臺灣屏東地方法院民事判決
113年度潮簡字第763號
原 告 金鼎不動產仲介有限公司
法定代理人 鄭翊中
訴訟代理人 吳澄潔律師
被 告 林湘城
訴訟代理人 李郁寬
被 告 曹瀚升
訴訟代理人 蘇聖源
共 同
訴訟代理人 黃泰翔律師
蕭意霖律師
任品叡律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年4月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第255條第1項第3款、第436條第2項分別定有明文。原
告原請求：被告林湘城應給付原告新臺幣（下同）285,000
元；被告曹瀚升應給付原告190,000元，及均自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（本
院卷第10頁），嗣變更為：林湘城應給付原告291,000元；
曹瀚升應給付原告194,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（本院卷第24
4頁），核其所為，係屬擴張應受判決事項之聲明，合於首
揭規定，應予准許。
二、原告主張：林湘城於民國112年12月30日以口頭方式委託原
告銷售其所有之屏東縣○○鎮○○段000地號土地及坐落其上之
同段328建號建物（門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路00號，下合
稱系爭不動產），原告即於113年1月12日在系爭不動產處張
貼委託銷售廣告。嗣於同月21日，曹瀚升因觀看前開委託銷
售廣告後有意承買，因而與原告簽立不動產買賣意願書及買
方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）；原告並同時於同
月22日與林湘城簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭
專售契約），約定委託期間為113年1月22日至同年3月22日
。於原告居間斡旋後，被告雙方同意以9,500,000元作買賣
價金，經林湘城確認而簽收曹瀚升給付之50,000元斡旋金，
被告間買賣契約業已成立。詎料曹瀚升事後拒絕補足相關買
賣契約正式簽約程序，以致違約而遭林湘城沒入定金。然事
後原告得知林湘城於113年5月9日以買賣價金9,700,000元，
將系爭不動產移轉所有權予曹瀚升，被告顯然私下另行成交
而移轉系爭不動產。依系爭專售契約第4條及第6條第4項第5
款，被告間之行為視為原告已完成居間仲介義務，原告得向
林湘城請求以被告實際成交價格9,700,000元之3％，即291,0
00元作服務報酬；另依系爭承諾書約定，亦視為原告已完成
居間仲介義務，曹瀚升應給付原告委託承買價款之2％作為服
務報酬，以實際成交價格9,700,000元計算為194,000元。然
被告迄今拒絕給付，為此對林湘城以系爭專售契約第4條及
第6條第4項第5款約定；對曹瀚升以系爭承諾書約定，請求
被告給付服務報酬等語。並聲明：如前開變更後訴之聲明。
三、被告則均以：
㈠曹瀚升起初與訴外人即原告承辦人林金葉接洽時即表明需以
貸款方式購買，貸款成數至少需達6成始有能力負擔，而曹
瀚升僅與訴外人華南商業銀行有往來，貸款會向該行內埔分
行（下稱華南內埔分行）辦理，林金葉當時承諾系爭不動產
絕對可貸款至曹瀚升所要求之成數，因而開始洽談買賣價金
事宜。然於此過程中，華南內埔分行向曹瀚升表示無法核貸
，曹瀚升即向林金葉要求買賣契約特約條款上應加註「若無
法銀行貸款核貸6成，買賣契約自動解除」等字，然遭林金
葉拒絕，曹瀚升僅能轉而向訴外人鉅威地產股份有限公司（
即台灣房屋，下稱台灣房屋）李郁寬接洽，於李郁寬仲介下
成功以9,700,000元成交。是以，其乃原告居間未果，不可
歸責於曹瀚升。
㈡系爭專售契約及系爭承諾書乃原告用以與多數消費者訂立同
類契約單方所預先擬定之文件條款，屬於定型化契約，而系
爭專售契約與系爭承諾書之約定內容與內政部於92年6月26
日修正發布之「不動產委託銷售契約書範本」相比，短少「
受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料」之前提要件，並
延長不得再成交之月份期間，及刪除「但經其他不動產經紀
業仲介成交者，不在此限」之但書除外規定。則依系爭專售
契約及系爭承諾書條款，不論原告有無提供過曾經仲介之客
戶資料，均一律得請求委託人給付服務報酬，應有失公平，
且買方無法得知賣方委託期間，系爭專售契約及系爭承諾書
之約定顯然更不利於消費者，依消費者保護法（下稱消保法
）第12條第1項規定，系爭專售契約及系爭承諾書約定內容
無效。縱使有效，依誠信原則，仍應限縮解釋為於受託人曾
