臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1573號
原 告 陳怡祥
訴訟代理人 林明忠律師
歐苡均律師
林泓均律師
被 告 鴻運公寓大廈管理委員會
法定代理人 蘇裕憲
上列當事人間請求確認專用權存在等事件，於民國114年3月27日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告之法定代理人原為葉穎川，嗣於本院審理中變更為蘇裕
憲，此有鴻運公寓大廈區分所有權人民國113年度會議紀錄
、新北市政府工務局114年3月5日新北工寓字第1140356406
號函可參（見本院卷一第435頁、卷二第9至10頁）。茲據蘇
裕憲具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第463頁），核無不合
，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠新北市○○區○○段000地號土地上，坐落有地上8層、地下1層之
區分所有權建物（經命名為鴻運公寓大廈），取得臺北縣政
府工務局83峽使字第1318號使用執照。
㈡原告於83年12月13日向鴻運公寓大廈原始起造人之一即訴外
人蘇盟傑（嗣更名為蘇裕憲，下以蘇裕憲稱之），購得位在
鴻運公寓大廈內之新北市○○區○○路00號4樓房屋（即新北市○
○區○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）；因鴻運公寓大廈之
原始起造人間已就地下1層停車空間（即新北市○○區○○段000
0○號建物）成立分管契約，約定由蘇裕憲取得編號F2車位（
位置如附圖即新北市樹林地政事務所113年7月15日土複字13
81號土地複丈成果圖所示暫編地號7-3⑴，面積12.05平方公
尺，下稱系爭車位）之專用使用權，故蘇裕憲於出賣系爭房
屋之同時，一併移轉系爭車位之專用使用權予原告，並於83
年12月20日出具車位使用權同意書（內容如附表一所示)為
憑。原告自取得系爭車位專用使用權迄今，均按月繳付車位
清潔費，期間亦未有其他共有人對原告使用系爭車位有所異
議或主張權利，可見蘇裕憲確實於鴻運公寓大廈甫建築完成
之際，即與其他原始起造人成立分管契約並取得系爭車位專
用使用權，進而移轉原告；鴻運公寓大廈其他區分所有權人
亦長期遵守前揭分管約定，肯認原告自蘇裕憲處取得系爭車
位之專用使用權。實則，訴外人李宜勳（同為鴻運公寓大廈
區分所有權人）亦係經由相同方式，從另一原始起造人即訴
外人蘇盟勝處取得編號E1車位（蘇盟勝亦出具如附表二所示
車位使用權同意書交予李宜勳為憑），足認鴻運公寓大廈地
下1層停車空間業經建商與各承購戶成立分管契約。況且，
鴻運公寓大廈於83年11月交屋，建商逐一交付住戶「交屋使
用同意書」（內容如附表三所示），僅供有購買車位權利（
即購買停車位）之住戶停放車輛，並禁止未購買停車位之住
戶入內停車，而系爭車位斯時早已實際存在於地下1層之停
車空間內，可見鴻運公寓大廈各承購戶已就系爭車位成立分
管契約。
㈢如本院認鴻運公寓大廈原始起造人間未就鴻運公寓大廈地下1
層成立系爭車位之分管契約，因鴻運公寓大廈於83年11月交
屋，迄至被告於112年5月開始阻饒原告使用系爭車位為止，
長達29年期間，特定共有人各自僅使用收益自己車格之分管
狀況，且共同協議繳付清潔費以為管理，未有其他共有人異
議，亦堪認原告已與鴻運公寓大廈其他區分所有權人成立默
示分管契約，而得以專用使用系爭車位。
㈣再退步言，鴻運公寓大廈於112年1月8日成立管理委員會並制
訂規約，並於規約第一章第二條第三項第㈠款約定地下1層停
車空間，依「起造人或建築業者之買賣契約書，為約定專用
