臺灣臺中地方法院簡易民事判決
113年度沙簡字第198號
原 告 張淑琴
訴訟代理人 沈暐翔律師
複代理人 張琴華
被 告 楊月桂
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年4月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋，修繕至同巷10之2
號3樓房屋之不漏水之狀態；如未予修繕，應容忍原告僱工進入
臺中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋進行修繕，且修繕費用由被
告負擔。
被告應給付原告新臺幣181,581元，及自民國113年4月28日起至
清償日止，依照年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔95％，餘由原告負擔。
本判決第二項部分得假執行。但被告如以新臺幣181,581元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00○0號3樓房屋（下
稱前開3樓房屋）之所有權人，被告則為門牌號碼臺中市○
○區○○街00巷00○0號4樓房屋（下稱前開4樓房屋）之所有
權人。民國111年8月間，被告裝修房屋時，在頂樓公設違
建一間廁所，將水管裝至四樓廁所地板，致原告前開3樓
房屋天花板及牆壁遭逢漏水，水管亦散發刺鼻的化學藥劑
味道。原告所有前開3樓房屋廁所之天花板、牆壁；廁所
前走道地板、牆壁；廚房天花板、牆壁、地板所出現之滲
漏水現象（下稱系爭滲漏水），係因被告所有前開4樓房
屋之廁所地板內排水管破裂或鬆脫所致，被告對於前開4
樓房屋負有管理、維護之責，惟被告迄未就前開4樓房屋
上開滲漏水之原因為修繕管理，本件完整之修繕步驟須先
就被告所有前開4樓房屋進行修繕，修繕完成後始進行原
告所有前開3樓房屋之修繕，被告負有容忍原告偕同修繕
人員進入被告所有前開4樓房屋，依附件一所示之施工項
目及方法進行修繕工程，將前開4樓房屋修復至不漏水狀
態之義務，亦負有給付前開4樓房屋修繕費用新臺幣（下
同）115,802元之義務。又被告疏於管理維護前開4樓房屋
致發生系爭滲漏水情形，使原告所有前開3樓房屋受有損
害，前開3樓房屋所受損害之施工項目、內容及必要費用
，經臺中市建築師公會鑑定報告書估價計算，尚需施作假
設、泥作、木作、油漆、雜項等工程項目，所需必要修繕
費用為181,581元，且系爭滲漏水影響原告居住安寧，並
請求精神慰撫金2,617元。
（二）為此，爰依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第
6條第1項第2款、第10條第1項、民法第184條第1項前段、
第191條第1項前段、第195條第1項前段規定，提起本件訴
訟請求被告給付。並請求法院判決：1、被告應容許原告
偕同修繕人員進入被告所有臺中市○○區○○街00巷00○0號4
樓房屋，依附件一所示之施工項目及方法進行修繕工程，
將上開房屋修復至不漏水之狀態。2、被告應給付原告30
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依照週年
利率5％計算之利息。3、訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：被告係於110年7月購入本件不動產，又因本棟公
寓係樓高四樓，五樓為陽台，五樓為公共區域，原告指稱系
爭滲漏水係被告所有前開4樓房屋造成，純屬猜測之詞，被
告購入後並未入住，且將自來水源全部關閉，而原告仍堅稱
有漏水現象，準此觀諸原告所有前開3樓房屋漏水等情形非
被告所有前開4樓房屋所致，被告對於前開4樓房屋之設置與
保管並無欠缺，就前開3樓房屋漏水等情形，亦無過失或可
歸責之事由，不負民法第184條第1項前段及第191條第1項前
段之損害賠償責任。漏水之主要原因應為五樓公共區域滲水
所致，被告所有前開4樓房屋亦有滲水之情狀，且本棟公寓
已有四五十年之久，期間因管路老化或地震等原因亦有可能
，以致五樓因連續壁縫隙而有滲水之現象。並聲明：(一)原
告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。(三)如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院判斷：
（一）原告主張之事實已據提出臺中市政府警察局清水分局沙鹿
分駐所受（處）理案件證明單、相片等為證，被告則以前
詞答辯。是本件所應審究者乃：1、前開3樓房屋之系爭滲
漏水是否係因前開4樓房屋漏水所致？2、原告請求30萬元
有無理由？
1、前開3樓房屋之系爭滲漏水係因樓上之被告前開4樓房屋漏
水所致：本件經送請社團法人臺中市建築師公會鑑定結果
，認「於113年8月12日初勘時，鑑定標的物廁所蓮蓬頭正
上方天花板明顯呈現持續滴水情事，而其正上方即為被告
房屋之廁所，研判其管道間及地板內給排水管有瑕疵，致
漏水並滲入正下方鑑定標的物廁所並漫流至廚房天花板。
更因房屋老舊水源四處漫流，造成廁所天花板、牆壁及廚
房天花板、牆壁皆濡濕發霉及殘留水漬，而最嚴重處位在
廁所天花板，其水泥保護層部分已剝落且外露樓板內的生
銹鋼筋（詳附件九，p55~p57），且廁所地板、廁所外邊
