臺灣桃園地方法院民事判決
111年度消字第16號
原 告
即被選定人 許辰彥
洪紹祁
共 同
訴訟代理人 朱光仁律師
複代理人 劉彥呈律師
被 告 旺氣建設股份有限公司
法定代理人 蔡玫珮
訴訟代理人 吳兆原律師
康賢綜律師
上列當事人間請求不完全給付等事件，於民國114年4月25日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按多數有共同利益之人，不合於民事訴訟法第40條第3項所
定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體
起訴或被訴。訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其
他當事人脫離訴訟，民事訴訟法第41條第1項、第2項分別定
有明文。又選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化
，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認
有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由
其中選定一人或數人為全體起訴或被訴，初不以對訴訟標的
必須合一確定者為必要（最高法院87年度台上字第2917號判
決參照）。查原告以其與如附表一所示之選定人，均為買受
桃園市○鎮區○○路○○段0000號「宜誠四季行館」大廈（下稱
系爭大廈）之住戶，被告就與附表一所示之選定人、被選定
或其等之前手所簽立之買賣契約，有債務不履行之情形，經
請求被告賠償損害遭拒而提起本件訴訟，則原告與選定人主
張之主要攻擊、防禦方法相同，具有法律上之共同利益，為
便利本件請求，選定原告為被選定人提起訴訟（見本院卷一
第145至226、371至387頁），依前揭規定及說明，於法尚無
不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款至第3款定有
明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之
陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有
明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應給付如起訴狀
附件所示之原告乙○○等95人共計新臺幣（下同）1000萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。嗣原告另依民事訴訟法第41條第1項、第2項之規定
，選定乙○○、甲○○2人，為選定人及被選定人全體起訴（見
本院卷一第141、412頁），並於112年6月14具狀將其聲請變
更為：被告應給付原告乙○○、甲○○1000萬元本息（見本院卷
一第334頁）。又於114年4月21日具狀變更其聲明為：被告
應給付附表一所示之選定人及被選定人共100人各如附表一
「應給付之金額」欄所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第551
頁），再於114年4月25日言詞辯論期日更正其請求之人數為
98人，另將請求之金額變更為每戶請求106,382元，2人共有
一戶部分每人請求53,191元（見本院卷三13、第14頁；變更
後即如附表二所示），經核原告上開各次變更，乃依民事訴
訟法第41條第1、2項選定當事人後而為之補充或更正事實上
或法律上陳述，且僅有減縮或擴張請求金額之情形，並經被
告表示無意見而同意原告所為變更（見本院卷三第14頁），
核與上開規定並無不合，自屬依法有據，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告及附表所示選定人或其前手前向被告系爭大
廈之預售屋，均簽訂「宜誠四季行館」房屋預定買賣合約（
下稱系爭契約），被告預售系爭系爭大廈時，為加強買氣，
竟於銷售廣告記載「百年一遇，静音一邸，以上B1公設如交
誼廳、KTV室、藝術廊道、SPA泳池、SPA沖水區、兒童池、
烤箱蒸氣室、淋浴更衣室為增設部分（下稱系爭公設），待
管委會成立並同意後由興建方施作，如不同意，則恢復停車
位提供社區公共訪客使用」等語。另系爭預售屋契約附件㈣
「社區公共空間及露台用途約定意書」亦表示只要首次住戶
