臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第3241號
原 告
即反訴被告 黃束美
訴訟代理人 彭建寧律師
被 告
即反訴原告 黃吳隨月
訴訟代理人 洪振庭律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年4月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告黃吳隨月應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上門牌
號碼新北市○○區○○街000巷00號4樓頂平台如附圖所示編號32
4、324⑴部分之增建物（面積合計57平方公尺）拆除清空，
並將該部分頂樓平台返還原告黃束美及其他共有人全體。
二、被告黃吳隨月應給付原告黃束美新臺幣參萬陸仟零壹拾元，
及自民國112年11月8日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
三、被告黃吳隨月應自民國112年11月8日起至返還第一項所示之
頂樓平台之日止，按月給付原告黃束美陸佰參拾貳元。
四、原告黃束美其餘之訴駁回。
五、本訴訴訟費用由被告黃吳隨月負擔。
六、本判決主文壹、本訴部分第一至三項於原告黃束美以新臺幣 陸拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告黃吳隨月如以 新臺幣貳佰零伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告黃束美其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴被告黃束美應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上門 牌號碼新北市○○區○○街000巷00號1、2樓建物如附圖所示編 號324⑹（面積15平方公尺）之1、2樓增建物拆除，將該部分 土地騰空返還反訴原告黃吳隨月及全體共有人。二、反訴被告黃束美應將門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號地 下1樓如附圖所示編號324⑴、324⑵、324⑶部分（面積合計12 平方公尺）騰空返還反訴原告黃吳隨月及全體共有人。三、反訴被告黃束美應給付反訴原告黃吳隨月新臺幣壹萬陸仟肆 佰陸拾參元，及自民國112年11月30日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。
四、反訴被告黃束美應自民國112年11月30日起至返還第一項所
示之土地時止，按月給付反訴原告黃吳隨月新臺幣貳佰貳拾 貳元。
五、反訴被告黃束美應自民國112年11月30日起至返還第二項所 示之地下1樓時止，按月給付反訴原告黃吳隨月新臺幣參拾 參元。
六、反訴原告黃吳隨月其餘反訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴被告黃束美負擔。
八、本判決主文貳、反訴部分第一至五項於反訴原告黃吳隨月以 新臺幣伍拾貳萬捌仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告黃 束美如以新臺幣壹佰伍拾捌萬肆仟元為反訴原告黃吳隨月預 供擔保，得免為假執行。
九、反訴原告黃吳隨月其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠兩造為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱324號土地） 共有人，原告應有部分為1/2，被告應有部分為1/4。324號 土地上有門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之4層樓公寓建 築（下稱系爭公寓），原告為系爭公寓1、2樓房屋之所有權 人，被告為系爭公寓4樓房屋之所有權人。
㈡被告未經原告及其他共有人同意，於系爭公寓頂樓平台如附 圖所示324、324⑴部分搭建違章建築（下稱系爭頂樓增建物 ）供自己專用，而無權占用系爭公寓頂樓平台如附圖所示32 4、324⑴部分（面積合計57平方公尺），又系爭頂樓增建物 早於民國107年間經新北市政府認定為違章建築，共有人間 並無默示分管契約。故原告依民法第767條第1項、第821條 規定，請求被告將系爭頂樓增建物拆除清空，將占用之系爭 公寓頂樓平台返還原告及其他共有人。
㈢系爭頂樓增建物分為兩間，各有一個大門，被告將之分別出 租第三人，合計每月收取租金新臺幣（下同）16,000元（1 間每月租金8,500元，另1間每月租金7,500元），又系爭頂 樓增建物位於交通便利、生活機能完善之處。是原告依民法 第179條，請求被告返還相當於租金之不當得利，以原告就3 24號土地應有部分1/2計算，每月為8,000元；自107年10月1 日起至112年9月30日止共5年，合計48萬元（16,000元×12月 ×1/2×5年＝48萬元）。
