臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度朴簡字第59號
原 告 吳綉菁
吳榮泰
被 告 翁基有
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國114年5月14日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○000號之1房屋騰空遷讓返還
給原告及全體共有人。
被告應自民國113年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告吳綉菁新臺幣789元。
被告應自民國113年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告吳榮泰新臺幣789元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二至三項已屆期部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告吳綉菁、吳榮泰於民國113年5月29日分別向
其三姨、二姨各以新臺幣（下同）45萬元買賣取得嘉義縣○○
鄉○○村○○000號之1房屋（下稱系爭房屋）權利範圍各3分之1
之所有權，而被告即原告舅舅明知其非系爭房屋之所有權人
且與原告二人均無租賃關係，竟逕自居住於系爭房屋內，經
原告二人於113年6月15日分別以鹽水郵局第38、39號存證信
函催告被告需於同年7月31日前搬離原址，若拖延搬離，則
按日賠償2千元，因被告置之不理且逾期未領該信函而遭退
回，依系爭房屋目前市價約200萬元，參考臺北市政府地政
局地價科公告於網站上之房屋租金上限計算，法定上限月租
金為出租房屋坐落建築基地之土地價額及建築物價額之總價
×10％÷12，則以目前市價200萬元自行估定市場租金價格為8,
333元，僅請求相當於租金之不當得利為每月8,000元，爰依
不當得利法律關係，請求被告按月返還相當於租金之不當得
利，為此，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年6月1日起至騰空遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,000元；嗣變更聲
明：㈠被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村000○0號房屋騰空遷
讓返還給原告及全體共有人。㈡被告應自民國113年6月1日起
至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告吳綉菁新臺
幣2,666元。㈢被告應自民國113年6月1日起至騰空遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告吳榮泰新臺幣2,666元。
二、被告則以：當初系爭房屋是我母親過世之前登記給三個姐姐
，是要保留這個房屋當祖厝，我已經在系爭房屋住居七十年
了，我三姐缺錢，要把她的應有部分三分之一賣給我女兒，
我們也答應了。但過了幾天後，我大姐即原告二人的母親回
來跟我說因為我沒有兒子，所以賣給我大姐的兒女三人就好
，即原告二人與他們大哥。我跟我大姐說這樣不行，我大姐
就說我可以繼續住，如果以後小孩有意見，我大姐願意付租
金。系爭房屋目前價值4、5百萬，我想說是自己的姪女，而
且可以繼續住的話也沒有問題，就讓他們自己去處理我二姐
、三姐的應有部分。原告只有用總價90萬買走，一個人出45
萬。登記好之後就變卦了，就傳訊息給我女兒，限我7月底
之前搬出去。當初是覺得原告應該會聽母親的話，所以我才
會答應等語置為抗辯。
三、得心證之理由：
㈠原告請求被告遷讓房屋為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有
人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別有明
文規定。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物
之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經
他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共
有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還
占用部分。
⒉原告主張系爭房屋原為其母親、二姨、三姨所有，原告吳綉
菁、吳榮泰係於113年5月29日分別向三姨、二姨各以45萬元
買得系爭房屋各應有部分3分之1之所有權，其母親則將其3
分之1持分移轉與胞兄之子吳柏毅，而被告現占用系爭房屋
等節，業據原告提出建物、土地所有權狀及土地登記第一類
謄本為證，且為被告所不爭執，而原告並未同意被告使用系
爭房屋，則原告主張被告未經全體共有人同意，無權占有本
件房屋，依民法第767條第1項、第821條之規定，訴請被告
應自系爭房屋遷出，並返還該房屋予全體共有人，即屬有據
。
⒊至被告固辯稱當初係原告母親允諾讓其住在系爭房屋並願意
代其繳納租金，其才願意將系爭房屋賣給原告二人，並欲傳
喚原告母親作證云云，然此為原告二人所否認，表示母親自
始至終均未向其說明上情，其等均不知悉母親與被告如何約
定，亦未向母親表示同意被告承租系爭房屋，且母親所有3
分之1權利係贈與給胞兄之子吳柏毅等語，酌以系爭房屋現
所有權人為原告二人及吳柏毅，縱認原告母親私下曾允諾以
租賃方式讓被告居住於系爭房屋，然原告母親既未將此情轉
知原告，即未與原告達成租賃之合意，其間亦無分管契約，
則原告母親與被告間之約定自無拘束原告二人之法律效果，
故認無傳喚原告母親作證之必要。又被告自始至終均未取得
系爭房屋之所有權，自無決定系爭房屋是否出售予原告之權
利，是其所辯，礙難採信。
㈡原告請求被告給付不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條有明文規定。而無權占有他人不動產，可
能獲得相當於租金之利益，為社會一般通常之觀念。又民
法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共