大會對系爭公設無異議，即可「視同社區永久設施」，則既
屬社區永久設施，當然係符合政府法令之之公共設施，否則
日後必將面臨政府依法拆除之下場，各住戶既已支付高額價
金購買包合系爭公設在內之系爭大廈各自區分所有房地，自
可期待被告所交付者，乃具有合法之產權及使用權，使各住
户得以依政府建築相關法規合法使用系爭公設，始得認為符
合本件債之本旨。詎桃園市政府建築管理處以社區地下一樓
停車空間擅自變更使用(供作SPA館使用)，並未申請變更使
用執照，應限期提具體說明或改善方式，屆期仍未改善者，
將依建築法等相關規定依法裁處，原告等至此始知被告所交
付之系爭公設意係違法改建之爛尾設施，與當初銷售時之廣
告DM及銷售說明書不相符。被告明知在系爭社區地下一層原
規劃設置之合法停車間，不可能經設計或二次施工等方式成
為合法使用之公共設施不實之廣告文字及銷售說明書等詐術
，誘使原告誤以為被告可履行交付合法之系爭公共設施，而
與其簽訂房地買賣合約，然各住戶迄今卻面臨無法使用及公
權力可能拆除之重大損害。爰依民法第227條第1項、第226
條第1項、第242條及消費者保護法第22條、第51條規定，請
求被告賠償損害等語。並聲明：㈠被告應給付附表二所示選
定人及被選定人共98人各如附表二應給付之金額欄所載金額
，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於99年9月3日開工興建2幢9棟地上12層、地
下2層之RC造建物即系爭大廈，與系爭大廈第一手買受人簽
訂系爭契約，依系爭契約第4條第1項第1款約定，足見系爭
公設為被告免費施作贈送予社區管理使用，並未明文約定被
告應提供有系爭公設之義務，另依系爭房屋預定買賣合約書
附件㈣，已載明買方認同賣方使用執照取得後，增設系爭公
設為免費施作贈送予社區管理使用，買方於簽定此合約時便
已同意施作此公共設施，若首次住戶大會成立時，住戶對此
區公設持反對意見，則興建方無異議拆除，恢復公共停車位
使用。而若首次住戶大會對此區公設無異議，則視同社區永
久設施，全體社區住户不得針對此地下室公共設施，再有異
議並放棄法律先訴權及公家政府投訴權，此項條文效力及於
繼承及買受權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買
繼受人之義務等語，買受人、繼受人知之甚詳，並無與銷售
時之廣告DM及銷售說明書不符，系爭大廈促銷廣告，已有揭
示「待管委會成立並同意後由興建方施作，如不同意，則恢
復為停車提供社區公共訪客使用」，益徵兩造間並「無」約
定被告應提供系爭公設。而第一屆系爭大廈社區管理委員會
成立後，被告與第一屆管委會主委徐慶隆、主任王競梅、設
備委員丁○○於102年10月21日全部點交移交公設完畢，並無
異議，被告本件請求顯屬無稽等語置辯，並聲明：㈠原告之
訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請
准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第338至342、492、536頁）。
㈠被告於99年9月3日，開工興建2幢9棟地上12層、地下2層之RC
造建物（建造號碼為：(99)桃縣工建執照字第會平00000-00
號、使用執照號碼為：(101)桃縣工建使字第平00923號）（
見被證1第7頁），即「宜誠四季行館」大廈，門牌號碼為桃
園市○鎮區○○路○○段0號-19號，而於101年7月31日竣工（見
本院卷二第357頁使用執照）。
㈡原告提供「宜誠四季行館」大廈之銷售廣告，有揭示：「※
以上B1公設如交誼廳、KTV室、藝術廊道、SPA泳池、SPA沖
水區、兒童池、烤箱蒸氣室、沐浴更衣室為增設部分，待管
委會成立並同意後由興建方施作，如不同意，則恢復為停車
提供社區公共訪客使用」（見本院卷一第94頁）。
㈢被告與該「宜誠四季行館」大廈之第一手各該買受住戶，簽
訂系爭買賣合約書，系爭買賣合約書第4條(共同使用部份項
目及面積分配比例計算)第一項（共用部份區分為全區及本
棟）第1款約定：「全區部份除汽車停車空間另計外，應包
括(一樓公設)迎賓大廳、管理辦公室、花園廣場、多功能閱
讀室、半户外遊戲區、健身房、瑜珈韻律室、撞球室、桌球
室、兒童遊戲區及全棟法定公共設施，台電配電室、機房、
發電機室、管道間、車道、防空避難室、地下層梯間、蓄水
池、機車停車位、消防泵浦室等及依法應列入公共部份之項
目。另本社區地下室公共設施交誼廳、SPA泳池、SPA沖水區