㈣訴之聲明：（見本院訴字卷第367至368頁、第407頁） 1.被告應將坐落324號土地上系爭公寓4樓頂平台如附圖所示32 4、324⑴部分（面積合計57平方公尺）之系爭頂樓增建物拆 除清空，並將該部分頂樓平台返還原告及其他共有人全體。
2.被告應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第1項所示之頂 樓平台時止，按月給付原告8,000元。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠系爭公寓及其上之頂樓平台雖坐落於324號土地，然系爭公寓 之樓梯係與隔壁新北市○○區○○街000巷0號公寓（下稱9號公 寓）共用，且依據建築圖說、改制前之臺北縣政府建設局核 發之使用執照及存根可見，當時門牌號碼新北市○○區○○街00 0巷0○00號係連棟建築（下合稱1至16號連棟公寓），依據留 存之照片可發現頂樓為1至16號連棟公寓各戶之共有部分， 中間並無分隔獨立之牆垣，各棟之間均能互通有無，換言之 ，系爭公寓並非獨棟公寓，頂樓平台應係全體1至16號連棟 公寓各戶之所有人共有。
㈡被告數十年和平占有管領系爭公寓之頂樓空間，應認與各住 戶間已有默示之分管契約存在：
1.被告於68年10月13日購入系爭公寓4樓房屋，交屋後，系爭 公寓4樓房屋正上方之頂樓空間即由被告使用至今，被告也 有與其他所有權人約定頂樓由被告管理、使用，此為全體住 戶長年來所默認，亦為全體住戶長年來之默契，應認有分管 契約存在，否則不會數十年來均相安無事。然而，原告係於 78年12月5日始購入系爭公寓1、2樓房屋，應受分管契約之 拘束，況且多年來，原告亦無表達任何反對之意思。 2.依上，被告就系爭頂樓增建物係基於分管契約之約定占有使 用頂樓平台，並非無權占有，原告請求被告將系爭頂樓增建 物拆除回復原狀，並將所占用之頂樓平台返還予全體共有人 ，即無理由。
㈢倘認為被告非有權占有，茲就原告請求相當於租金之不當得 利48萬元部分陳述意見如下：
1.依據原告提出之租約，其出租人係訴外人黃天元自111年12 月19日起出租予徐正修，及於112年2月28日起出租予楊懿， 並非被告本人出租，租金並非被告收取，原告向被告請求此 部分相當於租金之不當得利，顯然無據。
2.系爭頂樓增建物係自111年12月19日起才開始出租，換言之 ，係自111年12月19日起始有租約得證明租金之數額。然而 ，在黃天元將系爭頂樓增建物出租予徐正修之前，系爭公寓 頂樓平台能否以每月16,000元之金額出租尚有疑義，且應由 原告舉證。若原告無法舉證，則應回歸土地法第97條第1項 、第105條規定計算相當於租金之不當得利。
3.又系爭公寓頂樓平台應係1至16號連棟公寓全體64戶住戶之 所有人共有，原告之應有部分至多僅有2/64，並非1/2，則 原告請求之數額超過其應有部分之範圍內部分，亦無理由。 ㈣答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠324號土地係反訴原告、反訴被告及其他共有人共有，依據依 據建築圖說、改制前之臺北縣政府建設局核發之使用執照存 根可見，系爭公寓之後方留有法定空地作為防火巷使用，然 反訴被告未經其他共有人同意，私自將其系爭公寓1、2樓房 屋後方外推增建如附圖324⑹（面積15平方公尺）所示之1、2 樓違建（下稱系爭1、2樓增建物），除妨害他共有人使用該 法定空地之權利外，亦增加公共危險之風險。
㈡次查，系爭公寓及其上之頂樓平台雖坐落於324號土地，然系 爭公寓之樓梯係與隔壁9號公寓共用，且依據建築圖說、改制 前之臺北縣政府建設局核發之使用執照及存根可見，當時新 北市○○區○○街000巷0○00號係連棟建築，且依據留存之照片可 發現頂樓為1至16號連棟公寓各戶之共有部分，中間並無分隔 獨立之牆垣，各棟之間均能互通有無；至於地下室部分面積 雖係將1至16號連棟公寓之地下室合併計算237.39平方公尺， 然實際上地下室空間非如頂樓平台一樣，可以從1號直通至16 號，而係每二個門牌號碼下之地下空間會合併為一個單元， 每一單元間均有牆壁間隔（例如9號公寓與系爭公寓間之樓梯 設置前往地下室之樓梯，但僅能在9號公寓與系爭公寓下之地 下空間使用收益，如欲使用7號公寓、8號公寓之地下空間， 則必須自7號公寓與8號公寓間之樓梯下樓）。換言之，系爭 公寓並非獨棟公寓，而頂樓平台、地下室空間及建物共有部 分應係全體1至16號連棟公寓之所有人共有，然反訴被告未經 其他共有人同意，竟私自占用系爭公寓之地下室空間，而排 除其他共有人使用，甚將9號公寓與系爭公寓間之樓梯設置前 往地下室之樓梯拆除、填平，阻止其他共有人進入地下室空 間。嗣因新北市三重地政事務所到場測量，反訴被告無權占 用之系爭公寓地下1樓為如附圖所示編號32⑴、324⑵、324⑶部 分，面積合計12平方公尺（下稱系爭地下室），而應將系爭 地下室騰空返還全體共有人。
