臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第915號
原 告 施美玉
施國涼
共 同
訴訟代理人 洪晨博律師
被 告 施俊德
訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年5月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告施美玉負擔61%，餘由原告施國涼負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號、341地號土地（下合稱系爭土
地）分別為原告施國涼、施美玉所有（原證1，土地所有權
狀、建物所有權狀，本院卷第29至31頁）。然被告無權在系
爭土地上興建如附圖即嘉義縣水上地政事務所民國113年11
月14日發給之土地複丈成果圖所示之地上物（原證2、3
，空拍圖、地籍查詢資料，本院卷第33至35頁、第37至39頁
），爰依民法第767條第1項規定請求被告各拆除系爭地上物
後，分別將系爭土地返還原告。
二、被告無權占用系爭土地致原告受有無法使用收益之損害，系
爭土地遭占用面積共121.95平方公尺，且系爭土地鹿草鄉市
區、嘉義縣政府、高鐵嘉義站，周邊地價近年顯著上漲，而
附近租賃行情每戶約新臺幣（下同）1至2萬元，以合於市場
行情之月租金計算被告之不當得利為每月15,000元，爰依民
法第179條、第181條所規定不當得利返還請求權，分別請求
被告給付原告自113年9月起回溯5年之租金，即自108年10月
1日起至113年9月30日止占用系爭土地相當租金之不當得利
如訴之聲明所示；另因被告仍繼續占用系爭土地，故自113
年10月1日起至返還系爭土地之日止，另應分別按月給付原
告如聲明所示之金額及其法定遲延利息。
三、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：
（一）被告雖辯稱本件僅以其為被告，屬當事人不適格云云。然
自系爭建物之房屋稅籍證明書「納稅義務人姓名欄」所示
之納稅義務人僅被告1人（見本院卷第93頁），且被告確
為系爭建物之現占有人，故被告確為系爭建物之事實上處
分權人，本件以施俊德為被告應無違誤。
（二）被告另抗辯本件有民法第425之1條第1項推定租賃關係規
定之適用云云。然：
1、對被告所抗辯系爭未保存登記之建物係被告之曾祖父施深
所興建之事實不爭執。另對被告所抗辯施深死亡後，由其
全體繼承人繼承其權利義務，本應由施深之配偶及其子施
淺、施嵩3個人繼承；後來施深之配偶死亡後，由施淺繼
承其權利義務。後來施淺及施嵩協議，施淺分得目前坐落
系爭土地之系爭房屋，施嵩則分得另外之房屋。施淺死亡
後，由施陳玉雲繼承。施陳玉雲死亡後，再由施進榮即被
告之父繼承，故目前系爭房屋之所有權或事實上處分權係
由被告之父施進榮取得，但後來施進榮將系爭房屋之前開
權利讓與被告，並辦理轉移稅籍登記被告為納稅義務人等
事實亦不爭執。
2、然原告實際上係於79年9月間向施嵩以買賣方式取得系爭
土地所有權（原證4、5，地籍異動索引，本院卷第413至
443頁），並在地籍重測時始知悉系爭建物占用情事，故
被告辯稱系爭土地是原告繼承而來與事實不符。故原告是
向施嵩購買取得系爭土地所有權，而非向施淺（即系爭建
物之事實上處分權人）所購買，是本件應不符民法第425
條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅
將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地、房屋同時
或先後讓與相異之人」之要件，而無該規定之適用。
（三）縱認本件有民法第425條之1第1項之推定租賃關係存在，
然依系爭建物房屋稅籍證明書所載，系爭建物係由木石磚
造（雜木）99.4平方公尺及土竹造11平方公尺所構成，並
自57年1月起課（見被證1房稅屋籍證明書），再參系爭建
物既係施深生前出資興建，則自建築完成時起迄今至少歷
時66年，參「固定資產耐用年數表」所示，系爭建物已逾
耐用年數至少達40年以上，則依實務見解，應足認租賃關
係成立時之系爭建物現早已達不堪使用狀態，則承租人後
續裝修應屬不當延長建物使用期限，而非民法第425條之1
所欲保障之範圍，縱令系爭建物曾有推定租賃法律關係，
亦因系爭建物不堪使用而歸於消滅。對被告所抗辯系爭房
屋目前確有人居住之事實不爭執，但被告另購新屋是否常
住系爭房屋則不清楚；另系爭房屋多年來經被告或其家人
多次修繕、重新裝潢，已非系爭房屋起建之原始樣貌或原
始結構。
（四）被告再抗辯施嵩有同意讓施淺一家繼續居住系爭建物直到
倒塌云云。惟被告未提出證明，此部分抗辯應屬無稽。且
縱認施嵩有同意施淺一家繼續居住系爭建物到倒塌，此亦
係成立使用借貸關係而非租賃。而使用借貸僅於契約當事
人相互間有效，亦即本件使用借貸關係僅存在施嵩、施淺
