減少買賣價金等
臺灣基隆地方法院(民事),重訴字,111年度,1號
KLDV,111,重訴,1,20250520,1

臺灣基隆地方法院民事判決
111年度重訴字第1號
原 告 樂泰實業股份有限公司


法定代理人 李佳臻
訴訟代理人 吳存富律師
複 代理人 林修平律師
曾宥鈞律師
訴訟代理人 張媁婷律師
林品君律師
洪御展律師
被 告 萬家福股份有限公司

法定代理人 黃文程
訴訟代理人 郭瓔滿律師
複 代理人 陳豪杉律師
訴訟代理人 孫浩偉律師（已終止委任）
上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國114年4月24日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
被告應給付原告新臺幣貳仟伍佰伍拾陸萬肆仟捌佰伍拾參元，及
其中新臺幣壹仟陸佰柒拾玖萬壹仟陸佰元自民國一百一十一年一
月六日起、其中新臺幣捌佰柒拾柒萬參仟貳佰伍拾參元自民國一
百一十四年四月十七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分於原告以新臺幣捌佰伍拾貳萬貳仟元供擔
保，得為假執行；但被告如以新臺幣貳仟伍佰伍拾陸萬肆仟捌佰
伍拾參元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序方面
一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關
係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之。民事訴訟法
第24條定有明文。本件係因兩造於民國110年5月26日就坐落
基隆市○○區○○段0000地號土地及其上1274、1275建號建物（
門牌基隆市○○區○○路00號地下一層之一、地下一層，下稱系
爭房屋，與上開土地合稱系爭不動產）簽訂之不動產買賣契
約書（下稱系爭契約）涉訟，而系爭契約第12條約定：「如
有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方
法院為第一審管轄法院。」等語，有系爭契約在卷可稽（本
院卷一第15頁至第29頁），依前開規定，本院自有管轄權。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴請求被告應給付原告新臺
幣（下同）1,679萬1,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本院審理期間經
數次追加、變更、撤回後，於本院114年4月24日言詞辯論期
日變更聲明如後所示，核係基於同一基礎事實擴張應受判決
事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面　　
一、原告主張：兩造於110年5月26日簽訂系爭契約，由原告以4
億9,000萬元向被告購買系爭不動產，已依約給付被告買賣
價金全額，並於110年8月17日辦理所有權移轉登記。被告將
系爭房屋出租予訴外人遠百企業股份有限公司（下稱遠百公
司）經營愛買量販店，並就不動產委託銷售標的現況說明書
(下稱系爭現況說明書)有關「建物現況是否有滲漏水情形」
「是否曾在最近一年內修復滲漏水」項下，均勾選為「否」
，嗣原告發現系爭房屋有漏水之瑕疵，經中泰不動產估價師
聯合事務所(下稱中泰事務所)作成不動產估價報告書（下稱
系爭估價報告），評估系爭不動產因漏水瑕疵減損3,475萬4
,971元(包括修復費用91萬7,853元、污名價值減損3,383萬7
,118元)，為此依民法第354條第1項、第359條規定減少價金
後，再依民法第179條規定請求返還無法律上原因而受領上
開價金之不當得利，或依民法第227條、第216條、第360條
規定，擇一請求被告如數賠償等語。並聲明：㈠被告應給付
原告3,475萬4,971元，及其中1,679萬1,600元自起訴狀繕本
送達翌日起、其中1,796萬3,371元自民事訴之變更聲請狀繕
