臺灣臺中地方法院簡易民事判決
112年度中簡字第1506號
原 告 張善修
訴訟代理人 陳凱翔律師
被 告 陳暐鎮即陳緯國
訴訟代理人 許慧鈴律師
張博鍾律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣89萬1,180元，及其中新臺幣25萬2,624元
自民國112年2月15日起、其中新臺幣63萬8,556元自民國113年10
月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之77；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣89萬1,180元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件
原告起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）40萬
2,624元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行
。迭經變更，最後於民國114年4月21日提出民事言詞辯論意
旨狀，並於114年4月29日本院言詞辯論時，將聲明變更為：
被告應給付原告115萬6,680元，其中40萬2,624元自起訴狀
繕本送達翌日起，其中11萬5,500元自民事追加訴之聲明狀
繕本送達翌日起，其中63萬8,556元自民事追加訴之聲明㈡狀
繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息（見本院㈡卷第217、231頁）。原告追加請求之部分
，核其原因事實，皆與與系爭房屋買賣契約有關，具有社會
事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據
資料，於追加之訴亦得加以利用，核屬請求基礎事實同一，
應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於111年3月1日就臺中市○○區○○段000地號土
地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○○○街0號10樓之5房屋(
下稱系爭房屋)，簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約
)，約定由原告以1050萬元向被告購買系爭房屋與其坐落之
土地，點交日期為111年8月31日。111年8月22日原告委請大
新驗屋公司對系爭房屋驗屋，該公司嗣於111年8月24日作成
非破壞房屋檢測報告(下稱大新檢測報告)，檢測項目共56項
，僅完成其中50項，有6項待改善，完成進度89%
，原告發現系爭房屋⑴客廳牆面輕隔間處、⑵客廳冷氣垂版處
、⑶廚房外牆面處、⑷書房輕隔間處、⑸廚房輕隔間處、⑹臥室
輕隔間處等皆有滲水之痕跡（下稱系爭滲漏水瑕疵），惟被
告卻於標的物現況說明書(下稱系爭現況說明書)中就有無滲
漏水情形勾選「否」。原告雖曾向被告反應上情，希望被告
就系爭滲漏水瑕疵為修繕，然遭被告否認及拒絕。嗣為釐清
系爭滲漏水瑕疵之責任，原告乃於111年9月5日向社團法人
臺中市土木技師公會(下稱臺中技師公會)申請鑑定，並繳交
鑑定費用150,000元，經會勘人員兩次前往系爭房屋會勘後
，於111年12月29日出具鑑定報告(下稱系爭臺中鑑定報告)
。系爭臺中鑑定報告認定系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，而系
爭滲漏水瑕疵經鑑定其修復費用為252,624元，併申請臺中
技師公會鑑定之費用為15萬元。又就交易價值貶損或污名瑕
疵價值減損乙節，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會
(下稱新北技師公會)鑑定，該公會於113年8月2日做成鑑定
