最高法院民事判決
114年度台上字第698號
上 訴 人 馮文艶
訴訟代理人 陳永來律師
王韋鈞律師
被 上訴 人 黃宗聖
訴訟代理人 林清漢律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1
2月4日臺灣高等法院第二審更審判決（112年度重上更一字第83
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求給付不當得利新臺幣一百零九萬一千四百元本息之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人將其所有坐落桃園市大園區客運 1段232地號土地（權利範圍272/1000）及其上門牌號碼為同 區環區東路156、158號建物（權利範圍依序為全部、1/21， 與坐落土地合稱大園房地）規劃為套房出租，嗣因積欠伊貨 款，乃先後於民國107年5月25日及同年8月27日與伊簽訂不 動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）、買賣支付承認書（下 稱系爭承認書），將大園房地出賣予伊，並於同年6月19日 辦畢所有權移轉登記，因被上訴人有資金需求，兩造遂口頭 約定由其繼續收取107年9月至108年9月（下稱甲期間）租金 合計新臺幣（下同）109萬8,200元，轉作借款，惟被上訴人 未依約於108年9月30日還款，伊即於同年9月9日以律師函通 知被上訴人不得再收取大園房地租金，然被上訴人竟仍向原 審前審判決附表一（下稱附表一）所示裴氏秋姊以次12人擅 自收取同年10月至109年11月（下稱乙期間）租金共109萬1, 400元，致伊受有損害，構成不當得利，應予返還。爰依民 法第478條、第179條規定，求為命被上訴人給付218萬9,600 元，及其中50萬5,700元自起訴狀繕本送達翌日起、其中58 萬5,700元自民事變更聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日起，均加 計法定遲延利息之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅述） 。
二、被上訴人則以：兩造合作經營藝品及精油銷售，伊為擔保上 訴人提供之藝品及精油價值，始將大園房地所有權移轉登記 予上訴人，而與上訴人成立讓與擔保契約，惟誤認該房地存
有抵押權無法辦理所有權移轉登記，雙方乃虛偽簽訂系爭買 賣契約、系爭承認書，實則無買賣關係存在。伊仍為大園房 地實質所有權人，自得收取租金，兩造先後於108年4月23日 、同年月26日簽立之協議書（下分稱23日、26日協議）亦約 明伊有權收取租金，上訴人不得片面解除或終止上開協議， 兩造間並無消費借貸關係存在，伊亦無何不當得利可言。縱 認伊須負返還之責，上訴人尚有91萬1,378元買賣價金未付 ，且伊曾墊付大園房地門鎖、監視器及其他設備之修繕費用 11萬6,000元、水費11萬8,463元、第四台及網路費用21萬1, 384元，對上訴人有上開買賣價金、不當得利或無因管理債 權，得與上訴人之請求抵銷等語，資為抗辯。
三、原審以：
㈠按當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸 意思互相表示合致及借款業已交付之事實，負舉證之責任。 上訴人起訴時關於借款金額先稱約50萬5,700元，嗣則主張 以被上訴人委託仲介出售大園房地時宣稱每年收租可達140 萬元為據，後又改稱加計上訴人墊付之增值稅57萬7,675元 ，共197萬7,675元，兩造約定被上訴人應清償220萬元，其 間差額22萬2,325元為利息，惟其後又謂借款金額即係實際 交付之金額109萬8,200元云云，前後矛盾，已難採信。參以 上訴人自承被上訴人於甲期間實際僅收租109萬8,200元，並 未交付140萬元，應無從計算利息為22萬2,325元。且依兩造 與訴外人即被上訴人配偶鄭慧娟之對話譯文內容（下稱系爭 對話）及23日、26日協議記載由被上訴人收取房租等語，僅 足證明上訴人同意被上訴人收取大園房地租金，並無類如週 轉資金、借款、被上訴人須返還所收租金之記載或約定，亦 為上訴人所不爭，堪認上訴人未能舉證證明兩造間有借貸意 思表示合致及借款業已交付之事實，則其依消費借貸法律關 係，請求被上訴人返還所收取之大園房地甲期間租金109萬8 ,200元，即屬無據。
㈡系爭買賣契約已約定買賣標的物現況為出租，賣方應於點交 前換約及於尾款交付日點交，自難認上訴人於107年6月19日 移轉所有權時即已承受租約。且上訴人主張其於同年7月19 日向訴外人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土銀）申請貸 款800萬元、500萬元，清償被上訴人前欠土銀之貸款658萬3 ,410元，並於同年8月27日簽立支付最後一筆交屋款之系爭 承認書，可見被上訴人係於上訴人付清價金前，先行移轉大 園房地所有權，以供上訴人向銀行貸款支付買賣價金，被上 訴人所以提供於同年7月8日以上訴人為出租人名義，分別與 訴外人即承租人劉仕康、徐建銘、謝佩樺、簡志達、賴柏叡
、林正展簽立之租約、承諾書（林正展無承諾書），乃為配 合上訴人向銀行辦理貸款之故，難認被上訴人於是日即以上 開換約方式點交完畢。
