臺灣屏東地方法院民事判決
112年度訴字第700號
原 告 傳家不動產有限公司
法定代理人 林殷任
原 告 曾永豐
共 同
訴訟代理人 陳怡融律師
被 告 盧冠捷
居屏東縣○○鄉○○村○○路000巷0 弄0號
侯君樺
居屏東縣○○鄉○○村○○路000巷0 弄0號
共 同
訴訟代理人 陳純青律師
上列事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告傳家不動產有限公司負擔百分之64，餘由被告曾
永豐負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告盧冠捷於民國112年1月12日，與被告傳家不
動產有限公司（以下簡稱傳家公司）簽訂專任委託銷售契約
書，委託原告傳家公司銷售門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000巷0
弄0號房地（登記被告侯君樺所有），並代理被告侯君樺與
被告傳家公司簽訂專任委託銷售契約書，委託被告傳家公司
銷售門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000巷0弄0號房地（登記被告
盧冠捷所有），約定委託期間均自112年1月5日起至113年1
月5日止，委託銷售價格均為新台幣（下同）890萬元，底價
均為850萬元，服務報酬均為成交價額4%，並均同意授權原
告傳家公司代為收受定金，一旦原告傳家公司代為收受定金
，如因可歸責於被告盧冠捷、侯君樺之事由而不願或無法簽
訂不動產買賣契約書時，被告盧冠捷、侯君樺仍應依上開專
任委託銷售契約書第8條第3項第3款約定，給付約定之服務
報酬。詎原告傳家公司於112年3月31日覓得買家即原告曾永
豐，並簽訂委託事項變更契約書及不動產買賣意願書，願各
以890萬元之價格買受被告盧冠捷、侯君樺委託銷售之上開
房地，且經依約定將原告曾永豐交付之斡旋金各10萬元轉為
定金，並由原告傳家公司代被告盧冠捷、侯君樺收受後，經
原告傳家公司通知，被告盧冠捷、侯君樺竟拒不與原告曾永
豐就上開房地簽訂不動產買賣契約書。則原告傳家公司得依
上開專任委託銷售契約書第8條第3項第3款約定，請求被告
盧冠捷、侯君樺加計法定遲延利息各給付原告傳家公司按買
賣總價890萬元4%計算之服務報酬即35萬6,000元（890000×4
%＝356000）。原告曾永豐亦得依上開專任委託銷售契約書第
6條第6項、不動產買賣意願書第4條後段及類推適用民法第2
49條第3款規定（三項請求權請擇一為有利於原告曾永豐之
判決），請求被告盧冠捷、侯君樺加計法定遲延利息加倍返
還定金即各給付原告曾永豐20萬元等情，並聲明：㈠被告盧
冠捷、侯君樺各應給付原告傳家公司35萬6,000元，及自更
正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。㈡被告盧冠捷、侯君樺各應給付原告曾永豐20
萬元，及自更正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告則以：系爭門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000巷0弄0號房屋
與同弄2號房屋，其地下室與1樓各有1處打通作為通道，且
尚未經補齊，而依原告曾永豐與原告傳家公司於112年3月31
日所簽委託事項變更契約書，原告曾永豐雖同意將每一房地
之買價由870萬元，變更為890萬元，但其特約條款仍與不動
產買賣意願書所載相同，亦即仍記載「兩間相通牆，需用水
泥補齊，買方要求檢驗，才可成立」。依此，難謂本件買賣
雙方之價金與條件均已一致，原告傳家公司得依其與被告所
簽專任委託銷售契約書第6條第2項及第3項約定，代理被告
收受原告曾永豐所交付之定金，並要求被告就上開房地與原
告曾永豐簽訂不動產買賣契約書。從而，原告曾永豐以被告
已收受其所交付之定金，請求被告加倍返還定金，於法即屬
無據；原告傳家公司以被告應與原告曾永豐簽訂不動產買賣
契約書而拒不簽訂，請求被告給付按買賣總價4%計算之服務
報酬，於法亦屬無據。又上開專任委託銷售契約書第8條第3
項第3款約定，乃定型化契約條款；第6條第1項及第2項約定
，雖非全屬印刷字體，而係原告傳家公司之員工王玫止事先
代為勾選被告「同意」授權原告傳家公司代為收受買方支付