報告書(下稱系爭新北鑑定報告)，該鑑定報告鑑定出減損價
額為63萬8,556元。且系爭買賣契約第4條約定交屋日期雖為
111年8月31日，惟因被告遲至111年9月22日方為點交，被告
應賠償原告11萬5,500元之違約金。爰依系爭買賣契約第9條
第5項、第12條第3項前段之約定，及民法第359條、民法第1
79條之規定，請求被告給付115萬6,680元等語。並聲明：如
變更後聲明所示。
二、被告則以：原告於111年8月22日委請大新驗屋公司對系爭房
屋驗屋，該公司嗣後作成大新檢測報告，記載系爭房屋存有
滲漏水情形，惟原告向被告反應上情後，被告旋即委請鈞豪
檢測抓漏工程行(下稱鈞豪工程行) 進行抓漏修復，並於111
年8月27日便修復完成且開立2年保固書，縱使系爭房屋過去
曾有滲漏水情形，然被告於兩造實際點交日即111年9月22日
之前，早已將系爭房屋修復並恢復至通常效用，本件買賣之
危險轉移即兩造點交時系爭房屋已無漏水瑕疵存在，至多僅
有因濕度較高所致生之白華及發霉自然現象。又房屋係供人
民居住生活使用，而白華及發霉僅係浮現於牆壁表面之自然
現象，對於建築結構安全應無影響，非屬物之瑕疵。系爭臺
中鑑定報告係原告於起訴前自行向臺中技師公會聲請鑑定，
本件訴訟過程中又由新北技師公會重複為之，臺中技師公會
之鑑定並無必要性可言，系爭臺中鑑定報告之費用即應由原
告自行負擔。縱認系爭房屋於111年8月31日存有系爭滲漏水
瑕疵，惟被告業已委請鈞豪工程行進行修復，嗣經新北技師
公會鑑定後於新北鑑定報告表明「當日勘查現況無漏水情形
並已重新裝修」、「現況已無漏水情形」，系爭房屋之滲漏
水情形顯已根治，何來交易價值減損一說，原告不得就此主
張交易價值減損。被告於系爭房屋買賣過程中，自始至終以
積極態度處置，然原告因不明原因而未於111年8月31日現身
，而是由原告之妻及友人於晚間6、7點間到場，嗣經原告之
妻、被告、雙方仲介及代書協商近2小時後，原告之妻明確
表示堅持不願點交所以兩造才未於111年8月31日點交，方有
遲延交屋之情事，本件遲延顯非可歸責於被告之事由，而屬
原告方受領遲延，故依民法第230條規定，被告對此應不負
遲延責任，自無所謂遲延給付之情形，亦不該當系爭買賣契
約第12條第3項前段所約定之情形，原告自不得請求違約金
等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決
，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭房屋，於111年3月1日簽訂系爭買賣契約，約定由
原告以1050萬元向被告購買系爭房屋與其坐落之土地，且點
交日期為111年8月31日。
㈡原告於111年8月22日委請大新驗屋公司對系爭房屋驗屋，該
公司嗣於111年8月24日作成大新檢測報告。
㈢被告於111年8月27日委請鈞豪工程行 檢測修復系爭房屋，並
提出2年保固書，該報告於111年9月2日作成。
㈣原告於111年8月27日向被告寄發台北信維郵局18070存證信函
。被告於111年8月29日回函原告。
㈤被告於111年8月31日向原告寄發臺中逢甲郵局263號存證信函
。
㈥原告於111年9月5日向臺中技師公會申請鑑定系爭房屋，並作
成系爭臺中鑑定報告。
㈦被告於111 年9 月7 日向原告寄發臺中法院郵局2206號存證
信函。
㈧原告於111 年9 月14日向被告寄發竑德法律事務所律師函。
㈨兩造於111 年9 月22日點交系爭房屋。
㈩本件訴訟過程，原告申請向新北技師公會申聲請鑑定系争房
屋，並作成系爭新北鑑定報告 。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭房屋是否有系爭滲漏水瑕疵？
㈡倘系爭房屋具上開瑕疵，原告得否主張減少價金？若可，其
數額計算方式為何？原告下列主張是否違反誠信原則？
⒈修復費用25萬2,624元，有無理由？
⒉系爭臺中鑑定報告鑑定費用15萬元，有無理由？
⒊原告請求交易價值貶損63萬8,556元，有無理由?
