臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第387號
原 告 啟碁不動產開發有限公司
法定代理人 詹合勇
訴訟代理人 劉祥墩律師
張佳琪律師
謝宗霖律師
被 告 徐彬
訴訟代理人 鄭敦晉律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年4月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國110年5月30日簽署土地委託銷售
契約書（下稱系爭契約），由原告為被告居間仲介出售被告
所有坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000○00000○00000○0000
0地號等5筆土地（下合稱系爭土地）。依系爭契約及兩造另
於110年10月15日簽署之賣方給付仲介服務費同意書（下稱
系爭同意書）之約定，被告與買方就系爭土地簽立買賣契約
之同時，被告應給付原告服務費新臺幣（下同）2,000萬元
。嗣被告於110年10月21日與原告仲介之買方江銜文簽立不
動產買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），堪認原告居間
服務已完成，被告應依上開約定給付服務費2,000萬元。惟
被告於110年12月21日、111年6月21日各支付200萬元後，即
未再給付餘款1,600萬元，爰依系爭契約第18條、系爭同意
書之約定及民法第568條之規定，請求被告給付等語。並聲
明：被告應給付原告1,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告
假執行。
二、被告則以：兩造雖有簽立系爭契約及系爭同意書，惟依兩造
另於110年10月15日簽立之專任授權書（下稱系爭授權書）
，約定系爭土地買賣總價為3億8,000萬元、佣金為總價5.1%
即1,938萬元，給付方式為：系爭土地買賣契約簽約時、用
印時、完稅時各撥付200萬元、尾款結案付清塗銷同時結清
服務費。因原告違反居間義務對買方隱匿系爭土地無法申請
土地使用開發許可之情事，致買方無法履約而於113年10月3
1日與被告合意解除系爭土地買賣契約，故原告不得請求被
告給付服務費尾款。系爭同意書屬定型化契約，對被告顯失
公平、未提供審閱期，且與系爭授權書約定不符，應為有利
被告之解釋，系爭同意書給付服務費之條款屬無效。縱認被
告有給付服務費之義務，惟原告受任服務範圍包含仲介買家
、簽訂買賣契約、辦理信託、履約保證、貸款、過戶登記、
塗銷抵押權等事宜，故被告主張原告所付出之勞務價值與約
定報酬相較，有為數過鉅而失客觀公平情事，請求法院依民
法第572條規定酌減服務費等語置辯。並聲明：原告之訴駁
回；如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於110年5月30日簽立系爭契約，由原告為被告
居間仲介出售系爭土地；兩造另於110年10月15日簽立系爭
同意書；被告於110年10月21日與原告仲介之買方江銜文簽
立系爭土地買賣契約；被告迄今僅給付服務費400萬元等情
，有原告提出之系爭契約、系爭同意書及系爭土地買賣契約
等件在卷可稽（見本院113年度湖司調字第137號卷【下稱湖
調卷】第13至17頁、第29頁、第31至41頁），復為兩造所不
爭執，均堪信為真實。
四、得心證理由：
㈠兩造所約定之仲介服務費為若干？給付時程為何？
⒈依兩造所簽立之系爭契約第18條及系爭同意書雖均約定本件
仲介服務費為2,000萬元（見湖調卷第17頁、第29頁）；惟
依據被告提出兩造於110年10月15日另簽立之系爭授權書（
見本院卷第64頁），其上記載系爭土地買賣總價為3億8,000
萬元，佣金為總價5.1%，依此計算，系爭授權書所記載之服
務費為1,938萬元（計算式：3億8,000萬元*5.1%=1,938萬元
），顯與系爭契約第18條及系爭同意書記載之仲介服務費數
額不符。審酌系爭同意書及系爭授權書係同日簽立，而系爭
授權書除電腦列印字體外，尚有多處手寫內容，手寫內容處
並經被告及原告之經理人温偉全用印確認，顯見系爭授權書
之內容，係經其2人詳為磋商始簽立，應更符合兩造當事人
之真意；再參以本件居間系爭土地，被告必須支付之費用，
除仲介服務費外，尚可能支出諸如代書費等其他雜費，是以
系爭授權書約定之買賣價金與地主實拿之金額，其中價差2,
000萬元，未必均指仲介服務費，是認被告主張本件仲介服
務費為1,938萬元，應可採信。
⒉本件仲介服務費給付時程：被告主張系爭土地買賣契約簽約
時、用印時、完稅時各撥付200萬元、尾款結案付清塗銷同
時結清服務費，並提出被證2文件為憑（下稱系爭被證2文件
，見本院卷第66頁），為原告所否認，經查：
⑴證人即實際從事仲介系爭土地買賣之經紀人温偉全於本院言
詞辯論期日證稱：我是系爭土地賣方全權代理銷售，我跟原
告公司是靠行關係，透過原告公司為被告仲介系爭土地，並
透過原告跟被告要仲介費，原告公司拿到服務費後要開發票
，扣完稅金，再扣掉我跟原告公司靠行的約定費用後，原告