將一方個人資料及出價告知一方，買方或賣方為規避服務報
酬之支付義務，故意拒絕訂立受託人已媒介就緒之契約，買
賣雙方再交易成立同一內容之契約之情形下，買賣雙方始應
支付報酬。然本件並無此情形，被告並無利用原告所提供資
訊訂立買賣契約，且被告後續成交價9,700,000元更較原本9
,500,000元高，被告亦均已給付台灣房屋居間服務費報酬，
顯見並非刻意規避支付服務費報酬，原告對被告有故意規避
給付服務報酬之事應負舉證責任。況且本件反而是原告未盡
居間協調溝通義務，導致無法締約，原告所居間之買賣契約
並無達成必要之點而未成立。此外，原告已依約沒收定金之
50％作為本件居間服務費用，依系爭專售契約第7條㈡之約定
，亦不得再收取居間服務報酬。
㈢退步言之，原告縱可向被告請求居間服務報酬，亦應以被告
當時出價之9,500,000元計算。再退萬步言之，仲介服務費
用本應包含合意交易價格前，原告所付出之勞務；簽定買賣
契約後，迄至交屋完成之期間，協助買賣雙方辦理過戶、價
金給付、點交不動產等事宜所需付出之人事、勞務成本；及
買賣雙方針對契約必要之點磋商協助等。然原告並未協助曹
瀚升於買賣契約加註特別約定事項，且亦無付出契約成立後
至交屋前之人事勞力成本，依民法第572條之規定，請求酌
減報酬至零等語，資為抗辯。
㈣並均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
予免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠查，原告為居間系爭不動產，分別於113年1月21日及同月22
日，與曹瀚升及林湘城簽立系爭承諾書及系爭專售契約，嗣
於同年5月9日，被告另透過台灣房屋仲介，以9,700,000元
買賣系爭不動產並移轉所有權登記等節，有系爭專售契約、
不動產買賣意願書、系爭承諾書、系爭不動產公務用謄本及
異動索引、113年5月6日潮登字第40890號土地登記申請書、
土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書、印鑑證明、土地
及建物所有權狀、台灣房屋不動產買賣契約書暨價金信託履
約保證申請書等件為證（本院卷第15-22、83-110、221-236
、355頁），且為兩造所未爭執，堪信為真實。
㈡按消保法所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、
經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目
的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條
第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商
品或接受服務為其最終目的之交易行為。本件原告係依公司
法成立之營利事業法人，登記所營事業包括不動產仲介經紀
、不動產代銷經紀、不動產買賣、不動產租賃等事業，有經
濟部商工登記公示資料在卷可佐（本院卷第356頁），原告
提供被告居間仲介系爭不動產出售之服務，核屬消保法所謂
之企業經營者。原告分別與被告簽訂系爭專售契約、系爭承
諾書，依約直接由原告提供仲介服務，被告無從轉售他人營
利，顯係以直接接受仲介服務為最終目的，應成立消費關係
，被告為消保法所定之消費者而有消保法之適用，又兩造簽
訂之系爭專售契約第6條第4項第5款與系爭承諾書約定內容
，與原告提出之其他仲介業者即台灣房屋契約條文相符（本
院卷第345頁），確屬定型化契約無疑。
㈢復按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠
之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之
解釋，消費者保護法第11條定有明文。查：
⒈系爭專售契約第6條第4項第5款約定：甲方（即林湘城）於委
託期間或期滿之次日起3個月內，如與乙方曾帶看之客戶或
其配偶、二等親以內之親屬成交時，視為乙方（即原告）已
完成居間仲介之義務，甲方（即林湘城）仍應支付第4條約
定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方（即原告）等
語（本院卷第15頁）。系爭承諾書約定略以：若立書人（即
曹瀚升）或其配偶、二等親以內之親屬於賣方委託屆滿後3
個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人（即曹瀚升）同
意視為受託人（即原告）已完成居間仲介之義務，立書人（
即曹瀚升）仍應給付委託承買價款2％為服務報酬等語（本院