、兒童池、烤箱蒸氣室、淋浴更衣室、KTV室、藝術廊道等
公設項目為公司免費施作贈送予社區管理使用，買方應深刻
體認此為提高社區生活品質之，必需於簽定此合約時便已同
意施作此公共設施，若首次住戶大會成立時，住户對此區公
設持反對意見，則興建方無異議折除，恢復公共停車位使用
。而若首次住戶大會對此區公設無異議，則視同社區永久設
施，全體社區住戶不得針對此地下室公共設施，再有異議並
放棄法律先訴權及公家政府投訴權。此項條文效力及於繼承
及買受權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買繼受
人之義務。買方確認： （簽章）」，以及依照系爭買賣
合約書附件㈣「社區公共空間及露台用途約定同意書」載明
：「立同意書人丙○○」、「充分了解下列社區空間用途運用
事項並同意委由旺氣建設股份有限公司代為發包施工」，其
中第一項約定，明確載明：「為維護本大樓四周居家安全與
管理需要，買方認同賣方使用執照取得後，在其一樓及地下
公共空間做為社區公共設施使用，增設包括(一樓公設)迎賓
大廳、管理辦公室、花園廣場、多功能閱讀室、半戶外遊戲
區、健身房、瑜珈韻律室、撞球室、桌球室、兒童遊戲區及
另本社區地下室公共設施交誼廳、SPA泳池、SPA沖水區、兒
童池、烤箱蒸氣室、淋浴更衣室、KTV室、藝術廊道等公設
項目為公司免費施作贈送予社區管理使用，買方應深刻體認
此為提高社區生活品質之，必需於簽定此合約時便已同意施
作此公共設施，若首次住戶大會成立時，住戶對此區公設持
反對意見，則興建方無異議拆除，恢復公共停車位使用。而
若首次住戶大會對此區公設無異議，則視同社區永久設施，
全體社區住户不得針對此地下室公共設施，再有異議並放棄
法律先訴權及公家政府投訴權。此項條文效力及於繼承及買
受權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買繼受人之
義務」（見本院卷二第443、444、470頁）
㈣第一屆宜誠四季行館管理委員會成立後，於102年3月8日經桃
園市政府（即改制前桃園縣政府）報備成立。
㈤被告與第一屆管委會主委徐慶隆、主任王競梅、設備委員丁○
○於102年10月14日點交各該公設鑰匙、10月21日點交各該圖
說與操作手冊、10月5日點交公設設備與家具等，以及移交
各項公設清冊，並簽訂有移交單、保固書，而於102年10月2
1日全部點交移交完畢（見本院卷第二第351至439頁）。
四、本院之判斷：
原告主張附表二所示選定人及被選定人或其等之前手向被告
買受系爭大廈區分所有建物時，依銷售廣告及說明書、系爭
契約第4條及其附件㈣之約定，其施作之系爭公設應符合政府
法令，惟遭桃園市政府以未申請變更使用執照，限期改善否
則依建築法等相關規定裁處，被告未依債之本旨為給付，爰
依民法第226條第1項、第227條第1項、第242條及消費者保
護法第22條，請求被告賠償損害等情，為被告所否認，並以
前開情詞置辯。經查：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，
債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民
法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人
應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之
大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，
自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債
務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要
件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行
債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務
人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由
其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89
