臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2320號
原 告 民生商業大樓管理委員會
法定代理人 楊雅惠
訴訟代理人 張明堂律師
被 告 蘇波
吳守榮
吳鴻裕
共 同
訴訟代理人 邱英豪律師
複 代理人 張世東律師
被 告 吳守忠
吳丞澤
林肯正
上 一 人
訴訟代理人 林東泉
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國114年3月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員
所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及
「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管
理條例第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，
管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅屬非法人團體，固
無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈條例第38條第1
項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，
得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享
有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條
第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項
、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受
特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛
爭有其固有之訴訟實施權，故就此類訴訟，管理委員會即為
適格之當事人。查原告民生商業大樓管理委員會（下稱民生
管委會）既為依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，其主
張被告侵害社區共有部分，起訴請求損害賠償，係攸關社區
共有部分之維護，為公寓大廈管理條例第36條第2款所明定
職務範圍，自堪認原告民生管委會係就與其管理權限及職務
範圍相關之爭議提起本件訴訟，揆諸前揭說明，原告民生管
委會就本件訴訟即具有訴訟實施權。
二、原告民生管委會之法定代理人已於民國113年9月28日變更為
楊雅惠，此有原告民生管委會113年度第二次區分所有權人
會議記錄附卷可考（見本院卷三第203-205頁），茲由原告
民生管委會法定代理人楊雅惠於114年1月2日具狀聲明承受
訴訟（本院卷三第192頁），經核尚無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件
原告民生管委會起訴時聲明：「㈠被告應共同給付原告新臺
幣（下同）397萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執
行。」（見本院卷一第5頁）。嗣原告聲明迭經變更，並於1
12年10月13日追加吳守忠、吳丞澤、林肯正為被告（見本院
卷二第227-228頁），最終於114年2月21日具狀變更聲明，
並於114年3月13日言詞辯論期日更正聲明文字用語為：「㈠
被告應將如本院卷三第11頁附圖所示（下稱附圖）車位編號
所占用之地下室面積（各被告占用面積如附表一所示）騰空
返還予民生商業大樓（下稱系爭大樓）全體區分所有權人。
㈡被告應將附圖所示車道部分（面積：314.95平方公尺）騰
空返還予系爭大樓全體區分所有權人。㈢被告應將附圖所示
地下室出入口電動鐵門、通道二及通道三封閉物拆除，並維
持隨時可通行之狀態。㈣被告就前開第一項車位之占有，應
各給付原告如附表二第4欄所示之金額，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤被告應自112
年4月24日起至返還前開第一項車位之日止，按月各給付原
告如附表二第5欄所示之金額。㈥被告就前開第二項車道之占
有，應各給付原告如附表二第7欄所示之金額，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈦被告
應自112年4月24日起至返還前開第二項車道之日止，按月各
給付原告如附表二第8欄所示之金額。㈧願供擔保，請准宣告
假執行。」（見本院卷三第264-265頁、第363-364頁）。經
