臺灣臺中地方法院民事判決
114年度中簡字第802號
原 告 廖祿助
訴訟代理人 李涵律師
複 代理 人 李平勳律師
被 告 藍尚朋
訴訟代理人 范𢁌苰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月14日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號1樓（包含騎樓）
之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國113年12月2日起至遷讓第1項房屋之日止，按月給
付原告新臺幣36,000元。
被告應給付原告新臺幣130,000元，及自民國114年1月21日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1、2項及第3項於判決確定前清償期已屆至部分，得假
執行。但被告如以新臺幣677,900元為原告預供擔保後，得免為
假執行。
事實及理由
一、原告主張：
被告於民國112年12月1日，向原告承租門牌號碼臺中市○○區
○○路0段000○0號1樓（包含騎樓）之房屋（下稱系爭房屋）
，約定租賃期間自112年12月1日起至113年12月1日止，租金
為每月新臺幣36,000元，押租金為36,000元，按月於每月1
日繳納1個月租金，並簽訂房店屋租賃契約書（下稱系爭租
約），惟被告113年11月之租金36,000元未給付，而系爭租
約已於113年12月1日屆滿，兩造並未繼續簽訂租約，被告仍
繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，原告為系爭房屋之所有
權人，被告無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利
，致原告受有損害，又依系爭租約第6條第2項約定，被告於
系爭租約期滿未交還系爭房屋，應賠償違約金50,000元及原
告支出之律師費用80,000元。爰依租賃物返還請求權及物上
請求權、系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等
語，並聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告則以：
被告承租系爭房屋係開店作生意之用，需先支出鉅資裝潢璜 ，甚至申請裝設天然瓦斯管線，因此於簽訂系爭租約時，兩 造原合意租賃期間為5年，後原告稱年紀已高，希望1年1簽
，詎簽約1年後原告即拒絕續約，雖無法提出兩造合意租賃 期間為5年之證據，惟被告係與5位股東合資開店，如果簽約 時僅出租1年，股東必不會同意簽約等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之上開事實，業據提出房店屋租賃契約書、存證信 函、收據、房屋稅繳款書為證（見本院卷第21-35頁），並 經本院依職權向臺中市政府地方稅務局文心分局調取系爭房 屋稅籍證明書查閱屬實（見本院卷第66頁），且為被告所不 爭執，堪信原告上開主張為真正。本件兩造有爭執者，就系 爭房屋兩造間是否有租約5年之存在。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。經查，系爭租約至113年12月1 日因期限屆滿而消滅，依450條第1項、第455條前段之規定 ，被告即負有返還租賃物之義務，從而原告依民法第450條 第1項、第455條前段規定，訴請被告自系爭房屋遷出，並將 系爭房屋返還與原告，為有理由，應予准許。至被告抗辯兩 造合意租賃期間為5年乙節，則為原告所否認，被告亦未能 舉證以實其說，所為抗辯自難採信。況不動產之租賃契約， 其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為 不定期限之租賃，民法第422條定有明文，兩造間既未簽立5 年租約書面字據，被告自承原告曾說因其年紀大，希望1年1 簽約（見本院卷第88頁），兩造殊無已達成租期5年租約合 意，卻又拒不簽署字據之可能，被告上開抗辯，尚乏證據證 明，自難採信。從而，原告依前揭規定，請求被告遷讓房屋 既屬有據，則原告另依民法第767條第1項定求被告遷讓房屋 ，即無需審酌。
㈢、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。經查，系爭租約113年12月1日因期限 屆滿而消滅，業經本院認定如前，自系爭租約期限屆滿之翌 日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用 系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致系爭房屋所有權人 即原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約屆滿翌日即11 3年12月2日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租 金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為36,0 00元，被告無權占用系爭房，受有相當免繳租金之利益即36
,000元，每個月所獲得之利益自得以36,000元計算。原告請 求被告自113年12月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應給 付相當於每月租金36,000元之不當得利，核屬有理。㈣、再按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用 各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償 總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償； 後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰， 於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求 履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之 性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付 違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠 償責任，均不受影響。當事人約定之違約金究屬何者，應依 當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種 類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約 金與其他損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之 ）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權 人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害 賠償，庶符合當事人訂約之真義。又當事人約定之違約金過 高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額。倘 屬賠償總額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為 主要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀 事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形 ，始符違約罰之目的。
㈤、次查，「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房店 屋時，即應支付違約金伍萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律 師費用一切歸乙方負責支付」，系爭房屋租賃契約第6條第2 項定有明文。兩造於系爭租約約定，被告於租期屆滿後，未 能遵期遷讓返還系爭房屋而有違約情事者，應給付第6條第2 項所約定之違約金，而兩造並未約定上開違約金之性質，依 最高法院86年度台上字第3397號判決意旨所示，應視為損害 賠償總額預定之違約金。復按約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，為民法第252條所明定。惟此規定乃係 賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並 平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職 權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實 ，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義 所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債
務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基 於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過 高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權 人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私 法秩序之維護。再查，兩造於112年12月1日簽訂系爭租約時 ，既已斟酌當事人一方違約時可能所受之損害，預估違約金 ，而系爭房屋租賃契約已於113年12月1日租期屆滿，惟被告 迄仍未遷讓交還系爭房屋，則本於契約自由原則，應予尊重 ，況被告延遲返還系爭房屋之違約情節，已影響原告規劃該 房屋後續使用收益，致原告除原可收取之租金外，尚包括系 爭房屋可為其他使用收益處分之利益，復參以原告為收回系 爭房屋，過程中仍有耗費相當勞力、時間，暨現今一般社會 經濟狀況及兩造之利益等一切情狀，認本件原告請求以原定 租金1.3倍計算（50000/36000=1.3）之違約金，尚屬適當， 應予准許。
㈥、末查，系爭租約第6條第2項約定被告違約時，原告除違約金 外另得請求訴訟費、律師費等損害賠償，而原告提起本件訴 訟支出律師費用80,000元，有前揭收據可證，且被告違反系 爭租約未返還系爭房屋，業據前述，原告依系爭房屋租賃契 約第六條第2項約定，請求被告給付律師費用80,000元，亦 屬屬有據。
㈦、綜上，原告所得請求被告給付違約金50,000元、律師費用80, 000元，共計為130,000元（計算式：50000＋80000＝130000） 。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、不當得利及系爭租約 之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡ 被告應自113年12月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 原告36,000元；㈢被告應給付原告130,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日（即114年1月21日）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，均為有理由，俱應予准許。五、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易 訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免 為假執行之宣告。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日 書記官 莊金屏