臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第609號
原 告 林蓮鳳
訴訟代理人 邱英豪律師
複代理人 張世東律師
被 告 簡克真
李香吟（即李智仁之承受訴訟人）
李威承（即李智仁之承受訴訟人）
兼上二人共同
訴訟代理人 何婉玲（即李智仁之承受訴訟人）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年5月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告何婉玲、李香吟、李威承於繼承之範圍內應與被告簡克真將
門牌號碼為新北市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告簡克真應自民國113年5月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告新臺幣40,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告簡克真、何婉玲、李香吟、李威承負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣2,000,000元為被告何婉玲、李香
吟、李威承、簡克真供擔保後，得假執行。但被告何婉玲、李香
吟、李威承、簡克真如以新臺幣6,000,000元為原告預供擔保，
得免為假執行。
本判決第二項於原告以已到期金額三分之一之金額為被告簡克真
供擔保後，得假執行。但被告簡克真如以已到期金額之全額為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；當事人喪失訴
訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有
法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停
止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之
聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受
訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟
法第45條、第170條、第175條及第178條分別定有明文。查
本件原告起訴時之共同被告李智仁，於訴訟進行中之民國11
3年11月8日死亡，被告何婉玲、李香吟、李威承為其繼承人
，且未拋棄繼承，有被告何婉玲提出之繼承系統表、繼承人
戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表可證（見本院卷第263至2
67頁），被告何婉玲固於113年12月30日具狀聲明承受訴訟
（見本院卷第259頁至第266頁），自應予准許。而被告李香
吟、李威承迄未聲明承受訴訟，已由本院依職權裁定命其等
承受訴訟，續行本件訴訟程序（見本院卷第271至272頁）。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查
原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000
號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自
起訴狀繕本送達被告翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋予
原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10萬元。㈢願供
擔保請准宣告假執行。嗣於114年5月16日本院言詞辯論期日
當庭以言詞更正訴之聲明㈠、㈡為：㈠被告應將系爭房屋及坐
落土地騰空遷讓返還原告。㈡被告簡克真應自起訴狀繕本送
達翌日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月
給付原告10萬元（見本院卷第335頁）。原告上開所為聲明
之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條規定
，核無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於112年5月2日向訴外人張素卿、李明家（
下逕稱姓名）買受系爭房屋及其坐落土地（張素卿、李明家
各應有部分1/2），原告與銀行核貸人員、李明家於112年6
月2日前往系爭房屋勘查時，竟發現被告簡克真無權占用系
爭房屋，被告簡克真向原告表示係向李智仁租用。李明家因
舉家要遷出國外遂簽訂增補協議書，擔保系爭房屋並未出租
予李智仁，且表示係李智仁利用出賣人李明家等人出國期間
偽造租約。李智仁未租用系爭房屋，並非有權將系爭房屋出
租予被告簡克真之人，被告簡克真亦為無權占用系爭房屋之
人。被告何婉玲、李香吟、李威承因繼承之法律關係繼受李
智仁與被告簡克真間房屋租賃契約之權利義務，就被告簡克
真基於其與李智仁間租賃關係占用系爭房屋，被告何婉玲、
李香吟、李威承為直接占有人，被告簡克真為間接占有人，
被告簡克真與李智仁間租約對原告不生效力，被告簡克真占
有使用系爭房屋無法律上原因獲有相當於租金之利益，致原
告受有損害，自應返還原告其所獲得之不當得利。被告簡克
真所獲得之不當得利依附近房屋實價登錄記載每月相當於租
金之利益約為10萬元。為此，爰依民法第767條第1項前段、
第179條請求被告騰空返還系爭房屋並給付相當於租金之不
當得利等語，並聲明：㈠被告何婉玲、李香吟、李威承與被
告簡克真應將系爭房屋及坐落土地騰空遷讓返還原告。㈡被
告簡克真應自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空遷讓返還系
爭房屋予原告之日止，按月給付原告10萬元。㈢願供擔保請
准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告簡克真則以：伊兒子即訴外人楊聖淵向李智仁承租系爭
房屋給伊住，承租前李智仁有出具系爭房屋原來之屋主與李
