臺灣臺北地方法院民事判決
114年度北訴字第3號
原 告 蔡劉秀琴
訴訟代理人 崔駿武律師
施拔臣律師
被 告 梅峯
雷秦瑛
黃永信
林家興
梅瑞庭
劉宇宸 原住○○市○○區○○○路0段00號7樓
游博鈞
李程富
陳玉龍
林禹瑋
張穗祥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告梅峯應自門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號7樓之1房屋
遷出，並將上開房屋騰空返還原告。
二、被告梅峯應自民國113年6月1日起至騰空返還前項所示房屋
之日止，按月給付原告新臺幣39,760元。
三、被告梅峯應給付原告新臺幣169,840元，及自民國113年7月1
8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、被告雷秦瑛、黃永信、林嘉興、梅瑞庭、張穗祥應自第一項
所示房屋遷出。
五、被告梅峯、游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋應將戶籍自第
一項所示房屋遷出。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用新臺幣25,948元由被告梅峯負擔其中新臺幣16,479
元，被告雷秦瑛、黃永信、林嘉興、梅瑞庭、張穗祥共同負
擔其中新臺幣7,102元，餘由被告被告梅峯、游博鈞、李程
富、陳玉龍、林禹瑋共同負擔，並均應自本判決確定之翌日
起至清償日止，加給按年息5%計算之利息。
八、本判決第一項於原告以新臺幣764,000元為被告梅峯供擔保
，第二項於原告以已到期金額之3分之1為被告梅峯供擔保，
第三項於原告以新臺幣57,000元為被告梅峯供擔保，第四項
於原告各以新臺幣128,000元為被告雷秦瑛、黃永信、林嘉
興、梅瑞庭、張穗祥供擔保，第五項於原告各以新臺幣16,0
00元為被告梅峯、游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋供擔保
後，各得假執行。但被告梅峯如就第一項以新臺幣2,290,46
2元，就第二項以已到期金額之全額，就第三項以新臺幣169
,840元，被告雷秦瑛、黃永信、林嘉興、梅瑞庭、張穗祥就
第四項各以新臺幣381,744元，被告梅峯、游博鈞、李程富
、陳玉龍、林禹瑋就第五項各以新臺幣45,809元為原告預供
擔保，則各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文，且依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序
亦有適用。本件原告原以梅峯為被告起訴，聲明：1.被告應
自門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號7樓之1房屋（下稱系爭
房屋）遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。2.被告應自民國
113年6月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告
新臺幣(下同）39,760元。3.被告應給付原告169,840元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
。4.願供擔保，請求宣告假執行（本院卷第11頁）。嗣追加
雷秦瑛、黃永信、林嘉興、梅瑞庭、劉宇宸、游博鈞、李程
富、陳玉龍、林禹瑋、張穗祥為被告，並追加聲明為：1.梅
峯應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。2.梅峯
應自民國113年6月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月
給付原告新臺幣(下同）39,760元。3.梅峯應給付原告169,8
40元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。4.雷秦瑛、黃永信、林嘉興、梅瑞庭、劉宇宸、
游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋、張穗祥應自系爭房屋遷
出。5.梅峯、游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋應將戶籍自
系爭房屋遷出。6.願供擔保，請求宣告假執行。核其變更前
、後之訴，基礎原因事實均與系爭房屋之所有權及租賃關係
