屋C室天花板接水盤有滴水滴藍色水，故研判為6樓房屋熱
水管有破損滲漏水造成5樓房屋有漏水現象，有系爭報告書
在卷可參(本院卷第207至209頁），足認原告5樓房屋之臥室
漏水確為被告6樓房屋熱水管有破損滲漏水所造成。
⒊被告雖抗辯系爭報告書中6樓房屋熱水管壓力檢測之數據有疑
慮及未就5樓房屋之冷熱水管進行壓力檢測、及系爭報告書
未考量並說明系爭華廈每月異常之公共用水情形、未將勘驗
期間桃園地區之降雨量納入考量，且其已將熱水管改為明管
，6樓房屋不再滲漏水等語，惟5樓房屋之漏水原因業經鑑定
如前，系爭報告書已敘明漏水確係6樓房屋熱水管破損所致
，其鑑定方式（熱水管壓力檢測，加藍色色素）合理，且亦
本諸其專業判斷已於系爭報告書內詳為說明，防水協進會與
兩造復無何親誼故舊或其餘利害關係，其所為之上開鑑定結
果，核屬客觀可信，至於系爭華廈之公共用水每月有異常、
桃園地區之降雨量，與5樓房屋損害有何關聯，未經被告舉
證以實其說，其前開所辯，自無足採。
㈡被告應容忍原告進入施工並負擔修繕費用：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191
條第1項分別定有明文。次按他住戶因維護、修繕專有部分
、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或
約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項規定，經協調
仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置；專有
部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有
權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大
廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條第1 項亦有明
文。又上開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之
相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入相鄰區分所有權人之專有
部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、
約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之
義務。
⒉被告為6樓房屋所有權人，自應負維護、修繕專有部分之責，
又5樓房屋滲漏水肇因於6樓房屋熱水管破損所致，已如前述
，且被告於本件言詞辯論終結前仍爭執漏水原因非6樓房屋
問題，雖稱已將熱水管改為明管，惟未就6樓房屋不再滲漏
水乙節提出任何佐證，則原告依前開規定，請求被告容忍原
告或原告指派之修繕人員進入6樓房屋，依附表一所示方式
進行漏水修繕工程至不漏水狀態，所耗費用81,900元由被告
負擔，即屬有據。
㈢原告得請求被告賠償5樓房屋漏水所受之損害：
⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條
第1 項、第3 項分別定有明文。又所謂必要之費用，於以新
品換舊品時，應予折舊（最高法院97年度台上字第2739號判
決意旨參照）。
⒉本件6樓房屋熱水管管線破損滲漏水造成5樓房屋漏水，已如
前述，則原告自得請求被告賠償5樓房屋漏水所造成之損害
。而5樓房屋修繕費用經防水協進會估算如附表二所示，工
程需從5樓房屋C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台施
作，修繕費用383,481元，然就項目二1至19小項部分，經防
水協進會說明材料、工資費用各為若干，此等修繕費用裝潢
材料係以新品替換舊品，參諸前揭說明，自應予以折舊。又
5樓房屋之建築完成日期為81年6月15日，原告斯時登記為房
屋所有權人，於112年10月20日委請專業人員檢測確認房屋
滲漏水狀況，有建物所有權狀、估價單可稽（壢司調卷第15
、54頁），自應認原告於使用收益期間，與漏水發生時間相
距超過10年以上。再依行政院所頒固定資產耐用年數表及固
定資產折舊率表之規定，裝潢材料比照房屋附屬設備之「其
他」，耐用年數為10年，依定率遞減法每年應折舊206‰，超
過耐用年數時，殘值為資產成本原額之10分之1。準此，附
表二項目二中之5、7、9、11、13、15、17小項部分，關於
原有裝潢材料折舊後必要修復費用額，即應以材料費用之10
分之1計算，再加計工資後，金額如附表二「本院認定金額
」欄所示，合計240,315元，則原告請求被告賠償修繕費用2
40,315元，堪認有據，逾此部分之請求，則應予駁回。
㈣原告請求被告賠償租金損失為無理由：
再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失
利益，民法第216 條定有明文。而該所失利益，固不以現實
有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得
利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計
劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性(最高法院95
年度台上第2895號判決要旨參照)。原告主張5樓房屋2間套
房（即B室臥室、C室臥室）自110年1 月起至114年2月期間
，因漏水無法出租，而受有每房每月8,000元、38個月共計6
08,000元之租金損失等語，並提出5樓房屋於內政部不動產
交易實價查詢紀錄資料為佐（本院卷第391頁），惟該等查
詢紀錄並非5樓房屋B、C室臥室之實際出租申報資料，且2間
套房能否順利出租，尚涉及租金高低、房屋位置、型態、交
通環境、市場需求等因素，息息相關，原告雖主張出租該2
間套房並可按月收取如上金額之租金，然未提出任何出租資
料，原告主張之租金收入僅屬可能，尚非客觀確定，亦非依
一般通常情形，即當然可得該預期利益，難認係其所失利益
。是原告主張被告應就其不能出租5樓房屋2間套房之損失負
賠償責任等語，自屬無據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20
3 條分別有明文規定。查本件給付無確定期限，而本件民事
起訴狀繕本係於112年10月27日（於112年10月17日寄存派出
所，依法經10日發生送達效力，壢司調卷第60、62頁）送達
