臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第882號
原 告 王嘉賢
訴訟代理人 蕭宇廷律師
複代理人 沈伯謙律師
被 告 鄭瑞寶
訴訟代理人 陳澤嘉律師
黃祺安律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年5月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣120萬元，及自民國114年2月14日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之60，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣40萬元為被告供擔保後，得假執行；但被
告如以新臺幣120萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造曾於民國113年5月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系
爭契約），由原告以新臺幣（下同）665萬元向被告購買嘉
義縣○○鄉○○段000地號土地、同段240號建號建物（下稱系爭
房地），依系爭契約第6條第9項約定，被告應將系爭房地設
定或負擔之債務，於完稅前自行理清；第9條第6項又約定，
應在辦妥所有權移轉登記及他項權利塗銷完畢後辦理點交，
並約定於113年8月30日前點交，嗣經兩造協議後，原告同意
延長點交期限至113年9月30日。詎被告仍無法依約移轉所有
權及點交，原告遂依系爭契約第10條第1項約定向被告催告
，限被告應於函到7日內移轉所有權並完成點交，經被告於1
13年10月9日收受，然被告置之不理。原告再於113年10月17
日委由律師以相同地址向被告解除契約，雖經被告拒收而退
回，但依最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨，
原告解除契約之意思表示已發生效力。
㈡依系爭契約第10條第3項約定，因可歸責於被告之原因致契約
解除，被告應給付原告已給付價金總額，作為懲罰性違約金
。而原告於解除系爭契約前，已給付價金265萬元，被告自
應依系爭契約之約定，給付原告違約金。
㈢原告因被告違約，無法取得系爭房地，仍遭仲介請求13萬3,0
00元之仲介費，且日後尚須另覓房地，以及原告為被告可能
無法履行系爭契約與仲介、代書往來聯繫，均增加諸多勞累
。而被告對於系爭房地之抵押權能否塗銷應有所認識，既已
自認得在約定之期限內完成，卻未能履約，自屬可歸責於被
告。加以被告在系爭契約解約後，竟在網路上銷售系爭房地
，並開價768萬元，被告因違約反而能以更高價出售系爭房
地，顯非事理之平。因此，衡諸原告之損害、被告違約之情
形及兩造約定之公平性，原告請求被告給付懲罰性違約金20
0萬元，應屬合理。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告
願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠被告於簽訂系爭契約後，為塗銷系爭房地第二順位抵押權登
記，已對訴外人即抵押權人黃麗云期前以提存方式清償，但
黃麗云竟拒絕辦理塗銷抵押權設定登記，被告只能另訴請求
黃麗云塗銷抵押權設定登記，卻經本院於113年9月16日以11
3年度訴字第412號判決（下稱另案判決）駁回被告之訴。被
告依法提起上訴後，為避免時間耗費，於114年1月10日與黃
麗云調解成立，黃麗云同意塗銷抵押權。是以，被告對於塗
銷系爭房地抵押權設定登記，已盡最大誠摯之努力於原定點
交日期前完成塗銷，其間無任何延滯情事，實係遭遇不可預
料之情事，非當時簽約時所能預料，故被告無法如期點交系
爭房地，並不可歸責於被告。
㈡承上，被告對於系爭契約之履行，已盡最大誠摯努力，且被
告早已提存足額清償金額，可滿足抵押權人黃麗云之債權，
對於原告權益並無任何損害，被告並寄發存證信函表示確有
履約之誠意，請原告與被告聯繫，磋商履約細節。然因系爭
房地曾遭遇颱風侵襲有漏水情形，原告早已無購買意願，藉
被告不可預期之判決結果，致使無法如期點交，而解除系爭
契約，並請求高額違約金。參以原告遭請求13萬3,000元仲
介費，與原告請求違約金數額200萬元相比，應認原告請求
之違約金數額實屬過高，致雙方利益失衡，為期公平，應酌
予核減違約金。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利
判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於113年5月20日簽訂系爭契約，由原告以665萬
元向被告購買系爭房地，並約定於完稅前，被告須將系爭房
地上原本所設定之抵押權塗銷，且應於113年8月30日前完成
點交，嗣兩造延長點交之期限至113年9月30日，惟被告於期
限屆至時仍未能塗銷抵押權登記及完成點交，經原告履行催
告程序後，原告再於113年10月17日以存證信函向被告為解
除契約之意思表示，被告於113年10月22日受招領通知時而
生解除系爭契約之效力各節，有原告提出之系爭契約、協議
書各1份、郵局存證信函用紙2份、中華郵政掛號郵件收件回
執2份、信封封面1張在卷可佐（本院卷11至36頁、141至143
頁），且為被告所不爭執（本院卷99至102頁、136頁），此
部分之事實，應堪認定。
㈡原告主張被告未能於約定之期限內完成系爭房地之點交，係
可歸責於被告，故於解除契約後，應給付原告200萬元懲罰
性違約金等語，惟此為被告所否認，並以前詞置辯，故本件
爭點厥為：違約之發生是否可歸責於被告？若可歸責於被告
，則原告請求之懲罰性違約金是否過高？
㈢被告未能於約定期限履行而違約，係可歸責於被告：
⒈被告辯稱未能於期限內將系爭房地之抵押權塗銷，係因黃麗
云拒不配合塗銷，被告已另訴請求黃麗云塗銷，僅因另案判
決結果不如預期，故被告已盡最大誠摯之努力，實係遭遇不
可預料之情事，致不能依約如期點交，而不可歸責於被告云
云，惟被告自陳若要塗銷黃麗云之抵押權設定登記，必須要
期前清償對黃麗云所負之債務（本院卷100頁），亦即在簽
訂系爭契約前，被告因對黃麗云仍負有債務，尚無權要求黃
麗云塗銷抵押權設定登記，縱使被告希望藉由日後提前清償
債務來塗銷抵押權，則被告在與原告約定履行期限時，即須
妥善評估應花多久時間始能達成。然而，被告於簽訂契約後
，雖有向黃麗云表示欲提前清償債務，但卻未依其與黃麗云
間約定之方式清償，反錯誤將剩餘債務至本院辦理一般清償
提存，致最後不但黃麗云拒絕塗銷抵押權，且另案判決也以
被告未依債務本旨實行提出給付，認被告所為之提存，不生
清償效力，而駁回被告請求黃麗云塗銷抵押權設定之訴各節
，有另案判決書在卷可佐（本院卷105至111頁），由此顯見
