臺灣臺東地方法院民事簡易判決
113年度東原簡字第96號
原 告 謝華田
訴訟代理人 蕭芳芳律師
被 告 洪榮明
訴訟代理人 楊雅惠律師
被 告 林秀珍
洪明俊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年4月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告洪榮明應自如附圖所示編號a、a-1、b之建物（門牌號
碼臺東縣○○市○○街000號）遷出，並將該建物騰空交還原告
。
二、被告洪榮明應給付原告新臺幣36,360元，及自民國113年10
月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告洪榮明應自民國113年10月24日起至騰空交還第一項建
物之止，按月給付原告新臺幣606元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告洪榮明負擔87％，其餘由原告負擔。
六、本判決第一、二、三項得假執行。但被告就第一、二項部分
，如各以新臺幣92,400元、新臺幣36,360元；就第三項到期
部分，按月以606元為原告預供擔保，均得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意
者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之
言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1
項但書第1款、同條第2項分別定有明文。查原告起訴主張坐
落臺東縣○○市○○段000號土地（重測前為知本段1481地號，
下稱系爭土地）上門牌號碼臺東縣○○市○○街000號，範圍如
附圖即臺東地政事務所土地複丈成果圖所示範圍之未經辦理
保存登記建物（下稱系爭建物）之事實上處分權為其所有，
該建物現遭被告無權占用，爰依民法第767條第1項前段規定
，請求被告遷讓返還系爭建物。嗣於本院民國114年1月7日
言詞辯論期日，變更其請求權基礎為關於占有之規定，被告
（下述被告分稱其名，合稱被告）就此均無異議，並為本案
言詞辯論，有起訴狀、前揭期日筆錄在卷可稽（本院卷第7
、81頁），揆諸前述，應認被告業已同意原告所為之變更，
是與前揭規定相符，應予准許。
二、林秀珍、洪明俊經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第436條第2項準用同法第386條各款所列情
形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地及建物原均為訴外人即原告與洪榮明之
祖母謝阿滿（下稱其名）所有。嗣謝阿滿於67年間，將系爭
土地連同系爭建物之事實上處分權贈與訴外人即原告與洪榮
明之大姊朱謝銀妹（下稱其名），朱謝銀妹再於107年6月11
日將系爭土地與建物之事實上處分權贈與原告。詎系爭建物
現為洪榮明與其配偶林秀珍，及其子洪明俊無權占有，而被
告因占有系爭建物，受有相當於租金之不當得利每月新臺幣
（下同）1,227元，自本件起訴日回溯5年之金額為73,592元
，原告自得請求被告遷讓系爭建物，並返還所受不當得利，
爰依民法第179條前段、第962條等規定提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並將之騰空交還原告。㈡
被告應給付原告73,592元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本
送達翌日起，至騰空返還系爭建物之日止，按月給付原告1,
227元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物事實上處分權為謝阿滿贈與訴外人即原
告與洪榮明之母親謝秀琴（下稱其名），謝秀琴復將系爭建
物事實上處分權移轉予洪榮明，並居住至今，是原告並非系
爭建物事實上處分權人，其請求被告遷讓系爭建物及返還不
當得利，均無理由。且林秀珍與洪明俊僅係本於配偶與父子
關係占有系爭建物，原告併以其等為被告，亦屬無據等語置
辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第159至160頁，並依判決格式調整
用語）：
㈠系爭土地原為謝阿滿所有，謝阿滿於67年11月22日以買賣為
原因，將所有權移轉登記予朱謝銀妹。
㈡朱謝銀妹於107年6月11日將系爭土地贈與原告，並以此為原
因，於同年7月3日完成所有權移轉登記。
㈢系爭建物門牌編訂歷程如下：原為卑南鄉知本村40鄰新興48
號及48之1號，於63年10月10日行政區調整為臺東鎮知本里
，64年7月1日再調整為建業里21鄰，66年12月1日整編為昆
明街134號，110年10月17日行政區域調整為知本里6鄰。
㈣系爭建物現為被告占有使用中。
四、本院之判斷
㈠洪榮明應將系爭建物返還原告：
