臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度訴字第86號
原 告 丁俊朋
訴訟代理人 張雯峰律師
奚淑芳律師
吳書榮律師
被 告 丁語婕
訴訟代理人 李鳳翔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段382建號、
門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○000號房屋返還原告，其履行期間為
6個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣883,333元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣2,650,000元為原告預供擔保後，得免為假執
行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造為姑侄關係，原告基於親戚情誼盼被告得以安居，遂將
所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段382建號、
門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○000號房屋（以下合稱系爭房地
）以低於市價之新臺幣（下同）265萬元出售被告，買賣契
約書第3、4條約定，被告給付訂金5萬元，其餘款項被告應
自民國112年4月1日起至116年6月1日止分50期給付，於每月
25日以前支付至少1萬元、並應於50個月內將房款付清，原
告則應於48個月後30工作日內繳清房屋稅款並備齊文件，移
轉所有權予被告；其後被告自112年4月起即依約定於每月25
日後以現金給付原告1萬元（原證1，成屋買賣契約應記載及
不得記載事項合約書、郵政存簿儲金簿節影本、建物所有權
狀、土地所有權狀、建物登記第一類謄本、
土地登記第一類謄本，本院卷第11至39頁）。
二、嗣原告於113年9月間發現被告將系爭房地以658萬元刊登廣
告出售（原證2，網路刊登出售房屋廣告，本院卷第43至57
頁），原告因盼被告得安居之善意無法讓被告理解及達成，
兩造遂於113年11月28日簽立房屋買賣終止協議書（下稱系
爭協議書）約定系爭買賣契約終止解除，原告需退還被告已
給付之購房款22萬元及已支付房屋修繕費40萬元共62萬元，
其中42萬元由原告當場給付，其餘20萬則待被告遷屋返還原
告後7日內結清，被告亦在系爭協議書簽名蓋章與簽收42萬
元並表示同意解除系爭買賣契約（原證3，房屋買賣終止協
議書，本院卷第59至61頁）。詎被告於114年1月16日突將前
開已收之42萬元匯還原告，另又給付113年11月、12月、114
年1月之分期款共3萬元與原告，並以LINE表示「房貸與42萬
裝修款歸還給你，這業力我擔待不起，律師表示我不當流浪
漢就照規矩來」等語，拒絕履行系爭協議；原告並以語音留
言表示維持解除契約協議並會將款項返還（原證4，LINE對
話內容截圖節影本、語音留言譯文，本院卷第63至65頁）。
被告避不見面且拒接電話，經原告多次嘗試溝通後，被告僅
向原告之妹表示除非給付原告100萬元(包含退款65萬元及額
外再給付35萬元)，否則不願解契系爭買賣契約，亦不願返
還房地。
三、綜上，系爭房地所有權人仍為原告，兩造既合意解除系爭買
賣契約，依系爭協議書及民法第259條第1款規定，被告即負
有返還受領物之義務，然被告既仍無權占有系爭房地，爰依
民法第767條第1項前段及系爭協議書約定，請求被告於收受
原告給付42萬元及被告自行給付之分期款3萬元後，自系爭
房地遷離。
四、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：
（一）被告雖辯稱其未看到系爭協議書第1、2項內容，且無兩造
簽名，未達成合意云云。然依民法第153條規定，兩造對
解除契約之意思表示一致時，即生解除效力，自系爭協議
書觀之，倘非經雙方協議，原告何以知悉被告有支出系爭
房地之裝修款42萬元，依此可知兩造顯係經過協商後才約
定合意解除系爭買賣契約，被告既不爭執有簽署系爭協議
書之事實，則不因系爭協議書是否經原告簽名而有異，故
應認兩造已合意終止系爭買賣契約，被告藉詞未詳讀系爭
協議書，應由被告就其意思表示有何瑕疵負舉證責任。
（二）被告另抗辯其係遭脅迫而為系爭協議書之意思表示云云。
然：
1、原告否認被告所抗辯之前開邀脅迫事實，被告應舉證證明
其受脅迫之事實。且原告因前述因素始以低於市價甚多之
價格將系爭房地出售被告，僅此便可知原告絕非暴戾之人
，況被告簽署系爭協議書後未曾尋求司法協助，在LINE對
話中亦未具理力爭，反避不見面，直至本件訴訟始臨訟主
張受脅迫，顯不足採。
2、兩造早於113年10月間起便開始討論解除系爭買賣契約事
宜，於113年11月27日通話約定於11月28日簽定系爭協議
書，11月29日之對話中被告更將加註之協議書傳送給原告
，另於113年12月13日、114年1月17日更傳送其他圖片或
照片與原告（原證5，通訊軟體對話內容截圖節影本，本
院卷第141至144頁）。在在均足證被告未曾受脅迫，亦非
未看到系爭協議書內容。
（三）對被告所提照片、土地登記第二類謄本、建物登記第二類
謄本、存款人執收聯（本院卷第97至101頁）之製作名義
人及內容真正不爭執，但否認待證事實之關聯性。對被告
所提診斷證明書（被證3）之製作名義人及內容真正不爭
執，但開立時間為108年12月26日無法證明被告在簽署系
爭協議書時有何意思表示瑕疵。
五、並聲明：(一)被告應於原告給付45萬元後遷離系爭房地，並
將上開房地返還原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）
請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、對原告所主張兩造為姑侄關係，原告將系爭房地以265萬元