本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約第1條第7項、第17條第4項記載：「買
方於簽約前業已至標的所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本
不動產標的產權狀況等資料已充份瞭解。」「本買賣標的移
轉登記日為點交日，依現況（詳附件不動產買賣說明書及現
況說明書）點交。」，可見系爭房屋於110年8月17日點交時
並無原告所指漏水瑕疵，被告始於系爭現況說明書「建物現
況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，且未就無滲漏水一
事為保證，被告所為給付已合於債之本旨。另系爭房屋為88
年完工，於買賣當時屋齡已達22年，依一般社會通念此屋齡
之中古屋交易通常有漏水、壁癌、電線短路或水壓不足等情
形，原告所指漏水情形應為系爭房屋老舊所致，當非系爭房
屋交付當時存在之瑕疵，且依兩造交屋當時現況一望即可清
楚看見遠百公司就過往曾發生或可能發生之漏水點設有接水
盤、導水板、導水管等處置，原告自已充分了解系爭房屋存
有漏水、漆面剝落之情形，況兩造洽商交易價格時，已將房
屋老舊可能產生的問題列入考量，被告才同意以低於市價近
1億元之價格折價出售系爭房屋，被告就漏水瑕疵不負瑕疵
擔保責任，縱須負瑕疵擔保責任，漏水瑕疵之修繕費用應計
算折舊。又系爭房屋先前囑託中華不動產估價師聯合事務所
鑑定有無交易價值減損，經函覆因相關交易情形稀少無法估
價，足見系爭房屋之交易特殊而難以鑑定，且系爭估價報告
就停車位部分估價高達2億8,140萬元，佔整體交易價值之41
.85%，然系爭房屋價值重在商場使用，停車位僅為商場之附
屬設施，本身並無出租或可產生其他收益，故兩造於買賣時
並未就停車位另外計價，系爭估價報告亦記載系爭房屋所在
區域內並無如此大量之停車位設施，且係以坪數遠低於系爭
房屋之一般住宅作為比較標的，並參酌系爭房屋曾存在之漏
水情形後來已有大幅改善，原告收取之租金數額亦未因漏水
受影響，足見漏水對於系爭房屋之使用收益及大賣場之營運
並無影響，系爭估價報告所為污名價值減損之評估非屬可採
。再者，系爭估價報告評估系爭房屋無漏水瑕疵之交易價格
為6億7,224萬3,144元，受漏水瑕疵影響後之交易價格則為6
億3,748萬8,173元，均高於系爭契約買賣價金4億9,000萬元
，且原告購買系爭房屋之目的在於出租予遠百公司收取租金
獲利，並無轉售之價差損失可言，既未受有損害，自不得請
求賠償污名價值減損等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告
之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，准供擔保宣
告免為假執行。
三、經查： ㈠被告因欲出售系爭房屋，於110年3月20日出具系爭
現況說明書予其委託之仲介，其就建物現況是否有滲漏水情
形」「是否曾在最近一年內修復滲漏水」項下，均勾選為「
否」。㈡兩造於110年5月26日簽訂系爭契約，由原告以4億9,
000萬元向被告購買系爭不動產。㈢被告於110年8月17日以買
賣為原因，將系爭不動產移轉登記予原告，並於同日將系爭
房屋點交予原告，原告已付清買賣價金等事實，為兩造所不
爭執，並有系爭現況說明書、系爭契約、建物登記第二類謄
本在卷可稽(本院卷一第39頁、第40頁、第15頁至第29頁、
第41頁至第44頁)，堪信為真實可採。
四、至於原告主張系爭房屋因漏水瑕疵而有交易價值減損情事，
主張依民法第354條第1項、第359條規定減少價金後，再依
民法第179條規定請求返還無法律上原因而受領價金之不當
得利，或依民法第227條、第216條、第360條規定，擇一請
求被告賠償3,475萬4,971元本息，則為被告所否認，並以前
詞置辯，本院判斷如下：
　㈠系爭房屋於被告點交予原告時，有無漏水之瑕疵？
　⒈原告主張於交屋後發現系爭房屋有多處滲漏水，依其所提照
片顯示天花板、牆面有潮濕滲水、油漆剝落情形(本院卷一