之定金，但亦屬定型化契約條款，各該條款剝奪被告之議約
權及選擇交易對象之自由，並與其所排除不予適用之任意規
定即民法第568條第1項及第106條之立法意旨顯相矛盾，依
消費者保護法第12條第1項及第2項第1款、第2款、第3款規
定，應屬無效。則原告傳家公司依上開專任委託銷售契約書
第8條第3項第3款約定，請求被告給付服務報酬，於法即屬
無據。而因原告傳家公司代理買賣雙方所成立之定金契約無
效，且被告實際上並未收到原告所交付之定金，則原告曾永
豐依上開專任委託銷售契約書第6條第6項約定，請求被告加
倍返還定金，於法亦屬無據。其次，原告曾永豐並非上開專
任委託銷售契約書之當事人，被告亦非上開不動產買賣意願
書之當事人，原告依據上開專任委託銷售契約書及不動產買
賣意願書之約定，請求被告加倍返還定金，於法顯屬無據，
且原告曾永豐交付原告傳家公司之斡旋金或定金共20萬元，
業據原告傳家公司返還原告曾永豐，原告曾永豐就已返還部
分，猶再向被告請求給付，於法尤屬無據等語，資為抗辯，
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判
決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地應有部分萬分之529及其
地上34建號建物（門牌號碼同鄉福原路118巷8弄1號），登
記為被告侯君樺所有，實際上由被告盧冠捷居住使用；同地
號土地應有部分萬分之529及其地上35建號建物（門牌號碼
同鄉福原路118巷8弄3號），登記為被告盧冠捷所有，實際
上由被告侯君樺居住使用。被告盧冠捷於112年1月12日（契
約書上記載為112年1月5日），與被告傳家公司簽訂專任委
託銷售契約書，委託原告傳家公司銷售門牌號碼屏東縣○○鄉
○○路000巷0弄0號房地，並代理被告侯君樺與被告傳家公司
簽訂專任委託銷售契約書，委託被告傳家公司銷售門牌號碼
屏東縣○○鄉○○路000巷0弄0號房地，約定委託期間均自112年
1月5日起至113年1月5日止，委託銷售價格均為890萬元，底
價均為850萬元，服務報酬均為成交價額4%。又原告曾永豐
於112年3月31日與原告傳家公司簽訂不動產買賣意願書，表
明願各以870萬元之價格買受上開房地，並各交付斡旋金10
萬元（2件合計20萬元）予原告傳家公司，復於同日簽訂委
託事項變更契約書，變更為願各以890萬元之價格買受上開
房地等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記
謄本、專任委託銷售契約書（2件）、不動產買賣意願書（2
件）及委託事項變更契約書（2件）在卷可稽（見本院卷㈠第
31至37、43、47、67至73、195至241頁），堪信為實在。
四、關於本件被告盧冠捷（另代理被告侯君樺）與原告傳家公司
簽訂專任銷售契約書之經過，經證人即原告傳家公司之員工
蔡沂珊到場證稱：伊約自110年4月間起任職於原告傳家公司
，擔任業務人員。本院卷㈡第41至44頁所附空白專任委託銷
售契約書（含白色與黃色書面各1紙），從伊到原告傳家公
司服務起，一直都是使用這種專任委託銷售契約書，書寫在
白色紙張上，會複寫到黃色紙張上，白色紙張由原告傳家公
司留存，黃色紙張交付委託之客戶。本院卷㈠第297至335頁
所附這些對話紀錄都是從伊之手機列印下來，主要都是伊與
被告盧冠捷之對話，如果伊請假或正在忙其他事，偶而會請
王玫止使用公司之電腦傳訊息給被告盧冠捷。應該是112年1
月12日前往潮州與被告盧冠捷簽訂本件專任委託銷售契約書
，因為112年1月5日就已經先將含複寫部分之專任委託銷售
契約書寄給被告盧冠捷，112年1月11日問被告盧冠捷是否已
經寫好，應該隔天就去拿。112年1月12日伊與王玫止騎機車
去找被告盧冠捷，是在一家砂石場內。本件是伊接案，請王
玫止協助，後來共同負責，酬勞可以各分配一半，實際上進
行之作業，王玫止處理的比較多。當天簽署之契約書是112
年1月5日寄給被告盧冠捷的契約書，而且每件有黃、白各1
紙，黃色之複寫紙有交付被告盧冠捷。契約書已經先由王玫
止填寫資料，被告盧冠捷只有在契約書兩處即審閱期間、第
17條特約條款處簽名，並於末尾處簽名及填寫身分證字號、
出生年月日與電話號碼。因為事先就已經在通訊軟體的對話
中解釋過，而且被告盧冠捷很忙，所以112年1月12日中午伊
等去找他時，他匆匆忙忙趕回來，簽完名經伊等確認沒有問