關聯，訴訟資料得以共通，合於前述規定之要件，應為所許
。
二、原告追加前開第4、5項之訴，訴訟標的為民法第767條第1項
中段之物上請求權，非屬民事訴訟法第427條第2項各款所列
案件類型，且訴訟標的價額逾50萬元，爰依民事訴訟法第43
5條第1項規定，改依通常訴訟程序審理。
三、劉宇宸、游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋、張穗祥經合法
通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所
列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於112年5月30日與梅峯訂定租賃契約，由梅
峯向原告承租系爭房屋，租賃期間為112年6月1日起至113年
5月31日止，每月租金36,000元，並約定租賃期間之管理費
由梅峯負擔。惟上開租期業已屆滿，梅峰卻拒絕遷離，持續
占有使用系爭房屋，因而受有相當於每月租金36,000元、管
理費3,760元之利益，致原告受有同額之損害原告應得依民
法第455條規定請求其返還系爭房屋，及依民法第179條規定
請求其按月返還相當於租金及管理費之不當得利39,760元。
又梅峯於系爭租約屆期前，尚積欠113年5月之租金36,000元
、9個月之管理費共計33,840元未據繳納，且因拒不返還系
爭房屋、積欠租金及管理費等違約情事，致原告須委任律師
提起本訴，支出律師費10萬元，依系爭租約第12條約定，亦
應由梅峯賠償，爰併請求其給付上開費用共計169,840元。
另梅峯承租系爭房屋期間，將系爭房屋轉租予雷秦瑛、黃永
信、林嘉興、梅瑞庭、劉宇宸、游博鈞、李程富、陳玉龍、
林禹瑋、張穗祥，並將自己及游博鈞、李程富、陳玉龍、林
禹瑋之戶籍設於系爭房屋；現原告與梅峯之系爭租約業已屆
期，上列各被告對原告再無占有系爭房屋之合法權源，爰依
民法第767條第1項中段規定，請求其等遷離，或將戶籍自系
爭房屋遷出，以除去對原告所有權之妨害。聲明：如上開變
更後聲明所示。
二、被告答辯：
(一)梅峯答辯略以：其與原告訂定系爭租約以前，系爭房屋係由
其母向原告之媳承租，期間將近15年，且於108年以後已成
為不定期限租賃。嗣因另案法律糾紛，其應原告之要求，與
原告改簽1年期之系爭租約，但考量先前不定期租賃之情形
，原告仍應有土地法第100條各款規定之情形，始能收回系
爭房屋。而依其所知，原告收回系爭房屋之目的應係另行出
租，並非自住，其將系爭房屋轉租他人，亦係經原告默許，
故原告請求其遷讓返還系爭房屋為無理由。又關於管理費部
分，應係其與管委會間之債權債務關係，其居住使用系爭房
屋期間，自會向管委會繳納，管委會亦可於一定程度上容忍
其遲延；原告將管理費金額計入相當於租金之不當得利，及
自行為其繳納後再請求返還，亦非有理。再關於113年5月之
租金，其本有意願給付，只是因原告不願與其續約，所以才
無法給付。另其並無違法轉租或其他違約之情形，原告不應
請求其賠償律師費等語，以資答辯。聲明：1.原告之訴及假
執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請求宣告
免為假執行。
(二)雷秦瑛答辯略以：其係向梅峯承租系爭房屋，亦有向梅峯繳
納租金，不知為何會變成被告等語，以資答辯。聲明：原告
之訴駁回。
(三)黃永信答辯略以：其係向梅峯承租系爭房屋，至於梅峯與原
告間有何問題，其並不清楚等語，以資答辯。聲明：原告之
訴駁回。
(四)林家興答辯略以：其係向梅峯承租系爭房屋，亦有向梅峯繳
納租金，此事應由梅峯負責處理等語，以資答辯。聲明：原
告之訴駁回。
(五)梅瑞庭答辯略以：其是梅峯之子，因而與梅峯同住並共同分
擔房租，其與原告並無直接關係，不知為何會變成被告等語
，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。
(六)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲
明或陳述以供本院參酌。
三、本院之判斷：
(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、
第455條前段定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得
收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人
違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積
欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人
以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠
償時，固為土地法第100條所規定，但此條文之規範目的，
應係維持經濟上弱勢者之居住狀態安定性，避免承租人僅因
細故，即喪失持續居住之處所，以保障其生存權。而於定期
租賃之情形，租賃關係於訂定時即已定有一定之期間，承租
人本無長期持續該法律關係之合理期待可言，故應認為土地
法第100條之規定僅限於不定期限租賃之情形，於定期租賃
則無適用（司法院院解字第3489號解釋亦採此結論）。經查
，原告於112年5月30日與梅峯訂定租賃契約，由梅峯向原告
承租系爭房屋，租賃期間為112年6月1日起至113年5月31日
止，有房屋租賃契約書附卷可參（本院卷第25-28頁）。至
於梅峯辯稱系爭房屋原是由其母親向原告之媳婦承租，且為
不定期限租賃一節，與系爭租約本係各自獨立之契約，當事
人亦非相同；其既與原告訂定系爭租約，二者間之法律關係
自應依系爭租約定之，與先前之租賃情形並無直接關聯。是
依上開說明，系爭租約既然定有期限，其租賃關係即應於期
限屆滿之113年5月31日消滅，而無土地法第100條規定之適
用。原告請求梅峯騰空返還系爭房屋，應屬有據。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人不動產者，
依一般社會觀念，即受有相當於租金之利益，而使權利人受
有相當於租金之損害，權利人自得請求返還此等利益。系爭
租約之租金為每月36,000元、管理費為每月3,760元，有上
開租賃契約書及管理費繳費單（本院卷第32-42頁）可憑。
系爭租約既於113年5月31日屆期消滅，梅峯自113年6月1日
起繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，因而享有系爭房
屋所屬公寓大廈管委會提供之管理服務，亦無法律上原因。
至梅峯辯稱管理費係其對管委會所負債務，非原告所須繳納
，不應計入不當得利請求金額一節，則與上開繳費單所示繳
費義務人為原告之情形不符，應非可採。從而，原告請求梅
峯按月給付相當於系爭租約租金及管理費，共計39,760元之
不當得利，應屬有據。
(三)原告主張梅峯於系爭租約屆期消滅前，尚積欠113年5月之租
金36,000元、112年7至10月、113年1至5月之9期管理費共計
33,840元未據繳納等情，為梅峯所不爭執（本院卷第130頁
）。至其辯稱係因原告不與其續約，因此無法繳納113年5月
租金等語，顯非不繳租金之正當事由；辯稱管理費係其與管
委會之債權債務關係，且管委會可容忍其遲延一段時間，原
告本無必要為其代繳等語，則與上開繳費單上所載繳費義務
人為原告，且管委會已對其欠費情事製發催繳通知（本院卷
第31頁）之情形不符，均非可採。又「乙方（即梅峯）若有
違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方賠
償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由
乙方負責賠償」為系爭租約第12條所約定。梅峯有上述租期
屆滿不返還系爭房屋、積欠租金及依約應負擔管理費等違約
情事，既經認定如上，則原告依此約定，請求其賠償律師費
10萬元（本院卷第47頁），亦屬有據。再按給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，
或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催
告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，
仍從其約定利率。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，為民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、
第203條分別明定。原告對梅峯之租金給付請求權係有確定
期限，且於起訴前即已屆期，管理費返還及律師費賠償請求
權則屬於無確定期限之金錢債權。從而，原告請求被告給付
上開費用共計169,840元，及自起訴狀繕本送達翌日即 113
年7月18日（本院卷第53頁）起至清償日止，按年息5%計算
之遲延利息，應屬有據。
(四)按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第
