臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第109號
原 告 江堃山
訴訟代理人 陳瓊枝律師
被 告 江炎龍
江珮偵
曾泓博
前列共同
訴訟代理人 劉烱意律師
複代理人 蕭宇廷律師
前列共同
訴訟代理人 歐陽圓圓律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地上未編門牌號碼
之未辦保存登記鋼骨造三層樓房之一、二樓部分遷讓返還予
原告。
二、被告應給付原告新臺幣60,000元，及自民國113年4月4日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年3月26日起至返還第一項三層樓房之一、
二樓部分之日止，按月給付原告新臺幣6,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔3分之2，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣251,000元為被告供擔保後，
得假執行；但被告以新臺幣752,000元為原告預供擔保，得
免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣20,000元為被告供擔保後，得
假執行；但被告以新臺幣60,000元為原告預供擔保，得免為
假執行。本判決第三項於各該給付期屆至時，原告各期以新
臺幣2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期以
新臺幣6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
緣坐落嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭土地)上未辦
保存登記之鋼骨造3層樓房(下稱系爭房屋)係原告於民國94
年1月間出資僱工興建，陸續支付工程款與承攬包商如附表
所示計新臺幣(下同)855萬餘元，並經原告於112年5月29日
向嘉義縣財政稅務局申請設立稅籍取得房屋稅籍資料，為原
告原始取得及居住使用，原告於107年間因案入獄服刑，被
告乙○○即原告二弟帶同其女丙○○及女婿丁○○夫妻請託借用暫
住，除3樓房間外，均由被告使用，原告於111年10月間保外
就醫，需使用系爭房屋，於112年4月6日以存證信函經催告
終止使用借貸，並限期被告30日內騰空返還系爭房屋，惟被
告於收受前述存證信函後，於112年4月25日以存證信函函覆
拒絕搬遷，則被告最遲自同年5月26日起已因無償借用契約
終止，而屬無權占有，而被告繼續占有使用系爭房屋獲有相
當於租金之不當得利，依網路591租屋資訊，系爭房屋租金
每月新臺幣(下同)9,000元，原告依民法第767條第1項規定
請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並依不當得利之法律關
係請求被告給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：⒈被
告應將系爭土地上之系爭房屋騰空並遷讓返還予原告；⒉被
告應自112年5月26日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給
付原告9,000元，及自訴狀繕本送達翌日即113年4月4日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊願供擔保請准予假
執行。
二、被告則以:
㈠系爭房屋原為老家，父親在世即計畫拆除改建供家人使用，
父親於91年10月4日死亡留有遺產，由訴外人即母親江魏秋
熟(下稱江魏秋熟或母親)及原告與被告乙○○、訴外人己○○三
兄弟共同改建，原告為大哥主導，系爭房屋落成後有分配居
住空間，興建費用是由原告父親遺產及母親與手足間共同支
出，並非由原告單獨出資興建，母親於106年間(應為107年5
月4日)死亡前，系爭房屋之水、電費前皆由江魏秋熟與乙○○
所支付，因原告及己○○無意住居，被告乙○○商請丙○○夫妻返
回居住2樓房間，以祭拜2樓神明廳之祖先牌位，1樓為廚房
、客廳及房間，3樓為原告及被告乙○○共同使用，由前述居
住空間分配及水電費之支付，可證明系爭房屋為江魏秋熟遺
產，應為繼承人所共有，並非原告單獨所有。
㈡原告以其辦理稅籍資料，而主張系爭房屋為其所有，惟系爭
