臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第1320號
原 告 鄭聚然
訴訟代理人 蔡伊雅律師
被 告 鄭清海
訴訟代理人 陳思伃
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月27日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告應將新竹市○○段○○○○○號（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○
號○樓）建物之全部範圍，騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬元，及自民國一百一十四年
一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十四年一月三日起至騰空遷讓返還第一
項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬貳仟元為被告供擔保後
，得假執行。但被告以新臺幣貳佰壹拾萬伍仟壹佰元為原告
預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保
後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾玖萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
七、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣玖仟元為被
告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件
原告起訴時，就其訴之聲明第二項請求本金新台幣（下同）
59萬元中之9萬元，原係主張依民法第439條第1項前段、兩
造間所簽租賃契約書（下稱系爭租約）第3條之約定為請求
，且其聲請供擔保為假執行之對象，僅係其訴之聲明第二項
之請求（見本院卷第12、15頁）。嗣原告於民國114年2月27
日言詞辯論期日，當庭就其訴之聲明第二項本金9萬元之請
求部分，追加依民法第179條不當得利之法律關係為請求，
且就原所請求供擔保假執行宣告之範圍，變更為就原告第一
至第三項之聲明（見本院卷第143-144頁）。經核原告上開
請求權基礎之追加及聲明之變更，其請求之基礎事實同一，
且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定及說明，
核無不合，程序上應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
原告於111年7月4日，經拍賣程序取得坐落新竹市○○段0000
地號土地應有部分1萬分之2992所有權（下稱系爭土地）及
其上同段0000建號建物所有權全部（門牌號碼為新竹市○○路
000巷00號0樓，下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地
），為系爭房地之所有權人，被告於系爭房地拍賣前，即向
系爭房屋前所有權人承租該房屋並居住於內，於原告經拍賣
取得系爭房地後，仍居住於內，故兩造於112年2月23日簽訂
系爭租約，原告將系爭房屋以每月租金25,000元出租予被告
，租期為112年2月1日起至113年1月31日止，惟被告自112年
4月起即未給付租金，原告於112年4月19日寄發原證4存證信
函催告被告給付，被告置之不理，112年5月被告又未給付租
金，原告再於112年5月9日寄發原證5存證信函催告被告給付
，被告仍未置理，因被告並未給付押租金5萬元予原告，其
已積欠原告租金達二個月，為此原告於112年5月23日寄發原
證6存證信函予被告，以被告欠租為由，對被告為終止租約
之意思表示，被告並於同月24日收受該存證信函，若原證6
終止租約存證信函送達有爭議，則原告以起訴狀繕本送達被
告，再為終止租約之意思表示。兩造間系爭租約既經原告合
法終止而失效，依民法第455條規定，被告應返還租賃物却
未為之，乃無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條規
定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又若系爭租
約係經原告送達起訴狀繕本予被告時，始經原告合法終止，
則被告自112年4月起迄至113年11月，已積欠原告租金達20