767條中段、第821條前段定有明文。又租賃契約為債權契約
，基於債之相對性原則，僅於契約當事人間發生效力，原則
上不得對抗當事人以外之第三人。以轉租之情形而言，若原
出租人與轉租人間之原租賃契約、轉租人與次承租人間之轉
租契約均有效存在，次承租人固可依占有連鎖之法理，對原
出租人主張有權占有，然原出租人與轉租人間之原租賃契約
一旦終止或消滅，則無論轉租契約是否合於民法第443條第1
項之規定，轉租人均無法單獨以轉租契約作為占有權源，以
對抗非轉租契約當事人之原出租人。經查，原告為系爭房屋
之共有人，應有部分為100分之51，有建物登記謄本附卷可
參（本院卷第23頁）；梅峯向原告承租系爭房屋後，將系爭
房屋一部轉租予雷秦瑛、黃永信、林嘉興，並與其子梅瑞庭
同住，且上開4人迄今均仍居住在內等情，為其等所不爭執
（本院卷第229、248、273-274頁）；梅峯將系爭房屋一部
轉租與張穗祥，且迄今仍居住在內一節，則據梅峯具結陳述
在案（本院卷第274頁），此等情事均堪認屬實。梅峯與原
告間之系爭租約既已屆期消滅，依前開說明，雷秦瑛、黃永
信、林嘉興、梅瑞庭、張穗祥即無從再以其等與梅峯間之轉
租契約對抗原告。原告請求其等自系爭房屋遷出，以除去對
於系爭房屋所有權之妨害，應屬可採。惟原告請求劉宇宸、
游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋自系爭房屋遷出部分，經
本院向系爭房屋送達本件辯論期日通知書，結果均以「查無
此人」為由退件，有送達證書及退件信封可參（本院卷第21
7-226頁）；經本院對梅峯行當事人訊問，其亦於具結後陳
稱：劉宇宸目前在衛生福利部桃園療養院住院治療，游博鈞
、李程富、陳玉龍、林禹瑋則僅是寄放戶籍，從未在系爭房
屋實際居住等語（本院卷第274頁），難認上開5人現有居住
於系爭房屋。原告請求上開5人自系爭房屋遷出，即難准許
。至於梅峯陳稱劉宇宸之物品仍有留置屋內一節，應係涉及
該等物品是否應移除、清除，且該等物品之內容為何尚屬不
明，允宜釐清後再為處理，與本件對人之遷移請求應屬有別
，附此說明。
(五)梅峯於承租系爭房屋期間，將自己戶籍登記於系爭房屋，並
允許游博鈞、李程富、陳玉龍、林禹瑋等4人將戶籍登記於
同戶，有其等全戶戶籍謄本可參（本院卷第251頁）。系爭
租約既已消滅，其等即無繼續設籍在系爭房屋之正當理由，
卻仍將戶籍設於系爭房屋，自對於原告就系爭房屋所有權之
完整行使有所妨害。是原告請求其等將戶籍自系爭房屋遷出
，合於前揭民法第767條第1項中段規定，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係、民法第179條前段
、第767條第1項中段、第821條前段規定，請求判決如主文 第1項至第5項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，於主文第1項至 第4項之範圍內合於民事訴訟法第390條第2項之規定，爰酌 定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定 ，宣告各該被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。就主 文第5項部分，原告於當庭追加聲明時未明示是否併聲請假 執行（本院卷第275頁），惟此項係命被告為一定意思表示 之判決，於判決確定時直接發生擬制效力，本無待強制執行 ，亦無從以假執行之方式使其效力提前發生，故性質上本即 無從宣告假執行，附此說明。至於原告其餘假執行之聲請， 因訴之駁回失其依附，應併予駁回。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後 段。本判決主文第2、3項係對梅峯之單獨金錢請求，此部分 訴訟標的價額220,203元所對應之訴訟費用，應由梅峯單獨 負擔。至於主文第1、4、5項，係基於同一之經濟目的，應 以系爭房屋之價值2,290,462元作為此3項之全部訴訟標的價 額；但請求騰空返還房屋（第1項）、單純請求遷出（第4項 ）、請求遷離戶籍（第5項）之間，輕重程度顯屬有別，爰 酌量情形，以60%、30%、10%之比例，分配此部分所對應之 訴訟費用。並依後附計算書，確定如主文所示之金額。中 華 民 國 114 年 5 月 22 日 民事庭 法 官 陳逸倫以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日 書記官 馬正道計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 25,948元
合 計 25,948元