㈢原告得否主張被告應負給付遲延責任，並請求違約金11萬5,5
00元？
五、本院之判斷：
㈠系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，被告應依民法第359條規定負瑕
疵擔保之責：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂
物之瑕疵最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字
第2072號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵乙節，雖為被告所否
認，並辯稱系爭房屋於交付予原告時並無系爭滲漏水瑕疵，
縱有瑕疵亦經修復，系爭房屋接近山區，內部牆壁部分縱有
出現白華非屬不正常之狀態，對此不認為係因滲漏水所導致
，故在系爭現況說明書上欄位「建物現況是否有滲漏水情形
」勾選「否」云云。惟查，本件經原告於111年9月5日向臺
中技師公會申請鑑定系爭房屋有無漏水情形及漏水原因，經
該會作成系爭臺中鑑定報告，其鑑定結果認「參前案檢修報
告得知，原屋主知其房屋滲漏水狀況後，曾請工程行進行檢
修(俗稱抓漏)，可知壁癌、滲水痕跡應與系爭房屋過去滲水
現象有直接關聯」、就系爭滲漏水起因，鑑定結果認「第一
次會勘(111.10.16)，於熱水管加壓試驗時發現熱水管有明
顯壓降，並發現漏水點位於客用衛浴淋浴龍頭處，且下方磁
磚皆有空心現象，持續注水未能將其填滿。第二次會勘(111
.10.30)時將客用衛浴龍頭處取下，確認龍頭滴水處下方磁
磚空隙確實將導致滲入水積於浴室防水層與地壁磚間，進而
導致結構體滲漏水」，此有系爭臺中鑑定報告附卷可稽(見
本院㈠卷第51頁)。而證人即被告委託出售系爭房屋之仲介劉
仲倫亦到庭證稱：我有看過大新驗屋報告，該報告指出系爭
房屋內，客廳、書房及臥室有受潮破損有水痕之情形，但這
不是我專業領域，大新驗屋報告是載明有發現。當初跟被告
簽訂委託合約時，我有跟被告詢問系爭現況說明書中，項次
14「建物現況是否有滲漏水情形」及15「是否曾在最近一年
內修復滲漏水」的內容，我們會逐條詢問，可能被告的認知
是系爭房屋沒有項次14及項次15的情形，所以勾否等語(見
本院㈠卷第176-177頁)。由系爭臺中鑑定報告結果可知系爭
房屋⑴客廳牆面輕隔間處、⑵客廳冷氣垂版處、⑶廚房外牆面
處、⑷書房輕隔間處、⑸廚房輕隔間處、⑹臥室輕隔間處確有
系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水瑕疵係因系爭房屋龍頭滴水
處下方磁磚空隙確實將導致滲入水積於浴室防水層與地壁磚
間，進而導致結構體滲漏水所致，而白華、壁癌、滲水痕跡
應與系爭房屋過去曾滲漏水有直接關聯，此與系爭房屋地理
位置、屋齡、是否接近山區自然返潮，均無關聯，亦非於系
爭房屋交付予原告後始發生，被告前揭所辯，均非可採。又
查，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告於系爭買賣契約第9條
第5項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，並
於系爭現況說明書內關於「是否有滲漏水情形」欄位勾選「
否」等事實，有系爭買賣契約及系爭現況說明書附卷可稽(
見本院㈠卷第23-33頁)，是被告交付系爭房屋之現況，自應
符合系爭現況說明書所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是
否為接近山區、空氣潮濕而有不同。況被告自承房屋內部牆
壁出現白華等詞，足見被告111年2月22日填寫系爭現況說明
書時，即已知悉系爭房屋客觀上存有滲漏水之瑕疵而出現白
華、壁癌現象，系爭房屋既有不符合系爭現況說明書所載無
滲漏水狀況之情事，而存有系爭滲漏水瑕疵，且系爭滲漏水
瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質，則原告
主張被告交付之系爭房屋，有未具備契約預定效用之瑕疵存
在，被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，即屬有據
。至被告辯稱系爭房屋接近山區，房屋內部牆壁部分縱有出
現白華非屬不正常之狀態，對此不認為係因滲漏水所導致，
故在系爭現況說明書上欄位「建物現況是否有滲漏水情形」
勾選「否」云云，係其個人主觀認知，與客觀通常交易觀念
不符，是被告所辯，洵非可採。
⒊被告雖辯稱，系爭房屋嗣後經鈞豪工程行確認冷水管確實有
發生微洩漏、落水孔排水管未與落水蓋接合之情況，然經過
鈞豪工程行完成修復且確認無洩漏並提出2年保固書，被告
業已完成瑕疵之修復云云。惟審酌系爭臺中鑑定報告結果指
出龍頭滴水處下方磁磚空隙確實將導致滲入水積於浴室防水
層與地壁磚間，進而導致結構體滲漏水，佐以原告提出大新
檢測報告指出客廳、書房、廚房旁臥室有受潮破損、有水痕
、建議修繕等情(見本院㈠卷第467-470頁)。可認被告就系爭