有物全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，
並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分
者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88
年度台上字第1341號判決意旨參照）。又依土地法第97條
規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息10%為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總
價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或
縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申
報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法
施行法第25條分別定有明文。該基地租金之數額，除以基
地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，
工商業繁榮之程度，占用人利用基地之經濟價值及所受利
益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。
⒉經查：被告自原告於113年5月29日取得系爭房屋時起，仍繼
續使用系爭房屋迄今，無法律上原因占有使用系爭房屋，
受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭
房屋之損害，參照前開說明，原告依不當得利法律關係，
請求被告給付自113年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予
原告之日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利，
應屬有據。
⒊本院審酌系爭房屋樓層為2樓，坐落於嘉義縣義竹鄉，依原
告所述鄰近公所、市場、美廉社、義竹國小、農會、郵局
，非屬市中心、坐落之義竹鄉六桂段481-2地號土地於113
年申報地價為每平方公尺3,440元，業據原告陳述在卷（本
院卷第111頁），並有嘉義縣財政稅務房屋稅籍證明書、土
地登記第一類謄本在卷可佐（本院卷第21、41頁），附近
生活機能尚屬便利，認以系爭房屋坐落之義竹鄉六桂村481
-2地號土地申報地價總價及系爭房屋之課稅現值合計年息7
％計算該相當於租金之不當得利，始為適當。而系爭房屋一
樓含騎樓面積為71.1平方公尺（計算式：45.4平方公尺＋13
.9平方公尺＋11.8平方公尺＝71.1平方公尺）、二樓面積為7
3.6平方公尺，有房屋稅籍證明書（本院卷第41頁）在卷可
佐，則占用土地面積以二樓面積為計算標準，是依上開標
準計算系爭房屋每月租金為2,367元【計算式：（3,440元/
平方公尺×73.6平方公尺＋152,600元）×7％÷12，元以下四捨
五入】，而原告二人持分各3分之1，是原告二人依不當得
利之法律關係，各請求被告自113年6月1日起至騰空遷讓返
還系爭房屋為止，按月給付789元（計算式：2,367元÷3＝78
9元），應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。
⒋至原告固主張依內政部不動產實價登錄資料登載，鄰近同鄉
245號交易總面積38.13坪、屋齡36年之房地於113年11月2
日交易總價為510萬元，另同鄉200之6號交易總面積22.58
坪、屋齡53年之房地於108年3月15日交易總價為400萬元，
以此推估系爭房屋目前市價約200萬元，再參考臺北市政府
地政局地價科公告於網站上之房屋租金上限計算，法定上
限月租金為出租房屋坐落建築基地之土地價額及建築物價
額之總價×10％÷12，則以目前市價200萬元自行估定市場租
金價格為8,333元，並提出內政部不動產實價查詢服務網為
據，然原告二人購買系爭房屋應有部分3分之1僅各以45萬
元，推估系爭房屋總價尚未及200萬元，且所提出之租金計
算方式係臺北市，與系爭房屋所處地理環境位置、周圍商
業發展情況均屬有別，上開計算標準自不能比擬，附此敘
明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條請求被告遷
讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告應給付原
告自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋止，按月各給付原
告吳綉菁、吳榮泰789元，為有理由，應予准許，然逾此部
分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易
訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1
項第3款規定，依職權為假執行之宣告。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，
併此敘明。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔；以一訴附帶請求
其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價
額，民事訴訟法第79條前段、第77條之2第2項分別定有明文
。本件原告起訴一部有理由，一部無理由，惟該無理由部分
，僅係附帶請求部分，就起訴後部分本未計入訴訟標的價額
，故爰依民事訴訟法第79條，命被告負擔訴訟費用，附此敘
明。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
朴子簡易庭 法 官 黃美綾
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路00
0○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 周瑞楠