公司再把剩餘的款項給我。系爭被證2文件，並不是文件，
這是被告建議的草案，他建議要付我服務費分作階段來付，
因為我們買賣有4個階段，整份的內容都是我寫的，我聽他
的建議指示把它寫起來，然後希望我回去跟公司報告商議，
後來雙方都不同意就不了了之，被告也不同意這樣子，他只
是建議，我拿回公司給公司看，公司也不同意等語（見本院
卷第144至146頁）。依證人温偉全所言可知，系爭被證2文
件確為温偉全所書寫，已堪認定，其雖證稱該時程僅係被告
建議的草案，最後原告公司不同意云云，然參以被告於本件
訴訟中得提出系爭被證2文件影本，顯然温偉全書寫完畢後
，有交付系爭被證2文件予被告收執，倘確如温偉全所言僅
係被告建議之內容，伊要拿回給公司看，何以其會交付親自
書寫之系爭被證2文件予被告收執？且依證人温偉全所言，
其為扣除原告發票稅賦負擔後，實際受領仲介服務費之人，
是其該部分陳述系爭被證2文件僅為被告建議草案之證言，
與自身利害關係相關，尚非可信。再觀諸系爭被證2文件所
載之付款時程，本件仲介服務費係於簽約時給付200萬元、
用印時給付200萬元、完稅時給付200萬元、尾款結案付清塗
銷同時給付餘款1,400萬元，而該時程，亦與被告已各於110
年12月21日、111年6月21日給付200萬元無違。是以被告主
張就仲介服務費給付時程，兩造係合意依系爭被證2文件記
載內容給付，應可採信。
⑵綜合上情，本件仲介服務費給付時程，應係「簽約時給付200
萬元、用印時給付200萬元、完稅時給付200萬元、尾款結案
付清塗銷同時給付餘款1,400萬元」，業堪認定。
⒊而系爭土地買賣契約並未完成後續完稅、尾款結清等階段，
是以原告請求被告給付餘款1,600萬元，並無理由。
㈡被告抗辯本件應依民法第572條本文酌減報酬，為有理由：
⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；民法第572
條本文定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為
委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託
人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，
係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院
酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，
而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者
，其報酬之給付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人
依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯
方式為之。」(最高法院57年度台上字第2749號裁判意旨參
照)。
⒉又本件縱認系爭被證2文件並非兩造合意之付款時程，而認原
告已完成居間義務而得請領報酬，惟查：被告因買方江銜文
無法履約，而於113年10月31日與買方合意解除系爭土地買
賣契約（見本院卷第71頁筆錄第27行），本院審酌系爭土地
買方之履約能力（諸如資力有無、履約意願強烈與否），端
賴專業之仲介方即原告為被告尋覓買主時應盡力探求之事項
，反之被告就前揭事項除仰賴原告提供資訊之外，並無任何
消息來源可供判斷，是以若因買方因素而無法履約，仍要求
被告給付全額仲介服務費，顯失公平，亦增加「原告為被告
尋覓買方時未盡力探求買方資力、履約意願」等道德風險；
且原告因此而減少甚多人力支出及金錢花費，則請求以系爭
契約買賣總價5.1%計算之仲介服務費即1,938萬元，尚屬過
高，本院認應酌減為400萬元，方屬適當。
㈢綜上所述，本件依系爭被證2文件之仲介服務費付款時程，原
告僅能請求被告給付400萬元；縱認系爭被證2文件非兩造合
意之內容，則本件應亦適用民法第572條本文，酌減仲介服
務費為400萬元。則被告業已給付400萬元，原告請求被告再
給付餘款1,600萬元，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約第18條、系爭同意書之約定及民
法第568條之規定，請求被告給付1,600萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附
麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，
附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日
民事第三庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日
書記官 鍾堯任
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