第47頁至第63頁)，嗣原告委託處理漏水之廠商於110年12月
1日出具報價單(本院卷一第65頁)，距離系爭房屋於110年8
月17日完成點交尚未滿4個月，依一般房屋漏水須相當時間
始會外現，並非短時間所能形成之常理，原告主張系爭房屋
於交屋前已經存在滲漏水瑕疵，並非全無依據。
　⒉系爭房屋經本院囑託兩造合意之台北市土木技師公會鑑定是
否有漏水之瑕疵，依該公會提出之鑑定報告書(下稱系爭鑑
定報告)可見系爭房屋有高達150個以上位置滲漏水，其中大
部分滲漏水位置據系爭房屋使用者即遠百公司表示是在110
年8月17日之前即已發生，台北市土木技師公會亦認為依系
爭房屋使用年數應屬合理等情，且遠百公司曾於108年12月6
日、109年2月12日函請被告修繕愛買基隆店即系爭房屋之天
花板、地面、牆面滲漏水，有遠百公司111年11月22日百企
總111字第11008號函及附件足憑（本院卷一第171頁至第185
頁）。由此可知，系爭房屋應有漏水之瑕疵，且瑕疵存在數
年，於110年5月26日兩造成立系爭契約前應即存在，原告主
張被告於110年8月17日點交系爭房屋時，系爭房屋即有漏水
瑕疵等語，應與事實相符。　　
　㈡被告就系爭房屋存有漏水瑕疵，是否應負瑕疵擔保責任？
　⒈所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而
不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最
高法院73年台上字第1173號判決先例意旨參照）。
　⒉被告於兩造簽約前之同年3月20日所出具系爭現況說明書第14
項，勾選系爭房屋現況無滲漏水情形及未曾在最近1年內修
復滲漏水（本院卷一第39頁），而系爭現況說明書於兩造簽
約時，係作為系爭契約之附件（本院卷一第27頁），被告辯
稱系爭房屋於110年8月17日點交時並無原告所指漏水瑕疵，
被告始於系爭現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」欄
位勾選「否」云云，核與被告出具系爭現況說明書之日期不
符，不足憑採。又系爭契約第17條第4項約定系爭房屋依現
況(詳附件不動產買賣說明書及現況說明書)點交，所指現況
自應符合系爭現況說明書所勾選或記載之情形，不因系爭房
屋是否為中古屋而有不同。且出賣人應負物之瑕疵擔保責任
，乃擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值或
通常效用或契約預定效用之瑕疵，至該瑕疵究如何產生，尚
非所問，即使系爭房屋滲漏水係因系爭房屋所在基地內排水
暗溝側牆及底板有變形及裂縫造成，且系爭房屋所屬社區管
理委員會對共用部分疏於維護，仍不影響被告應對原告負擔
保系爭房屋合於通常效用或保證品質之責任。系爭房屋既有
上開不符合系爭現況說明書所載無滲漏水狀況之情事，而存
有漏水瑕疵，則原告對被告行使物之瑕疵擔保請求權，即無
不合。
　⒊被告雖抗辯：原告於簽約前，已至系爭房屋詳細檢視屋況，
對系爭房屋存有漏水、漆面剝落等現況知之甚詳，且系爭房
屋成交總價低於市價近1億元，係因已將房屋老舊可能產生
的問題列入考量，伊無庸負瑕疵擔保責任云云。然查：
　⑴買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出
賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1
項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之
責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有
明文。所謂「故意不告知其瑕疵」，係指出賣人事實上已知
悉有瑕疵存在而故意不告知買受人，始足當之。　
　⑵原告於簽約前查看系爭房屋時，被告並未向其仲介林秉周說
明系爭房屋有系爭現況說明書所列之瑕疵，系爭現況說明書
亦未勾選有何瑕疵，另原告仲介林俊伸於帶看房屋時，有詢