個月共積欠租金500,000元（即25,000元×20＝500,000元）；
若系爭租約經原告寄達原證6存證信函予被告時，已經原告
合法終止，則被告自112年4月起迄至113年11月為止，係積
欠原告自112年4月起至終止租約前之租金及終止租約後占用
系爭房屋相當於租金之不當得利，合計共20個月為500,000
元（即25,000元×20個月＝500,000元），且被告另積欠原告
，自原告拍賣取得系爭房地至簽訂系爭租約前，即自111年8
月起至112年1月止6個月，每月租金15,000元共90,000元之
租金，縱認此9萬元非屬被告積欠原告之租金，亦屬不當得
利，以上合計被告積欠原告租金及不當得利共590,000元，
原告亦得依民法第439條第1項前段、租賃契約第3條及民法
第179條規定，請求被告給付積欠原告之租金及不當得利合
計59萬元予原告。另被告亦應自原告之起訴狀繕本送達被告
之翌日起，至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付
原告其占用系爭房屋相當於租金之不當得利25,000元。又原
告並無占用被告之房屋，則被告主張原告因占用其房屋而積
欠其租金或不當得利，並藉以主張抵銷云云，並無理由。原
告爰聲明:如主文第一至第三項所示，並願供擔保聲請宣告 假執行。
二、被告則以：
原告提出之系爭租約第7頁下方書寫之文字中「尚欠押金2個 月伍萬元正，及111/8~112/1租金玖萬元正」，於被告所留 存之契約書中並無書寫，係原告事後自行添加，為被告所爭 執，原告就此有擅改契約之嫌。又原告自110年12月22日起 ，占用被告所有，坐落於國有財產署管理之國有土地（即新 竹市○○段00000地號）上之建物（即門牌號碼新竹市○○街0號 房屋，下稱系爭被告之房屋，該房屋係由原告自110年12月2 2日起，出租予訴外人洪○○即○○產後護理之家使用至今）， 因兩造各自占用對方之建物，為求兩全其美，被告曾向原告 表示，扣除原告占用被告上開建物之租金後，被告提出願以 每月15,000元承租原告之系爭房屋，並在租約到期後向原告 承購系爭房屋，然原告對被告上開表示均未予以回應及置理 。又被告就系爭租約簽訂前，自111年8月起至112年1月止共 6個月期間，占用系爭房屋之租金，固有與原告約定願意給 付，然並未與原告約定應給付之租金數額。再者，因原告自 110年12月22日起，出租系爭被告之房屋予訴外人洪○○即○○ 產後護理之家使用至今（即114年2月13日），原告共計占用 系爭被告之房屋達36月23日，以每月租金24,843元計，則原 告共積欠被告租金913,394元（24,843元×36月＋24,843元×23 /30月＝913,394元），經與原告本件請求被告給付之金額抵 銷後，則原告應再返還被告323,394元（913,394元－590,000 元＝323,394元）及按年息百分之五計算之利息，是被告並無 積欠原告租金及不當得利等語。並答辯聲明:㈠、原告之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠、原告主張其於111年7月4日，經拍賣取得系爭房地之所有權， 並於111年7月29日完成所有權移轉登記，被告於原告拍賣取 得系爭房地前，已向系爭房屋之前所有權人承租並占用系爭 房屋，嗣兩造於112年2月23日就系爭房屋簽訂系爭租約，約 定原告將系爭房屋以每月租金25,000元出租予被告，租期為 112年2月1日起至113年1月31日止，被告應於每月5日前支付 租金25,000元予原告等情，已據原告提出原證1系爭房地之
登記謄本、所有權狀及原證3系爭租約影本各一份在卷為憑 （見本院卷第21-27、31-38頁），且為被告所不爭執，堪信 為實在。
㈡、原告另主張:被告已遲延繳付系爭房屋租金達2個月，其已據 此對被告合法終止系爭租約，被告目前係無權占用系爭房屋 ，其得依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋 ，並請求被告給付租欠之租金及無權占用系爭房屋相當於租 金之不當得利等情，則為被告所否認，並辯稱如上。是本件 兩造間有爭執應予審究者，在於：㈠、被告是否有積欠原告 租金達2個月以上及原告以此為由終止租約，於法是否有據? 被告所為抵銷之抗辯是否有理由?原告依民法第767條第1項 前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理 由？㈡、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相 當於租金之不當得利，有無理由?如有，原告得請求被告給 付之金額為多少?爰予以論述如下。