核原告上開追加吳守忠、吳丞澤、林肯正為被告，並變更聲
明，均係基於主張被告等人占用系爭大樓地下室（下稱系爭
地下室）之樓梯通道、車道及車位，致原告就系爭地下室之
所有權受有損害之事實，並請求被告給付不當得利等情，核
屬請求之基礎事實同一；變更請求金額部分，為擴張應受判
決事項之聲明，揆諸前揭規定，均應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭大樓於69年4月11日興建，竣工日期為70年6月15日，
並於73年2月13日領有（70）桃縣建管使字第其112號使用
執照（下稱系爭使用執照）。系爭地下室以訴外人加頂建
設有限公司（負責人楊夏戊，下稱加頂公司）、吳守仁、
吳守謙、吳守德、吳鴻明、吳福來、吳福貴及被告吳守忠
、吳守榮為起造人，法定用途為避難及停車場，並於系爭
地下室規劃12個停車位。嗣建築完成後，系爭地下室竟由
前開起造人占為己有，將系爭地下室之樓梯通道封閉並管
控，且建築師原先規劃12個停車位，其中11個停車位本係
屬系爭大樓3樓至10樓住戶使用，1個停車位係屬系爭大樓
1、2樓使用，被告竟將系爭地下室車位任意擴增劃設至18
個停車位並占為己有，將其出租獲取高額不法利益，使系
爭大樓全體區分所有權人蒙受重大損失。
（二）系爭地下室為系爭大樓整體建物之地下一層，並作為基礎
結構及梁柱，進而逐層向上興建地上10層之系爭大樓，系
爭地下室與系爭大樓整體建物本體不可分離，屬重要構成
部分，自不具構造上之獨立性。又系爭地下室出入口之位
置，仍為系爭大樓之騎樓公共空間，且為汽車行進通道，
僅供汽車升降之用，非屬人員可進出之通道，是系爭地下
室不具使用上之獨立性。從而，系爭地下室既不具構造上
及使用上之獨立性，自非屬得單獨為所有權之標的，應係
系爭大樓整體建物之附屬物，自不得作為供特定少數人專
用及約定專用；另於94年間原告民生管委會成立後，曾屢
次向被告反應，被告始開放如附圖所示之通道一部分，惟
系爭地下室仍為被告占有使用。另原告於111年7月20日發
函主管機關請求確認系爭地下室是否為系爭大樓公共設施
，而屬全體區分所有權人共有，經桃園市政府建築管理處
回函確認系爭地下室為共用部分無訛，是以，被告占用系
爭地下室如附圖所示車位、車道部分，未具合法占有權源
，係屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段、第
821條、第184條、公寓大廈管理條例第58條第2項規定（
見本院卷三第267-269頁），請求被告將附圖所示系爭地
下室出入口電動鐵門、通道二及通道三封閉物拆除，並騰
空返還如附表一所示占用之車位及附圖所示車道部分予系
爭大樓全體區分所有權人。
（三）被告無權占用系爭地下室如附圖所示車位、車道部分，獲
有相當於租金之利益，致系爭大樓全體區分所有權人因而
受有損害，另依民法第179條之規定，請被告給付相當於
租金之不當得利。依本件原告起訴日（111年11月11日）
前5年期間（即自107年4月23日起至112年4月23日止），
按被告各自占用如附表一所示車位面積，及占用附圖車道
部分之比例，以系爭大樓所坐落桃園市○○區○○○段0000○00
000○00000○00000○000000地號土地中，地價較低之31-28
地號土地公告地價的80％作為申報地價計算如附表二所示
不當得利金額（計算方式詳如本院卷三第283-301頁）；
另被告亦應自112年4月24日起至系爭地下室車位及車道騰
空返還原告之日止，按月給付原告如附表二所示相當於租
金之不當得利等語。並聲明：如變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：
（一）被告吳守榮、吳鴻裕、蘇波部分：
1、依系爭使用執照所示，系爭地下室所有權人記載為：「加
頂公司持分10分之7；吳守榮等8人（即合建地主）持分10
分之3」等字樣，其緣由係因76年5月24日吳守榮等地主與
加頂公司間之合建協議，即約定系爭地下室由地主分配10
分之3，建商加頂公司分配10分之7。又被告吳守榮為與加
頂公司簽約合建地主之一，被告吳鴻裕則為原始地主吳守
謙之繼承人，被告蘇波則是從加頂公司購得其系爭地下室
持分10分之7之使用權，是被告吳守榮、吳鴻裕、蘇波均
為有權使用系爭地下室之權利人（所有權、事實上處分權
、有權使用之人）；另觀諸系爭大樓建物登記謄本之共有
部分，皆記載：「共有部分：桃園段武陵小段1005建號90
3.51平方公尺。…主要用途：通道、樓梯、電梯」，參以
桃園市○○段○○○段0000○號建物謄本所載：「主要用途：通
道、樓梯、電梯。層次：一層～十層及屋頂突出物」，可
證系爭大樓各區分所有權人之共有部分，僅有系爭大樓1
樓至10樓及屋頂突出物之通道、樓梯、電梯（面積共903.