滲漏水瑕疵並未完成修復，被告此部分所辯，尚非可採。
⒋被告又辯稱：兩造於系爭賣契約成立時，已就滲漏水瑕疵減
少214萬元之買賣價金，原告再行請求減少價金顯失公平云
云。然買賣不動產於交易過程中本有議價之過程，且被告並
未就兩造係因系爭滲漏水瑕疵始達成減價214萬元之合意舉
證以實其說。況系爭滲漏水瑕疵，並非系爭買賣契約成立時
原告所得知悉之瑕疵，自無從據此推論原告係因系爭滲漏水
瑕疵而與被告達成減價之合意，被告此部分所辯，尚非可採
。
㈡系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，原告得主張減少價金：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359
條亦有明文規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存
在者，亦同，同法第179條定有明文。又按民法第359條之規
定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應
負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應
依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少
後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度
台上字第1289號判決參照）。再按買受人依民法第359條規
定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使
，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換
言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在
。
⒉經查，本件被告對系爭滲漏水瑕疵應負擔保之責，已如前述
，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，自有理由。
就減少價金之範圍，原告下列主張有無理由？原告主張是否
違反誠信原則？
⑴系爭滲漏水瑕疵修復費用25萬2,624元，有無理由？
系爭房屋既有系爭滲漏水瑕疵，必須花費相當修復費用始能
達到原告所約定買受之房屋狀態，並因而價值減損，則原告
依民法第359條請求減少價金，並以修復費用及減損價值為
減少價金之數額，即無不合。原告主張修復系爭漏水瑕疵之
費用為系爭臺中鑑定報告記載之修復費用25萬2,624元，惟
被告辯稱鈞豪工程行所提之漏水檢測報告中並無熱水管洩漏
之情況，而冷水管則是微洩漏，是系爭臺中鑑定報告之鑑定
結果顯與鈞豪工程行所提之漏水檢測報告明顯相悖，是系爭
臺中鑑定報告內容尚非無疑云云(見本院㈠卷第189-190頁)。
本院審酌原告提出之系爭臺中鑑定報告，係由社團法人臺中
技師公會所出具，該社團法人不僅是司法院公布之鑑定人(
機關)參考名冊之鑑定機關，系爭臺中鑑定報告之鑑定人更
係具有結構分析(含材料力學與結構學)、結構設計(含鋼筋
混凝土設計與鋼結構設計)、工程測量(含平面測量與施工測
量)、施工法(含土木/建築施工法/工程材料)、營建管理、
大地工程學(含土壤力學/基礎工程與工程地質)等專業之土
木技師。此外，於鑑定過程中，對於標的物座落、標的物構
造、用途及現況、鑑定要旨、鑑定依據、會勘日期與會勘人
員、鑑定前提及原則說明、鑑定過程、工地施工概況、鑑定
分析及結果、結論與建議等記載詳實，堪可信實。至被告辯
稱系爭臺中鑑定報告之鑑定結果顯與鈞豪工程行所提之漏水
檢測報告明顯相悖云云，然本件被告所提出之鈞豪工程行之
漏水檢測報告，而原告提供之系爭臺中鑑定報告係由臺中技
師公會出具，該公會是司法院公布的鑑定機構，鑑定人擁有
結構分析、結構設計、工程測量、施工法、營建管理、大地
工程學等專業知識，報告中詳細描述了標的物的座落、構造
、現況、分析和結論，具有高度可信性，反觀被告提供的鈞
豪工程行並非司法院公布的鑑定機構，且漏水檢測報告過於
簡略，就檢測及分析過程均缺乏相關詳細資訊，是本院認應
以臺中技師公會出具之系爭臺中鑑定報告之意見較為可採，
是被告此部分所辯，尚難採信。從而，依照原告主張系爭滲
漏水瑕疵之修復費用25萬2,624元，為有理由，應予准許。
⑵系爭臺中鑑定報告鑑定費用15萬元，有無理由？
當事人於起訴前所為之鑑定行為，其所支出之鑑定費用是否
屬於為伸張權利所必要支出之費用，端視當事人是否有於起
訴前先進行鑑定之必要為判斷。易言之，倘當事人為釐清損
害賠償責任而於起訴前鑑定，以確立何人為賠償義務者，即
屬為伸張權利之必要費用；倘賠償義務人對於自己應負損害
賠償之責並無爭執，甚至已明確告知擬修繕之解決方法，縱
受有損害之人為確立損害賠償之項目及範圍，仍得於向法院
起訴後，藉由民事訴訟法第2編第1章第3節所定之證據方法
（第二審程序依同法第463條準用之），以定損害賠償之項
目及範圍；且當事人於起訴前先行鑑定，無異剝奪他造當事