問被告到場人員系爭房屋有無要注意的狀況，包括漏水或是
其他注意事項，被告到場人員表示並無問題等情，業據林秉
周、林俊伸於兩造另案訴訟(臺灣高等法院114年度上字第84
號)114年3月28日準備程序證述明確，有準備程序筆錄可參(
本院卷二第185頁至第195頁)，被告復未提出任何證據證明
原告於簽約時已知悉系爭房屋存有漏水之情形，被告抗辯原
告簽約前已知悉漏水現況云云，尚不足採。又遠百公司曾於
108年12月6日、109年2月12日函請被告修繕愛買基隆店即系
爭房屋之天花板、地面、牆面滲漏水，已如前述，足見被告
明知系爭房屋有滲漏水情形，故意不告知原告，依民法第35
5條第2項但書規定，自應就系爭房屋漏水瑕疵負瑕疵擔保責
任。至於被告抗辯兩造洽商交易價格時，已將房屋老舊可能
產生的問題列入考量，被告才同意以低於市價近1億元之價
格折價出售系爭房屋云云，為原告所否認，被告就此利己事
實並未舉證證明，所辯自不可採。
　㈢原告依民法第360條規定，請求被告賠償修繕費用及室內裝
　　潢修復費用91萬7,853元、污名價值減損3,383萬7,118元，
有無理由？　　　
　⒈買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契
約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。系爭房
屋於交屋時存在滲漏水瑕疵，且被告故意不告知原告瑕疵，
已如前述，則原告依民法第360條規定，請求被告負損害賠
償責任，即屬有據。
　⒉又依系爭鑑定報告記載，系爭房屋漏水係由於建物本身結構
縫隙滲水所致，其中壁面之若干滲漏水點滲漏原因研判為澆
置擋土壁升層混凝土時升層間施工縫局部處理未盡理想，遂
於該局部處產生較嚴重的冷縫致使日久地下水從該縫滲入，
另外系爭房屋與地面層社區為一整體結構，基地內排水暗溝
與社區地面層地板共構，排水暗溝易因承載外力變形而發生
裂縫，且基地內排水暗溝上方有植栽圃，培土長年澆灌或下
雨底部含水量高，長期易造成排水暗溝兩側地板滲漏，若欲
以「漏水源頭止漏工法」處理，相關工程所需費用鉅大，且
防水材料有一定壽命，並非可行且治本之道，故參考遠百公
司裝設不鏽鋼接水盤之修繕方式，採取類似但較為精進方式
施作防滴漏措施，以防止滲漏水滴漏或滲出影響系爭房屋之
使用，並儘量降低產生不良觀瞻，並配置導排管線將滲漏水
引至建物笩基層，借由笩基既有排水泵排出，按上述修復工
法條件下修繕所需費用及室內裝潢修復費用合計為91萬7,85
3元等語，有系爭鑑定報告可憑，原告此部分請求，自屬有
據。又上開修繕材料均係附屬於系爭房屋之零件材料，僅能
附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部，
並不具獨立之物之價值，其附著之結果，僅係增設防滴漏措
施，避免再有滲漏水滴漏之狀態，原告並未取得額外利益，
即無庸扣除折舊，被告辯稱修繕費用應扣除折舊云云，為不
可採。
　⒊系爭房屋漏水瑕疵如不存在，於系爭契約成立時之正常交易
價值即市價為6億7,224萬3,144元，因有漏水瑕疵存在，受
有物理性價值貶損91萬7,853元、污名價值減損3,383萬7,11
8元，合計其價值貶損3,475萬4,971元，則系爭不動產因漏
水瑕疵，於系爭契約成立時之實際價值為6億3,748萬8,173
元（計算式：6億7,224萬3,144元－3,475萬4,971元＝6億3,74
8萬8,173元），故系爭房屋因漏水瑕疵存在，污名價值減損
比例為5.03%（計算式：3,383萬7,118元÷6億7,224萬3,144
元＝5.03%，百分比之小數點第三位以下四捨五入）等情，業
據本院囑託中泰事務所鑑定，經該所估價師針對系爭房屋進
行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場發展
情況、勘估標的依最有效使用情況下及參照中華民國不動產
估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產污名價值減