題，他就離開出門，前後時間大約在15分鐘以內。原告曾永
豐交付之斡旋金暫時由原告傳家公司保管，伊等有打電話給
被告盧冠捷，甚至到家裡找他，但是都連絡不上，所以並未
將斡旋金轉交給他。簽約當時已經知道被告盧冠捷之說法與
登記謄本之記載不同，但被告盧冠捷一直強調他是8弄1號真
正之所有人，被告侯君樺是8弄3號之所有人，所以伊等就相
信他的說法等語（見本院卷㈡第31至34頁）。證人即原告傳
家公司之員工王玫止亦到場證稱：本件簽約前，伊有先以手
機傳送專任委託銷售契約書給被告盧冠捷，同一天並以掛號
郵件寄送契約書兩份給被告盧冠捷，契約書上112年1月5日
已經事先填載完畢，112年1月5日是伊寄送的日期，實際簽
約日期大約一個星期之後，亦即112年1月12日前後。專任委
託銷售契約書第5條服務報酬費百分之4、第6條之⑵在同意欄
打勾、第10條委託期間之記載、第11條之⑵不同意欄打勾、
第16條交易條件之打勾、第17條之記載，均是伊事先所填寫
，再寄送給被告盧冠捷，被告盧冠捷簽名時，上開記載均已
填載完畢，而且在寄送之前已先作過溝通。簽約時還有伊同
事蔡沂珊，她陪伊一起去簽約，被告方面只有盧冠捷一人。
原告傳家公司有在臉書打廣告，111年9月21日被告盧冠捷主
動私訊原告傳家公司，表示他有兩間房子要出售，但與住商
不動產尚有專任委託銷售契約之拘束，期間為半年，後來又
陸陸續續有聯繫，直到111年12月底、112年1月初，逐漸溝
通達成共識，被告盧冠捷有意委託原告傳家公司銷售，所以
伊才在112年1月5日以手機傳送專任委託銷售契約書給被告
盧冠捷，並以掛號信寄送給被告盧冠捷。原告傳家公司有打
廣告，所以帶看的客戶不少，其中也包含原告曾永豐。原告
曾永豐到現場看過之後，因為系爭兩間房屋1樓之客廳部分
有打通，原告曾永豐要求需先用水泥補齊才要買受，後來被
告不願意出售，原告曾永豐表示不用補齊也無
所謂。原告曾永豐交付之斡旋金，因為被告不賣了，所以退
還，原告曾永豐有要求退還等語（見本院卷㈠第386至392頁
）。依此，本件兩份專任委託銷售契約書第6條之⑵（第2項
），甲方（即被告）同意授權乙方（即原告傳家公司）代為
收受買方支付之定金，乃王玫止於簽約前事先在同意欄打勾
；原告曾永豐於交付斡旋金時，確要求上開8弄1號與8弄3號
房屋經打通之牆面，必須先以水泥補齊，且原告曾永豐交付
原告傳家公司之20萬元斡旋金，實際上尚未轉交被告，嗣後
並已由原告傳家公司退還原告曾永豐。
五、按民法第99條所稱之「條件」，係當事人以將來客觀上不確
定事實之成就與否？限制法律行為效力發生或繼續之附款。
故當事人非以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，資為
左右法律行為效力之發生或消滅（即不具「附條件法律行為
」之本質），僅於契約約定一方債務之應否履行？繫諸他方
契約相對債務之履行者，固非該所稱之「條件」，而屬一般
社會或交易上常使用之「約定條款」或「履行條款」。苟其
不違反強制或禁止規定，及背於公共秩序或善良風俗，依私
法自治原則，亦難謂為無效，當事人仍應受該契約約定條款
之拘束（最高法院101年度台上字第1559號判決意旨參照）
。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立
為目的之定金，稱之為立約定金。此項定金與以主契約之存
在為前提之定金，在性質上固屬有間，然契約成立後，立約
定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規
定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成
立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規
定（最高法院102年度台上字第69號判決意旨參照）。查被
告與原告傳家公司簽訂之專任委託銷售契約書第6條關於定
金之收取，約定：⑴甲方（按即被告）同意乙方（按即原告
傳家公司）可為買賣雙方之代理人。⑵本契約成立後，除甲
方同意授權乙方代為收受買方支付之定金外，否則視為不同
意授權。甲方□（經打勾）同意授權乙方於買方出價達於委
託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方