51平方公尺），並未包含系爭地下室，則原告請求被告給
付不當得利及返還系爭地下室，實屬無理由。
2、系爭大樓為70年6月15日竣工，73年2月13日核發系爭使用
執照，是原告主張依00年0月00日生效之公寓大廈管理條
例規定，認定73年即已核發使用執照之系爭地下室產權情
形，基於法律不溯及既往原則，原告主張並非可採。且被
告吳守榮、吳鴻裕、蘇波係以個人財產取得系爭地下室權
利，並非憑空取得，自不容許原告逕依公寓大廈管理條例
，或以行政機關認為符合建築法規之建築，即認定系爭地
下室為系爭大樓全體區分所有權人共有；又系爭地下室為
停車場用途，具備獨立之出入口，非屬利用相鄰或系爭大
樓區分所有權人之專有部分始能出入，於結構上亦可與其
他區分所有建物區隔分離，足認系爭地下室相對於系爭大
樓，有使用上及構造上之獨立性，系爭地下室即非系爭大
樓之附屬建物。另系爭大樓之緊急發電機、變電室、大樓
自來水蓄水池、54號1樓至4樓自來水水池、化糞池、消防
灑水系統高壓幫浦等公共設備設置於系爭地下室，僅係因
系爭大樓於建築時，即將上開公共設施放置於系爭地下室
，並無法就此事實推演出系爭地下室即為系爭大樓全體區
分所有權人所共有。
3、是以，系爭地下室非系爭大樓之附屬建物，其所有權亦非
系爭大樓全體區分所有權人所共有，原告請求將系爭地下
室車位、車道返還予系爭大樓全體區分所有權人，並請求
被告吳守榮、吳鴻裕、蘇波給付如附表二所示不當得利金
額，均為無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及
假執行之聲請駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
（二）被告林肯正部分：其係於111年12月23日才因買賣取得桃
園市○○區○○段○○○段000○號房屋（門牌號碼：桃園市○○區○
○路00號10樓之4，下稱系爭房屋）之所有權，因購買時賣
方表示有附地下室2個車位，買賣價金即有含車位，兩個
車位價金約300萬元，系爭房屋買賣總價金為1,695萬元。
其購買後才開始使用系爭地下室編號13、14號停車位。上
開停車位係其合法購買使用，且原告就系爭地下室停車位
並無登記所有權，則原告主張被告林肯正應騰返還系爭地
下室，並給付如附表二所示相當於租金之不當得利金額予
原告，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
（三）被告吳守忠、吳丞澤未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事實（見本院卷三第367-369頁）
（一）門牌號碼：桃園市○○區○○路00號、56、58、62、64號；桃
園市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0○0 號；桃園市○○區○○路00
號2樓、3樓、4樓；桃園市○○區○○路00巷0○0○0 號；桃園
市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0號；桃園市○○區○○路00巷0○0
○0○0○0○0號；桃園市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0○0○0○0○00
○00號；桃園市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0○0○0○0○00○00號
；桃園市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0○0○0○0○00○00號；桃
園市○○區○○路00巷0○0○0○0○0○0號；桃園市○○區○○路00巷0
○0○0○0○0號；桃園市○○區○○路00巷00○0○0○0○0號所屬集合
式住宅之民生商業大樓（即系爭大樓），竣工日期為70年
6月15日，核發使用執照日期為73年2月13日。
（二）依桃園縣政府建設局（69）桃縣建管執照字第其56號建造
執照所示，桃園縣○○市○○路00號（即系爭大樓），起造人
為吳守己等37人，其中地下室登記面積為654.156平方公
尺，原始起造人記載加頂建設有限公司（負責人楊夏戊，
即加頂公司）持分10分之7；吳守忠、吳守仁、吳守謙、
吳守德、吳守榮、吳鴻明、吳福來、吳福貴等8人持分10
分之3。
（三）被告吳鴻裕與訴外人李茂守於110年1月1日及111年1月3
日簽訂車位租賃契約書各乙份，約定租賃標的為桃園市民
生大樓地下室8號車位，租期為110年1月1日至110年12月3