房屋於93年間落成時，原告不辦理稅籍登記，迄於112年間
，兩造發生糾紛時始行辦理稅籍登記，並就關於興建系爭房
屋之時間於偵查中稱其於91年間出資興建，與本件主張其於
94年興建已相差3年，且自交易紀錄無法證明匯款對象即為
交付工程款之證明，其出資及匯款與交付方式說詞不一，可
推論系爭房屋非原告單獨所有。況縱認原告有出資興建，然
原告甚少居住，出於孝心而興建系爭房屋，於107年以前由
母親及己○○居住，於108年後由被告居住，亦屬已贈與母親
，而屬母親所有，並屬母親之遺產等語，並聲明⒈原告之訴
駁回。⒉被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、本件經協商整理兩造不爭執事項及爭執事項(保留原意，文
字內容，或項次有稍作調整）：
㈠本件兩造不爭執事項：
⒈系爭房屋所坐落之系爭土地，前留存有兩造江姓家人之祖厝
，系爭房屋係先拆除前述祖厝後，在原地興建而成。系爭房
屋興建完成後，由原告之母居住到過世(107年5月間)。
⒉原告於112年4月6日以高雄前峰郵局存證號碼第000019號之存
證信函，向被告表明終止借用系爭房屋，並請被告等人於函
到30日搬離，被告於收受前述存證信函後，於112年4月25日
以存證信函函覆拒絕搬遷。
⒊依591租屋資訊網頁顯示，系爭房屋附近之房屋租金資料，每
月約9,000元。
㈡本件兩造爭執事項：
⒈系爭房屋由何人出資興建(即系爭房屋原始建築人為何 人)？
⒉系爭房屋是否為原告所有？原告請求遷讓返還有無理由？若
有理由，應遷讓返還之範圍為何？
四、本院之判斷：
㈠按自己出資建築之建築物，係非因法律行為而原始取得其所
有權，與依法律行為而取得者有別，縱使不能辦理建物所有
權第一次登記(保存登記)，亦不在民法第758條所謂非經登
記，不生效力之列。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋
，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不
以登記為生效要件。(最高法院41年台上字第1039號、89年
度台上字第1480號民事裁判要旨參照)。又依民事訴訟法第2
77條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證責任。再者，不動產物權依法律行為而取得者，非經登
記不生效力，而非依法律行為而取得者，如自己出資建築房
屋而原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，
但其取得所有權原因必須有相當證明，否則即無從認為有所
有權存在。原告主張其所有之系爭土地上之系爭房屋係其於
94年1月間出資僱工興建，並已申請設立稅籍取得房屋稅籍
資料，為原告原始取得及居住使用乙節，惟為被告所否認，
並以前述情詞為置辯，茲就兩造相關爭執之事項析述如下：
⒈原告主張其所有系爭土地上之系爭房屋係其出資建造等情，
並據提出系爭土地登記第一類謄本、嘉義縣財政稅務局112
年6 月7 日函及嘉義縣財政稅務局112年房屋稅繳款書、系
爭房屋照片及土地所有權狀影本為證（本院卷一第19至31、
153頁）。又證人庚○○到庭經隔離訊問結證述：我從事鐵工
建築，包含蓋房子，約於93、94年有開設「芳泰企業社」(
合夥，另一股東劉家展)，後來是與合夥人一人一半，就開
到股東過世(股東約於100多年過世)。後來就自己經營，現
在還有在做（提示本院卷一第29頁，照片），這間房子是我
蓋的，是己○○介紹我股東與甲○○洽談的，是股東劉家展拿回
來，去與甲○○接觸承攬，估價單是我寫的，系爭房屋是我們
企業社蓋的，房屋外觀沒有變動，當初房子的設計是我畫圖
給股東，由股東拿給原告甲○○的，有來回修改很多次，房子
蓋好後讓原告驗收，就做完後原告全部看。工程款都是甲○○
開票的，甲○○大約從高雄一週回來一次，就會拿票給我們，
錢都是甲○○拿出來，我沒有見過甲○○的父母，錢不是甲○○的
兄弟姊妹拿出來的，票款如何兌現已經忘記了，帳務我沒有
插手，所以我不了解，因為票也不是我經手的，都是股東(
劉家展)拿支票回來，到底拿多少我不知道，最後劉家展與
甲○○結算，我沒有插手帳務，做完我就換不同工地了，興建
過程乙○○住附近也有常去看等語(本院卷一第227至233頁)；
再者，關於系爭房屋為何興建及建造過程等，證人己○○經隔
離訊問證述：我知道的是91年時，我大哥(即原告)之前被關