之間，至因買賣取得系爭土地之原告則不受此拘束。
（五）對嘉義縣水上地政事務所113年11月14日發給之土地複丈
成果圖即鑑定之調查證據結果（本院卷第73頁）無意見。
對被告所提嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明、手抄戶籍謄
本、土地登記第二類謄本、土地登記第一類謄本、空照圖
等文書（本院卷第93至107頁）之製作名義人及內容真正
不爭執。對嘉義縣水上戶政事務所113年12月26日函暨所
附土地登記公務用謄本、嘉義縣地籍異動索引、臺灣省嘉
義縣土地登記簿、地籍圖謄本、嘉義縣水上地政事務所土
地複丈圖及面積計算表等文書（本院卷第127至235頁）之
製作名義人及內容真正不爭執。對嘉義縣水上戶政事務所
114年1月2日函暨所附證明書、編訂門牌門牌證明申請書
、療草鄉未實施建築管理地區建築物證明申請書、臺灣省
臺南縣戶籍登記簿、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料、
戶籍資料等文書（本院卷第237至369頁）之製作名義人及
內容真正不爭執。
四、並聲明：（一）被告應將系爭340地號土地上如附圖所示編
號A1、A3、B1、C1面積合計47.86平方公尺之地上物拆除騰
空後，將前開土地返還原告施國涼。（二）被告應將系爭34
1地號土地上如附圖所示編號A2、B2、C2面積合計74.09平方
公尺之地上物拆除騰空後，將前開土地返還原告施美玉。（
三）被告應給付原告施國涼59,440元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另自113年10月1
日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告施國涼1,021元
。（四）被告應給付原告施美玉92,018元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另自113年1
0月1日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告施美玉1,58
0元。（五）訴訟費用由被告負擔。（六）請准供擔保宣告
假執行。
貳、被告則以：
一、坐落系爭土地之門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○○000號、
稅籍編號00000000000之建物，為訴外人施深（被告之曾祖
父即原告2人之祖父）所出資建造（被證1，房屋稅籍證明書
，本院卷第93頁），施深世居設籍在該處，嗣於35年10月1
日辦理初次設籍登記（系爭建物門牌整編前為嘉義縣○○鄉○○
村0鄰○○○0號，被證2，手抄戶籍謄本，本院卷第95至100頁)
，系爭建物之事實上處分權人應為施深之全體繼承人，原告
僅列被告1人起訴，應屬當事人不適格，應依民事訴訟法第2
49條第2項第1款予以判決駁回。
二、被告有權占用系爭土地。蓋：
（一）縱認系爭建物事實上處分權人僅被告1人，惟原告所有系
爭土地與被告所有同地段339地號土地均係分割自嘉義縣
○○鄉○○○段000地號土地（被證3、4、土地登記第二
類謄本，本院卷第101至105頁），斯時該339地號土地之
所有權人為施深應有部分1/3、施水應有部分1/3、施連鄉
應有部分1/6、徐杰輝應有部分1/6，施深並在系爭土地上
興建系爭建物居住，嗣施深於47年10月4日死亡，系爭土
地由訴外人施嵩即原告2人之父、施淺即被告之祖父共同
繼承，其等並均曾設籍在系爭建物（見本院卷第281至285
頁），系爭建物於57年1月前即已存在，施淺於72年7月始
申請編定門牌號碼，足見施深亦曾為系爭土地之所有人。
又斯時施嵩一家居住在靠近土地北側部分，施嵩在徵得施
淺同意後，於土地之北側興建門牌號碼嘉義縣○○鄉○○
村0鄰○○○000號房屋，施淺則與施嵩協議分得系爭建物
，施淺一家並居住在系爭建物坐落位置（被證5，空拍圖
，本院卷第107頁）。嗣施嵩、施淺依各自居住建物位置
分割前開123地號土地，由施嵩分配到土地北側即系爭土
地，施淺則分配到南側即同地段339地號土地。施嵩過世
後，其所分得部分由原告繼承；施淺過世後，其所分得之
土地及系爭建物由其配偶即訴外人施玉雲取得，施玉雲過
世後再由被告之父即訴外人施進榮取得，嗣施進榮又將系
爭房屋之權利讓與被告，並辦理納稅義務人為被告。嗣前
開施進榮分得之土地遭法院拍賣由第三人拍定後，再由被
告向第三人買賣取得。依上可知系爭土地及系爭建物本屬
同1人即施深所有，嗣因繼承、分割、讓與等致由相異之
人取得，則依民法第425之1條第1項規定與最高法院101年
度台上字第1114號判決意旨，應認系爭土地所有權人與系
爭建物所有權人間，在系爭建物得使用期間內有租賃關係
，故系爭建物非無權占用。
（二）且施深在世以來，系爭建物已循上開方式使用系爭土地，
