臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度桃簡字第2331號
原 告 司慕文
被 告 鍾秀玉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告
。
被告應給付原告新臺幣21萬元，其中新臺幣12萬元自民國113年1
0月28日起，其中新臺幣9萬元自民國114年3月18日起，均至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
被告應自民國114年3月28日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣3萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣25萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，請求之基礎事實同一者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文，
且此規定依同法第436條第3項於簡易訴訟程序亦有適用。本
件原告起訴聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同
）12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息，並應自民國113年10月1日起至騰空遷讓
返還門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）
之日止，按月給付原告3萬元（本院卷第4頁）。嗣於本院審
理時，就聲明第2項變更為：被告應給付原告21萬元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息，並應自兩造租賃契約終止之日起至騰空遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告3萬元（本院卷第82頁反面）。核
其所為，就請求金額部分係擴張應受判決事項之聲明，就請
求按月給付3萬元之起始日變更部分則係本於主張被告無權
占有系爭房屋使原告受有損害之同一事實所為訴之變更，應
予准許。
二、本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於112年5月31日與被告簽訂住宅租賃契約書
（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租
期自112年5月31日起至114年5月31日止，每月租金3萬元，
應於每月5日前繳納，押租金6萬元。詎扣抵押租金6萬元後
，被告自113年8月起即未依約給付租金，扣除押租金後尚積
欠租金21萬元，併以起訴狀與言詞辯論筆錄繕本送達催告被
告應於10日內給付積欠租金，若逾期未給付則同時為終止系
爭租約之意思表示，然被告迄未給付，系爭租約已經原告合
法終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋即無正當權源，而屬
無權占有，原告自得請求按月賠償相當於租金之損害迄至返
還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約、租約終止後租賃
物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋
遷讓返還原告，並給付積欠之租金21萬元，暨自系爭租約終
止之日起至系爭房屋遷讓交還予原告之日止，按月給付相當
於租金之不當得利3萬元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告；㈡被告應給付原告21萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並應自
系爭租約終止之日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告3萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀為任何聲明
或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自112年
5月31日起至114年5月31日止，每月租金為3萬元，押租金為
6萬元，被告未依約繳租，若將押租金扣抵租金後，被告自1
13年8月份起即未再繳納租金，已積欠租金達2個月以上，經
催討未果，原告遂以114年3月11日言詞辯論筆錄影本送達催
告被告應於10日內給付欠租，逾期未繳納則同時終止系爭租
約之意思表示於114年3月17日送達被告，系爭租約於送達翌
日起逾10日因被告未給付積欠之租金，而於114年3月28日終
止等情，業據其提出與其所述相符之系爭租約、存證信函、
通訊對話紀錄擷取圖片、存摺存款客戶歷史交易明細表等件
為證（本院卷第7至18頁、第45至49頁、第52至77頁），而
觀諸原告所提出之租金明細，被告自113年3月至同年5月均
未繳納租金，又於113年6月繳納3萬元、113年7月繳納6萬元
，共計9萬元，合計為3個月租金，計入被告自113年3月起未
繳納之租金，則被告補繳納之租金9萬元可換算為3個月租金
、計至113年5月，而自113年6月起未再繳納租金，是再以押
租金6萬元扣抵2個月租金（113年6至7月）後，被告從113年
8月開始未繳交租金之情，應堪認定。而起訴狀繕本與114年
3月11日言詞辯論筆錄影本已於114年3月17日由被告本人簽
收，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第84頁），被告已於
相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提
出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用
同條第1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，本
院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告上開主
張之事實為真實可採。
㈡返還租賃物部分：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終
止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約」、「承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第2
項前段、第455條分別定有明文。而所謂因承租人積欠租金
之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付
租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期
限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止
前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台
上字第1186號判例要旨參照）。又依土地法第100條第3款規
定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租
人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之
規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推
適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土
地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上
之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而
不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之
規定，其理自明。又依民法第440條得終止契約之出租人，
於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1
項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止
，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止
契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，
苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦
無不可，最高法院23年上字第3867號判決先例、最高法院22
年上字第856號裁判意旨參照。
⒉經查，扣除押租金6萬元後，被告於113年8月起即未再繳納租
金，原告即於113年9月4日寄發存證信函催告被告應繳納積
欠之租金，否則將終止系爭租約（本院卷第7至8頁），然因
斯時被告遲付之租金未逾2個月，是無法終止系爭租約；嗣
後原告主張抵扣上述押租金6萬元後，被告仍積欠自113年8
月起至114年2月之租金共21萬元，主張以114年3月11日言詞
辯論筆錄繕本、起訴狀繕本送達被告為催告之意思表示，限
被告於意思表示到達之翌日起10日內給付所積欠之租金，逾
期未償，則終止系爭租約（本院卷第82頁反面），而該日言
詞辯論筆錄已於114年3月17日送達被告本人，亦有送達證書
1紙在卷為憑（本院卷第84頁），然被告至今仍未給付，堪
認系爭租約於114年3月28日即合法終止。系爭租約既已終止
，則原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准
許。
㈢積欠租金部分：
繼按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘
額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631
號民事判決參照）。又系爭租約第3條前段約定：「承租人
每月租金為新臺幣3萬元，每期應繳納1個月租金，並於每月
5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕」（本院卷第10頁
），據此，原告自得請求給付被告自113年6月起至114年2月
止（共9個月）未償之租金，合計27萬元（計算式：3萬元×9
＝27萬元），以押租金6萬元抵充後，仍有21萬元（計算式：
27萬元－6萬元＝21萬元）尚未給付。準此，原告依系爭租約
之約定，請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金21萬元，
即無不合，自應准許。
㈣請求相當於不當得利部分：
再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他人
之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而
對不動產具權利之人，此時亦受有相當於租金之損害。查兩
造之租賃關係業因系爭租約終止而消滅，則被告繼續占有系
爭房屋而取得使用系爭房屋之利益，即屬無法律上之原因而
受有相當於租金之利益，並致原告無法使用收益系爭房屋，
原告自得向被告請求返還所受利益，故原告依民法第179條
規定，請求被告給付自系爭租約終止日即114年3月28日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，每月以3萬元計算之相當於租金
之不當得利，當屬有據。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項
前段及第203條分別定有明文。查，本件原告訴之聲明第二
項請求被告給付21萬元部分，係以支付金錢為標的，雖係屬
有確定期限之債，然原告於113年10月4日提起本訴時，尚有
部分租金未屆期，是其中9萬元（計算式：21萬元－12萬元）
，起訴時尚未屆期又未於起訴狀中請求，自不得請求自起訴
狀繕本送達翌日即113年10月28日（於113年10月17日寄存送
達被告住所地警局，見本院卷第21頁）起算遲延利息，應僅
得自原告114年3月11日言詞辯論筆錄繕本送達翌日即114年3
月18日（本院卷第84頁）起請求起算遲延利息，是原告請求
被告給付21萬元，其中12萬元自113年10月28日起，其中9萬
元自114年3月18日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於系爭租約、租約終止後租賃物返還請求
權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還予原告，並給付原告21萬元，其中12萬元自113年10月2
8日起，其中9萬元自114年3月18日起，均至清償日止，按週
年利率5％計算之利息，及自114年3月28日起至騰空遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，
核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁
回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予
駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
桃園簡易庭 法 官 陳愷璘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
書記官 徐于婷