出來後有賺了很多錢，大概從91年前後到107 年間，大哥每
週從高雄回來嘉義，房子於93年尾、94年時蓋好後，而蓋房
子的建商劉家展，是我找劉家展跟原告接洽，由劉家展、庚
○○及未到(庭)的辛○○蓋的，我在那邊監督，蓋房子的過程都
是原告與建商接洽，我沒有介入，本來設計要蓋2樓，後來
蓋3樓，是原告說要蓋3樓，蓋好後，我於94年間入住在那邊
陪媽媽住了15年及處理就醫，直到107 年5 月28日時我有自
己的房子。當初來蓋房子的人都是我認識的，大哥是出自孝
心，大哥在這段期間來來去去，沒有人有辦法每個禮拜從高
雄回來陪媽媽，直到我媽媽往生等語；而關於建屋資金來源
，證人己○○復證述：蓋房子的錢是原告出的，我沒有出錢，
我只有出錢買小電器，主體結構的錢都是原告出的，爸爸窮
，原告有錢，爸爸只有留負債，父、母親並沒有留財產讓我
們興建房子，其他兄弟姊妹都沒有出資，蓋房子過程都是原
告跟建商接洽的，蓋房子時，媽媽住前面（提示本院卷一第
67頁照片）照片中所示前面房子的第一間(系爭房屋前的磚
造鐵皮平房)，媽媽沒有去關心(興建)進度，房子確實是原
告出資蓋的，依父親的財產清冊，91年父親沒有錢等語；而
關於所謂「原告的孝心」或系爭房屋之歸屬，經證人己○○證
稱：「（問：原告的孝心是要給母親住還是要送給母親？）
舊屋會漏水，原告有錢要把房子翻修，沒有要給誰，因為入
厝後是我跟媽媽進去住，我住到107 年。」，蓋房子是在父
親過世前，但一動土父親就死亡，要對年後才能繼續蓋等語
(本院卷一第233至238頁)，經核閱與證人庚○○關於興建之接
洽磋商、設計、資金來源及工程履約等過程尚無不符。再各
觀以原告及其女兒江秀英在陽信銀行(原高新銀行)之存摺存
款歷史交易、支票存款歷史交易資料(本院卷一第171、321
至357頁)，於93、94年間陸續有逾數10萬、100萬至300餘萬
元不等之金錢存入，並有數10萬至200萬元等金額之陸續提
領或支出，到94年12月間存款僅餘800餘元，或均有1至200
萬餘元之存入、轉出，嗣於93年10月間存款已為零等情，可
見在此期間，原告確有提領支出相當大額之金錢無誤。
⒉再者，證人戊○○證述：該樓房應該是大哥甲○○蓋的，他當時
經濟比較好，乙○○尊重大哥讓他全權負責，興建房子時是大
哥在發落，大哥人在高雄，每個週六、日會回來，大哥有答
應父母親要蓋房子，所以他要負責到底。我出嫁了，瞭解的
也不是很多，不清楚錢是誰出的，當時蓋的時候讓媽媽日子
過的很快樂，房子是在我父親91年間往生後的隔年蓋的。爸
爸說要給兒子繼承土地時，他有問我要不要土地，如果我要
土地就要揹債務，我就說都不要，父親是在身體好時跟我說
土地的事情，當時爸爸身體開始不好時，有在使用他的存款
，一筆定存100萬元，爸爸往生後有拿出來讓大哥處理，大
孫分20萬元、我20萬元，孫10萬元，孫女5萬元，最後剩10
萬給媽媽，父母親沒有其他存款或現金等語(本院卷一第371
至377頁)。經核閱比對其證述內容，亦與前揭證人等證述相
符。
⒊又被告雖抗辯系爭房屋興建費用是由原告父親土地徵收款及
存款與母親、手足間共同支出，並非由原告單獨出資興建等
語。然原告父親江四川、母親江魏秋熟雖於86年間因第二高
速公路徵收補償費共領取8,259,483元補償費等情，有被告
提出嘉義縣政府函文及補償費清冊、第二高速公路後續計畫
嘉義段(水上鄉)徵收補償費影本等件為證（本院卷一第255
至265頁），惟證人己○○證述：爸爸窮，爸爸只有負債，依
父親的財產清冊，91年父親沒有錢等語，已見前述，而證人
戊○○亦證述：我不知道爸爸媽媽領多少徵收金，當時爸爸把
徵收的錢拿去還負債、銀行土地的貸款，身上只剩下200萬
元，留100萬元在身上，其餘100萬元用定存，媽媽是很傳統
的主婦，不會有私房錢等語(本院卷一第374、377頁)。又參
以原告母親於107年死亡時，僅有臺灣土地銀行嘉義分行及
水上鄉農會存款2筆計64,592元等情，亦有其遺產稅金融遺
產參考清單影本可佐(本院卷一第319至320頁) 。再參以兩
造聲請通常保護令事件，被告乙○○在前述保護令事件審理時
亦自承：「蓋房子(即系爭房屋)的錢，我沒有出。」，雖又
辯稱是我媽媽蓋的，蓋房子的錢，就我的認定，是我爸爸媽
媽出的，媽媽的錢是我在保管等語，此有本院112 年度家護
字第921 號於113 年1 月8 日訊問筆錄影本附卷（本院卷一
第187至199 頁），而觀原告提出之江魏秋熟水上鄉農會交
易明細表(本院卷一第173至185頁)，顯示其91年至96年期間