且施深亦同意讓施淺一家人居住在系爭土地上，直至系爭
建物倒塌或不堪使用為止，原告之母亦曾多次向被告之母
有過相同之表示。
（三）原告雖另主張縱有推定租賃關係，亦因系爭建物不堪使用
而消滅，並提出行政院所頒固定資產耐用年數表、嘉義縣
地籍異動索引、臺灣省嘉義縣土地登記簿等文書（本院卷
第391至443頁）為憑云云。然被告對前開文書製作名義人
及內容真正雖不爭執，但行政院所頒固定資產耐用年數表
無法證明系爭建物已達不堪使用狀態，系爭建物雖老舊但
結構完整堅實，無傾頹倒塌，內部有住房、廚房、衛浴等
設施具全，客觀上尚適於供人居住，目前被告有很多家人
居住在內，故系爭建物客觀上並未喪失房屋基本居住之功
能，而未達不堪使用之程度。
三、對各項證據之意見：
（一）對原告所提公告土地現值及公告地價查詢、嘉義縣水上地
政事務所土地、建物所有權狀、空拍圖、地籍圖（本院卷
第25至39頁）之製作名義人及內容真正不爭執。對嘉義縣
水上地政事務所113年11月14日發給之土地複丈成果圖即
鑑定之調查證據結果（本院卷第73頁）無意見。
（二）對嘉義縣水上戶政事務所113年12月26日函暨所附土地登
記公務用謄本、嘉義縣地籍異動索引、臺灣省嘉義縣土地
登記簿、地籍圖謄本、嘉義縣水上地政事務所土地複丈圖
及面積計算表等文書（本院卷第127至235頁）之製作名義
人及內容真正不爭執。對嘉義縣水上戶政事務所114年1月
2日函暨所附證明書、編訂門牌門牌證明申請書、療草鄉
未實施建築管理地區建築物證明申請書、臺灣省臺南縣戶
籍登記簿、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料、戶籍資料
等文書（本院卷第237至369頁）之製作名義人及內容真正
不爭執。
四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔
。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
參、本院之判斷
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項固有規定。然占有土
地或房屋，若具有正當權源如債權行為或物權行為等，不動
產所有人自不得依無權占有而請求返還。次按原告以無權占
有為原因提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關
係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負
舉證責任（最高法院98年度台上字第863號裁判要旨同此見
解）。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯
論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人
於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形
斷定之，民事訴訟法第279條第1、2項另有規定。故當事人
於自認有所限制或附加者，於一造承認他造所主張事實部分
即兩造陳述一致之範圍內成立自認，未自認部分則另依舉證
責任分配之原則處理。且依前開規定，當事人主張之事實經
他造自認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之
事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自
認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570
號裁判要旨同此見解）。查：
（一）原告所主張坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號、341地號土地分
別為原告施國涼、施美玉所有，為被告所不爭，復有原告
所提土地所有權狀、建物所有權狀等在卷可證（見本院卷
第29至31頁），自堪信為真實。原告對被告所抗辯系爭未
保存登記之建物係被告之曾祖父施深所興建；施深死亡後
，由其全體繼承人繼承其權利義務，本應由施深之配偶及
其子施淺、施嵩3個人繼承，後因施深之配偶死亡，由施
淺繼承其權利義務；嗣施淺及施嵩協議，施淺分得目前坐
落系爭土地之系爭房屋，施嵩則分得另外之房屋。施淺死
亡後，由施陳玉雲繼承，施陳玉雲死亡後，再由施進榮即
被告之父繼承而取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，
後來施進榮將系爭房屋之前開權利讓與被告，並辦理轉移
稅籍登記被告為納稅義務人等事實亦不爭執（見本院卷第
465至466頁），另有被告所提房屋稅籍證明書（見本院卷
第93頁）、手抄戶籍謄本（見本院卷第95至100頁)等在卷