人依民事訴訟法第326條第2項有關鑑定機關選任及所需費用
等事項之陳述意見權利，他造亦無從於鑑定履勘現場時到場
說明，此時，該鑑定費用即非屬為伸張權利所必要之費用，
自不應概由賠償義務人額外負擔。是原告主張其於提起本件
訴訟前自行委託臺中技師公會就系爭滲漏水瑕疵之原因進行
鑑定，並非於本件訴訟程序進行中經兩造合意或充分討論後
選定之鑑定機關，如此無異剝奪被告依民事訴訟法第326條
第2項有關鑑定機關選任及所需費用等事項之陳述意見權利
，應非伸張權利所必要支出之費用，是原告主張系爭臺中鑑
定報告鑑定費用15萬元，為無理由，尚難准許。
⑶原告請求交易價值貶損63萬8,556元，有無理由?
①按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減
少之價額，民法第196條定有明文。又損害賠償之目的在於
填補所生之損害，其應回復者，並非「原有狀態」，而係損
害事故發生前之「應有狀態」，應將事故發生後之變動狀況
悉數考慮在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠
償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原
狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以
填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院10
1年度台上字第88號、106年度台上字第2099號判決意旨參照
）。
②衡諸一般房屋交易經驗，房屋售價係由「土地價值」與「建
築物價值」所組成，「土地價值」主要取決於座落位置、公
共設施、附近環境等條件，與是否漏水無關；「建築物價值
」則主要取決於屋齡、屋況、構造、外觀、座向、裝潢建材
及設備等級等條件；且上開「屋況」係指「房屋現況」，故
於進行買賣磋商時，賣方僅需就房屋現存之滲漏水瑕疵及其
位置詳為說明，如買方於現場看屋時，發現房屋存有漏水現
象，在議價時通常會將日後可能修繕所需費用及心理因素之
減損，自價格中扣除而降低買賣成交價格，惟法無明文賣方
就「曾漏水但已完全修復」之房屋所有歷史情形亦有逐項說
明之義務，故已修復之漏水自不會影響交易價格，此部分即
非房屋售價降低之因素。再參諸中華民國不動產估價師公會
全國聯合會所頒布「第九號公報－瑕疵不動產污名價值減損
估價指引」（下稱系爭指引），其中亦提及「並非所有瑕疵
不動產均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名價值
減損前，『應先分析污名效果是否顯著』，以確立價值減損與
瑕疵問題之間的因果關係」。
③按所謂不動產所產生之價值減損，可分為技術性貶值及交易
性貶值，技術性貶值係指回復該標的物本來之外觀及效用所
需之修復費用，交易性貶值係指透過現代修復技術進行修復
後仍無法排除該標的物所殘餘之貶值。而所謂建物有瑕疵，
類型多樣，例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、凶宅、滲漏水、
龜裂、違建等情況均可泛稱有瑕疵，但並非建物有瑕疵存在
就必然導致污名效果，亦未必因此造成污名價值減損，仍須
視污名效果是否顯著，以明瞭價值減損與瑕疵問題間之因果
關係，倘不存在污名效果之顯著性，更難認有污名價值減損
存在。換言之，污名效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕
疵問題增加風險或不確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵
問題未完全消除或有復發之可能性，在分析污名效果是否顯
著時，得從收益性及市場性風險進行分析，收益性風險指具
有瑕疵問題之不動產在修復後仍無法達到原有收益表現，或
瑕疵問題無法進行修復導致收益性降低，市場性風險指多數
潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題時，無法確定瑕疵
問題已完全修復或擔憂日後有復發的可能性，導致市場性降
低。是以，污名價值減損存在之前提，在於污名事件為多數
市場購屋意願者所知，且依客觀情況可認該污名事件會影響
房屋商品之價格。
④查原告主張系爭滲漏水瑕疵造成系爭房屋交易價值貶損63萬8
,556元，惟被告辯稱系爭新北鑑定報告內容前後矛盾，起初
聲稱系爭房屋現況已無漏水情形，嗣後卻莫名得出存有交易
價值減損之荒謬結論云云（本院㈡卷第209-210頁）。本件經
囑託新北技師公會就系爭房屋是否因系爭滲漏水瑕疵導致交
易性價值貶損或汙名瑕疵減損等為鑑定，經該公會派員會同
兩造，經兩次會勘及各項測試及檢驗，出具系爭新北鑑定報
告，針對是否導致交易性價值貶損或汙名瑕疵減損，鑑定意
見略以系爭房屋價值減損比率8.1679%及5.8663%，復將二者
各以百分之50權重計算決定價值減損比率為7.0171%，再以