之存款一般在10萬元內，僅於91年10月2日(註記父死，應指
江四川)有轉帳存入41萬餘元後，大致維持在30、20或40萬
餘元，最多為60餘萬元，均僅有小額提款等情形，實難認系
爭房屋之資金係由江魏秋熟以存款支付，而就被告乙○○抗辯
父母親有出資部分，被告乙○○既然保管母親金錢，應得提出
相關支出之證明或提款交付承攬包商，惟迄未據提出證據以
證實其說法，並核與前述證人等所述內容顯屬相悖，自難採
認。至於被告雖提出系爭房屋之水表、電表戶名為母親名義
及被告乙○○有繳納水費紀錄乙節，然水表或電表戶名及繳納
水電費，乃行政管理或使用者付費之問題，與房屋實際所有
權之歸屬本屬二事，併此說明。
⒋綜上各情，審酌證人己○○、戊○○關於父母親財力不佳之證述
，與前述事證均屬相符，難認原告父母親有能力出資興建系
爭房屋，系爭房屋係由原告出資原始起造所興建，應可採認
；再審酌證人己○○證稱原告有錢興建系爭房屋，沒有要給誰
，係提供母親居住之孝心乙節，已見前述。系爭房屋既係原
告建造，而原始取得其所有權，顯非江魏邱熟之遺產。此由
前述遺產參考清單，可知未將系爭房屋列為江魏秋熟之遺產
亦可明瞭。至被告雖抗辯系爭房屋為江魏秋熟所有為其遺產
，然並未提出其他積極證據以為證明，自無可取。是以，本
件既乏證據得認原告有贈與或轉讓系爭房屋所有權予江魏秋
熟之情事，系爭房屋非屬於江魏秋熟之遺產，被告乙○○自不
可能因繼承而取得其所有權，是系爭房屋為原告出資建造，
而原始取得其所有權，應可認定。
㈡次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又稱
使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無
償使用後返還其物之契約；借貸未定期限，亦不能依借貸之
目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第
464條、第470條第2項分別定有明文。經查，被告乙○○前商
請丙○○夫妻返回居住2樓房間，以祭拜2樓神明廳之祖先牌位
，1樓為廚房、客廳及房間等情，已據被告具狀陳述在卷(本
院卷一第124頁)，而原告亦具狀自陳其於107年間因案入獄
服刑，被告乙○○帶同丙○○夫妻請託借用暫住，除3樓房間外
，均由被告等使用等語，均為兩造所不爭執，應可採認。又
系爭房屋既為原告所有，已見前述，原告無償借與被告使用
，且未約定使用期限，而原告基於親情因素使被告無償使用
系爭房屋，並無特定使用借貸目的，自無從依借貸目的訂其
期限，依前揭規定，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋，
而原告已於112年4月6日以高雄前峰郵局存證號碼第000019
號之存證信函，向被告表明終止借用系爭房屋，並請被告等
人於函到30日搬離，被告於收受前述存證信函後，於112年4
月25日以存證信函覆拒絕搬遷(見本件兩造不爭執事項⒉)。
因此，原告主張兩造間系爭房屋之使用借貸關係已於112年5
月26日終止，然被告於使用借貸契約終止後仍繼續使用系爭
房屋，且復未提出其他占有系爭房屋之正當權源，即屬無權
占有，則原告主張依民法第767條規定，請求被告應將系爭
房屋1、2樓部分騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許，
至於逾此部分，則屬無據。
㈢再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動
產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又依
不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受
利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，
應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（
最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨可供參照）。經查
，被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，屬無法律上原因而受
有利益，致原告受有相當於租金之損害，自應將占有相當於
租金之不當得利償還原告。而被告於自112年5月26日起，已