㈢反訴被告以系爭1、2樓增建物無權用324號土地如附圖所示324 ⑹部分，及無權占用附圖所示編號324⑴、324⑵、324⑶之系爭地 下室，故反訴原告依民法第821條前段、第767條第1項前段請
求反訴被告拆除系爭1、2樓增建物，返還占用之324號土地予 全體共有人，及請求反訴被告騰空返還附圖所示編號324⑴、3 24⑵、324⑶之系爭地下室。
㈣反訴被告應給付30,080元及按月給付516元與反訴原告： 1.反訴被告未經反訴原告及其他共有人之同意，以系爭1、2樓 增建物無權占用324號土地及無權占有附圖所示編號324⑴、32 4⑵、324⑶之系爭地下室，受有相當免於繳納租金之利益，致 反訴原告受有相當於租金之損害，依民法第179條之規定，反 訴原告自得請求反訴被告返還相當於租金之不當得利。324號 土地、系爭地下室位於新北市三重區，鄰近有碧華國小、三 和國中、新北高中等學區，並臨近捷運三和國中站、重陽大 橋，區域民生繁榮、交通便利其經濟利用性高，以324號土地 申報總價額之年息10%計算相當於租金之不當得利，應屬合理 。故反訴原告請求相當於租金之不當得利計算方式以「324號 土地歷年申報地價×占用範圍(平方公尺)×10%×權利範圍」， 而324號土地申報地價（公告地價×80%）自107年起至112年各 年度分別為：107年19,840元/平方公尺、108年19,840元/平 方公尺、109年19,520元/平方公尺、110年19,520元/平方公 尺、111年21,280元/平方公尺、112年21,280元/平方公尺。 2.因此，反訴被告占用324號土地、系爭地下室，自112年11月2 9日提出反訴起回溯5年，即自107年11月30日起至112年11月2 9日之相當於租金不當得利為租金為30,080元。另反訴被告應 自112年11月30日起至返還324號土地及系爭地下室時止，按 月給付反訴原告698元〔計算式：21,280元×15平方公尺×10%×1 /4（反訴原告於324號土地應有部分）× 1/12＋21,280元×12平 方公尺×10%×1/64（反訴原告於系爭公寓之地下室應有部分） × 1/12＝698元〕。
㈤反訴聲明：（見本院訴字卷第341至342頁、第408頁） 1.反訴被告應將324號土地上10號1、2樓建物如附圖324⑹所示（ 面積15平方公尺）之系爭1、2樓增建物拆除，將該部分土地 騰空返還反訴原告及全體共有人。
2.反訴被告應將系爭公寓地下1樓如附圖324⑴、324⑵、324⑶ 部分（面積12平方公尺）騰空返還反訴原告及全體共有人。 3.反訴被告應給付反訴原告39,892元，及自112年11月30日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
4.反訴被告應自112年11月30日起至返還第1、2項所示土地及系 爭地下室時止，按月給付反訴原告698元。
5.反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：
㈠提起反訴要件之一，乃反訴標的與本訴標的之防禦方法具相
牽連關係。然本件反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的不相同 ，亦非同一原因事實、非同一法律關係，反訴與本訴之情事 並不相同，亦無關聯，所涉關係人並不相同。故反訴原告提 起反訴，不合民事訴訟法第260條第1項等規定，其反訴應不 合法。
㈡實體方面：
1.1至16號連棟公寓均有外推增建，此有各棟之外推增建彼此 共同壁可知。9號公寓及系爭公寓共8戶住家，除了反訴原告 當時因擬出售而不外推增建外，其餘7戶皆有外推增建，可 知反訴原告當時對於系爭公寓外推增建一事，並無反對。在 建築實務，建物外推增建需經建物各戶均同意後，始得為之 ，系爭外推增建迄今已至少30餘年，反訴原告從未有干涉， 顯見反訴原告並無反對系爭外推增建。且系爭公寓1、2樓房 屋所有權人即反訴被告與系爭公寓3樓房屋所有權人，合計 就324號土地持分達3/4，依土地法第34條之1第1項規定，系 爭1、2樓增建實屬有據。反訴原告未要求系爭公寓3樓房屋 所有權人拆除其3樓後方增建，恐有反訴被告當事人不適格 之情事。