無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。⑶甲乙雙方約定
本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方
應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」
……⑹因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產行買賣契約時
，則甲方應加倍返還定金予買方（見本院卷㈠第3133頁）。
又原告曾永豐於112年3月31日與原告傳家公司簽訂之不動產
買賣意願書及委託事項變更契約書，載明委託期間自112年3
月31日起至112年4月15日止，「兩間相通牆，需用水泥補齊
，買方要求檢驗，才可成立」，並於不動產買賣意願書第4
條約定：斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽
訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事
由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金
（見本院卷㈠35、37、43、47頁）。本件8弄1號與8弄3號二
間房屋之1樓及地下室牆面，均經打通作為通道，迄未以水
泥或他物補齊，有被告提出之照片可稽，並為原告所不爭執
（見本院卷㈡第169至172、180頁），且依證人王玫止所證，
原告曾永豐係在「被告不願意出售」後，方表示「不用補齊
也無所謂」，足見原告傳家公司於112年3月31日收受原告曾
永豐交付之斡旋金時，其承購條件尚非與上開專任委託銷售
契約書相當或更有利於被告（因被告尚須額外付出補齊牆面
之時間、勞力及費用），則原告傳家公司尚無從在未通知被
告之下即全權代理收受定金。且買賣之條件既尚未趨於一致
，被告亦不因原告已收受曾永豐交付之斡旋金，而負有就上
開房地與原告曾永豐簽訂不動產買賣契約書之義務。原告雖
主張原告曾永豐嗣後已表示不再要求以水泥補齊打通之牆面
，則該項條件已不復存在云云，惟依證人王玫止所證，此乃
在被告「不願意出售」之後，則必在被告於112年4月7日收
受原告傳家公司寄發屏東廣東路郵局第60號存證信函並經過
相當時日之後（見本院卷㈠第39至41、337頁），甚至已在11
2年4月15日原告曾永豐委託斡旋期間屆滿之後。且原告曾永
豐嗣後在被告不願意出售之後，變更其買受條件，仍難謂原
告傳家公司得於112年3月31日代理被告收受定金，原告上開
主張縱使屬實，對於前述判斷亦不生影響。則被告既未曾收
受原告曾永豐交付之定金，原告曾永豐依上開專任委託銷售
契約書第6條之⑹（第6項）、不動產買賣意願書第4條後段及
類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，
於法即屬無據。而被告既尚未負有就上開房地與原告曾永豐
簽訂不動產買賣契約書之義務，則原告傳家公司以被告拒不
簽訂不動產契約書為由，依上開專任委託銷售契約書第8條⑶
之③（第3項第3款）約定，請求被告給付服務報酬，於法亦
屬無據。其次，原告曾永豐並非上開專任委託銷售契約書之
當事人，被告亦非上開不動產買賣意願書之當事人，原告依
此請求被告加倍返還定金，於法無據。且原告曾永豐交付原
告傳家公司之20萬元，業據原告傳家公司退還，有如前述，
原告曾永豐猶請求被告「加倍」返還定金，於法尤屬無據。
六、按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效；定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意規
定之立法意旨相互矛盾者，推定為顯失公平，消費者保護法
第12條第1項及第2項第2款定有明文。查上開專任委託銷售
契約書第8條第3項第3款約定：甲方（按即被告）收受定金
或或乙方（按即原告傳家公司）依約定代為收受定金後，因
可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立
不動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲
方仍應支付第5條第⑴項約定之服務報酬（見本院卷㈠第32、3