屬無占用系爭房屋之合法權源，已如前述，則原告請求被告
自112年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於
租金之不當得利，自屬有據。又系爭房屋附近之租金行情為
每月9,000元，有591租屋資訊網頁附卷可佐(本院卷一第33
頁，併見本件兩造不爭執事項⒊)。本院審酌系爭房屋為3層
樓房，被告僅占有使用1、2樓部分，已見前述。是原告請求
被告自112年5月26日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原
告6,000元之相當於租金之不當得利，應屬適當；又連帶債
務之成立，以數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給
付之責任，或以法律有明文規定者為限，民法第272條定有
明文。原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，該給
付為可分之債，且原告復不能舉證證明被告有明示負連帶返
還所受利益之意思，復查無其他法律規定不當得利，利得人
應負連帶返還之依據，依前揭說明，原告請求被告應返還不
當得利部分，應負連帶給付責任，未說明其依據，自無可取
，是逾此部分，均屬無據。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分
別有明文規定。原告請求被告返還不當得利部分，係自112
年5月26日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告6,000元
之相當於租金之不當得利，已見前述。又原告於113年4月3
日具狀追加併請求自該訴狀繕本送達被告翌日即113年4月4
日(被告於113年4月3日收受，見本院電話紀錄)起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息部分，則計算此期間即112年
5月26日起至113年3月25日止(未滿1個月不計入)，被告應給
付原告之金額為60,000元【計算式：10個月×6,000元＝60,00
0元】，其給付無確定期限，原告併請求自113年4月4日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，至於其
他已到期及未到期部分，未經原告定期催告，或業已到期得
請求被告給付，自難令被告負遲延責任，是逾此部分之請求
，均尚屬無據。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告未能舉證證明
其占有系爭房屋具有正當權源，自屬無權占用，則原告依民
法第767條第1項前段之規定，請求被告應自系爭房屋1、2樓
部分遷讓返還予原告；暨被告應給付原告60,000元，及自11
3年4月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告
應自113年3月26日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告
6,000元之不當得利，為有理由，應予准許；至其餘逾此部
分之請求，則無理由，應均予駁回。
六、假執行部分，本件原告勝訴部分，經兩造陳明願供擔保請准
宣告假執行或免為假執行之聲請，於法核無不合，酌定相當
之擔保金額，分別予以准許之。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，
經本院審酌後認與判決結果不生影響，不逐一論列，附此說
明。
八、據上論結，本件原告之訴，為一部無理由，一部無理由，因
此判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 26 日 民事第二庭 法 官 李文輝 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 26 日 書記官 李彥廷附表：113年度訴字第109號 編號 支票給付日期 金額(新臺帶/元） 1 94.01.31 2,000,000 2 94.02.02 855,000 3 94.03.25 1,595,000 4 94.03.25 1,900,000 5 94.07.13 625,000 6 94.07.20 700,000 7 94.08.05 883,000 共計 8,558,000