部分使用」。原告既係自鴻運公寓大廈原始起造人之一蘇裕
憲處買受系爭房屋及系爭車位，則原告亦得依前揭規約規定
，取得系爭車位專用使用權。
㈤豈料，被告自112年5月起即陸續以書面通知原告，稱因系爭
車位之位置為法定避難空間，違反公寓大廈管理條例第16條
第2項之規定，請原告將車輛移離系爭車位，並於112年3月1
日塗銷系爭車位之標線，實已侵害原告就系爭車位之使用。
因系爭車位與系爭房屋係原告一同自蘇裕憲處受讓，堪認系
爭車位與系爭房屋之所有權同屬一體，故被告塗銷系爭車位
之標線實同屬侵害原告之所有權。爰先位依民法第767條第1
項中段之規定，請求被告回復系爭車位之標線，以排除被告
對原告之侵害；如先位主張無理由，則備位主張原告就如附
圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺之範圍有專用使用
權存在。
㈥聲明：
⒈先位聲明：被告應回復坐落在新北市○○區○○段000地號土地
上之鴻運公寓大廈地下1層（即同段1304建號建物），如
附圖所示暫編地號7-3⑴範圍之車位標線（寬度約10公分）
，並願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：確認原告就坐落在新北市○○區○○段000地號土地
上之鴻運公寓大廈地下1層（即同段1304建號建物），如
附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公尺範圍，有專用
使用權存在。
二、被告抗辯：
㈠比對鴻運公寓大廈之竣工圖，系爭車位所在位置乃係防空避
難空間，依法不得劃設車位或停車使用，且為鴻運公寓大廈
全體區分所有權人所共用管理，原告主張有專用使用權並請
求劃設車位，實已違反法令（就竣工圖原已劃設之車位，下
稱原始車位；取得使用執照後始增設者，則稱增設車位）。
被告曾發函請示新北市政府工務局，亦據新北市政府工務局
以113年2月6日新北工寓字第1130224524號查復說明鴻運公
寓大廈地下1層為防空避難室兼停車場，停車格外停放車輛
涉及違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，並要求被告
改善。
㈡被告係於112年1月8日成立，須依公寓大廈管理條例管理鴻運
公寓大廈之共用部分。被告不究舊責，也兼顧敦親睦鄰，曾
於112年1月8日區分所有權人會議上跟原告協議，給予1年緩
衝時間處理，然原告1年後卻不依協議行事，被告不得已報
請新北市政府工務局處理，而後原告為避免受新北市政府工
務局裁罰而自113年3月1日起停止使用系爭車位，被告始塗
銷系爭車位標線。
㈢原告之所以得自83年起在系爭車位上停車使用，乃係因鴻運
公寓大廈之前並未成立管理委員會，也不須公安檢查，其他
區分所有權人不知系爭車位並非合法停車格，而屬全體區分
所有權人共用共管之公共設施。被告完全係依法行事，並將
鴻運公寓大廈共用共管部分之權利，歸還全體區分所有權人
；原告倘因此受有損害，應向其前手尋求解決，而非向被告
或其他區分所有權人主張權利。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠鴻運公寓大廈地下1層（即新北市○○區○○段0000○號建物）為
同段1239至1303建號建物（即鴻運公寓大廈內之專有建物）
之共有部分，由前揭建號建物所有權人所共有，用途為防空
避難室兼公眾停車場，此經新北市樹林地政事務所以113年1
2月20日新北樹地資字第1136223980號查覆在卷（見本院卷
一第353至360頁），並有鴻運公寓大廈之臺北縣政府工務局
83峽使字第1318號使用執照可參（見調解卷第41頁）。又鴻
運公寓大廈地下1層於建商取得使用執照後，另增設編號F2