2.依反訴原告之起訴狀，根據建築圖所示，系爭公寓與9號公 寓之地下1樓空間應為相連，為一個單元。從反訴被告所提 反訴被證6之照片可知，系爭地下室自應非僅有反訴被告使 用，尚有9號公寓1樓住戶使用。況且，經查系爭公寓使用執 照之竣工圖並無標示地下室開口。此由本件勘驗筆錄載明： 「另地政人員稱上開竣工圖上面並沒有標示地下室開口，只 有標示樓梯，所以無法依竣工圖來測量原開口的位置。」亦 可佐證。附圖所示編號324⑶、324⑷部分係由反訴原告所逕行 提出，而無任何佐證。如此，反訴被告主張：對於附圖編號 324⑶、324⑷是否為地下室開口，有所爭執，而否認之。是否 有設置樓梯前往地下室之樓梯乙事，亦有爭執，而否認之。 承上，倘若有設置樓梯者（假設語），則對於9號公寓、系 爭公寓前往地下室之樓梯，是否均設置在324號土地，亦有 爭執，而否認之。再者，反訴被告並無將9號公寓與系爭公 寓間之樓梯設置前往地下室之樓梯予以拆除、填平等情事。 從而，反訴原告稱該等拆除、填平行為係為反訴被告所為云 云，並非事實。又反訴被告否認有占有使用附圖所示編號32 4⑶部分之地下室。既然附圖所示324⑵、324⑶之地下室空間非 均是反訴被告所使用，則反訴原告僅要求反訴被告騰空返還 之，恐有反訴被告當事人不適格之情事。
㈢答辯聲明：
1.反訴原告之反訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執事項（見本院訴字卷第409至410頁）一、324號土地為兩造及其他共有人分別共有，原告即反訴被告 應有部分為1/2，被告即反訴原告應有部分為1/4。二、324號土地上，有門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號之鋼筋 混凝土造4層樓公寓建築物（即系爭公寓）坐落其上。原告 即反訴被告為系爭公寓1、2樓（建號：新北市○○區○○段0000 ○0000○號）之所有權人（78年12月30日登記為所有權人；登 記原因：買賣）；被告即反訴原告為系爭公寓4樓（建號： 新北市○○區○○段0000○號）之所有權人（68年12月1日登記為 所有權人；登記原因：第一次登記）。
三、原告即反訴被告所有系爭公寓1、2樓房屋後方如新北市三重 地政事務所113年4月2日複丈成果圖（即本判決附圖）所示 編號324⑹部分（面積15平方公尺），有未經登記之1、2樓增 建物（即系爭1、2樓增建物）。
四、原告即反訴被告所有系爭公寓1樓房屋下方之地下1樓，位於 附圖所示編號324⑴、324 ⑵部分，與原告系爭公寓1樓房屋有 內梯相通，該地下1樓現由原告占有使用中。
五、系爭公寓頂樓平台如附圖所示編號324、324⑴部分（面積合 計57平方公尺），有被告即反訴原告所有未經登記之增建物 （即系爭頂樓增建物）。
肆、本訴部分本院之判斷：
一、原告請求被告拆除系爭頂樓增建物返還占用之系爭公寓頂樓 平台部分：
㈠按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物 之共同部分，推定為各所有人之共有。98年1月23日修正前 民法第799條定有明文。次按區分所有之公寓大樓，所有權 之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建 物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不 許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大 樓之公用部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓 各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（ 最高法院85年度台上字第2389號判決意旨參照）。是系爭公 寓之頂樓平台，應屬系爭公寓之共有部分，堪以認定。 ㈡次按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求 除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、第82 1條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本 於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體 之利益為之。」又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共
同管理之，98年修正施行前民法第820條第1項定有明文。是 未經全體共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有 人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得 本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再 按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告雖抗 辯系爭公寓頂樓平台之共有人有分管契約，同意系爭頂樓平 台由其占有使用云云，然為原告所否認，被告並未提出任何 證據證明，且所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或 其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默 ，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外， 不得謂為默示之意思表示。