1日及111年1月1日至111年12月31日，租金為每年2萬元。
（四）桃園市○○區○○段○○○段000○號（門牌號碼：桃園市○○區○○
路00號3樓之3）之登記所有人為被告吳守榮，其登記共有
部分：同段1005建號（903.51平方公尺，權利範圍：3000
0分之679，主要用途：通道、樓梯、電梯）；桃園市○○區
○○段○○○段000○號門牌號碼：桃園市○○區○○路00巷0○0號）
之登記所有人為被告吳鴻裕，其登記共有部分：同段1005
建號（903.51平方公尺，權利範圍：30000分之173，主要
用途：通道、樓梯、電梯）。
（五）依桃園市政府建築管理處113年1月2日桃建施字第1120102
483號函所示，建照號碼（69）其56號、使用執照號碼：
（70）其112號建物，均係現行公寓大廈管理條例公布前
所取得。另前開建照圖說圖號27-2：「地下室、1、2樓面
積。」於地下室面積計算表並未明定所有人。
（六）系爭地下室現況如本院卷三第11頁台地測量工程公司現場
實測圖所示（即附圖）；系爭地下室，設有18個停車位，
並放置系爭大樓公共用之變電室、發電機、消防幫浦等共
用設備。系爭地下室各編號停車位之面積及現使用人均如
附表一所示。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠系爭地下室是否具有使用上
、構造上之獨立性，而得為所有權之客體？㈡原告主張被告
應將如附圖編號1至18號所示車位及車道騰空返還系爭大樓
全體區分所有權人，有無理由？㈢原告主張被告應將如附圖
所示地下室出入口電動鐵門及通道二、三封閉物拆除，並維
持隨時可通行狀態，有無理由？㈣原告主張被告應就如附表
一所示占用各編號車位及車道之面積，對原告負不當得利之
返還責任，有無理由？茲敘述如下：
（一）系爭地下室具有使用上、構造上之獨立性，得為所有權之
客體：
1、按98年1月23日修正前民法第799條規定：數人區分一建築
物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推
定為各所有人之共有。次按所謂附屬建物，係指依附於原
建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附
於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（
如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，
而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進
出之廚廁）等是。再按公寓大廈管理條例第58條第2項固
規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，
包含……法定防空避難設備，讓與於特定人或為區分所有權
人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損區分所有權
人權益之行為」，惟基於法律不溯及既往原則，公寓大廈
管理條例於84年6月28日公布，並於同年月30日施行前即
已取得防空避難設備所有權或專用使用權之區分所有權人
，並不受該規定拘束。又按「系爭地下室固屬防空避難室
，係供全體住戶作為戰時避難之用，然不能憑此即謂所有
權屬住戶所共有，被上訴人既為商場大樓之興建人，且為
地下室全部之起造人，就系爭地下室雖未辦理保存登記，
仍應認其為單獨所有人。」（最高法院81年度台上字第18
77號民事判決意旨參照）。
2、另依建築法第102條之1第1項及建築技術規則建築設計施
工編第140條至第144條規定，建築物應附建防空避難設備
，惟防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，
附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近
獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，即兼顧社會及
民防（防空避難）需求，並未進一步限制該等防空避難設
備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分
區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，非不得作為
單獨之所有權客體（最高法院103年度台上字第900號判決
意旨參照）。