、F4停車位；編號F2停車位即為系爭停車位，位置如附圖暫
編地號7-3⑴所示，由原告自83年間起占有使用，迄至112年3
月1日為被告塗銷標線為止等節，有鴻運公寓大廈地下1層竣
工圖可考（見本院卷一第143、145頁），復為兩造所不爭執
，是上開事實均堪認定。
㈡原告主張其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫編地號7-3⑴
之範圍有專用使用權存在，得以停放車輛使用，爰先位依民
法第767條第1項中段規定，請求被告回復系爭車位之車位標
線，備位求為確認其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫
編地號7-3⑴之範圍有專用使用權存在等節，則為被告以前揭
情詞置辯。經查：
⒈關於原告主張原始起造人間明示約定由蘇裕憲專用系爭車
位，原告繼而取得系爭車位之專用使用權乙節：
⑴按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，
公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用
者，除別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契
約。然如未經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示
從中傳達而獲致意思表示一致，仍不得謂契約已成立。
⑵經鴻運公寓大廈之區分所有權人即：①證人林娟娟到庭結
證稱：我是經預售方式購買大同路27號5樓房地的第一
手住戶，因為我沒有買停車位，所以銷售人員並未提供
停車位配置圖或竣工圖給我看；我不知道鴻運公寓大廈
地下1層有增設車位，也不知道原始起造人間就停車位
有何約定等語（見本院卷一第284至285頁）。②證人賴
美雲到庭結證稱：我是經預售方式購買大同路21號4樓
房地的第一手住戶，同時購買編號A4車位，但銷售人員
並未說明停車位的數量、形式等具體規劃，也沒有提供
停車位配置圖；我不知道鴻運公寓大廈地下1層有增設
車位，也不知道原始起造人間就停車位有何約定等語（
見本院卷一第287至289頁）。③證人劉倫記到庭結證稱
：我是經預售方式購買大同路21號5樓房地的第一手住
戶，同時購買1個車位；當初銷售人員問我要買有產權
的車位還是沒有產權的車位，我說我要買有產權的車位
，銷售人員並未說明二者的區分或規劃，我不知道哪幾
個車位是有產權、哪幾個車位是無產權的；我也不知道
地主與建商間就車位有何約定，不知道為何可以出售無
產權的車位；買賣契約內並未增附停車位配置圖或竣工
圖，只有在交屋時，銷售人員提供如附表三所示交屋使
用同意書給我等語（見本院卷一第291至295頁）。④證
人陳清華到庭結證稱：我是經預售方式購買大同路25號
7樓房地的第一手住戶，同時購買1個車位，但當初銷售
人員並沒有說明車位之數量、形式等具體規劃，也沒有
提供停車位配置圖，我是交屋的時候才知道我的車位在
哪裡，買賣契約內也沒有增附停車位配置圖或竣工圖；
銷售人員在介紹時以及帶我去地下室選停車位的時候，
有跟我說車位有分有產權跟沒產權，但沒有講是特定哪
幾個位子；我不知道誰決定車位有產權還是沒產權，也
不知道為什麼可以如此，我一開始訂房子的時候就說要
買有產權的車位；我雖然知道鴻運公寓大廈地下1層有
無產權的車位，但不知道在哪裡，也不知道有幾個等語
（見本院卷一第295至300頁）。⑤證人李宜勳到庭結證
稱：我是成屋購買大同路23號4樓房地，購買房地後過
段時間才買車位，都是在銷售中心內交易；我是購買編
號E1車位，購買時銷售人員即提出如附表二所示車位使
用權同意書（編號E1車位為原始車位，併予指明）給我