走道地板、廚房地板持續呈現潮濕狀態（詳附件九，p57~
p65）。至此，4F被告房屋廁所之漏水瑕疵，致使樓下的
鑑定標的物即3F原告房屋有滲漏水損害事實非常明確，已
毋庸施以水分計儀器量測RC牆壁、天花板水分濕度百分比
之必要。」、「由鑑定標的物廁所、廚房的天花板、牆壁
、地板現況照片（詳照片14~41，p51~p65）觀之，其受漏
水之損害難謂輕微且歷經已有一段時日。經以熱顯儀所拍
攝之廁所、廚房熱度影像照片，據以了解水源滲漏處位置
及狀況。熱顯像照片所呈現的意義，為同一材質例如整片
混凝土牆壁，在同一受熱環境及受光面，熱顯像照片所呈
現之熱度影像色澤理應僅會呈現一種顏色，若有不同顏色
分佈呈現代表不同溫度吸熱或不同材質夾雜其內。若混凝
土中夾雜不同村質例如水，因為不同材質於同一受熱環境
及受光面，其吸熱率不一樣，致熱度影像色澤呈現不同色
塊，但也有可能因不同材質但吸熱率一樣而於熱度影像色
澤呈現同一種均勻顏色，以致無法判斷同一區域是否有其
它材質存在。本件即是以同一面RC牆本應僅有混凝土，若
是牆壁中存有滲漏水，則混凝土、水的吸熱率不同，熱度
影像色澤應會呈現兩種以上顏色分佈，而非僅有一種色澤
。觀之廁所、廚房的天花板、牆壁，在同一面牆或天花板
，多處同一面天花板或牆壁呈現兩種以上熱顯像色澤不規
則色塊分佈事實（詳附件五，p19-p39），至此，鑑定標
的物廁所及廚房之天花板、牆壁，有滲漏水且來自正上方
被告的廁所地板內給排水管破裂或鬆脫瑕疵，業如認定如
前，並無疑義。」、「被告房屋廁所，雖於近二、三年才
整修完畢，惟前述滲漏瑕疵及漏水損害事證已臻明確。研
判被告的房屋廁所整修時其舖設於管道間及地板内的給排
水管有破裂或鬆脱，造成滲漏水流出，又因兩戶之RC樓板
內存有縫隙，導致水流至正下方的鑑定標的物廁所及廚房
，存有因果關係。」上述內容有鑑定報告書可證，足認原
告主張前開3樓房屋之系爭滲漏水係因樓上之被告前開4樓
房屋漏水所致，核屬有據，堪信為真。
2、按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管
線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得
拒絕；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得
按其性質各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大
廈管理條例第6條第1項第2款、第3項分別定有明文。又上
開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之相鄰關
係，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分
、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約
定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之
義務。經查：鑑定人會同兩造進行現場鑑定調查後，確認
前開3樓房屋之系爭滲漏水與前開4樓房屋滲漏有關等情，
已如前述。而被告4F房屋廁所滲漏水瑕疵的修復方式，上
開鑑定報告認為：「①暫時移除馬桶、洗臉檯、蓮蓬頭、
門片②敲除高度80cm以下牆壁之壁磚、粉刷層至結構層，
並敲除地板以上40公分之管道間牆壁③敲除地壁磚及門檻
至露出牆壁、地板給排水管④檢修給排水管⑤以EPOXY防水
劑注射RC牆壁、地板、門檻裂縫⑥地板、牆壁全面塗佈彈
性防水層及玻璃纖維網⑦牆壁及地坪1:3防水水泥砂漿粉平
⑧試水12小時⑨舖貼原地壁磚並確實施作排水口四周防水⑩
安裝馬桶、洗臉檯、蓮蓬頭、門片⑪全室室內清潔」，並
計算修復作業金額估算為115,802元等語，有前述鑑定報
告可稽，本院認以鑑定人所建議方案為可採，且該方法已
詳述採行修繕工法之理由、憑據，應堪採信。原告雖主張
被告應容許原告偕同修繕人員進入被告所有臺中市○○區○○
街00巷00○0號4樓房屋，依附件一所示之施工項目及方法
進行修繕工程，將上開房屋修復至不漏水之狀態。但本院
認為，前開4樓房屋應由被告先自行修繕，爰諭知被告應
將臺中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋，修繕至同巷10之2
號3樓房屋之不漏水之狀態；如未予修繕，應容忍原告僱
工進入臺中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋進行修繕，且
修繕費用由被告負擔，此範圍內之請求，應屬有據，逾此
範圍之請求，應予駁回。
3、按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條第1項前段
、第213條第1項分別定有明文。又土地上之建築物或其他
工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責
任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保
管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不
