臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
114年度新簡字第63號
原 告 康基福
訴訟代理人 顏嘉威律師
被 告 楊苑玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00○0號房屋騰空遷
讓返還與原告。
二、被告應給付原告新臺幣1萬8,000元，及自民國114年1月7日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應給付原告新臺幣6,000元，及自民國113年12月27日起
至將第一項所示房屋騰空遷讓返還與原告之日止，按月給付
原告新臺幣7,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之91，餘由原告負擔。
六、本判決第一至三項得假執行。但被告就第一項所命給付，如
以新臺幣14萬2,600元為原告預供擔保，就第二項所命給付
，如以新臺幣1萬8,000元為原告預供擔保，就第三項所命給
付，如以新臺幣4萬1,000元為原告預供擔保，各得免為假執
行。
事實及理由
壹、程序事項：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告前將其所有之門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00○0號房屋
（下稱系爭房屋）出租與訴外人裴文祥，雙方訂有住宅租賃
契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國111年8月26
日至113年8月26日止，每月租金為新臺幣（下同）6,000元
，押租金為6,000元，嗣原告於113年間，至系爭房屋收取租
金時，始知悉承租人裴文祥已過世，裴文祥之遺孀即被告遂
與原告協議，由被告承擔裴文祥承租人之地位，繼續履行系
爭租約，原告亦允諾之，期間被告尚有按月交租，惟於113
年8月初，被告突搬離系爭房屋、拒接電話也無法聯絡，未
支付當月租金，亦未返還系爭房屋鑰匙，嗣系爭租約屆期，
原告至現場查看，發現大門深鎖，其內仍遭被告以私人物品
占用，經原告多次聯絡被告未果，亦不知其去向，原告僅得
於113年11月4日，以簡訊告知被告不再續租，請其給付113
年8月份房租，並清空、返還系爭房屋，然被告對此仍未理
睬。
㈡系爭租約已於113年8月26日屆期而終止，兩造間之租賃關係
已消滅，被告於租期未屆滿前即搬離系爭房屋，租期屆滿後
亦未再居住於系爭房屋內為使用、收益，惟仍以私人物品占
用系爭房屋，且未返還房屋鑰匙，原告因無法以電話聯繫被
告，故於系爭租約屆期後，有立即聯繫被告家屬表明不再續
租，請被告盡速遷讓，被告家屬表示會轉達被告，兩造間應
無以不定期限繼續契約之情形，又原告本想請鎖匠協同警方
到場開鎖，惟鎖匠及警方均認為未經民事確定判決，恐有違
法之虞而拒絕，被告未清空系爭房屋內之私人物品，且將系
爭房屋上鎖，應屬無權占有原告所有之系爭房屋，爰依民法
第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓
返還系爭房屋與原告。又被告迄今仍未給付113年8月份房租
6,000元，原告依系爭租約第14條第4項約定，以押金逕為抵
充；惟系爭租約已於113年8月26日屆期終止，經原告簡訊通
知被告限期清空返還系爭房屋，被告仍不返還，原告依民法
第179條規定、系爭租約第14條第3項約定，自得請求被告未
返還系爭房屋期間，按月給付相當於租金之不當得利6,000
元，及相當於每月租金6,000元計算之違約金，計算至113年
11月26日止，共計3個月，請求被告給付不當得利及違約金
共3萬6,000元，並自113年11月27日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，請求被告按月給付1萬2,000元（含相當於租金之不
當得利每月6,000元、違約金每月6,000元）。
㈢退步言之，如認系爭租約租期屆滿後，兩造間自113年8月27
日起，視為以不定期限繼續契約，系爭租約第3條約定系爭
房屋之租金，係以一個月定其支付之期限，依民法第450條
第2項、第3項規定，自原告113年11月4日以簡訊通知被告終
止不定期限租約之日起，加計一個月以上之先期通知期間，
爰備位主張以113年12月26日為不定期限租約發生合法終止
效力之日，被告迄今仍無權占有原告所有之系爭房屋，原告
仍得依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被
告騰空遷讓返還系爭房屋與原告，並就請求被告給付金額之
性質，備位主張為113年8月27日起至113年12月26日止，每
月6,000元之不定期限租約租金、每月6,000元之違約金，共
計4個月，請求被告給付租金及違約金共4萬8,000元，及自1
13年12月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2
,000元（含相當於租金之不當得利每月6,000元、違約金每
月6,000元）。
㈣並聲明：
⒈如主文第一項所示。