⒈按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人(最高法院112年度台上字第2025號判決意
旨參照)。違章建築雖因欠缺行政管理之規定，不許向地政
機關辦理第一次所有權登記，亦不能為移轉登記，而不能為
不動產所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的，違
章建築之讓與，受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為
讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，買受人
並因受領交付，而取得與所有權人權能無異之事實上處分權
(最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠、110年度台上
字第903號判決意旨參照)。
⒉查原告與洪榮明之姊妹即證人洪秀月證稱：系爭建物為謝阿
滿所搭建，後來謝阿滿將該建物傳給朱謝銀妹，大約在我20
歲時，因為從臺北回來，想增建系爭建物，當時我父親也表
示系爭建物不是我的，而是大姊朱謝銀妹所有。後來朱謝銀
妹曾召集原告、我、洪榮明、洪清義等兄弟姊妹，以及朱謝
銀妹之子朱志高等人舉行家庭會議，討論系爭建物與土地如
何處理，徵詢大家接手的意願，表示誰有能力就過戶給誰，
但因為我與洪榮明、洪清義均無經濟能力，而朱志高因為長
居高雄，也沒有意願接手，故都表示棄權，當時原告表示會
想辦法，所以最後由原告取得系爭建物與土地，會議中亦無
人對於朱志高為何也可以接手系爭建物有所異議或爭執等語
（本院卷第169至172頁）。前開證述其中關於朱謝銀妹就系
爭建物與土地召集家庭會議之過程，亦與原告與洪榮明之弟
即證人洪清義證述相符（本院卷第163至164頁）。由此可知
包含原告與洪榮明在內之兄弟姊妹，均承認朱謝銀妹有處置
系爭建物與土地之權利，且對於朱謝銀妹最終決定將系爭建
物與土地之權利讓與原告，概無異議。參以朱謝銀妹業於10
7年6月11日將系爭土地贈與原告（不爭執事項㈡），而朱謝
銀妹既為一併處理系爭建物與土地而召開前述家庭會議，衡
情朱謝銀妹應不會將系爭土地與建物異其處置，致二者歸屬
不同而徒生爭議，是原告主張朱謝銀妹於107年6月11日連同
系爭土地與建物一併贈與原告，亦與常理無違，而堪認有據
。
⒊被告雖辯稱朱謝銀妹就系爭土地及建物召開家庭會議，足見
其僅係代家族管理上述不動產，並未取得系爭建物之事實上
處分權等語。惟系爭建物與土地均源自謝阿滿，則朱謝銀妹
基於此等不動產之傳承淵源，而召開家庭會議徵詢彼此意見
，亦屬事理之常，尚難因此遽認朱謝銀妹僅係代管系爭建物
。況朱謝銀妹於前述家庭會議中，亦曾徵詢其子朱志高之受
讓意願，有證人洪秀月、洪清義證述明確如前，顯見朱謝銀
妹亦得決定將系爭土地及建物讓與其子朱志高，而有處置該
等不動產之權利，此顯與一般管理人之權限有別，故被告以
朱謝銀妹僅係代管系爭建物與土地，原告無由自朱謝銀妹處
受讓該等不動產之權利置辯，亦難憑採。另被告固辯稱謝阿
滿將系爭建物事實上處分權讓與謝秀琴，謝秀琴再讓與洪榮
明等語，惟未舉證以實，同非可採。至證人洪清義雖證稱系
爭建物為其父洪清華所建，惟其同時表示當時年紀尚小，對
此無法確定（本院卷第166頁）；且系爭建物為謝阿滿所有
，業經證人洪秀月證述在卷，衡以洪秀月較洪清義年長8歲
（本院卷第172頁），對於系爭建物早年情形之理解程度，
應高於洪清義，自應以洪秀月所述較為可採，是洪清義前開
證述，亦不足為有利被告之依據。
⒋按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被
妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求
防止其妨害；受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，
受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人
，民法第962、942條分別定有明文。又民法第942條所規定
之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，僅該他人
為占有人（最高法院111年度台上字第1106號判決要旨參照
）。系爭建物之事實上處分權為原告所有，則系爭建物之占
有利益自應歸其享有，而系爭建物現為被告占有，亦如不爭
執事項㈣所示，被告復未舉證其等有何占有系爭建物之正當
權源，則原告自得依民法第962條規定請求返還系爭建物之
占有。惟林秀珍、洪明俊各為洪榮明之配偶與子嗣，僅係因
其等與洪榮明之關係而入住使用系爭建物，原告復未舉證其
等為自主占有，是應認該二人係基於家屬關係而占有系爭建
物，僅為洪榮明之占有輔助人，洪榮明始為系爭建物占有人
，故原告併為請求林秀珍、洪明俊遷讓返還系爭建物，即無
理由。