3、經查，系爭大樓係於73年2月13日取得系爭使用執照，且
系爭地下室並未辦理所有權登記等節，為兩造所不爭執（
見本件不爭執事項第6項），是以，系爭大樓係於公寓大
廈管理條例實施前已完工之建物，則系爭地下室既未辦理
建物所有權第一次登記，依前該說明，系爭地下室自屬系
爭大樓之原始起造人所有，而非當然歸系爭大樓全體區分
所有權人所共有，先予敘明。另依系爭使用執照記載，系
爭地下室面積654.156平方公尺，用途為避難室；而系爭
地下室現況除設置如系爭使用執照卷附地下室平面圖（下
稱系爭平面圖，見桃園市政府建管處專字編號28號卷、本
院卷二第357頁）所示之公共設施外，其餘範圍劃分成如
附圖所示18個車位供停放車輛使用；而系爭平面圖所示汽
車升降梯的位置，現場汽車升降梯業經拆除，並改以由系
爭大樓1樓車道口（見本院卷二第175頁）以坡道平面的方
式通往系爭地下室，另可經由系爭大樓1樓出入口（同時
亦供機車通行使用）步行入內後，藉由系爭大樓1樓樓梯
步行通往系爭地下室等情，此有本院現場勘驗筆錄1份及
系爭地下室現場照片（見本院卷二第245-253頁、第271-2
91頁、第363-372頁、第373-411頁）附卷可稽，足徵系爭
地下室除與系爭大樓共用之樓梯外，尚有一獨立使用之坡
道平面車道可供出入，則如附圖所示系爭地下室之車位及
車道部分，可藉由上開坡道平面車道自行出入，在構造上
得與系爭大樓其他專有部分區隔分離，在使用上亦具有獨
立之出入通道，應認得作為單獨之所有權客體，堪予認定
。
（二）原告主張被告應將如附圖編號1至18號所示車位及車道騰
空返還予系爭大樓全體區分所有權人，為無理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第
三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767
條前段、中段、第821條固分別定有明文。次按，當事人
主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴
訟法第277條前段亦有明文。又民事訴訟如係由原告主張
權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院17年度上字第917號裁判要旨足參）。原告請求
被告返還系爭地下室如附圖所示車位及車道部分，自應就
其為系爭地下室車位及車道之所有權人及遭被告無權占有
等事實負舉證責任。
2、原告主張依系爭使用執照記載系爭地下室用途為避難室，
且於系爭大樓興建時亦將系爭大樓全體區分所有權人所共
用之發電機、變電室、消防幫浦等公用設備設置於系爭地
下室，且依系爭使用執照所附桃園縣警察局會查新增建物
物附建防空避難設備列管通知單亦認系爭地下室合於建築
技術規則建築設計施工編所規定防空避難室設備之附建標
準，系爭地下室應屬系爭大樓之附屬建物，應為系爭大樓
全體區分所有權人之共用部分云云。惟系爭大樓於興建完
成時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，此為兩造所不爭
執，而84年6月28日制定公布之公寓大廈管理條例第45條
（即現行第58條）並無溯及適用之規定，自不適用於系爭
地下室。至系爭地下室核准之用途固為防空避難室，然依
防空避難設備管理維護執行要點等相關規定，除有防空避
難需要時，須供避難使用外，並未進一步限制該等防空避
難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，揆諸前揭
說明，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房
屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分
所有人占有使用。又系爭平面圖固標示有變電室，並實際
將消防幫浦等設備設置於系爭地下室，然此應僅生有權使
用之人於使用系爭地下室是否應承受若干限制或負擔，以
維持大樓公共安全及正常運作，尚無從逕憑此認定系爭地
下室如附圖所示車位及車道部分應屬系爭大樓全體區分所
有權人所共有。況系爭地下室在構造上得與其他部分區隔
分離，在使用上亦具獨立之出入通道，詳如前述，準此，
系爭地下室之停車位及車道部分範圍，得作為單獨之所有
權客體，就系爭地下室停車位及車道部分所有權之歸屬，
仍應依物權法則定之，無從僅以使用執照、竣工圖之記載
，即遽認系爭地下室為系爭大樓住戶所共有之附屬設備。
是原告主張系爭地下室為系爭大樓全體區分所有權人共有
