臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度士簡字第1303號
原 告 山居生活大廈管理委員會
法定代理人 沙榆舜
訴訟代理人 陳祈嘉律師
複代理人 林語澤律師
被 告 趙梅英
上列當事人間回復原狀等事件，於中華民國114年5月2日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編
號A （面積1.08平方公尺）之水泥台階及附圖藍色線條所示之鐵
門門扇、門框均拆除，並返還上開編號A之土地予全體共有人。
訴訟費用新臺幣柒仟參佰玖拾元，及自本判決確定翌日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾萬伍仟肆佰捌拾壹元預供
擔保得免為假執行。
事實及理由要領
一、按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權
。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特
定訴訟標的之法律關係定之。通常當事人是否適格固以其是
否係訴訟標的之主體為斷，惟雖非訴訟標的之主體，但就該
訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦得為適格
之當事人，且在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求
權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。本件原告係坐落
臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之山居生活公寓大廈（
下稱系爭社區）之管理委員會，其以被告無權占有系爭社區
之共用部分為由，起訴主張被告應拆除所占用之共用部分土
地上之門扇、門框及水泥台階（以下合稱系爭門扇），並返
還共用部分予全體共有人，原告雖非本件訴訟標的法律關係
之主體，惟依系爭社區住戶規約第18 條第2 款：「住戶違
反本條例(即公寓大廈管理條例；下稱本條例)第8條第1項之
規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及
防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物等行為時
，應予制止，並報及請主管機關依本條例第四十九條第一項
第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原
狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」及本
條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，
可認原告就系爭社區之共用部分有管理權，則其本於該管理
共有部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均
有訴訟實施權，是原告就本件訴訟之提起，應屬適格之當事
人，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告為門牌號碼臺北市○○區○○路00○0號1樓
房屋(下稱系爭房屋）之所有人，且為原告所管理山居生活
大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，原告依系爭社
區住戶規約第18 條第2 款之約定，得訴請被告拆除系爭房
屋。被告未經系爭社區全體區分所有權人同意，擅自在系爭
房屋之外牆增設系爭門扇無權占用系爭社區區分所有權人之
共用部分，原告自得本於管理委員會之職責，依系爭社區住
戶規約約定以及民法第767 條、第821條及本條例等相關規
定，訴請被告拆除系爭門扇以回復原狀，並將占用部分土地
返還全體共有人等語；並聲明求為判決如主文第1項所示； 及原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭門扇並非伊向前手購買系爭房屋後才改建， 而是早在民國93年間即為現況存在，增設系爭門扇迄今已有 20餘年，期間原告未對伊前手或前前手為任何主張，且原告 也默許其他住戶為修改門扇行為，僅對伊即新購入系爭房屋 之屋主主張，甚屬無理。故本件系爭門扇之修建應有默示分 管協議存在，伊僅是繼受該默示分管協議，自無須拆除系爭 門扇等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回；及如受不利 判決，願供擔保請准免為假執行。
四、得心證之理由：
原告主張被告為系爭房屋所有人，且為其所管理系爭社區之 區分所有權人，被告所有系爭房屋外牆即系爭門扇占用如附 圖編號A 所示部份 土地（面積1.08平方公尺）等情，業據 提出土地登記第二類謄本、建物登記第三類謄本、建築改良 物勘測成果圖、平面圖及現場照片為證，且為被告所不爭執 ，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張系爭門扇無權占 用無系爭社區區分所有權人之共用部分，被告應拆除系爭門 扇以回復原狀，並將占用部分土地返還全體共有人等情，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
(一)被告雖抗辯系爭門扇係伊於民國112年4月11日購得系爭房屋 前之20餘前年即民國93年以前即已搭建，並非伊所搭建。然 被告就系爭門扇係於何時搭建，並未提出具體資料證明之。 縱認其係於民國93年以前即已搭建完成，則該搭建是否經共
有人全體同意而有分管之事實，或區分所有權人同意由一樓 住戶專用之事實，被告亦應舉證證明之。被告固抗辯本件有 默示分管協議云云。然按所謂默示之意思表示，係指依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若 單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思 表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第 762號判例可資參照）。且單純之沈默，與默許同意之意思 表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未 為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最 高法院83年度台上字第237號判決亦可參照）。本件系爭門 扇縱認係長期由被告之前手或被告先後占有使用，惟被告既 無法舉證證明兩造及其他住戶就該占用部分有何明示或默示 之同意約定由一樓住戶專用，或有分管約定之事實，縱認系 爭社區之各區分所有人對系爭門扇之使用未加異議，僅單純 沈默未為制止，亦非默許被告可永久繼續占有使用，自難逕 以系爭門扇之現況已存在多年此一事實，即認各被告與系爭 社區所有住戶間就該部分有默示分管協議存在，或可認各住 戶同意由一樓專用，是被告抗辯本件有默示分管協議云云， 自無可採。
(二)按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專 有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供 特定區分所有權人使用者。」，公寓大廈管理條例第3 條第 3 至5 款分別定有明文。又「公寓大廈共用部分不得獨立使 用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分 ：. . . 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板 及屋頂之構造。. . . 」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏 色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規 定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已 有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者， 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。. . . 住戶違 反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止 而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理 ，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得 由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔 。」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築 物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其 約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方
法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項， 不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規 定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置。如有損害並得請求損害賠償。」同條例第7 條、第8條 、第9 條亦分別定有明文。是以公寓大廈之外牆係屬不得約 定專用之共用部分，住戶對外牆之使用應依其設置目的及通 常使用方法為之，除規約另有規定或經區分所有權人會議決 議外，不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他 類似之行為。而系爭社區住戶規約第18 條第2 款亦明文規 定：「住戶違反本條例第8條第1項之規定，有任意變更公寓 大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏 色、使用目的、設置廣告物等行為時，應予制止，並報及請 主管機關依本條例第四十九條第一項第二款處以罰鍰，該住 戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復 原狀，其費用由該住戶負擔。」。本件系爭門扇設置之外牆 既非公寓大廈專有部分及其附屬建築物，自屬共用部分，而 共有及共用部分之維護，原屬原告之法定職務，系爭門扇設 置於系爭社區外牆，顯已嚴重影響系爭社區大樓外觀上之一 致性，如未經規約另有規定或區分所有權人會議決議同意， 不得為之。原告本於其管委會職權，自得請求被告為拆除之 必要處置，並回復原狀。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告拆除系爭門扇以回復 原狀，並將占用部分即如附圖編號A 所示部份土地（面積1. 08平方公尺）返還全體共有人，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判 決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之 部分，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行 ，核無不合，爰酌定相當之金額准許之。另依同法第436 條 第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供 擔保得免為假執行。另依職權確定訴訟費用為7,390元（含 第一審裁判費2,210元及土地測量費5,810元）應由被告負擔 。
中 華 民 國 114 年 5 月 16 日 士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 16 日 書記官 陳詩為