㈡洪榮明應返還因占有系爭建物所生之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用
他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租
金之利益。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建
築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。
且本條所稱土地價額及建築物價額，係指法定地價及依該管
直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言，此為土
地法施行法第25條所明定。而依土地法第148條規定，土地
所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97
條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又基地
租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之
位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所
受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉本院審酌系爭建物為鐵皮加蓋鋼筋混凝土造之一樓平房，其
位於臺東縣臺東市知本，周圍有公車站，有本院勘驗照片及
Google地圖在卷為憑（本院卷第128至129、156頁），其經
濟繁榮及交通環境尚可，認應以系爭建物及其基地申報總價
年息5％為計算本件相當於租金之不當得利之基礎為當，原告
主張按10％計算則屬過高。又系爭建物114年房屋稅課稅現值
為92,400元，占用系爭土地面積共66.31平方公尺，另系爭
土地申報地價為每平方公尺800元，概有卷附系爭建物房屋
稅籍證明書、系爭土地土地登記第一類謄本（本院卷第16、
119）及附圖可稽。依此計算，占有系爭建物每年所受利益
係7,272元【計算式：（92,400＋（800×66.31））×0.05＝7,2
72，小數點以下四捨五入】，每月則為606元【計算式：7,2
72÷12＝606】，而本件起訴狀係於113年10月23日送達洪榮明
，有本院達證書在卷為證（本院卷第25頁），原告則於107
年6月11日取得系爭建物之事實上處分權，故原告請求洪榮
明自113年10月24日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給
付其606元，為有理由。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。查原告係於107年6月11日取得系爭建
物事實上處分權，業如前述，則其併為請求自本件起訴日即
113年10月16日起回溯5年之不當得利共36,360元，亦屬有據
；而前述不當得利之債為無確定期限之金錢給付，復未約定
利率，經原告以起訴狀催告洪榮明後，其迄未給付，則原告
併為請求前述5年之不當得利總額，暨自113年10月24日（即
起訴狀繕本送達翌日）起至清償日，按法定利率計算之利息
，亦有理由。
⒋又占有輔助人雖得於物理上支配標的物，然其不具有獨立之
事實支配，並非占有人，是因無權占有所生權利義務，應由
占有人享有或負擔。本件原告固併向林秀珍與洪明俊請求相
當於租金之不當得利，惟其等僅為洪榮明之輔助占有人，自
不得再對其等請求返還因占有系爭建物所受相當於租金之不
當得利，附此說明。
五、綜上所述，原告依民法第962條、第179條前段規定，請求洪
榮明騰空返還系爭建物，及自113年10月24日起至返還系爭
建物之日為止，按月給付606元，暨自起訴日起回溯5年之不
當得利36,360元本息，為有理由，應予准許；逾此範圍，則
無理由，應予駁回。
六、本判決第一、二、三項，係就民事訴訟法第427條適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保相當金額，得免為假執行。至原告敗
訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，
經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘
明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 2 日
臺東簡易庭 法 官 蔡易廷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東縣○○
市○○路000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 114 年 5 月 2 日
書記官 王品涵
附圖：臺東地政事務所土地複丈成果圖。