年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參
照)。又不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而
債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷
（最高法院110年度台上字第3387號判決意旨參照）。
㈡查系爭契約書第4條第1項第1款及系爭契約附件㈣第1項均約明
：「…另本社區地下室公共設施交誼廳、SPA泳池、SPA沖水
區、兒童池、烤箱蒸氣室、淋浴更衣室、KTV室、藝術廊道
等公設項目為公司免費施作贈送予社區管理使用，買方應深
刻體認此為提高社區生活品質之，必需於簽定此合約時便已
同意施作此公共設施，若首次住戶大會成立時，住户對此區
公設持反對意見，則興建方無異拆除，恢復公共停車位使用
。而若首次住戶大會對此區公設無異議，則視同社區永久設
施，全體社區住戶不得針對此地下室公共設施，再有異議並
放棄法律先訴權及公家政府投訴權。此項條文效力及於繼承
及買受權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買繼受
人之義務」等語（見本院卷一第444、470頁）。是買賣雙方
於簽約時既然已約明買方於簽定契約時已同意被告施作系爭
公設贈送予社區管理使用，且若首次住戶大會對系爭公設持
反對意見，則被告負有拆除義務，恢復公共停車位使用，若
首次住戶無異議，則視同社區永久設施，買方不得再有異議
或主張權利。是被告依上開約定，負有施作系爭公設贈與系
爭大廈社區住戶使用，並於首次住戶大會對系爭公設持反對
意見時，負有拆除恢復公共停車位使用之義務，若首次住戶
大會並無異議，被告施作系爭公設完畢，即符合兩造之約定
。
㈢被告已施作系爭公設贈與系爭大廈社區住戶使用，且與系爭
大廈第一屆管委會主委徐慶隆、主任王競梅、設備委員丁○○
於102年10月21日點交公設完畢，並無首次住戶大會對此區
公設持反對意見之情形，為原告所不爭執（見上開不爭執事
項㈤），則被告既依約定施作系爭公設，且系爭大廈首次住
戶大會選任之管理委員均完成系爭公設點交，並未就該公設
為反對意見，已視為系爭社區永久設施，依此即難認被告未
依債務本旨為給付，原告主張被告債務不不履行，應負不完
全給付責任云云，即無可採。
㈣原告雖主張系爭契約第4條第1項第1款及系爭契約附件㈣第1條
均約明首次住戶大會對系爭公設無異議，即可「視同社區永
久設施」，則既屬社區永久設施，即需係符合政府法令之公
共設施，被告施作系爭公設竟係違法改建，與當初銷售時之
廣告DM及銷售說明書，完全不相符云云。惟觀之系爭契約第
4條第1項第1款及其附件㈣第1條之上開約定，均記載：「…另
本社區地下室公共設施交誼廳、SPA泳池、SPA沖水區、兒童
池、烤箱蒸氣室、淋浴更衣室、KTV室、藝術廊道等公設項
目為公司免費施作贈送予社區管理使用，買方應深刻體認此
為提高社區生活品質之，必需於簽定此合約時便已同意施作
此公共設施，若首次住戶大會成立時，住戶對此區公設持反
對意見，則興建方無異議拆除，恢復公共停車位使用。而若
首次住戶大會對此區公設無異議，則視同社區永久設施，全
體社區住户不得針對此地下室公共設施，再有異議並放棄法
律先訴權及公家政府投訴權。此項條文效力及於繼承及買受
權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買繼受人之義
務」（見本院卷二第444、470頁），並無任何關於「系爭公
設應符合法令規範」之記載，是就契約文字形式觀之，尚難
認訂約當時買賣雙方就系爭公設需符合政府法令一節已加以
約定。
㈤又原告提出系爭社區建案銷售廣告係記載：「※以上B1如交
誼廳、KTV室、藝術廊道、SPA泳池、SPA沖水區、兒童池、
烤箱蒸氣室、淋浴更衣室為增設部分，待管委會成立並同意
後由興建方施作，如不同意，則恢復停車位提公設區公共訪
客使用※」等語（見本院卷第94頁）。惟廣告之作用重在吸
引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，廣告為商
機之媒介，法律性質上屬於「要約引誘」，企業經營者與第
三人訂定之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書
面約定為規範依歸，難以認該廣告文宣廣告必為系爭契約內
容之一部，原告主張依當初銷售時之廣告DM及銷售說明書，