，不過銷售人員並未向我說明鴻運公寓大廈一共有幾個
車位，也未提供具體規劃例如停車位編號、停車位平面
圖說等語（見本院卷一第456至457頁）。綜上證人所述
可知，鴻運公寓大廈不論在預售或成屋銷售階段，均係
透過建商所屬銷售人員媒介傳達買賣條件及共有部分之
管理使用；且銷售人員並未告知各承購戶有關增設車位
（即證人所稱「無產權」車位）之配置、數量等資訊，
是鴻運公寓大廈各承購戶顯未經由銷售人員、建商或原
始起造人之媒介、傳達，約定由蘇裕憲抑或其後手專用
屬防空避難空間之系爭車位而成立分管契約。
⑶原告固提出如附表一、二所示車位使用權同意書（即系
爭車位、編號E1車位之車位使用權同意書）為據，主張
鴻運公寓大廈原始起造人為處理銷售房地及車位等事宜
，統一格式並製發上開文件，足證鴻運公寓大廈原始起
造人間確有成立地下1層停車空間之分管契約云云。惟
於鴻運公寓大廈預售階段即購買房地、車位之證人賴美
雲業已證稱：我是在交屋時，由承辦人員指出編號A4車
位給我等語（見本院卷一第288頁）、證人劉倫記證稱
：我是房子蓋好的時候，直接到地下室選車位，地上已
經有車位格線；確定車位後，銷售人員也沒有給我任何
書面資料證明，只有先登記下來等語（見本院卷一第29
2、295頁）、證人陳清華證稱：我是交屋的時候才知道
我的車位在哪裡，是銷售人員跟我講的；我跟銷售人員
確定車位後，並沒有拿到任何證明文件等語（見本院卷
一第297、299至300頁），經核相符一致，可見原告主
張鴻運公寓大廈原始起造人係以出具車位使用權同意書
之方式，處理地下1層停車空間之約定專用事宜，進而
就系爭車位與各承購戶成立分管契約乙節，不足採信。
⑷至原告再以鴻運公寓大廈於使用執照核發前已劃定系爭
車位標線，故交屋時系爭車位已實際存在於地下1層，
且如附表三所示交屋使用同意書上亦載有「未購買停車
位者，請勿入內停車，以免影響私人之權益」等字句，
主張鴻運公寓大廈各承購戶已就系爭車位成立分管契約
云云。惟本院審酌上五證人均已證稱銷售人員並未提供
停車位配置圖，亦未告知停車空間具體規劃；加之卷附
交屋使用同意書就停車位之數量、型式等訊息，亦付之
闕如，實無法使各承購戶就增設車位有所認識，是縱系
爭車位於交屋時已為各承購戶所見及，且各承購戶於交
屋使用同意書上簽名，亦難認各承購戶就屬防空避難空
間之增設車位所在位置有約定專用之可能。
⒉關於原告主張鴻運公寓大廈全體區分所有權人默示同意原
告專用系爭車位乙節：
⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相
容忍，對於他共有人占有、使用及收益，未予干涉，已
歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有
人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有
劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法
院109年度台上字第438號判決亦同此意旨）。又所謂默
示之意思表示，係以依表意人之舉動或其他情事，足以
間接推知其有承諾之效果意思者而言；倘僅為表意人單
純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，
在一般社會之通念可認為有一定之意思表示者外，不得
謂為默示之意思表示。
⑵查鴻運公寓大廈交屋後迄至112年1月間成立管理委員會
，住戶間未曾有地下1層車位使用上之紛爭，且使用車
位之住戶曾共同決議繳付車位清潔費，亦未有使用者欠
費等事實，業經證人賴美雲、劉倫記、陳清華、李宜勳
證述一致而堪認屬實（見本院卷一第289至290、293至2