4頁）。惟按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商
品或接受服務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造
、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指
消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又
定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀消費者
保護法第2條第1款、第2款、第3款及第7款規定即明。上開
專任委託銷售契約書，約定由原告傳家公司為被告仲介銷售
上開房地，倘經原告傳家公司覓得買方售出後，被告即應給
付原告傳家公司服務報酬，且上開專任委託銷售契約書乃原
告傳家公司與不特定多數委託銷售之賣方(即消費者)所訂立
之同類契約，故應有消費者保護法相關規定之適用。又依居
間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利(民法第565
條及第568條規定參照)，居間契約乃屬於以從事服務或為他
人之利益為對象之契約類型，其特別之處在於委託人之給付
義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約因居間人之報告
或媒介而成立者，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付
義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或
媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件
之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有
因居間人報告訂約或媒介而訂立契約之義務，居間人必須承
擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約。上開
專任委託銷售契約書第8條第3項第3款之約定，除壓縮被告
是否與原告傳家公司報告或媒介之買方締約之空間，剝奪被
告以優於委託條件交易或選擇交易對象之自由，而喪失居間
契約謀求委託人利益之立法意旨外，被告簽訂上開專任委託
銷售契約書之目的，亦係希望透過原告傳家公司報告或媒介
訂約機會，以取得較有利條件始決定是否出售上開房地，倘
原告傳家公司可不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，即
得以委託條件強令被告選擇接受或給付服務報酬，以致被告
無取捨之權利，亦難謂原告傳家公司已盡其善良管理人之責
，而已達成居間之目的。故上開專任委託銷售契約書第8條
第3項第3款約定，依消費者保護法第12條第1項及第2項第2
款規定，應認為無效。準此，原告傳家公司亦不得上開專任
委託銷售契約書第8條第3項第3款約定，請求被告給付服務
報酬。
七、綜上所述，本件原告傳家公司依上開專任委託銷售契約書第
8條第3項第3款約定，請求被告盧冠捷、侯君樺各給付其35
萬6,000元，及均自更正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息；原告曾永豐依上開專任
委託銷售契約書第6條第6項、不動產買賣意願書第4條後段
及類推適用民法第249條第3款規定，請求被告盧冠捷、侯君
樺各給付其20萬元，及均自更正起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應
予駁回。又原告之訴既經駁回，其等假執行之聲請已失所依
附，應併駁回之。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、
第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日 民事第二庭 法 官 凃春生正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日 書記官 黃佳惠
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