臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
114年度中簡字第87號
原 告 張武總
訴訟代理人 林根億律師
複代理人 鄭皓文律師
被 告 周厚旻
訴訟代理人 周超人
黃麗玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於中華民國114年4月
8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年11月3日向原告承租門牌號碼臺
中市○區○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自11
1年11月3日起至116年11月2日止，每月租金為新臺幣（下同
）35,000元，並簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），然
被告未經原告同意，將系爭房屋交予被告父親周超人經營麵
攤使用。後原告於112年12月前往系爭房屋時發現地下室有
漏水情事，已定相當期間請求被告協助修繕，然被告及周超
人均消極不作為，直至113年4月30日兩造在臺中市西區調解
委員會調解成立，被告始同意原告於同年5月10日及5月24日
派員前往修繕。嗣系爭房屋經原告委託水電行評估後認系爭
房屋現有結構性問題，須進行長期重大修繕以防免再次漏水
，原告乃於113年7月1日以臺中英才郵局第1566號存證信函
通知被告依系爭租約第16條第1款及第7款之約定，將於同年
8月5日終止租約等情，並於同年月7日再次以臺中法院郵局
第1735號存證信函催告被告付清租金並遷讓返還系爭房屋。
是兩造間之租賃關係已於113年8月5日終止，然被告迄未返
還，原告爰依系爭租約第14條約定及民法第455條規定，請
求被告返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求自113年8
月6日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付70,000元之
相當租金之不當得利。
二、被告則以：被告擔任負責人之模範街大麵焿係全家人分工合
作共同經營之傳統家庭式經營小吃店，於111年11月3日時由
被告出面向原告承租系爭房屋營業，原告於簽約時即已知上
開情事，且被告迄今每月均按時給付租金35,000元至約定之
合作金庫帳戶內。被告開設之小吃店自111年11月3日承租後
至113年10月30日止已全力配合原告施工共計11次，並無原
告所稱消極不作為之情形，原告並無證據證明，亦無結構技
師等鑑定系爭房屋有結構問題。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。是以主張法律關係存在
之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證之責任。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告
負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為
真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚
有疵累，亦應駁回原告之請求。次按租賃住宅市場發展及管
理條例（下稱租賃條例）第1條規定：「為維護人民居住權
，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅
服務業，特制定本條例。」，同法第10條第1項規定：「一
、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償
。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當
期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃
住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、
其他依法律規定得提前終止租賃契約。」，而租賃條例第10
條第1項第4款關於重新建築而必要，係指出租人對於其出租
之房屋，有重新建築之必要情形而言；再按土地法第100條
第1款所謂收回自住，係指出租人對於未定租賃期限之房屋
，有收回自住之正當理由及必要情形而言；出租人依同條款
收回重新建築理由終止租賃契約，亦應以客觀的標準認為有
必要之正當理由者為限，始得為之。故無論收回自住或重新
建築，均應以有具體事實足信出租人有收回自住之必要或出
租人已著手實施重建而非託諸空洞計畫，並能為相當之證明
者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已
成就。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上
述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段
所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台
上字第138號、43年台上字第1199號、45年台上字第536號、
48年台上字第228號判決意旨參照）。土地法第100條規定雖
為保障未定期限租賃關係中承租人之利益，而限制出租人權
利，然舉重以明輕，定有期限之租賃關係中承租人之利益，
更應為法所保障，於租賃期間屆滿前，出租人為重新建築而
必要收回而終止租約，亦應審酌原告是否確有將系爭房屋收
回重新建築之必要及計畫，況系爭房屋及周圍建物均係作店
面或居住使用，如原告確有收回重新建築之必要，理應有初
步規劃及討論，但未見原告對此舉證，僅以漏水照片及空言
水電行評估須進行長期重大修繕，益證原告主張系爭房屋有
重新建築之必要云云，不足採信。因此，原告依系爭租約第
16條第1款約定終止租賃契約云云，難認有據。
㈡承上，系爭租約尚未屆期，原告終止租約既不合法，被告仍
係有權占有系爭房屋。原告依系爭租約第14條約定及民法第
455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之
不當得利，均非有理。
四、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租
金之不當得利，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秀菊
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
書記官 陳靖騰