被告負有合法施作系爭公設之義務云云，已無可採。況被告
已施作系爭公設完畢提供系爭社區住戶使用，首次住戶大會
亦無異議等情，均為原告未加以爭執，被告即無負有拆除系
爭公設恢復為停車位之契約義務，與廣告DM及銷售說明書並
無不符，亦難認有何違反消費者保護法第22條之情事。
㈥原告另主張被告明知在系爭社區地下一層原規劃設置之合法
停車間，不可能經設計或所謂二次施工等方式成為合法使用
之公共設施，其以不實之廣告文字及銷售說明書等詐術，誘
使原告誤以為被告可履行交付合法之系爭公共設施，因此增
加各住户所有房地之使用及交易價值，而與其簽訂房地買賣
合約云云。惟系爭社區建案廣告DM及銷售說明書難認有何不
實，且系爭公共設施需係得以合法使用，亦難認為系爭契約
買賣雙方間之合意內容，前已敘明，而系爭契約第4條第1項
第1款及其附件㈣第1條均已約明首次住戶大會對此區公設無
異議，則視同社區永久設施，不得針對公共設施異議，並放
棄法律先訴權及公家政府投訴權，此項條文效力及於繼承及
買受權人並於買賣及產權移轉時，所有權人有告知買繼受人
之義務。則原告等人於買受系爭大廈各區分所有房地時，均
應知悉系爭公設經首次住戶大會無異議予以承受，即已免除
對被告得主張之權利，對於系爭公設可能之風險即應有所意
會。況且系爭契約附件㈣第1條記載：「為維護本大樓四周居
家安全與管理需要，買方認同賣方使用執照取得後，在其一
樓及地下公共空間做為社區公共設施使用…」（見本院卷二
第470頁），既約明於取得使用執照後施作系爭公設，買受
人對於系爭公設並非合法施作部分，自難諉為不知。況且系
爭社區建案廣告DM及銷售說明書或系爭契約上開約定，並無
具體表明或保證系爭公設得成為合法使用之情事，難認被告
已施以詐術或致使原告等人信賴誤認系爭公設為合法，原告
主張受被告詐欺而簽訂系爭契約已無可採，
㈦從而，系爭買賣契約既未就「系爭公設係屬合法施作」予以
約定為契約內容，難認「系爭公設係屬合法施作」為被告就
系爭買賣契約應負之契約義務，是故，原告以系爭公設非合
法施作，被告提出之給付未符債之本旨，主張依民法227條
第1項、第226條第1項請求被告負損害賠償責任，或主張被
告廣告不實，依消費者保護法第22條，請求被告賠償損害，
均屬無據。
㈧末按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自
己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限
。民法第242 條定有明文。代位權係債權人代行債務人之權
利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，
否則即無行使代位權之可言（最高法院49年台上字第1274號
判例參照）。原告另主張附表二中持有非第一手買賣契約之
選定人或被選定人，為系爭大廈區分所有房地之2、3手買受
人，各為其前手之債權人，而其前手怠於行使對被告之賠償
請求權，得代位其前手請求被告負不完全給付責任云云。惟
系爭買賣契約並未就「系爭公設係屬合法施作」予以約定為
契約內容，難認「系爭公設係屬合法施作」為被告應負之契
約義務，被告提出之給付並無不符債之本旨，均如前述，附
表二所示持有非第一手買賣契約之選定人或被選定人，其前
手對被告並無債務不履行損害賠償請求權，自無從代位其等
前手向被告請求賠償。況該等選定人或被選定人亦未能證明
其等對其前手有何債權存在，核與民法第242 條代位權「須
有保全債權之必要」之要件，不相符，自未能主張行使代位
權。
五、綜上所述，原告依民法227條第1項、第226條第1項、第242
條及消費者保護法第22條之規定，請求被告應給付如附表二
所示選定人及被選定人各如附表二「應給付之金額」欄所示
金額、及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計
算之利息，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之
證據，均核與本案判決所認 結果不生影響，爰無庸逐一再
加論述。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據
，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 尤凱玟
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