等語，並不可採。
1、末按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既
存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效
要件（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照）。
系爭地下室並未辦理所有權保存登記，依法本應由原始起
造人於興建完成後取得所有權。另依系爭使用執照卷宗（
桃園市政府建管處專字編號28-1號）所附使用執照申請書
所示，系爭地下室起造人為加頂公司、吳守仁、吳守謙、
吳守德、吳鴻明、吳福來、吳福貴及被告吳守忠、吳守榮
等人，且其等於申請使用執照時已標示系爭地下室由加頂
公司持分10分之7，其餘起造人持分10分之3等情；另依被
告吳守榮、吳鴻裕、蘇波於另案偵查中提出之70年5月24
日「民生大樓地、建主協議紀錄書」第7條約定：「大樓
地下室，地主分配10分之3車位，由地主優先選擇」等情
，此有該協議紀錄書1份可佐【見臺灣桃園地方檢察署111
年度他字第4673號卷（下稱偵查他字卷）第101-103頁】
，足認系爭地下室於興建完成後，雖未為所有權第一次登
記，惟仍應由原始起造人即加頂公司及吳守仁、吳守謙、
吳守德、吳鴻明、吳福來、吳福貴及被告吳守忠、吳守榮
等人原始取得系爭地下室之所有權，且前開系爭地下室起
造人對於系爭地下室所劃設之車位，彼此間約定由原始地
主即吳守仁、吳守謙、吳守德、吳鴻明、吳福來、吳福貴
及被告吳守忠、吳守榮分配取得10分之3停車位，其餘車
位則由加頂公司取得，均堪認定。由此益徵，系爭大樓之
原始起造人就系爭地下室非屬放置公用設備部分之範圍，
並未交付予系爭大樓各區分所有權人或原告民生管委會使
用，反係以上開協議紀錄書約定作為原始起造人間之使用
規範依據。又被告蘇波抗辯其係於81年6月1日自加頂公司
受讓系爭地下室停車位之使用權等語，並提出使用權讓渡
書1份為證（見本院卷二第35頁、偵查他字卷第104-105頁
），而依該使用權讓渡書內容可知，原始起造人之一之加
頂公司於系爭大樓興建完成，並與其他原始起造人依前揭
協議紀錄書取得使用系爭地下室特定車位範圍後，始終保
有系爭地下室車位之使用權利，直至將該權利移轉予被告
蘇波；而被告吳守榮為系爭地下室之起造人；被告吳鴻裕
為起照人吳守謙之繼承人，此有被告吳鴻裕提出之戶籍謄
本（見本院卷二第205-213頁）在卷可考；被告吳承澤為
起造人吳守德之子，此有被告吳承澤個人戶籍資料可參；
而被告林肯正買受並於111年12月13日登記為所有權人之
系爭房屋，第一次登記所有權人即為被告蘇波，此有系爭
房屋建物登記謄本及歷年異動索引（見本院卷三第153-15
9頁）等在卷可考，並為兩造所不爭執（見本院卷三第365
-366頁），足徵本件被告或基於系爭地下室原始起造人身
分，或因繼承或因買賣而取得使用系爭地下室車位及車道
之權利，堪信屬實。是以，被告吳守榮、吳鴻裕、蘇波、
林肯正抗辯係有權使用系爭地下室如附圖所示車位及車道
部分，尚非妄虛。
2、從而，系爭地下室既非屬系爭大樓全體區分所有權人所共
有，而原告民生管委會復未能舉證證明就系爭地下室享有
所有權；另被告分別基於系爭地下室原始起造人，或因繼
承取得或因買賣而繼受取得系爭地下室之車位及車道之使
用權限，且未見原告舉證證明被告有何侵害原告權利之侵
害行為存在，則原告民生管委會依民法第767條第1項、第
821條規定及第184條規定，請求被告應將如附圖編號1至1
8號所示車位及車道騰空返還予系爭大樓全體區分所有權
人，即為無理由，應予駁回。
（三）原告主張被告應將如附圖所示地下室出入口電動鐵門及通
道二、三封閉物拆除，並維持隨時可通行狀態，為無理由
：
承前所述，原告未能舉證證明就系爭地下室享有所有權或
其他合法權利；又被告係基於系爭地下室原始起造人身分
，或因繼承取得或因買賣而繼受取得使用系爭地下室車位
及車道之使用權利，業如前述；又被告對於原告現行可藉
由系爭大樓1樓樓梯步行通往系爭地下室，並未設有任何
限制，足認系爭大樓所屬共有之變電室、發電機、消防幫
浦雖設置於系爭地下室，然被告並未限制原告或系爭大樓
全體區分所有權人因維護、管理前開共用設備而出入系爭
地下室，堪予認定。是以，縱被告自行將系爭平面圖所示
之「汽車升降台」拆除後，改以附設電動鐵捲門之坡道平
面車道供通往系爭地下室，並阻擋如附圖所示通道二、三
所示出入口，然被告此舉並未妨礙原告就設置於系爭地下
室之公用設備進行維護、管理，且被告既為系爭地下室之
權利人，本應允許其在不妨礙系爭大樓公共安全之情況下