志仁簽訂租約20年、可以轉租之租約予伊，故伊認李志仁有
權轉租。另原告係伊鄰居，原告買受系爭房屋前即知悉伊居
住於系爭房屋等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
㈡被告何婉玲、李香吟、李威承則以：李智仁與李明家之母親
即訴外人黃資援就系爭房屋簽訂20年租約，再簽訂補充協議
分成4個5年之租約，李智仁因此取得系爭房屋使用權。原告
早已知悉李智仁租用系爭房屋，且原告係經李智仁介紹購買
系爭房屋。李智仁過世前即未再占有使用系爭房屋等語置辯
，並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請。如受不利判
決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己
之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對
人欲否認其主張，即不得不更舉反證。復按所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項
前段定有明文。所有權人以無權占有為原因，提起返還所有
物之訴，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非
無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事
實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事
實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）
。經查：
⒈原告為系爭房屋所有權人，業據其提出所有權狀影本附卷可
稽（見本院卷第31至35頁），系爭房屋現由被告簡克真占有
使用中，為兩造所不爭執，且有原告提出現場照片可參（見
本院卷第111至124頁），被告簡克真辯稱其係基於與李智仁
間租賃契約占有使用系爭房屋，據其提出住宅租賃契約在卷
為憑（見本院卷第341至371頁），而按地上權人、農育權人
、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法
律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民
法第941條定有明文。又所謂現在占有該物之人，包括直接
占有人及間接占有人，輔助占有人係受他人指示而占有，非
屬占有人，不得為請求對象（最高法院65年度台抗字第163
號判決意旨參照），則被告何婉玲、李香吟、李威承因繼承
李智仁與被告簡克真之上開租約之權利義務關係，而為系爭
房屋之間接占有人，被告簡克真為直接占有人，應堪認定。
原告訴請被告何婉玲、李香吟、李威承與被告簡克真遷讓返
還房屋，被告何婉玲、李香吟、李威承與被告簡克真自應就
其有權占有系爭房屋之事實，負舉證之責。
⒉次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當
事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，達成意思
表示合致，租賃契約始為成立（最高法院112年度台上字第1
008號判決意旨參照）。次按出租人於租賃物交付後，承租
人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受
讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約
，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1
、2項分別定有明文。經查：李智仁辯稱與原告之前手簽訂
期限為20年之租賃契約縱認為真，依上開規定，仍不適用買
賣不破租賃原則，蓋李智仁並未提出經公證之租賃契約，原
告主張未繼受李智仁提出之租約及李智仁與被告簡克真間租
約，應屬可採。又李智仁與被告簡克真所簽訂之系爭租約為
債權契約，基於債權契約相對性，對原告不發生任何拘束力
，被告簡克真不得據此對原告主張有權占有系爭房屋，應堪
認定。
⒊又按無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義
所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所
為之代理行為。而無權處分，乃無權利人而以自己名義就他
人權利標的物所為之處分（最高法院87年度台上字第1049號
判決意旨參照）。次按民法第169條規定表見代理，其目的
在於保護交易安全及善意相對人之信賴。表見代理實無代理
權，但有足令人信為有代理權之外觀，相對人善意信賴此外
觀，且其信賴具有正當性，其所為之法律行為，因該善意信
賴值得保護，故規定本人應負一定責任；反之，如相對人明
知表見代理人為無代理權或可得而知者，則無保護必要。判
斷相對人之信賴是否具正當性，應依具體情況而定（同院11
1年度台上字第1307號判決要旨參照）。基上，黃資援非系
爭房屋所有權人，縱黃資援有與李智仁就系爭房屋簽訂租約
為真，黃資援並無代理原告前手李明家、李和家簽訂租約之
權限，原告之前手亦無由自己之行為表示以代理權授與他人
，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，李明家、
李和家自不負表見代理責任，系爭租約對原告之前手李明家
、李和家不生效力。且觀之李智仁提出之最新房屋租賃契約
書影本，其上係記載出租人為黃資援（見本院卷第153至167
頁），縱李智仁有與黃資援訂立租約為真，依原告提出系爭
房屋及其坐落基地之建物、土地登記簿謄本記載，黃資援非
系爭房屋、土地之所有人，此有土地、建物第二類謄本在卷
可證（見本院卷第37至53頁），黃資援非所有人無權處分系
爭房屋，對原告前手亦不生效力。被告何婉玲、李香吟、李
威承之被繼承人李智仁未取得系爭房屋使用權，被告簡克真
基於與李智仁之租約占用系爭房屋，其等間租約對原告不生
效力，故被告何婉玲、李香吟、李威承與被告簡克真占用系
爭房屋，難認有法律上正當權源。