被告，從而，原告就前開金額併請求被告自112年10月28日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項前段、第191 條第1
項前段、第213條第1 項、第3 項、第216條第1 項、公寓大
廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條第1 項規定，
請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請 求宣告假執行，經核本件判決所命被告給付之金額未逾50萬 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣 告假執行；並依同法第392 條第2 項規定，衡量被告因本件 判決所受之不利益，酌定相當之擔保金額准被告預供擔保後 免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 民事第一庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 5 月 14 日 書記官 楊晟佑附表一：漏水修復方式及費用
項目 工程內容 部位 數量 單位 單價 金額 一 5樓房屋（C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台）漏水情形修繕方法建議費用概估（需從6樓房屋後陽台及室内施作） 1 防護措施(含設備搬遷、電梯保護） 室內 1 式 10,000元 10,000元 2 即有牆面、地坪打除找熱水管、運棄(含切割、穿牆） 局部地坪及牆壁 1 式 10,000元 10,000元 3 新設熱水管管線水平垂直（採 新設明管方式含水龍頭零件） 局部地坪及牆壁 1 式 30,000元 30,000元 4 打除、穿牆部位填補抹平防水 補強 局部地坪及牆壁 1 式 7,500元 7,500元 5 完工熱水管壓力檢測 後陽台 1 式 5,000元 5,000元 6 完工室内清潔工資 室内 1 工 2,500元 2,500元 小計 65,000元 7 零星工料、材料搬運、垃圾清運 1〜6小項 10 % 6,500元 8 廠商管理利潤 1〜6小項 10 % 6,500元 9 營業税捐 1〜6小項 5 % 6,500元 合計 81,900元 附表二：5樓房屋修復方式及費用
項目 工程內容 部位 數量 單位 單價 金額 本院認定金額 二 5樓房屋（C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台）因漏水所致損害回復費用概估（需從5樓房屋C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台施作） 1 防護措施(含設備搬遷拆除及 復原)材料 室內 1 式 5,000元 5,000元 5,000元 2 防護措施(含設備搬遷拆除及 復原)工資 室內 4 工 2,500元 10,000元 10,000元 3 舊有水漬清洗工資 室內 1 工 2,500元 2,500元 2,500元 4 舊有天花板含骨架、木作地 板、壁紙拆除運棄、舊有壁癌油漆、結晶體刮除或磨除運棄(含施工架)工資 C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台局部天花板、牆壁、地坪 122 M2 500元 61,000元 61,000元 5 裂縫灌注環氧樹脂或聚胺基甲 酸脂發泡材、施工架）材料 C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台天花板 1 式 25,000元 25,000元 折舊後為2,500元 6 裂縫灌注環氧樹脂或聚胺基甲 酸脂發泡材、施工架）工資 C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台天花板 3 工 3,000元 9,000元 9,000元 7 塗布矽酸質系防水材一底二道 1.5kg (含施工架)材料 C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台壁癌部位 24 M2 600元 14,400元 折舊後為1,440元 8 塗布矽酸質系防水材一底二道 1.5kg (含施工架)工資 C室臥室、B室浴室、B室臥室、B室後陽台壁癌部位 24 M2 600元 14,400元 14,400元 9 新施作明架貼皮石膏天花板（含股架、即有燈具復原、線路更新，含施工架)材料 C室臥室、B室臥室局部天花板 24 M2 1,000元 24,000元 折舊後為2,400元 10 新施作明架貼皮石膏天花板（含股架、即有燈具復原、線路更新，含施工架)工資 C室臥室、B室臥室局部天花板 24 M2 500元 12,000元 12,000元 11 新施作pvc天花板(含骨架、即 有燈具復原、線路更新、檢修孔，含施工架)材料 B室浴室天花板 4 M2 500元 2,000元 折舊後為200元 12 新施作pvc天花板(含骨架、即 有燈具復原、線路更新、檢修孔，含施工架)工資 B室浴室天花板 4 M2 1,000元 4,000元 4,000元 13 鋪設木地板(含2.0mmPE或泡 棉、收邊、填縫)材料 B室臥室地坪 17 M2 1,500元 25,500元 折舊後為2,550元 14 鋪設木地板(含2.0mmPE或泡 棉、收邊、填縫)工資 B室臥室地坪 17 M2 1,000元 17,000元 17,000元 15 新施作壁紙(含施工架）材料 B室臥室局部牆壁 24 M2 700元 16,800元 折舊後為1,680元 16 新施作壁紙(含施工架）工資 B室臥室局部牆壁 24 M2 500元 12,000元 12,000元 17 批土油漆（油漆參考虹牌、得 利，含施工架）材料 C室臥室、B室臥室、B室後陽台局部天花板、牆壁 53 M2 350元 18,550元 折舊後為1,855元 18 批土油漆（油漆參考虹牌、得 利，含施工架）工資 C室臥室、B室臥室、B室後陽台局部天花板、牆壁 53 M2 400元 21,200元 21,200元 19 完工室内清潔工資 室內 4 工 2,500元 10,000元 10,000元 小計 304,350元 190,725元 20 零星工料、材料搬運、垃圾清運 1〜19小項 10 % 30,435元 19,073元 21 廠商管理利潤 1〜19小項 10 % 30,435元 19,073元 22 營業税捐 1〜21小項 5 % 18,261元 11,444元 合計 383,481元 240,315元