㈠、被告是否有積欠原告租金達2個月以上及原告以此為由終止租 約，於法是否有據?被告所為抵銷之抗辯是否有理由?原告依 民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房 屋予原告，有無理由？
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440 條第1、2項已分別定有明文，又承租人每期應繳納1個月租 金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，亦 為系爭租約第3條第1項中段所約定（見本院卷第31頁）。２、查，原告主張被告向其承租使用系爭房屋後，自112年4月起 即未繳納租金，經原告寄發原證4存證信函定期催告後，被 告仍未置理，嗣就同年5月份之租金被告亦未繳付，經原告 寄發原證5存證信函定期催告後，被告亦未繳付，已遲付租 金達2期，原告乃於112年5月23日寄發原證6存證信函予被告 ，以被告欠租2個月為由，對被告為終止租約之意思表示， 被告並於同月24日收受該存證信函，且原告再以起訴狀繕本 送達被告，為終止租約之表示乙節，有原告提出之原證4、5 、6之存證信函及回執影本，暨原告之起訴狀、本院送達起 訴狀繕本予被告之送達證書在卷可憑（見本院卷第39-44、8 3、87、91頁、14-15、57頁）。惟查，因原告以原證6存證 信函，在112年5月24日終止系爭租約時，被告雖已欠租達2
個月，然尚未遲延給付逾2個月之久，揆以上開民法第440條 第2項之規定，原告當時之終止租約，尚難認合法有效，惟 因其後原告已另以起訴狀繕本之送達被告，並以被告欠租為 由，對被告為終止系爭租約之意思，亦如前述，且該起訴狀 繕本係於114年1月2日送達被告（見本院卷第57頁），是於 原告此時即114年1月2日終止租約時，被告已有逾2個以上之 租金未付，且係逾期2個月以上，揆以上開民法之規定，原 告此時之終止租約，即非無憑。
３、被告雖抗辯:原告另自110年12月22日起，占用其系爭被告之 房屋，至114年2月13日止，原告已積欠其租金合計913,394 元，經扣除原告所稱其積欠之59萬元，原告尚積欠被告租金 323,394元，並提出被證2存證信函、被證3律師函、被證4本 院112年度竹簡字第421號起訴狀、被證5本院113年簡上字第 121號民事上訴理由狀及○○產後護理之家之營業人統一編號 查詢結果、○○文創股份有限公司之經濟部商工登記公示資料 查詢服務資料影本各一份為憑（見本院卷第109-136、157-1 63頁），然為原告所否認。經查，依被告提出之上開證據， 並無法證明原告有占用被告所稱其所有之房屋，反而依被告 提出之上開被證4起訴狀、被證5上訴理由狀影本之內容（見 本院卷第121-136頁），被告於上開二件民事事件中，所主 張占用其房屋者，均乃係訴外人洪○○即○○產後護理之家，並 非本件之原告，自難認原告有因占用被告所稱其之房屋，致 積欠被告租金或不當得利債務之情形，則被告進而據此主張 經抵銷後，原告尚積欠其租金債務323,394元云云，應不足 採認。
４、又查，系爭租約第4條，已約定承租人即被告，應繳付押金即 兩個月之租金數額5萬元予出租人即原告，原告主張被告並 未給付該押租金予原告，被告亦未舉證證明其已支付押金5 萬元予原告，是被告並未給付押金5萬元予原告之情，亦堪 認定為實在。從而，被告於承租系爭房屋後，既已未依約繳 付112年4、5月份2個月之租金，經原告定期催告後仍未繳付 ，其後亦未再繳付後續之租金，則原告以被告欠租為由，以 起訴狀繕本之送達被告，對被告為終止系爭租約之意思表示 ，核諸上開民法之規定，即屬合法有效，是系爭租約於原告 在起訴狀繕本送達被告即114年1月2日時，即經原告合法終 止而失效。
５、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段分別定有明文。查兩造間系爭房屋之 租賃關係，已經原告於114年1月2日合法終止而失效，業經
認定如前，依民法第455條前段規定，被告本應將租賃物即 系爭房屋返還予原告，然被告迄今仍繼續占用系爭房屋，却 又未主張及舉證其有何占用之權源，是被告自114年1月3日 起迄今，自屬無權占用系爭房屋，從而，原告依民法第767 條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原 告，於法即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金 之不當得利，有無理由?如有，原告得請求被告給付之金額 為多少?