兩造買賣系爭房屋之價格910萬元計算出63萬8,556元【計算
式：910萬×7.0171%＝63萬8,556】，是交易性價值減損價額
為63萬8,556元，系爭房屋因系爭滲漏水瑕疵之評估總價為8
46萬1,444元【計算式：910萬－63萬8,556＝846萬1,444】(見
新北鑑定報告附件五第45頁)。查上開鑑定結果，不僅詳實
記錄鑑定經過及會勘情形，亦拍照存證，更採用成本法與評
點法推估系爭房屋因系爭滲漏水瑕疵存在造成價值減損作為
判讀依據，該鑑定結果係鑑定機關本於專業知識、經驗，經
過科學儀器檢測、工程學理、專業鑑定人員判斷所得，堪予
採信。審酌新北技師公會會同兩造所做成系爭新北鑑定報告
結果可知，系爭房屋存有系爭滲漏水瑕疵，屬交易之重要事
項，而原告無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復發
的可能性，導致市場性降低，依客觀情況可認系爭滲漏水瑕
疵之污名事件會影響房屋商品價格。準此，原告主張系爭房
屋因上開瑕疵，致有污名化之交易性貶值損失，應非可採。
又系爭指引對於污名效果之定義，本為：「污名效果產生係
基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且
即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能
性」，亦即污名效果之發生，本不以瑕疵無法修復為前提，
則被告抗辯系爭房屋之滲漏水情形顯已根治，不生污名價值
減損云云，係因其對於何謂污名效果欠缺理解所致，當無可
採。是以，原告請求交易價值貶損63萬8,556元，為有理由
，應予准許。
⑷原告上開請求是否違反誠信原則？
①按在自由經濟市場機制下，當事人斟酌情況，權衡損益，為
追求其經濟效益或其他正當之目的而締結契約，並據以行使
其依法取得之權利，除係以損害他人為『主要』之目的，因此
造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本
內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則(
最高法院110年度台上字第2747號判決意旨參照)。次按權利
既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。因
權利濫用而限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法
之本旨(最高法院102年度台上字第1777號判決意旨參照)。
第按所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公
平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方
利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依
據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用
之方法(最高法院107年度台上字第1677號判決意旨參照)。
②經查，被告辯稱「兩造於買賣系爭房屋時，已在價格上讓步3
0萬元，原告主張顯非公平正義方法，與民法第148條第2項
規定有違」乙節，與被告前述答辯「兩造於系爭買賣契約成
立時，已就漏水瑕疵減少214萬元之買賣價金」乙節相同，
惟被告對於「原告之請求是以損害被告為主要目的(原告犧
牲被告利益圖利自己)」、「原告於本件之主張所獲利益極
少」、「原告之請求因此造成被告或國家社會極大之損害(
被告於原告本件之主張下損失甚大)」、「原告之請求違背
權利社會化之基本內涵與社會倫理」均未舉證以實其說，尚
難憑採。而原告係依民法物之瑕疵擔保之規定向被告請求減
價，目的係為回復標的物與價金之對價平衡，雖因此將使被
告減少獲取買賣價金之利益，然此係原告個人權利之正當行
使，並非犧牲被告利益圖利自己。又原告依物之瑕疵擔保規
定所為之請求，兩造就減少價金之權利義務，其社會上之作
用亦同為確保系爭房屋應有之價值與買賣價金之對價平衡，
自難謂有何違反誠信原則之情，足認被告上開所辯，並非可
採。
㈢原告得否主張被告應負給付遲延責任，並請求違約金11萬5,5
00元？
⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之
違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠
償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務
人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額
之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於
債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之