被告以系爭增建物占用系爭公寓 頂樓平台如附圖所示324、324⑴部分（面積合計57平方公尺 ）雖已多年，並系爭公寓其他區分所有權人知悉該事實而未 為反對之表示，亦僅係單純之沉默，被告未能舉證證明系爭 公寓其他區分所有權人有特定舉措或其他情事，得以推知有 同意被告以系爭增建物占用系爭公寓頂樓平台之意思，徒以 其已使用系爭公寓頂樓平台多年，即謂系爭公寓全體區分所 有權人已默示同意系爭公寓頂樓平台由其以系爭增建物分管 專用云云，自無可採。是被告興建系爭增建物占用系爭公寓 頂樓平台如附圖所示324、324⑴部分（面積合計57平方公尺 ），應為無權占用，堪以認定。則原告依民法第767條第1項 前段、中段、第821條規定，請求被告應將系爭增建物拆除 ，將占用之系爭頂樓平台如附圖所示324、324⑴部分（面積 合計57平方公尺）返還原告及全體共有人，即屬有據，而應 准許。
二、原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租 金之利益，此為社會通常之觀念。系爭公寓頂樓平台應為系 爭公寓之區分所有權人所共有，原告為系爭公寓1、2樓之所 有權人，被告以系爭增建物無權占有系爭公寓頂樓平台等情 ，已如前述，則被告因此受有相當於租金之利益，並致原告 受有損害。原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之 不當得利，即屬有據。
㈡被告雖抗辯：1至16號連棟公寓之頂樓平台為相通，並無分隔
獨立之牆垣，為同一使用執照，系爭公寓之頂樓平台應為1 至16後連棟公寓之所有人所共有，故原告就系爭公寓頂樓平 台之應有部分至多僅有2/64等語，並提出臺北縣政府建設局 68使字第2687號使用執照（下稱系爭使用執照）暨存根、建 築圖說、竣工照片等件影本為證（見本院重調字卷第87至10 4頁）。然查，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在； 區分所有建築物之專有部分與其所屬對應之共用部分應有部 分及其基地之權利，有不可分離之關係。同時興建之連棟式 建築物如基地可分、各自獨立不相影響，自應認係相互獨立 之區分所有建築物。次查，1至16號連棟公寓之建築執照及 使用執照為66建字第2960號、68使字第2687號，建號為仁愛 段0000-0000、3259、3260建號（共64個建號），坐落318-3 33地號地號（共16個地號），登記為四層建物，各層建物單 獨登記。此有新北市三重地政事務所113年1月5日新北重地 價字第1125982136號函附卷可稽（見本院訴字卷第37至38頁 ）。是系爭公寓雖係1至16號連棟公寓其中一棟，然該16棟 公寓係各自坐落於不同之16個地號土地上，系爭公寓坐落之 地號為324號土地（見本院重調字卷第47、49、51頁建物登 記謄本之登載），且僅系爭公寓1至4樓之區分所有權人為32 4號土地之共有人，每層區分所有權人就324號土地之權利範 圍各為1/4，原告就324地號土地之應有部分為1/2、被告就3 24地號土地之應有部分為1/4（見本院訴字卷第247頁土地登 記謄本）；與系爭公寓相連之9號公寓則係坐落另筆同段325 地號土地（下稱325號土地）（見本院訴字卷第159至167頁 建物登記公務用謄本之登載）。又系爭公寓與9號公寓之公 共梯間，係依324號土地與325號土地之地界劃分各1/2之面 積，而分別測繪登記於系爭公寓各層區分所有（專有部分） 建物內及9號公寓各層區分所有（專有部分）建物內，此於1 13年4月2日本院會同地政機關人員現場履勘測量時，經地政 機關人員現場指出並載明於筆錄，有本院勘驗筆錄附卷可稽 （見本院訴字卷第139至147頁），並有新北市三重地政事務 所113年4月10日新北重地資字第1136156466號函檢送之9號 公寓1樓房屋及系爭公寓1樓房屋之建物測量成果圖各1紙在 卷可證（見本院訴字卷第157、171、173頁）。是系爭公寓 坐落之土地既已割出僅為系爭公寓1至4樓之區分所有權人所 共有，並公共梯間亦分別依324號土地與325號土地之地界拆 分而測繪登記於該2棟公寓各層區分所有（專有部分）建物 之內，復查無系爭公寓頂樓平台與其他連棟公寓之頂樓平台 有何難以區分並使用上無法切割之情事，則系爭公寓頂樓平 台之共有人當以坐落之基地為準，非以建造為準，亦無從只
因1至16號連棟公寓係同時興建，且建造之初屋頂平臺相通 ，即認1至16號連棟公寓全部屬單一之區分所有建築物。故 被告上開抗辯，應無可採。系爭公寓本身應屬獨立單一之區 分所有建築物，是系爭公寓之頂樓平台應僅屬系爭公寓1至4 樓之區分所有權人所共有。