94、298至299、458至159頁）。原告則以前開情狀，主
張鴻運公寓大廈各區分所有權人業就地下1層特定範圍
各自占有使用，已成立默示分管契約存在，原告得專用
系爭車位云云。
⑶然鴻運公寓大廈之第一手住戶（即向建商購買房地者）
未能就地下1層之增設車位具體所在位置、數量等有所
認識，業經本院認定如前，更應為後手住戶所不知，是
鴻運公寓大廈其他區分所有權人未曾就系爭車位之設置
、使用有所異議或干涉，究屬因不知而單純沉默，抑或
有同意原告專用之意，實未可知。
⑷至關於原告與其他專用原始車位之住戶共同繳付車位清
潔費乙節，據：①證人賴美雲證稱：鴻運公寓大廈管理
委員會成立前，因為有住戶反應地下室應該要管理以維
護安全，所以後來對有車位的住戶加收清潔費；因為沒
有管理委員會，所以是由有車位的住戶輪流收取，我也
曾輪值過，我是依照前手交給我的資料、名冊去收錢，
這個名冊是記載哪個住戶有哪個車位，但我不知道這份
資料是誰做的等語（見本院卷一第289至290頁）。②證
人劉倫記證稱：鴻運公寓大廈一共有5棟，每一棟固定
一個人來收車位清潔費，我也是負責收錢的其中一人，
我是看誰車子停在地下室就跟誰收錢，沒有名冊或資料
等語（見本院卷一第293至294頁）。③證人陳清華證稱
：為了維護地下停車空間的安全，有車位的人就一起決
定加收車位清潔費，那時候管理委員會尚未成立，每一
棟由一個人負責收，一年後再換人，我也輪值過好幾次
，輪值前手交給我一張單子，上面登記誰有車位，不過
我不知道原始整理這份名單的人是誰等語（見本院卷一
第298至299頁）。④證人李宜勳證稱：管理委員會成立
之前，為了維護停車場安全，有住戶號召有車位的人每
月繳納清潔費，沒有車位的人就不用繳納；我也輪值過
收取清潔費，是輪值前手告訴我哪幾個住戶有車位要收
款等語（見本院卷一第458至159頁）。依上四證人所述
可知，鴻運公寓大廈全體區分所有權人並未針對地下1
層之車位設置、使用等項，進行討論或決議；而使用車
位之區分所有權人自發性決議繳納車位清潔費，亦未事
先確認或釐清各車位之性質（尤以增設車位係未經核准
而占用防空避難空間，涉及公共安全問題），僅以使用
現狀而收取車位清潔費。準此，輪值住戶向原告收取車
位清潔費、原告按月繳納車位清潔費等舉措，亦難認鴻
運公寓大廈全體區分所有權人有劃定系爭車位而同意原
告使用之默示意思表示。
⑸此外，原告復未提出其他事證以實其說，從而原告主張
其因鴻運公寓大廈全體區分所有權人默示同意而得專用
系爭車位或如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公
尺之範圍，取得系爭車位之專用使用權云云，亦不可採
。
⒊關於原告主張其依鴻運公寓大廈112年1月8日規約而取得系
爭車位之專用使用權乙節：
⑴原告援引鴻運公寓大廈112年1月8日規約第一章第二條：
「停車空間應依下列規定：㈠停車空間之權利及管理：
⒈為共用專用部分且有登記車位編號者，依其登記之編
號依起造人或建築業者之買賣契約書，為約定專用部分
使用，…」之約定（見本院卷二第15頁），備位主張原
告亦得依前揭規約約定，取得系爭車位專用使用權云云
。
⑵惟鴻運公寓大廈同日區分所有權人會議之臨時動議：「
有住戶提出他目前的車位，是沒有在公設比內，只有讓
渡書，為公有共用範圍，該如何處理」，經決議：「經
當事人告知，以前他買時是只有拿到讓渡書，經住戶決
議年限一年讓他跟賣方協商，在這一年內每月需支付10
00元清潔費給公基金，一年後此車位需收回再經區權會
議再決議是否設為社區公有車位再承租給住戶」（見本
院卷二第23頁），參互以觀，應可認鴻運公寓大廈前揭
規約所定「依其登記之編號依起造人或建築業者之買賣
契約書，為約定專用部分使用」，應指原始車位，而不
及於包括系爭車位在內之增設車位。