履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依
債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請
求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠
償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之
。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第25
0條第2項規定，視為賠償性違約金
⒉系爭買賣契約第12條第3項前段約定，乙方若有遲延給付之情
形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠
償甲方自應給付之日起，按買賣契約總價款每日千分之零點
五計算之違約金至乙方完全給付時為止，與系爭買賣契約第
12條第3項後段既已明確約定「如乙方毀約不賣或給付不能
或不為給付或有其他違約情事時……以為違約損害賠償」，觀
諸系爭買賣契約之約定，使用之文字為「應賠償」、「違約
損害賠償」，均未特別約定為「懲罰性違約金」，足見兩造
所約定之違約金，應屬單純作為債務不履行所生損害之賠償
總額，可知兩者均屬「損害賠償預定性質之違約金」。依此
約定，因系爭買賣契約總價款為1,050萬元，從而每日之違
約金應為5,250元(計算式：1,050萬元*0.5/1,000=5,250)。
而系爭買賣契約第4條約定交屋日期為111年8月31日，兩造
遲自111年9月22日方為點交。經查，證人劉仲倫到庭證稱，
我是第一次遇到買賣雙方當天有主張房屋有瑕疵，會看雙方
的協調，看是什麼瑕疵，若是事後可以修繕，當下也可點交
。被告於驗屋之後知悉有滲漏水瑕疵，請工程行於8月27日
檢測修復，我不知道為何原告還是不願點交。當天應該是原
告不願點交，但我不確定最後有無點交」等語，可知本件被
告於111年8月31日前即已做好交屋之準備，交屋當日被告於
當日下午即至台慶不動產水湳經貿店準備系爭房屋點交，原
告無故未到，被告於同日下午寄發台中逢甲郵局第000263號
存證信函(下稱系爭存證信函)(見本院㈠卷第367頁)，惟原告
至當日晚上仍未出現，而是由原告之妻及友人於晚間6、7點
間到場，被告當場即將系爭存證信函之影本及其他書面資料
(見本院㈠卷第387頁)交付予原告之妻，嗣經原告之妻、被告
、雙方仲介及代書協商近2小時後，原告之妻明確表示堅持
不願點交而未於111年8月31日點交，被告遂再於9月7日以臺
中法院郵局第002206號存證信函(見本院㈠卷第393-399頁)。
準此，111年8月31日係原告本人未出現而非被告不願交屋，
經兩造協議後，延後於9月22日完成交屋程序，本件遲延顯
非可歸責於被告之事由，被告對此應不負遲延責任，自無所
謂遲延給付之情形，亦不該當系爭買賣契約第12條第3項前
段所約定之「乙方若有遲延給付之情形」。故而原告依系爭
買賣契約第12條第3項前段約定，請求被告給付損害賠償預
定違約金11萬5,500元，為無理由，尚難准許。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文
。本件原告對被告物之瑕疵擔保請求權債權，核屬無確定期
限之給付，原告既起訴請求被告給付，且民事起訴狀繕本於
112年2月14日送達被告（見本院㈠卷第165頁），民事追加訴
之聲明㈡狀繕本於113年10月7日送達被告（見本院㈡卷第123
頁）然被告迄今皆未給付，依前揭規定，被告應自收受起訴
狀繕本、民事追加訴之聲明㈡狀繕本後負遲延責任。是原告
請求被告給付89萬1,180元，其中25萬2,624元自112年2月15
日起，另63萬8,556元自113年10月8日起，均至清償日止加
給按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9條第5項、第12條第3項
前段之約定，及民法第359條、民法第179條之規定請求被告
應給付原告89萬1,180元，其中25萬2,624元自112年2月15日
起，其中63萬8,556元自113年10月8日起，均至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾
此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第11款
所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。至被告就其敗訴
部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰
酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 雷鈞崴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 錢 燕