⒉被告應給付原告3萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自113年11月27日起至將第一項所示房屋騰空遷讓返還 與原告之日止，按月給付原告1萬2,000元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張前揭一、㈠部分之事實，業據提出系爭房屋之房屋稅 課稅明細表、現場照片、系爭租約、原告寄發被告手機號碼 之簡訊截圖畫面、裴文祥及被告之戶籍謄本附卷為證（新司 簡調字卷第21頁至第39頁、第49頁至第51頁）；被告對於原 告此部分主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言 詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料加以爭執 ，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條 第1項規定，應視同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原 告此部分之主張為真實。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。此項規定，意在防止出租人於租期屆滿 後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過 後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，所謂不 即表示反對之意思，係指於一般交易觀念所認為相當之時期 內，能表示反對意思而不表示反對者而言，此項意思表示原 則上雖不必以明示之方法為之，惟須有表示反對之意思，非 僅單純沉默，始生阻止續租之效力；倘租賃契約中，就表示 反對之方法有更有利於承租人之約定者，自應從之。所謂表 示反對之意思，是否發生阻止續約之效力，應分別對話或非 對話，以承租人已否了解或通知已否達到承租人為斷，最高 法院46年度台上字第1828號、43年度台上字第367號、83年 度台上字第2766號民事裁判意旨可資參照。次按租賃關係消 滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會 同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將 租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第 1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼 續契約，亦為系爭租約第14條第1項、第3項前段所明定。經 查，系爭租約租期屆滿前，原告即已發見被告搬離系爭房屋 ，嗣系爭租約於113年8月26日屆滿後，被告未再居住於系爭
房屋內，惟其以私人物品占用系爭房屋並上鎖之情形，仍構 成對系爭房屋之使用收益等節，亦為原告所明知，被告未依 系爭租約第14條第1項約定，完成系爭房屋之點交手續並將 系爭房屋返還與原告，依系爭租約第14條第3項約定，原告 應即「明示」不以不定期限繼續契約，惟原告雖主張其於系 爭租約屆期後，有立即聯繫被告家屬表明不再續租，請被告 盡速遷讓，被告家屬表示會轉達被告等語，惟未提出相關證 據以實其說，且縱認屬實，亦難據此推認被告家屬確有將原 告表示反對續租之意思轉達予被告知悉，難認原告表示反對 之意思已到達被告而發生阻止續約之效力，直至113年11月4 日，原告始以簡訊告知被告不再續租，請其給付113年8月份 房租，並清空、返還系爭房屋，距系爭租約租期屆滿之113 年8月26日，已逾2個月以上，足徵原告雖能以傳送簡訊予被 告之方式表示反對，惟未於一般交易觀念所認為相當之時期 內，依系爭租約第14條第3項約定，即時以「明示」之方式 向被告表示反對續租之意思，揆諸前揭說明，難認已發生阻 止續約之效力，應認兩造自系爭租約屆期翌日即113年8月27 日起，視為以不定期限繼續租賃契約，原告先位主張兩造間 之租賃關係已於113年8月26日消滅、被告構成無權占有等節 ，尚非有據。
㈢惟按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約 終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，為 民法第450條第2項、第3項所明定。次按承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前 段定有明文。再按承租人應依約定日期，支付租金；租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段 、第440條第1項、第2項前段亦分別定有明文。末按出租人 非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額 ，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款 亦有明文。經查，兩造雖自113年8月27日起，視為以不定期 限繼續租賃契約，惟被告全未繳納自113年8月份起之租金， 迄至原告於113年11月4日以簡訊通知被告之日止，被告積欠
之租金扣除押租金6,000元，仍已達2個月之租額，依系爭租 約第3條約定，系爭房屋之租金係以一個月定其支付之期限 ，原告於113年11月4日以簡訊通知被告「不再續租」並限期 請被告給付房租、清空、返還系爭房屋，可認有終止不定期 限租約之意思，自該日起，加計一個月以上之先期通知期間 ，應認原告備位主張兩造間之不定期限租約已於113年12月2 6日，發生合法終止之效力等語，確屬有據，被告迄今仍以 私人物品占用系爭房屋並上鎖之方式，無權占用原告所有之 系爭房屋，原告自得依民法第455條前段、第767條第1項前 段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與原告。 ㈣系爭租約第14條第3項雖約定「承租人未依第一項規定返還租 賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向 承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月 租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返 還為止」，惟查，本件被告於系爭租約於113年8月26日屆期 後，並未依約返還系爭房屋與原告，原告亦未依前揭約定即 向被告「明示不以不定期限繼續契約」，應認兩造間於113 年8月27日起至113年12月26日原告合法終止之日止，成立不 定期限租約等情，業如前述，則原告先位主張113年8月27日 起至113年12月26日期間，被告占用系爭房屋應支付每月6,0 00元之對價，為民法第179條、系爭租約第14條第3項所定相 當於租金之不當得利，自非有據，應以原告備位主張之不定 期限租約租金，始為有理由，又此期間兩造係以不定期限租 約繼續租賃關係，被告自無違約情事，原告主張依系爭租約 第14條第3項約定，請求被告給付相當於每月租金6,000元計 算之違約金，亦無理由。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文 。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ，亦為民法第250條第1項所明定。本件兩造間之不定期限租 約於113年12月26日合法終止後，被告仍繼續占用系爭房屋 ，核屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，並因而 造成系爭房屋所有權人即原告受有無法就系爭房屋為使用、 收益之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利 ，又兩造就系爭房屋原既約定每月租金為6,000元，自得以 此作為被告使用系爭房屋所受利益之計算標準，是原告依民 法第179條規定、系爭租約第14條第3項約定，請求被告自11 3年12月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當 於租金之不當得利6,000元及違約金，確屬有據。惟按違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，分別 為民法第250條第2項前段及第252條所明定。查系爭租約第1 4條第3項並未另行約定該違約金之性質為懲罰性違約金，依 前揭規定，自應認屬損害賠償總額預定性之違約金，依原告 自承被告違約未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，致原告受有 之損害為原告無法再將系爭房屋出租予他人之租金損失，及 未來原告需自費清除被告個人物品之費用等語（新簡字卷第 24頁），可認原告因被告違約所受大部分之損害，已透過請 求被告按月給付相當於租金之不當得利6,000元而獲填補， 系爭租約第14條第3項猶約定應按月以月租金額計收違約金 ，顯屬過高，爰審酌原告因被告違約所受其餘損害之情形， 依職權酌減違約金為按月給付原告1,000元。 ㈥準此，系爭租約於113年8月26日屆期後，兩造自於113年8月2 7日起，轉為成立不定期限租約，並於113年12月26日經原告 合法終止而消滅，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與 原告，為有理由，應予准許；就被告占用系爭房屋應支付之 對價及違約金部分，於113年8月27日起至113年12月26日期 間，被告應按月給付不定期限租約之租金6,000元，惟尚無 需支付違約金，自113年12月27日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，被告則應按月給付相當於租金之不當得利6,000元及 違約金1,000元。
㈦原告訴之聲明第二項「被告應給付原告3萬6,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息」，係請求被告給付113年8月27日起至113年11月26 日止，共計3個月之租金及違約金，暨法定遲延利息，惟此 期間兩造間仍有不定期限租約，被告僅需按月給付租金，合 計1萬8,000元，無需支付違約金，業如前述，原告以起訴狀 繕本之送達請求被告給付，被告迄未給付，應負遲延責任， 是原告就此部分得請求被告給付之金額，請求加計自起訴狀 繕本送達翌日即起114年1月7日（依新司簡調字卷第55頁本 院送達證書，本件起訴狀繕本於114年1月6日送達被告住所 而生送達效力）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，核與民法第233條第1項前段及第203條規定相符，於 法有據，應予准許（如主文第二項所示）。至113年11月27 日起至113年12月26日期間，被告應給付之不定期限租約租 金6,000元部分（如主文第三項前段所示），則未據原告請 求給付遲延利息，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、 第179條規定及系爭租約法律關係，請求被告騰空遷讓返還
系爭房屋與原告，並給付原告如主文第二、三項所示之金額 及利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明 文。本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰審酌本件 紛爭起因、兩造勝敗程度，依職權確定訴訟費用之負擔比例 如主文第五項所示。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2項規定，依職權宣告被告得就各項所命給付，分別預 供相當金額之擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87條 第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 9 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 法 官 陳品謙以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 9 日 書記官 黃心瑋