在此限，民法第191條第1項定有明文。是以，除非工作物
所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負
侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之
損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為
損害賠償責任（最高法院96年台上字第489號判決意旨參
照）。另民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指
以人工作成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設
備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成
分者，固為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度
台上字第310號判決意旨參照）。查，前開3樓房屋之系爭
滲漏水與前開4樓房屋滲漏有關，則此可歸責於被告之事
由，依上開最高法院判決意旨所示，原告自得依上開規定
請求被告負損害賠償責任，且鑑定報告認定：「因上開被
告廁所地板、牆壁內有滲漏水事實，導致鑑定標的物3F廁
所、廚房天花板牆壁及廁所外走道浸水濡濕之損害，其修
復方式為：①折除廁所外受損範圍塑膠地磚、廁所內外地
壁磚、門框門片、天花板及廚房地磚②以熱風排除混凝天
花板、地板濕氣③以EPOXY防水劑注射RC牆壁、天花板裂縫
④鋼筋塗佈防銹漆⑤天花板水泥剝落處以無收縮水泥填補⑥
牆壁、地坪塗佈彈性防水層及玻璃纖維網⑦舖廁所內外地
壁磚、廚房地磚⑧衛浴及廚房設備清洗清潔⑨釘廁所天花板
⑩廁所外走道舖設塑膠地磚⑪全室室内清潔⑫安裝新門框及
門片並以Silicon填門框縫」，並認「10之2號3F系爭房屋
進行損害的修復其費用181,581元」，業經鑑定人鑑定在
案，是原告請求被告給付前開3樓房屋必要之回復原狀費
用181,581元，應屬有據。
4、精神慰撫金部分：按不法侵害他人之身體、健康、名譽、
自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情
節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當
之金額，民法第195條第1項前段定有明文。本件被告因所
有前開4樓房屋漏水造成原告所有前開3樓房屋受損，係屬
於財產上之爭執事項，被告並非不法侵害原告之身體、健
康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害原告之
人格法益而情節重大。因此，原告請求被告賠償精神慰撫
金，與法不合，應無理由。
（二）綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理
條例第6條第1項第2款、第10條第1項、民法第184條第1項
前段、第191條第1項前段等規定，請求：1、被告應將臺
中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋，修繕至同巷10之2號3
樓房屋之不漏水之狀態；如未予修繕，應容忍原告僱工進
入臺中市○○區○○街00巷00○0號4樓房屋進行修繕，且修繕
費用由被告負擔。2、被告應給付原告181,581元，及自起
訴狀繕本送達次日（即113年4月28日）起至清償日止，依
照年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決主文第1項原告勝訴部分，係命被告容忍修繕，屬命 為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，於判 決確定時始得視為已有意思表示，自不得以宣告假執行之方 式，使其意思表示之效力提前發生，性質上亦不適宜為假執 行；至主文第2項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第 3款規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請諭知被告預供 擔保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ， 經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 劉國賓以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 書記官
附件一：被告4樓房屋廁所滲漏水瑕疵修復之施工方法1、暫時移除馬桶、洗臉檯、蓮蓬頭、門片。
2、敲除高度80cm以下牆壁之壁磚、粉刷層至結構層，並敲除地 板以上40公分之管道間牆壁。
3、敲除地壁磚及門檻至露出牆壁、地板給排水管。4、檢修給排水管。
5、以EPOXY防水劑注射RC牆壁、地板、門檻裂縫。6、地板、牆壁全面塗佈彈性防水層及玻璃纖維網。7、牆壁及地坪1:3防水水泥砂漿粉平。
8、試水12小時。
9、舖貼原地壁磚並確實施作排水口四周防水。10、安裝馬桶、洗臉檯、蓮蓬頭、門片。
11、全室室內清潔。