被告未能於期限內將系爭房地上之抵押權塗銷，進而完成點
交，實係被告判斷失準所致。
⒉況且，被告自陳於113年6月24日就以黃麗云受領遲延，將剩
餘債務金額向本院辦理一般清償提存，但黃麗云仍拒絕塗銷
抵押權設定登記，故被告只能提起另案訴訟等語（本院卷10
0頁），足見被告於斯時就已經知道無法順利將抵押權設定
塗銷，必須透過訴訟解決，且依另案判決書之記載可知，另
案一審之言詞辯論終結日為113年9月2日（本院卷105頁），
顯然被告於113年8月27日還無法確定另案訴訟將於何時結束
、結果如何，其卻仍於是日與原告簽立協議書，約定交屋日
期延至113年9月30日。由此可知，被告係在無法掌握何時能
塗銷押權設定之情形下，仍貿然同意交屋期限為113年9月30
日，最後卻無法依約履行，則被告具有可歸責之事由，至為
灼然。
㈣系爭契約第10條第3項約定：本約簽訂後，乙方（按：即被告
）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解
除時，除應負擔甲方（按：即原告）所受損害之賠償外並喪
失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同
意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲
罰性違約金另行給付甲方（本院卷16頁）。而原告於解除系
爭契約前已給付價金265萬元乙節，有原告所提出之不動產
買賣價金履約保證專戶-出款確認書（買方）在卷可佐（本
院卷41頁），又被告既因具可歸責事由，致無法依期限塗銷
抵押權設定及完成點交，則依系爭契約第10條第3項後段約
定，被告固應給付以所收款項計算之265萬元懲罰性違約金
，惟被告主張違約金數額過高，請求依民法第252條規定酌
減違約金等語。經查：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法
自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願
、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因
素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並
舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規
定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相
當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定
之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法
院93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。再按違約金
之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害
賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為
後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最
高法院87年度台上字第2563號民事判決意旨參照）。
⒉本院審酌原告因被告之違約，無法取得系爭房地，仍遭仲介
請求13萬3000元之仲介費，而受有實際損害，且原告在被告
違約後，仍須花費心力與被告或相關人士（如仲介、代書、
律師等）聯繫，以尋求如何保障自己應有之權利。此外，原
告也因此必須再次尋覓適合之房地，耗費預期之外之勞力、
時間、費用，衡情將使原告受有相當程度之心理壓力。另衡
酌被告未能於113年9月30日完成系爭房地點交後，至系爭契
約履約保證專戶於113年11月22日返還原告所支付之250餘萬
元（已計算遭扣除之相關費用，見本院卷129頁之存摺內頁
影本）止，原告喪失有效運用該筆資金（例如利息或其他投
資）之期間長短及合理利益，以及被告係在未能掌握何時能
塗銷押權設定之情形下，仍貿然同意交屋期限為113年9月30
日之違約情節。惟考量被告對於無法履行系爭契約，雖具有
可歸責事由，但其於簽訂系爭契約後，也非毫無作為，亦有
花費相當時間、心力去塗銷抵押權設定登記，且確有於期限
屆至前，就將尚欠抵押權人黃麗云之債務足額向本院提存，
避免黃麗云日後行使抵押權會影響原告之權利（倘若在未塗
銷抵押權之情形下移轉所有權登記並點交），並斟酌被告並
未實際取得上開款項（因係存入履保專戶）各節，本院認原
告請求違約金200萬元，實屬過高，應予酌減。關於酌減之
金額，經審酌上情，並考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利
益等情，認本件違約金應酌減至120萬元為適當，逾此範圍
，則非有據。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有
明文。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為民法第233
條第1項、第203條所明定。原告上開違約金之請求以支付金
錢為標的，本件起訴狀繕本係於114年2月3日寄存送達於被
告住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送
達之效力（即114年2月13日)，有本院送達證書在卷可稽（
本院卷53頁)，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即114年
2月14日）起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予
准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告應
給付原告120萬元及自114年2月14日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息部分，均有理由，應予准許。逾此
範圍之主張，則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無
不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴
部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
民事第一庭法 官 張佐榕
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
書記官 張宇安