可證，亦堪信為真實。又原告所主張系爭地上物占用系爭
土地之位置與面積如附圖所示，亦有原告所提空拍圖與地
籍查詢資料（見本院卷第33至35頁、第37至39頁）及
嘉義縣水上地政事務所113年11月14日發給之土地複丈成
果圖即附圖在卷可憑。則若無正當權源，被告自不得占用
系爭土地。
二、被告則以前開事由抗辯本件有民法第425條之1第1項法定租
賃關係規定之適用，被告有權占用系爭土地；然前開抗辯則
為原告所否認。查：
（一）土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受
讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃
關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，
其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第
425條之1亦有規定。土地與房屋為各別之不動產，各得單
獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而
存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台
上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地
及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，
應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上
述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增
訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地
轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨
或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受
讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人
間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許
房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第
2344號裁判要旨同此見解）。而依前開規定之立法意旨係
欲使房屋所有權與土地使用權合為一體，避免危害社會經
濟，是依立法目的、論理解釋，前開所謂「土地及房屋同
屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地
共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」
之情形在內（最高法院108年度台上字第1884號、107年度
台上字第1797號判決均同此見解）；且基於同一理由，倘
土地共有人經其他共有人全體同意於共有土地上興建房屋
，而將土地及房屋分開或先後轉讓者，仍宜推斷土地受讓
者默許房屋受讓者繼續使用土地，無須具備「部分共有人
讓與其應有部分應得全體共有人同意」之要件（最高法院
106年度台上字第745號判決均同此見解）。又前開民法第
425條之1規定，雖以「所有權讓與」為要件，然未辦登記
建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權
讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權
能，實屬無異，依上開法條立法意旨即依立法目的解釋，
所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登
記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最
高法院99年度台上字第1723號裁判要旨同此見解）。而依
前開規定成立租賃關係範圍，應以房屋占有之土地，及與
該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地如庭院、走道
等為限（最高法院102年度台上字第1508號裁判要旨同此
見解）。
2、查系爭土地重測前為麻豆店段123-2、123-1地號，均於74
年分割自麻豆店段123地號（重測後：後麻段338地號），
後麻段340地號重測前為麻豆店段123-5地號，於81年分割
自麻豆店段123-1地號，有嘉義縣水上地政事務所113年12
月26日嘉上地登字第1130009775號函與所附土地相關資料