㈢又上訴人於108年9月2日於大園房地張貼告示，要求承租人盡 速聯絡換約，同年月9日委請律師對承租人發函亦表明其已 於107年6月19日取得大園房地所有權，承租人應於函到7日 內與其重新簽立租約，並將租金繳付上訴人等語。觀諸上訴 人所提以其為出租人名義，分別與訴外人楊宣翎及附表一所 示裴氏秋姊以次11人訂立之各該租約，可知斯時該等租約之 租期尚未屆至，倘被上訴人於上開換約時即已讓與對承租人 之權利而指示交付完畢，上訴人祇需依約行使出租人依租賃 契約所生之權利義務，催告承租人給付租金即可，應無要求 重新簽立租賃契約之必要，可見兩造並無讓與合意存在，被 上訴人並未因上開租約而將其對承租人之權利讓與上訴人。 佐以上訴人復不否認其於大園房地所有權移轉後仍同意被上 訴人繼續收取甲期間之租金，並迭稱被上訴人未真正完成與 承租人換約事宜等語，堪認被上訴人並無因上開租約之簽訂 ，而使上訴人取得行使租賃關係所生之使用收益或返還請求 之相關權利，以代交付。況上訴人就被上訴人交付大園房地 之時點，先稱係107年6月19日移轉所有權時，後則稱同年7 月8日換約時，嗣又改稱同年8月27日簽立系爭承認書時，並 表示被上訴人已告知大門密碼云云，前後所述不一；且上訴 人於23日、26日協議及系爭對話，仍肯認被上訴人就大園房 地有收取租金及使用收益權，並未定明期限，足見上訴人不 能證明被上訴人於其所稱之上開時點已履行交付買賣標的物 之義務。
㈣上訴人既不能證明被上訴人於109年11月前即與之合意點交大 園房地完畢，則被上訴人占有大園房地，即非無權占有，其 向承租人收取乙期間之租金109萬1,400元，不構成不當得利 ，上訴人無從依民法第179條規定請求被上訴人返還。 ㈤綜上，上訴人依民法第478條、第179條之規定，請求被上訴 人各給付109萬8,200元、109萬1,400元本息，合計218萬9,6 00元本息，為無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴 人上開部分敗訴之判決，駁回其上訴。
四、廢棄發回部分（即上訴人請求給付不當得利109萬1,400元本 息部分）：
按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔， 固為民法第373條所明定。但該條所謂交付，並非以現實交 付為限，亦可依同法第946條第2項準用第761條第3項規定， 讓與返還請求權以代交付。又法院依自由心證判斷事實之真
偽，不得違背論理及經驗法則，民事訴訟法第222條第3項定 有明文。所謂論理法則，係指依立法意旨或法規之社會機能 就法律事實所為價值判斷之法則而言。所謂經驗法則，係指 由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所 得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。查系 爭買賣契約標的物即大園房地現況為出租，兩造約定該房地 於尾款交付日點交，賣方應於點交前換約，為原審認定之事 實。似見上訴人買受大園房地，願承受被上訴人與承租人所 訂立之租賃契約，並以換訂租約方式為之。且兩造於107年6 月19日辦妥大園房地所有權移轉登記，嗣於23日、26日協議 分別記載：「黃（指黃宗聖）收房租」、「大園房租由黃宗 聖收取使用」等語，上訴人同意被上訴人繼續收取該不動產 租金，亦為原審認定之事實。倘被上訴人於上訴人取得大園 房地所有權後，雙方並無合意以讓與返還請求權之方式以代 交付（即指示交付），則其於交付前應仍有權繼續占有該不 動產，何以須再與上訴人協議並徵得上訴人同意由其續為收 取租金？非無疑問。再者，兩造於108年8月27日簽訂系爭承 認書，載明大園房地買賣總價2,800萬元，上訴人已如數繳 清契約款、備證款及完稅款，所餘尾款320萬元亦以現金支 付等語，有系爭承認書可稽（見一審卷一第37頁），上訴人 繼而於同年月31日以Line通訊軟體傳訊要求被上訴人提供變 更出租人名義為上訴人之租約，被上訴人嗣即傳送出租人改 為上訴人，下方並記載「黃宗聖代」等語之與承租房客簽訂 之房屋租賃契約書予上訴人，有上開Line通訊軟體對話紀錄 及房屋租賃契約書在卷足憑（見一審卷一第77至89、203至2 19頁，原審前審卷三第381至404頁）。而依上開房屋租賃契 約出租人欄之記載，似見係由被上訴人代上訴人與承租房客 換訂租約。果爾，則上訴人於支付尾款後，要求被上訴人提 供改以上訴人為出租人名義之租約，被上訴人允諾並代上訴 人為之，似此情形，是否不能認兩造已合意讓與返還請求權 ，即以指示交付方式，以代大園房地之交付，非無再為研求 之餘地。原審未詳為推闡明晰，徒以上訴人在大園房地張貼 公告及發函催告承租人與其換約，未逕行使出租人權利，催 告承租人給付租金，遽謂兩造並未依指示交付方式移轉該不 動產之占有，進而為上訴人不利之判決，除適用上開規定不 當外，並違反論理及經驗法則。上訴意旨指摘原判決此部分 違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、駁回其他上訴部分（即上訴人請求給付借款109萬8,200元部 分）：
按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取捨、
認定並不違背法令，即不許任意指摘其採證、認定不當，以 為上訴理由。原審本其採證、認事之職權行使，認定上訴人 所提證據不足證明兩造間就被上訴人所收取之甲期間租金10 9萬8,200元存有消費借貸關係，上訴人不得依民法第478條 規定，請求被上訴人返還借款109萬8,200元，因而維持第一 審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法 並無違背。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權 行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷或論斷違法，指摘原 判決關此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
六、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 蔡 和 憲
法官 陳 容 正
法官 吳 美 蒼
本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻
中 華 民 國 114 年 5 月 27 日
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