⒋又按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。
前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產
而行使物權。二、行使所有權以外之權利者，對使其占有之
人。；又善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得
為占有物之使用、收益；又善意占有人自確知其無占有本權
時起，為惡意占有人，民法第943條、第952條、第959條第1
項分別定有明文。復按民法第943條第1項之規定，乃基於占
有之本權表彰機能而生，並非具有使占有人取得權利之作用
，該規定之旨趣在於免除占有人關於本權或占有取得原因之
舉證責任，並非使占有人因而取得本權或其他權利。而同法
第944條第1項規定「占有人推定其為以所有之意思，善意、
和平、公然及無過失占有」，固推定占有人以所有之意思而
占有，然當事人並非不得舉證推翻該法律上之推定（最高法
院111年度台上字第2629號判決要旨參照）。又按民法第767
條第1項前段所稱之無權占有，並不以故意或過失為要件，
茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務；至
民法第759條之1規定：不動產物權經登記者，推定登記權利
人適法有此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法
律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物
權之不實而受影響。然租賃契約關係係屬債之關係，基於債
之相對性，其所產生之效力，僅是債權人對債務人有請求為
特定行為之權利，並無排他之效力。是以李智仁既未提出證
據證明原告前手的母親黃資援得與李智仁簽訂系爭房屋租賃
契約之權限，被告簡克真自得不以其係信賴黃資援與李智仁
有簽訂租約為由對抗原告。況觀之原告提出向新北市政府警
察局三峽分局二橋派出所就被告簡克真竊占系爭房屋提出告
訴之證明單、新北地方檢察署通知書（見本院卷第25頁、第
29頁），及原告前手出具之增補協議書內容（見本院卷第55
至56頁），可見原告並未知悉李智仁將系爭房屋出租予被告
簡克真之情事。則李智仁與原告之前手間就系爭房屋並無租
賃契約存在，李智仁與被告簡克真間就系爭房屋之租賃契約
，對原告不生效力。被告簡克真抗辯：伊向李智仁承租系爭
房屋，李智仁有拿給她看原告前手母親與李智仁簽訂20年租
約後，始與李智仁簽約，應受保護云云，尚無可採。
⒌基上，原告主張被告何婉玲、李香吟、李威承之被繼承人李
智仁、被告簡克真占用系爭房屋，欠缺正當權源等情，應屬
可採。
㈡原告請求被告何婉玲、李香吟、李威承與被告簡克真遷讓返
還系爭房屋，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段規定甚明。復按占有乃對於物有事實
上管領力之一種狀態；占有僅占有人對於物有事實上管領力
為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生
效條件（最高法院53年台上字第2149號、53年台上字第861
號判決意旨參照）。又請求返還占有物之訴，固應以現在占
有該物之人為被告，惟所謂現在占有該物之人，包括直接占
有人及間接占有人。承租人依其自己之使用目的而占有，係
直接占有人；出租人經由承租人維持其對租賃物之事實上管
領力，依民法第941條規定為間接占有人，是以，被告何婉
玲、李香吟、李威承之被繼承人李智仁生前將系爭房屋交予
被告簡克真使用，被告何婉玲、李香吟、李威承因繼承，而
為出租系爭房屋予被告簡克真之出租人，縱李智仁生前已未
在系爭房屋占有使用，惟李智仁生前將系爭房屋交予被告簡
克真占有使用，被告何婉玲、李香吟、李威承不失為現在占
有人。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告何婉
玲、李香吟、李威承與被告簡克真騰空返還系爭房屋，為有
理由。又按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使
用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用
人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於
土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求
拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第
三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間
接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。至房屋
所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用
該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更
不得請求該第三人返還土地（最高法院102年度台上字第232
號 民事判決意旨可資參照）。故系爭房屋為原告所有，原
告不得請求被告何婉玲、李香吟、李威承於繼承之範圍內應
與被告簡克真將坐落土地騰空返還原告，從而，原告請求被
告何婉玲、李香吟、李威承於繼承之範圍內應與被告簡克真
將門牌號碼為新北市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原
告，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
㈢原告請求被告簡克真自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之
日止按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法
第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人