出售被告，與前開買賣契約書第3、4條之約定，及被告於11
4年1月16日匯款42萬元、另於113年11月、12月、114年1月
給付共3萬元與原告等事實均不爭執。至原告所主張發現被
告委託大嘉義房屋以658萬元將系爭房地在網路刊登廣告出
售之事實，被告並不知此事。
二、然系爭買賣契約並未合意解除。蓋：
（一）兩造簽立系爭買賣契約書後，原告於113年11月28日晚間
氣勢洶洶將一疊錢直接丟桌上，強勢要求被告簽名，惟被
告根本未看到系爭協議書第1至2頁之詳細內容，此自其餘
欄位中並無被告之簽名等內容即知其然。反觀，系爭買賣
契約有見證人、有騎縫章等，顯見係雙方於意思表示自由
下所簽立，足證系爭協議書法律效果尚未達成。
（二）自被告在原證4之LINE對話中向原告表示「親愛的賢侄子
你收下吧！房貸與42萬裝修款，歸還給你，這業力我擔不
起，律師表示我不當流浪漢照規矩來」等語（見原證4）
，可知被告根本未同意原告解除系爭買賣契約。僅因被告
咨詢法扶律師後始知其不自由之意思表示得撤銷，始繼續
繳納房屋買賣契約之分期款至今。又因系爭買賣契約第5
條約定有3個月繳款緩衝期，故被告於LINE對話中所表示
之「照規矩來」係指依系爭買賣契約書約定履行契約。
（三）另自原告所自認被告僅向原告之妹表示除非給付原告100
萬元(包含退款65萬元及額外再給付35萬元)，否則不願解
契系爭買賣契約，亦不願返還房地等語，亦可知兩造尚未
合意解除系爭買賣契約。
三、縱認兩造已合意解除系爭賣契約，然被告係受原告脅迫而為
意思表示，被告亦以民事答辯狀撤銷113年11月28日之意思
表示。
（一）70歲高齡之被告獨居系爭房地期間，系爭房地處於暗巷末
端(被證1，系爭房地照片，本院卷第97頁)，且被告大腸
癌末期，身體孱弱（被證3，大林慈濟醫院醫療診斷證明
書，本院卷第113頁），而原告不斷以各種理由騷擾被告
並表達毀約之意，致被告常處於驚魂未定之心理狀態。另
因原告有毆打自己配偶及二伯等行為，過去更曾有多項暴
力紀錄，於113年11月28日原告至系爭房地處，將一疊錢
掉在桌上並強勢要求被告於系爭協議書簽名、蓋章，被告
驚嚇不已且求助無門，為免遭原告毆打，遂於系爭協議書
中前開欄位簽名，然除被告姓名之簽名與日期外，其餘文
字皆非被告所書寫。自前述之系爭買賣協議書與協議書之
記載簽名等方式，足證被告並非意思表示自由而簽立系爭
協議書。
（二）再參酌原告所提之語文譯文記載：「阿姑我跟妳說，妳不
用這樣，我決定的東西不需要，錢我明天會領還給妳」等
語（見原證4)，足見原告之強勢地位並壓制被告之意思表
示。又被告咨詢法扶律師後始知其不自由之意思表示得撤
銷，始繼續繳納房屋買賣契約之分期款至今，亦如前述。
（三）原告提起本件訴訟後，經被告訴訟代理人查詢系爭房地之
謄本後，原告於112年7月13日竟以系爭房地設定最高限額
抵押權擔保250萬元，擔保債權確定日期為142年7月10日
（被證2，土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本，
本院卷第98至99頁），顯見被告自始遭原告設計，是依前
開說明撤銷系爭意思表示。
四、若認原告系爭主張為有理由，應給予1年之履行期間。
五、對原告所提原證3之系爭協議書製作名義人真正不爭執，然
其中文字內容並非被告所書寫。對原告所提原證5通訊軟體
對話內容截圖節影本（本院卷第141至144頁）之製作名義人
真正不爭執，然關於對話內容之解釋則如前述。對原告所提
成屋買賣契約應記載及不得記載事項合約書、建物現況確認
書、中華民國國民身分證、郵政存簿儲金簿存摺封面影本、
建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記第一類謄本、土地
登記第一類謄本、中華民國國民身分證、網路資料查詢、房
屋登記第一類謄本、中華民國國民身分證、網路資料查詢、
房屋買賣終止協議書、通訊軟體對話內容截圖節影本及對話
譯文等文書(本院卷第11至65頁)之意見，亦如前所述等語，
資為抗辯。
六、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔
。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
參、本院之判斷
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段著有規定。次按以無權占有為原因，
請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事
實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗
辯有如何權源占有之事實證明之；如不能證明，應認原告之
請求為正當。而依民事訴訟法第279條第1、2項規定，當事
人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命
法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附
加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。故當
事人於自認有所附加或限制者，於一造承認他造所主張事實
部分即兩造陳述一致之範圍內成立自認，未自認部分則另依
舉證責任分配之原則處理。且依前開規定，當事人主張之事
實經他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自
認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以
其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第
2570號裁判要旨同此見解）。查：
（一）原告所主張原告將系爭房地出售被告，嗣兩造於113年11
月28日將系爭買賣契約解除，原告需退還被告已給付之購