在卷可憑（見本院卷第127至369頁），堪信為真實。又原
告所有系爭土地重測前分別為123-5、123-1地號，被告所
有同地段339地號土地重測前123-2地號，有被告所提土地
登記第二類謄本在卷可證（見本院卷第101至105頁），是
兩造所有前開土地均分割自麻豆店段123地號（重測後：
後麻段338地號）土地，應可認定。查系爭339地號土地重
測前為麻豆店段123-2，當時共有人為徐杰輝、徐林金葉
、施淺、施嵩，權利範圍均為6分之1，其餘共有人則為
施江添、施義賢、施機松，權利範圍均為9分之1；嗣施玉
雲於75年2月24日因分割繼承取得權全部，後由施進榮於8
6年5月8日登記繼承施玉雲之前開權利範圍。系爭340地號
土地分割自123-1地號，重測前為麻豆店段123-5，當時之
共有人為本件原告施國涼、施美玉，權利範圍均為2分之1
。系爭341地號土地重測前為麻豆店段123-1，分割自123
地號，因分割增加123-5地號，當時共有人為徐杰輝、徐
林金葉、施淺、施嵩，權利範圍均為6分之1，其餘共有人
則為施江添、施義賢、施機松，權利範圍均為9分之1；嗣
本件原告施國涼、施美玉於79年9月25日登記因買賣取得
權利範圍各2分之1，後由原告施美玉於88年3月6日登記因
共有物分割取得系爭341地號土地權利範圍全部等事實，
有前開嘉義縣水上地政事務所113年12月26日函與所附土
地相關資料可憑。而系爭地上物之讓與經過亦如前述，則
依前開規定，本件自有民法第425條之1所規定法定租賃關
係之適用，洵堪認定。
（二）原告雖抗辯縱系爭建物曾有推定租賃法律關係，亦因系爭
建物不堪使用而歸於消滅云云。然原告對被告所抗辯系爭
房屋目前有人居住之事實不爭執（見本院卷第465頁），
則系爭建物尚堪使用，且系爭推定租賃關係尚未消滅，亦
可認定。此外，並無證據足資證明系爭建物曾因不堪使用
而致系爭推定租賃關係消滅之事實，則不論爭房屋是否曾
修繕均無礙前開結論，是原告前開抗辯，自不可採。
（三）從而，被告占用系爭土地既有租賃關係存在，並無不法且
屬有權占有，是原告依民法第767條規定，請求被告拆除
系爭地上物並返還系爭土地，均為無理由。
二、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因故
意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法
第179條、第184條第1項前段另有明文。查被告占用系爭土
地既有租賃關係存在，則屬有法律上原因，對原告自不構成
不當得利，是原告依民法第179條所規定不當得利返還請求
權請求被告分別給付原告前開金錢與法定遲延利息，亦均為
無理由。
三、綜上所述，原告分別依前開法律關係，請求（一）被告應將
系爭340地號土地上如附圖所示編號A1、A3、B1、C1面積合
計47.86平方公尺之地上物拆除騰空後，將前開土地返還原
告施國涼。（二）被告應將系爭341地號土地上如附圖所示
編號A2、B2、C2面積合計74.09平方公尺之地上物拆除騰空
後，將前開土地返還原告施美玉。（三）被告應給付原告施
國涼59,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；另自113年10月1日起至交還系爭土地之
日止，按月給付原告施國涼1,021元。（四）被告應給付原
告施美玉92,018元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息；另自113年10月1日起至交還系爭土
地之日止，按月給付原告施美玉1,580元，均為無理由，應
予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，
應併予駁回。
四、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟
費用，由敗訴之當事人負擔。共同訴訟人，按其人數，平均
分擔訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者
，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法
第87條第1項、第78條、第85條第1項分別定有明文。查本院
既為原告前開全部敗訴之終局判決，則審酌共同原告於訴訟
之利害關係顯有差異、不當得利為附帶請求之性質等，依前
開規定，本件訴訟費用應命由原告施美玉負擔61%，餘由原
告施國涼負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併
予敘明。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民事第三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 李玫娜