臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度橋小字第189號
原 告 姚舒庭
被 告 許愷恩
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年4月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元，及自民國一一四年一月
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬陸仟伍佰元為原
告預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國113年10月8日簽立房屋租賃契約書
(下稱系爭租約)，由原告向被告租賃門牌號碼高雄市○○區○○
○街000巷00號4樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自000年00
月00日生效，原告並隨即交付2個月押金新臺幣(下同)11,00
0元、1個月租金5,500元予被告。詎原告於113年10月9日經
被告同意進入系爭房屋，發現衣櫃有多處發霉痕跡、牆壁破
洞、地板骯髒，床板側邊有多處發霉痕跡，床板底部發霉惡
臭破爛不堪，底下散落菸蒂、垃圾、蟲屍，床板與牆壁貼合
處肉眼可見滲水，並出現白色黴根。原告遂於113年10月11
日1時許拍照、錄影，告知被告屋況不佳，被告聲稱僅可更
換床板，但不承認、處理牆壁漏水發霉事宜，經兩造後續溝
通，被告於113年10月14日同意解除系爭租約，惟被告屢經
催討，均未返還上開押金、租金。為此依不完全給付之法律
關係、民法第259條規定，提起本件訴訟。聲明：被告應給
付原告16,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
二、被告則以：依系爭租約第5條、第18條約定，兩造於系爭租
約屆期前解除契約，被告無須返還押租金。被告有履行修繕
義務、承擔責任，被告多次同意修繕，且同意更換全新家具
給原告，被告更同意原告購買修繕所需材料，修繕費用由被
告全額負擔，且系爭房屋並無漏水情事，是被告並無違反民
法第254條、第435條規定，原告無權請求解除契約且不得要
求返還押金。原告提出之照片係先行醜化，且原告有同意按
合約條件解除，被告才會同意解除系爭租約等語，資為抗辯
。聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜
，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之
必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不
得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除
權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租
人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於
債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使
解除權，以解除租賃契約，最高法院102年度台上字第144
7號判決意旨可供參照。是倘出租人未依約交付合於約定
使用收益之租賃物予承租人，承租人非不得依債務不履行
之法則主張解除定期租約。次按出租人應以合於所約定使
用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保
持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文
。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租
賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與
債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金
之支付。而出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反
面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期
間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務
。又所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立
租賃契約時所預設之共同主觀之認知，由客觀上觀察是否
合於約定使用收益狀態為其認定之標準。
（二）經查，原告主張系爭房屋內衣櫃有多處發霉痕跡、牆壁破
洞、地板骯髒，床板側邊有多處發霉痕跡，床板底部發霉
惡臭破爛不堪，底下散落菸蒂、垃圾、蟲屍，床板與牆壁
貼合處肉眼可見滲水，並出現白色黴根等情，業據提出兩
造對話紀錄、照片為證(見本院卷第19頁至第29頁)。而依
系爭租約約定，被告出租系爭房屋，係供原告居住使用。
因此，系爭房屋是否合於系爭租約之使用收益狀態，自應
以系爭房屋是否合於一般租屋人士居住之使用收益狀態為
斷。由原告提出之照片以觀，系爭房屋內床板有明顯黑霉
、破損，牆角可見白色黴根，地面多見蟲屍，牆面與地面
交界處亦有一明顯破洞，衣櫃亦有黑霉及水漬。環境、提
供之家具顯非可供一般租屋使用，當難認被告已依系爭租
約交付合於使用收益狀態之租賃物予原告。被告雖抗辯原
告提出之照片係經過醜化云云，然觀之兩造對話紀錄，原
告曾將照片傳送給被告，被告見該等照片均未見質疑照片
真實性舉措，反係告知可以將牆面貼起來、地板壓在床底
下不會漏(應為露字之誤)出來、我換新的給你等語，被告
事後抗辯此情，非可採信。至被告雖提出其與訴外人張芸
瑄之對話紀錄(見本院卷第67頁)，佐證系爭房屋並無漏水
，然漏水原因不一，或為牆面防水層失效，或為管線損壞
，張芸瑄所稱僅可認下雨時房間無漏水情形，況原告已提
出前揭照片證明系爭房屋狀況，被告抗辯亦無可採。
（三）末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所
受領之給付物，應返還之、二、受領之給付為金錢者，應
附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2
款定有明文。再押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債
務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，
但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時
，其請求出租人返還押租金，自為法之所許(最高法院83
年台上字第2108號判決要旨參照)。經查，被告未提供符
合系爭租約使用收益狀態之租賃物予原告，業經本院認定
如前，依前開說明，原告本得主張同時履行抗辯權，拒絕
租金之支付，並得按其不能使用、收益之程度免其支付租
金之義務。是被告既始終未提供合於系爭租約使用收益狀
態之租賃物，原告當無給付租金之義務，其請求被告返還
其所支付之第一個月租金，要屬有據。再者，兩造於113
年10月14日合意解除系爭租約，亦有兩造對話紀錄可參，
兩造租賃關係既已消滅，被告即負有將自原告處所受領之
押租金返還予原告之義務，原告請求被告返還押租金，同
屬有據。至被告雖抗辯依系爭租約第5條、第18條約定，
兩造於系爭租約屆期前解除契約，被告無須返還押租金云
云，然系爭租約係因可歸責於被告之事由，經兩造合意解
除，當非屬系爭租約第5條、第18條所規範之原告單方提
前解約、遷出情形，被告抗辯非屬可採。另被告抗辯原告
同意依系爭租約第5條、第18條約定解除租約，被告始同
意解除等情，惟未提出任何佐證以實其說，當難採信。
四、綜上所述，原告依不完全給付法律關係、民法第259條規定
，請求被告給付16,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即114
年1月4日(見本院卷第47頁送達證書) 起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣
告假執行。並依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假
執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與
判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
橋頭簡易庭 法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
書 記 官 曾小玲