對於所有之權利為自由之行使，故應認被告上開行為並未
達侵害原告就系爭地下室公用設備之維護、管理權利，原
告仍得以維持系爭大樓公共安全及正常運作，被告上開所
為自不構成民法第184條之侵權行為，從而，原告依民法
第767條第1項、第821條規定及第184條規定，請求被告應
將如附圖所示地下室出入口電動鐵門及附圖通道二、三封
閉物拆除，並維持隨時可通行狀態，為無理由，應予駁回
。
（四）原告請求被告給付占用系爭地下室停車位及車道如附表二
所示相當於租金之不當得利金額為無理由：
承前所述，被告係依系爭地下室原始起造人身分而原始取
得，或因繼承、買賣而繼受系爭地下室原始起造人之權利
而使用系爭地下室之車位及車道部分，並非無權占有，自
然未有無法律上之原因而受有利益，致系爭大樓其他共有
人受有損害之情事。從而，原告主張因被告無權占有系爭
地下室之車位及車道，依民法第197條規定，請求被告給
付自本件起訴時起往前回溯5年（即自107年4月23日起至1
12年4月23日止），按被告各自占用如附表一所示車位面
積，及占用附圖車道部分之比例計算如附表二所示之不當
得利金額及自112年4月24日起至系爭地下室車位及車道騰
空返還原告之日止，按月給付原告如附表二所示相當於租
金之不當得利金額，顯為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張系爭地下室為系爭大樓全體區分所有權
人所共有，並據此請求被告將附圖所示系爭地下室出入口電
動鐵門、通道二及通道三封閉物拆除，將系爭地下室車位及
車道騰空返還予系爭大樓全體區分所有權人，並請求被告給
付占用系爭地下室如附表二所示相當於租金之不當得利金額
，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假
執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造攻擊防禦方法及所提證據，核與判
決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳俐文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 藍予伶
附表一：
編號 占有被告 車位編號 面積 （平方公尺） 備註 1 蘇波 1 14.90 車位編號如本院卷三第11頁附圖所示 2 12.86 3 15.23 4 13.53 5 15.58 11 12.09 12 11.14 15 11.17 16 11.86 17 16.22 18 15.67 小計 150.25 2 吳守榮 7 14.18 3 吳鴻裕 10 11.73 4 吳守忠 8 12.99 5 吳丞澤 6 13.48 6 林肯正 13 11.88 14 11.79 小計 23.67 7 吳福貴 （於114年3月13日與原告達成和解，見本院卷三第415-416頁）。 9 12.31
附表二：
被告姓名 占用車位編號 占用車位合計面積（平方公尺） *訴之聲明第4項 起訴前5年占用車位之不當得利總金額（元） *訴之聲明第5項 起訴後至返還占用車位之不當得利每月金額 （元） 占用車道面積 （個別車位面積/合計車位總面積之百分比） *訴之聲明第6項 起訴前5年占用車道之不當得利總金額（元） *訴之聲明第7項 起訴後至返還占用車道之不當得利每月金額 （元） 蘇波 1、2、 3、4、 5、11 、12、 15、16 、17、 18 150.25 146萬7,118元 2萬2,338元 63％ 193萬7,460元 2萬9,499元 吳守榮 7 14.18 13萬8,460元 2,108元 5.9％ 18萬1,444元 2,762元 吳鴻裕 10 11.73 11萬4,537元 1,743元 4.9％ 15萬691元 2,294元 吳守忠 8 12.99 12萬6,841元 1,931元 5.4％ 16萬6,068元 2,528元 吳承澤 6 13.48 13萬1,625元 2,004元 5.7％ 17萬5,294元 2,668元 林肯正 13、14 23.67 23萬1,126元 3,519元 9.9％ 30萬4,458元 4,635元 吳福貴 9 12.31 12萬201元 1,830元 5.2％ 15萬9,917元 2,434元 小計 238.61 232萬9,908 3萬5,473 100％ 307萬5,332元 （本院卷三第301頁原告附表4誤載為3,075,334元） 4萬6,820元 （本院卷三第301頁原告附表4誤載為46,824元）