損估價指引，採用比較法及收益法等二種估價方法進行評估
結果如上，堪認估價師已遵循上述瑕疵不動產污名價值減損
之估價指引，從系爭房屋漏水瑕疵之修復可能性、修復完善
度、資訊揭露度、市場替代性造成系爭房屋受有交易價值影
響之各面向，詳予評估後本於專業判斷系爭房屋因漏水瑕疵
所導致之污名價值減損程度約為5.03%，尚非無憑，應堪採
信，則系爭房屋因漏水瑕疵致受污名價值減損之數額為2,46
4萬7,000元（計算式：4億9,000萬元×5.03%＝2,464萬7,000
元）。被告空言抗辯系爭估價報告不足以認定系爭房屋已因
漏水瑕疵致受污名價值減損云云，自無可採。
　⒋被告雖抗辯按系爭估價報告所載，系爭房屋於110年5月26日
無漏水瑕疵時之正常交易價格為6億7,224萬3,144元，受漏
水瑕疵影響後之交易價格為6億3,748萬8,173元，而系爭契
約約定買賣價金僅4億9,000萬元，兩造已考量系爭房屋屋齡
、屋況而以明顯低於市價之金額成交，原告並未受有損害云
云。惟查，按系爭契約附件系爭現況說明書項次14內容，已
載明系爭房屋現況無滲漏水及未曾在最近1年內修復滲漏水
，被告亦未曾告知原告系爭房屋有漏水情況，足見兩造於11
0年5月26日買賣系爭房屋時，顯然未以系爭房屋有漏水之瑕
疵，作為決定買賣價格4億9,000萬元之考量因素，被告亦未
提出具體事證證明兩造因系爭房屋存在漏水瑕疵而予以減價
之事實，且被告以系爭現況說明書說明系爭房屋並無漏水瑕
疵，所出售者乃為無漏水瑕疵之房屋，其交付有瑕疵之買賣
標的物，自仍應負瑕疵擔保責任，此不因系爭房屋有漏水瑕
疵之應有價格高或低於買賣價格而有不同，何況系爭鑑定報
告建議之修繕方式是施作防滴漏措施，避免漏水直接滴落而
已，並無法徹底根絕系爭房屋漏水情形，自不足以填補因系
爭房屋滲漏水瑕疵所生之交易性貶值損失，並審酌一般交易
市場，當事人願以低於市場價格出售，其原因本有多端，或
因屋況不佳、人情關係、迅速出售供財務週轉等情形，而系
爭房屋買賣是經由經紀業仲介，被告既非因告知漏水瑕疵後
而減價出售，原告買受系爭房屋亦未考量漏水瑕疵而減價購
買，難認原告以4億9,000萬元購買系爭不動產未受有溢付價
金之損失，被告上述抗辯，並不足採。
　⒌從而，原告依民法第360條規定，請求被告賠償91萬7,853元
、污名價值減損2,464萬7,000元，合計2,556萬4,853元，為
有理由，應予准許。又原告就同一請求另依民法第179條、
第227條、第216條、第359條規定所為請求權選擇合併主張
，本院毋庸再為審究。　
五、綜上所述，原告依民法360條規定，請求被告給付2,556萬4,
853元，及其中1,679萬1,600元自起訴狀繕本送達翌日（本
院卷一第75頁）即111年1月6日起，其中877萬3,253元自民
事訴之變更聲請狀繕本送達翌日（本院114年4月24日言詞辯
論筆錄第1頁）即114年4月17日起，均至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告
假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰依聲請
分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請失所依附，應予駁回。
六、本件事實已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據資料，經
本院斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予
論駁之必要，一併說明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，故判
決如主文。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　陳湘琳　　　　　以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　 書記官　洪儀君