㈢按城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10%為限 ，土地法第105條、第97條第1項定有明文。所謂土地申報價 額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定 地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所 申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年 度台上字第3071號裁判要旨參照)。查系爭公寓為4層樓鋼筋 混凝土造，於68年9月11日建築完成（見建物登記謄本之登 載；參本院重調字卷第47至51頁），迄今已45年；又系爭公 寓位處新北市三重區五華街104巷，巷弄狹小，周遭多為老 舊公寓，附近有速食店、學校、公園等，生活機能便利，此 有被告所提現場照片以及GOOGLE地圖可參（見本院重調字卷 第81至85頁、第117至121頁；訴字卷第127、183頁、第397 至401頁）；又系爭頂樓增建物為磚造鐵皮增建，現況為有 共用壁之兩間套房，其中一間之前方陽台設有雨遮及鐵窗， 於113年4月2日本院現場履勘時，被告陳稱其中一間作為被 告家人居住使用，另一間為倉庫。再查，系爭頂樓增建物之 兩間套房，前於111年12月19日至112年10月19日曾分別以每 月租金8,500元、7,500元出租他人使用。此有本院勘驗筆錄 及原告所提系爭頂樓增建之現場照片、房屋租賃契約書影本 等件附卷可稽（見本院訴字卷第141至147頁、第237、238頁 、本院重調字卷第33、35頁）。茲審酌上情及被告以系爭增 建物占有系爭公寓頂樓平台之面積、用途，被告利用所獲經 濟利益等情狀，認應以系爭公寓頂樓平台所坐落324號土地 之申報地價年息5%計算被告占用系爭公寓頂樓平台相當於租 金之不當得利為適當。
㈣職是，324號土地於107至108年、109至110年、111年至112年 間之申報地價依序為每平方公尺19,840元、19,520元、21,2 80元，此有新北市三重地政事務所113年4月9日日新北重地 測字第1136156431號函檢送324號土地地價公務用謄本附卷 可稽（見本院訴字卷第169頁）。另被告占用系爭公寓頂樓 平台所影響者，係區分所有權人對系爭頂樓空間之使用收益 權能，區分所有權人尚能使用其他各樓層，與占用全部平面 土地而完全排除其他人使用土地、獨占全部土地使用收益之
情形並不相同。而公寓大廈基地之用益，係平均分散於各樓 層，是被告占用系爭公寓頂樓平台所受之利益應依系爭增建 物占用系爭公寓頂樓平台之面積除以系爭公寓之登記樓層數 即4層加以計算。又系爭公寓頂樓平台為系爭公寓各區分所 有權人共有，有關共有比例，參酌98年1月23日修正之民法7 99條第4項規定，區分所有人就區分所有建築物共有部分及 基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之。此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平 正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自 應引為法理而予適用（最高法院101年度台抗字第788號裁定 參照），而系爭公寓1至4樓之專有部分面積均為76平方公尺 ，是原告為系爭公寓1、2樓之所有權人，則其就系爭頂樓平 台之權利範圍應為2/4即1/2。職是：原告得請求被告給付自 107年10月1日起至112年9月30日止共5年之不當得利為36,01 0元（計算式詳如附表一）。原告得請求被告給付自起訴狀 繕本送達翌日即112年11月8日起（見本院重調字卷第63、65 頁送達證書）至返還系爭頂樓平台如附圖所示324、324⑴部 分之日止，每月之不當得利應為632元（計算式：21,280元× 57㎡×5%÷12月÷4樓層×1/2＝632元；元以下四捨五入）。伍、反訴部分本院之判斷：
一、程序部分：
㈠按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之 標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不 相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。上開所謂「相牽連」，係指為反訴標的之 法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係 與作為本訴防禦方法主張之法律關係間，二者在法律上或事 實上關係密切，訴訟資料有共通性或牽連性而得相互援用而 言。其規範旨趣在同等保護當事人利益，擴大反訴制度解決 紛爭之功能，避免相關聯之請求重複審理或裁判矛盾，符合 訴訟經濟原則（最高法院112年度台抗字第913號裁判要旨參 照）。經核，反訴原告提起反訴請求反訴被告應將其所占用 ，屬1至16號連棟公寓共同部分之系爭地下室騰空返還全體 共有人，以及將其所占用324號土地如附圖所示324⑹部分之 系爭1、2樓增建物拆除，返還該部分土地與全體共有人，並 給付相當於租金之不當得利；與反訴被告於本訴所請求反訴 原告拆除屬系爭公寓共同部分之系爭公寓頂樓平台上之增建 物，返還占用之系爭公寓頂樓平台與全體共有人，並給付相 當於租金之不當得利；同屬對兩造等人所共有之系爭公寓共