１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人每期應繳納1個月 租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕， 已分為民法第439條第1項前段、系爭租約第3條第1項中段所 約定（見本院卷第31頁）。再按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明 文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參 照）；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之 不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台 上字第294號判決意旨）。故所謂相當於租金之利益，係因 本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收 益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受 有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得 以若占有人以承租方式占有使用時，所應支出之租金為依據 計算之，並可參酌原先合法承租時之租金數額。２、經查，被告自112年4月起，即未依約繳納每月租金25,000元 予原告，經原告於114年1月2日合法終止租約後，被告自翌 日即114年1月3日起迄今，即係無權占用系爭房屋，業如前 述，是在114年1月2日之前，兩造間租約關係仍屬存在，然 被告自112年4月起，即均未支付租金予原告，是原告請求被 告給付其自112年4月起至113年11月底止之欠租，共20個月 ，合計租金500,000元（即25,000元×20個月＝500,000元）， 即屬於法有據。又原告主張於其拍賣取得系爭房地所有權後 ，迄至兩造簽訂系爭租約前之111年8月至112年1月，共6個 月期間，因被告已占用系爭房屋，兩造曾約定就該期間，被 告以月租15,000元向原告承租系爭房屋，惟被告迄未支付原 告該部分之租金計90,000元之情，被告自承有與原告約定， 並同意支付該6個月期間之租金予原告，然辯稱未約定每月 租金數額等語（見本院卷第144頁）。惟查，依原告所提原 證8其與被告配偶間通訊軟體LINE對話紀錄影本（見本院卷
第155頁），顯示原告曾向被告配偶表示：「111/8～112/1租 金：15000*6＝90000」；「鄭太太，明天簽約要向您收的這 些租金有沒有甚麼問題？」，而被告配偶於收受上開訊息文 字後，並未就原告主張之租金計算方式作何異議，甚至嗣後 原告另向被告配偶表示：「111/8～112/1的租金，您說要每 月5000分期繳付，那請您這個月開始起付，再麻煩您了，謝 謝」等語時，被告配偶亦僅係回覆稱：「請問以後5000元租 金分期繳付，一樣每月5號一起匯到鄭'r帳戶嗎？」等語， 亦未爭執原告所主張該期間每月租金15,000元之數額，反而 已同意就該部分之租金90,000元，予以每月分期支付原告5, 000元。是以依原告所舉原證8之上開事證內容，堪認兩造業 已合意上開6個月期間之租金，每月租金以15,000元計算， 被告辯稱兩造並未約定此部分每月之租金數額云云，洵不可 採，是被告亦積欠原告該6個月期間之租金9萬元，亦堪認定 。是以計算至原告所請求之113年11月底為止，被告共積欠 原告之租金，合計即為590,000元（即上開之500,000元＋90, 000元＝590,000元），則原告依給付租金之法律關係，請求 被告給付其積欠原告之房租590,000元，自屬有據。又因被 告自原告於114年1月2日終止系爭租約之翌日即同月3日起， 至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止，乃係無權占用系爭房 屋，對原告言，被告仍係每月受有相當於租金之不當得利25 ,000元，則原告依不當得利之法律關係，另請求被告自原告 之起訴狀繕本送達被告之翌日即114年1月3日起，至被告遷 讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告不當得利25,0 00元，亦屬有據而應予准許。
㈢、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段物上請求權之法 律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並依給付 租金等及民法第179條之規定，訴請被告給付其590,000元， 及該金額自起訴狀繕本送達翌日即114年1月3日（見本院卷 第57頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨被告應自 起訴狀繕本送達翌日即114年1月3日起，至其騰空遷讓返還 系爭房屋予原告之日止，按月給付原告25,000元，為有理由 ，應予准許。
㈣、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對 本件判決結果無影響，爰不逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 19 日 民事第一庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 27 日 書 記 官 黃志微