房款22萬元及已支付房屋修繕費40萬元共62萬元，其中42
萬元由原告當場給付，其餘20萬待被告遷屋返還原告後7
日內結清；與被告目前尚占用系爭房地等事實，部分為被
告所不爭，另有原告所提成屋買賣契約應記載及不得記載
事項合約書、郵政存簿儲金簿節影本、建物所有權狀、土
地所有權狀、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本
（見本院卷第11至39頁）與房屋買賣終止協議書（見本院
卷第59至61頁）等在卷可證，自堪信為真實。則被告占有
系爭房地已無正當權源，自屬無權占有，依前開說明，若
別無證據可證明被告占有系爭房地有何正當權源之事實，
原告依前開民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系
爭房地，自屬有據。
（二）被告雖以前開事由抗辯系爭買賣契約並未合意解除云云。
然：
1、私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者，推定為
真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。又印章由自己
或由有權使用之人蓋用、簽名由自己親自簽名為常態，由
無權使用之人蓋用或簽名則為變態，故主張變態事實之當
事人，應就此有利於己之事實負舉證責任。
2、查被告對原告所提系爭協議書製作名義人真正不爭執（見
本院卷第110頁），則依前開民事訴訟法第358條第1項規
定，自應推定系爭協議書為真正。至被告雖抗辯其中文字
內容並非被告所書寫等云云；然被告所提證據不足證明其
前開抗辯為真正，且其抗辯核與前開事證不符，是被告前
開抗辯自不可採。
（三）被告另以前開事由抗辯係遭脅迫而為系爭協議書之意思表
示云云。然按民法第92條第1項前段固規定，因被詐欺或
被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。而所
謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法
危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思
表示而言。然當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而
為之者，應就其被詐欺或被脅迫之有利於己之事實，負舉
證之責任（最高法院95年度台上字第2948號、21年度上字
第2012號裁判要旨均同此見解）。查被告所提前開證據尚
不足證明其受原告脅迫而簽立系爭協議書之事實，是依前
開說明，被告既無法舉證證明遭原告脅迫而簽立系爭協議
書，是被告前開抗辯亦不可取。
（四）因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，
民法第264條第1項固有規定。則自前開規定之文義解釋觀
之，同時履行抗辯之權利乃在他方當事人，本件被告既未
為同時履行抗辯（包含其餘未聲明主張之抗辯），原告所
主張被告應於原告給付45萬元後返還系爭房地，本院自毋
庸審酌；況若被告主張同時履行抗辯，其金額為多寡既未
經被告主張與兩造之攻防，亦難期正確，附此敘明。
（五）按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被
告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履
行期間或命分期給付；經原告同意者，亦同。履行期間，
自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事
訴訟法第396條第1、3項著有規定。查系爭房地為被告居
住處所，一時搬遷不易，本院審酌被告之境況與兼顧原告
之利益，爰定履行期間為6個月，以資兼顧。
三、綜上所述，被告占用系爭房地既無正當權源，原告依民法第
767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房地返還原告，為
有理由，應予准許，並定履行期間為6個月。
四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟
費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7
8條分別定有明文。查本院既為被告前開全部敗訴之終局判
決，依前開說明，本院因認本件訴訟費用應命由被告負擔。
五、末按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，
恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告
假執行；原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，
雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得
為假執行。又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，
或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條、
第392條第2項分別著有規定。查本件判決兩造均陳明願供擔
保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，應予准許，
並分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併
予敘明。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
民事第三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
書記官 李玫娜