卷第21頁）。觀察前述約定內容，係針對委託人如有在委託
期間或期滿次日起3月內，與受任人帶看之人或其配偶、二
等親以內之親屬成交時，仍應支付服務報酬。然本件就「與
乙方曾帶看之客戶或其配偶、二等親以內之親屬成交」之要
件，是否只要委託人在委託期間或期滿次日起3月內之交易
對象剛好也是受任人曾帶看之客戶、其配偶或其二等親以內
親屬，就當然符合該條約定而應付服務報酬，容有疑義。則
自其規範目的解釋，應係為避免委託人透過受任人而得知潛
在交易對象，卻於委託期間或委託期間屆滿後之一定期間繞
過受任人而與對方以相同條件完成交易，以規避本應給付仲
介業者服務報酬之情事。則該約定之適用，應限縮解釋至委
託人透過受任人得知對方聯絡方式，於此基礎下故意規避受
任人而以同一內容成立契約，基於誠信原則，受任人當得請
求委託人支付服務報酬。
⒉證人即原告之仲介員工林金葉到庭證稱：（問：你們會主動
把買賣雙方資訊提供給對方嗎？）不會。（問：曾帶曹瀚升
到現場看屋嗎？）有，帶看時林湘城沒有在現場。（問：過
程中被告有無見過面）沒有。（問：有無把系爭專售契約給
曹瀚升看過？）沒有等語（本院卷第296頁），足見於原告
居間期間，曹瀚升並無因原告之便而得知林湘城資訊。此情
核與證人即台灣房屋仲介蘇勝源結稱：當時是我有一個朋友
是曹瀚升的朋友，他跟我說曹瀚升想買一間房子，問我是否
可以開發，他就給我屋主的姓名，我們是這樣與曹瀚升認識
的，我用臉書去搜尋林湘城的名字，林湘城在高雄有開一間
服飾店，我就用臉書上的電話聯繫上林湘城，曹瀚升並無提
供林湘城其他資訊等語相符（本院卷第299頁），益徵被告
間於113年5月間成立就系爭不動產之買賣契約，並非因原告
而知悉對方連絡資料，被告所辯，尚非無據。
⒊又參照內政部所頒不動產委託銷售契約書範本第11條第1款第
3目所規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已
完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，
並應全額一次付予受託人：㈢受託人已提供委託人曾經介紹
之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該
資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，
不在此限。」之相似行政規範條款（本院卷第193頁），更
將此類情形排除委託人經其他不動產經紀業仲介，以兼顧仲
介業者提供服務應得之權益，及消費者選擇不同仲介公司服
務之自由。而本件被告間系爭不動產買賣移轉成立乃透過台
灣房屋仲介，及系爭不動產嗣以9,700,000元之價額成立買
賣，為兩造所不爭執，且據證人蘇聖源證稱：當時林湘城說
要加價賣，曹瀚升說可以，就成交了等語在卷（本院卷第29
9頁），足徵被告間不但無以相同交易條件成交，更另委託
其他仲介，則原告主張被告故意規避給付仲介業者服務報酬
之情，尚難信實。
⒋原告雖主張被告得以原告寄出之存證信函資訊得知買賣雙方
姓名、地址等語，然該存證信函係於113年2月6日下午6時許
送達至林湘城住所地大樓收發室，及訴外人即曹瀚升弟弟曹
智堯之事實，有送達回執在卷可稽（本院卷第127、128頁）
，而曹瀚升乃早於同月4日即向證人表示欲購買系爭不動產
之情，為證人蘇勝源證述在卷（本院卷第300頁），又台灣
房屋仲介李郁寬於同月6日下午5時許即已聯繫上林湘城之事
實，亦有原告提供之李郁寬與綽號「霹靂小城城」（按：即
林湘城）Line對話紀錄暨手寫日期在卷可參（本院卷第129
頁）。互核以觀，實難想見曹瀚升於短時間即從曹智堯處取
得存證信函，並於第一時間聯繫上李郁寬，李郁寬再僅以林
湘城姓名及其住所地之有限資訊，立刻覓得非林湘城本名之
Line聯絡資訊，是原告主張，礙難可信。
㈣從而，被告間於113年5月間，透過台灣房屋仲介而以9,700,0
00元成立系爭不動產買賣契約，並移轉登記完畢之事實，並
不符合系爭專售契約第6條第4項第5款及系爭承諾書約定之
解釋，意即曹瀚升並無利用從原告處取得之林湘城聯絡資訊
，私下與林湘城以同一締約條件成交，藉此規避給付仲介服
務報酬之情形，原告主張，即無所據，洵無足取。
五、綜上所述，原告對林湘城以系爭專售契約第4條及第6條第4
項第5款約定；對曹瀚升以系爭承諾書約定，請求給付如上
開變更後訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
潮州簡易庭 法 官 吳建緯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
書記官 薛雅云
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網