同部分及系爭公寓所坐落之324號土地有所請求；並本訴、 反訴均就系爭公寓共同部分及系爭公寓後方之324號土地空 地部分，有無分管契約存在；以及就系爭公寓是否為獨立單 一之區分所有建築物，抑或1至16號連棟公寓全部始為單一 之區分所有建築物，即兩造就系爭公寓共同部分之權利範圍 為何，均有所爭執，足見反訴標的之法律關係與本訴標的之 法律關係間，以及反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法 主張之法律關係間，二者在法律上或事實上關係密切，且審 判資料共通，參諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，自屬 合法，應予准許。
㈡次按當事人適格，係指就為訴訟標的之特定權利或法律關係 ，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格而言。故 在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體 ，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格 。本件反訴原告主張其為324號土地及系爭地下室共有人， 反訴被告以系爭1、2樓增建無權占用324號土地，以及反訴 被告無權占用系爭地下室，故依民法第767條第1項、第821 條，請求反訴被告應拆除系爭1、2樓增建返還土地，及騰空 返還系爭地下室與反訴原告等全體共有人，並應給付無權占 用324號土地如附圖所示324⑹部分及系爭地下室之相當於租 金之不當得利等語。即反訴原告主張其為上開訴訟標的法律 關係之權利主體，被告為上開訴訟標的法律關係之義務主體 ，依前開說明，其當事人即為適格。是反訴被告以其系爭1 、2樓增建物占用324號土地合於土地法第34條之1第1項規定 ，以及系爭地下室非全部為其所占用，而認反訴原告僅以其 為反訴被告，為反訴被告當事人不適格云云，依上說明，即 屬無據。
二、實體部分：
㈠反訴原告請求反訴被告拆除系爭1、2樓增建物返還占用之32 4號土地如附圖所示324⑹部分：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821 條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被 無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有 正當權源之事實證明之。反訴被告不爭執其系爭1、2樓增建 物坐落占用324號土地如附圖所示324⑹部分，惟辯稱除反訴
原告外，系爭公寓3樓住戶以及9號公寓1至4樓住戶均有外推 增建，系爭1、2樓增建迄今已至少30餘年，反訴原告從未有 干涉，顯見反訴原告並無反對系爭外推增建。且系爭公寓1 、2樓及3樓所有權人，合計就324號土地持分達3/4，依土地 法第34條之1第1項規定，系爭1、2樓增建實屬有據等語。然 反訴原告否認反訴被告有權以系爭1、2樓增建物坐落占用32 4號土地如附圖所示324⑹部分，依上說明，自應由反訴被告 就其辯稱有權占用一節，負舉證之責。
2.次按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物 ，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」共有物分管 契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定 ，僅得由共有人全體共同協議訂定之，並無土地法第34條之 1第1項規定之適用（最高法院109年度台上字第2854號、82 年度台上字第2895號裁判意旨、最高法院79年度第2次民事 庭會議㈢決議參照）。查324號土地為兩造及系爭公寓3樓區 分所有權人所共有，業如前述，而反訴被告自承系爭1、2樓 增建物已存在約40年餘（見本院訴字卷第387頁），是依上 開規定，系爭1、2樓增建物坐落占用324號土地如附圖所示3 24⑹部分，依修正前民法第820條第1項規定，自應得324號土 地全體共有人之同意，而無土地法第34條之1第1項規定之適