之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀
念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計
算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號民事裁判
意旨參照）。又不當得利法律關係之成立，與利得者是否善
意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有
利益，致他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，
僅於返還利益之範圍有異而已 (民法第182條第2項參照)（
最高法院87年度台上字第1600號民事裁判意旨參照）。是上
開無權占有房屋可獲得相當租金之不當得利，自與占有人是
否善意無涉。
⒉經查：
⑴原告主張被告簡克真無權占有系爭房地，並受有相當租金之
不當得利，與其所受損害間有因果關係，原告於112年10月
間取得系爭房屋及其基地所有權，有原告提出之所有權狀影
本在卷可證（見本院卷第31至35頁），被告簡克真經原告起
訴請求遷讓返還系爭房屋，被告仍未遷讓等情，為兩造所不
爭執，核屬無法律上原因占用系爭房屋而受有相當於租金之
利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸前揭規定及說明，
被告簡克真自起訴狀繕本送達翌日即112年5月7日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，獲有相當於使用系爭房屋之不當得利
，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依不當得
利法律關係，請求上訴人給付自112年5月7日起無權占用系
爭房屋迄至遷讓返還之日止，相當於租金之不當得利。
⑵再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10% 為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，
土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）
地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，
為法定地價，土地法第97條、第148 條、土地法施行法第25
條分別定有明文。又依平均地權條例第16條前段規定，舉辦
規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申
報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。另所謂年息10%
為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總
價年息10% 計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁
榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係
及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋為四層樓房，
位於新北市鶯歌區文化路，系爭房屋總面積為521.36平方公
尺，坐落基地面積165平方公尺，109年坐落之基地土地申報
地價每平方公尺5,760元，112年房屋課稅現值為1,370,000
元，有土地、建物登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處
112年房屋稅繳款書在卷可稽（見本院卷第45頁、第51頁、
第71頁），系爭房屋起訴時之交易價格，前經本院依實價登
錄資料核定為6,000,000元，參以被告簡克真與李智仁間以
每個月4萬元作為系爭房屋之租金金額，亦有被告簡克真提
出之住宅租賃契約書可參（見本院卷第341至369頁），本院
綜合上情，認為原告每月請求被告簡克真給付相當於租金之
不當得利金額4萬元，尚屬合理。逾此部分之請求，為無理
由，不應准許。
四、綜上所述，系爭房屋為原告所有，被告無權占用系爭房屋，
原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，
並依民法第179條規定請求被告簡克真自起訴狀繕本送達翌
日起即113年5月7日（見本院卷第95頁）起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告4萬元，於法有據，均應准許。
逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔
保宣告准、免假執行，原告勝訴部分，經核無不合，爰分別
酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，假執行失所附麗
，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，附此敘明。
六、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量
情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔
其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟
費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得
酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第79條、
第85條第1項定有明文。本院審酌兩造之勝敗比例，以及原
告敗訴部分為附帶之請求，認本件訴訟費用應全部由被告負
擔。訴訟費用附負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 劉芷寧