⑶原告雖主張其持有鴻運公寓大廈地下1層即新北市○○區○○
段0000○號建物共有部分（權利範圍10000分之39），故
系爭車位並非上開臨時動議決議所指「無公設比的車位
」云云。然鴻運公寓大廈地下1層，由鴻運公寓大廈專
有建物所有權人所共有，前已提及，是原告以其持有新
北市○○區○○段0000○號建物應有部分之客觀事實，主張
系爭車位並非上開臨時動議決議所指「無公設比的車位
」，已非無疑。再者，鴻運公寓大廈僅有二增設車位即
系爭車位、編號F4車位，亦如前述，則鴻運公寓大廈11
2年1月8日區分所有權人會議臨時動議所指「無公設比
的車位」，當係指系爭車位、編號F4車位為是。況且，
與原告所有鴻運公寓大廈專有建物即系爭房屋同棟、同
面積之新北市三峽區大同路23段2樓房屋（所有權人：
蘇裕憲；受合建分配原始車位1個，見本院卷一第448頁
、調解卷第49頁），所配賦之共有部分權利範圍為1000
0分之320（見調解卷第37、43頁），二者實有共有部分
權利範圍登記比例（10000分之281）之差異，益徵上開
臨時動議決議所指「無公設比的車位」即係指增設車位
之系爭車位、編號F4車位無疑。
⑷鴻運公寓大廈112年1月8日規約第一章第二條有關停車空
間之約定專用，既於同日區分所有權人會議臨時動議決
議排除增設車位之適用，則原告主張其依上開規約約定
而取得系爭車位之專用使用權，亦無所據。
㈢綜上所述，鴻運公寓大廈各承購戶並未經由建商、原始起造
人或其他第三人媒介，約定系爭車位由蘇裕憲及其後手所專
用；鴻運公寓大廈全體區分所有權人亦未默示同意，或制訂
112年1月8日規約同意原告得專用系爭車位。從而，原告以
其就系爭車位或如附圖所示暫編地號7-3⑴面積12.05平方公
尺之範圍，有專用使用權為由，先位依民法第767條第1項中
段規定，請求被告回復系爭車位之車位標線，備位求為確認
其就鴻運公寓大廈地下1層如附圖所示暫編地號7-3⑴之範圍
有專用使用權存在之判決，均無理由，應予駁回。原告之訴
既經本院駁回，其就先位聲明之假執行聲請即失所附麗，應
一併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。原告雖聲請傳喚鴻
運公寓大廈另一原始起造人蘇三貴到庭作證（見本院卷二第
32頁），然縱蘇三貴為有利原告之證述，經本院斟酌全辯論
意旨及調查其他證據之結果，仍無法使本院就原告主張事實
存在達到確信之程度，自無調查之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
書記官 李淑卿
附表一（見調解卷第45頁） 車位使用權同意書 本人蘇盟傑所持有三峽鎮大同路23號2樓之附屬停車位，願同意讓予大同路25號肆樓永久使用。車位編號為F2于今日起車位之轉讓與否豪（應為「毫」之誤寫）無異議。 姓名：蘇盟傑 地址：（略） 身份證字號：（略） 中華民國83年12月20日
附表二（見本院卷一第155頁） 車位使用權同意書 本人蘇盟勝所持有三峽鎮大同路21號之附屬車位，願同意給予大同路23號肆樓永久使用。車位編號為E1。同意由今日起對此車位之轉讓與否，豪（應為「毫」之誤寫）無異議。 註：此書一式貳份，各執一份。 姓名：蘇盟勝 地址：（略） 身份證字號：（略） 中華民國83年12月15日
附表三（見本院卷一第351頁） 交屋使用同意書 承蒙各位客戶購買利豊鴻運大樓，今業已如期完工。敝公司本著誠信之原則、務實之態度，遵照雙方合約履行。本建物自交屋日起，保固一年整，惟天災或人為因素之毀損例外。頂樓除走道及公設外2/3歸頂樓管理使用，一樓亦相同。此同意書經簽名後影印每戶各1份。未購買停車位者，請勿入內停車，以免影響私人之權益。但書：一樓以滴水線以外，只可伸出使用1米。 中華民國83年11月12日