臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度嘉簡字第396號
原 告 羅丹二期大廈管理委員會
法定代理人 楊潔昀
訴訟代理人 林妍蓁
黃尚文
被 告 邱秋霞
訴訟代理人 王顯欽
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣57,821 元，其中新臺幣44,868 元自
民國114年3月2日起至清償日止，按週年利率2%計算之利息
；其中新臺幣12,953元自民國114年3月2日起至清償日止，
按週年利率16%計算之利息。
二、被告應給付原告新臺幣66,509 元，其中新臺幣50,676 元自
民國114年3月2日起至清償日止，按週年利率2%計算之利息
；其中新臺幣15,833 元自民國114年3月2日起至清償日止，
按週年利率16% 計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣57,821元為原告
預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣66,509元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項
之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。
經查，原告起訴時原聲明為：被告應給付原告新臺幣(下同)
57,822元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息
16%計算之利息；被告應給付原告66,510元，及自支付命令
送達之翌日起至清償日止，按年息16%計算之利息。嗣於114
年5月9日調解程序期日更正聲明為：被告應給付原告57,821
元，其中44,868 元自支付命令送達被告之翌日起至清償日
止，按週年利率2%計算之利息；其中12,953元自支付命令送
達被告之翌日起至清償日止，按週年利率16%計算之利息；
被告應給付原告66,509 元，其中50,676 元自支付命令送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率2%計算之利息；其中
15,833 元自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週
年利率16% 計算之利息。經核原告變更聲明係屬減縮應受判
決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：
(一)被告為原告社區之住戶，門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3
樓、桃園市○○區○○路000 號3 樓，積欠管理費如下：
1、桃園市○○區○○路000 號3 樓至114年1月止，總欠繳金額為57
,821 元：。
(1)110年6月至111年5月，共12期，坪數31.92坪，依109年社區
規約每坪55元，空屋九折計算，管理費18,960元，積欠管理
費之遲延利息以年息2%計算。
(2)112年8月至113年7月，共12期，坪數35.98坪，依112年第30
屆區分所有權人會議紀錄，每坪改為60元計算，共12期，管
理費25,908元，積欠管理費之遲延利息以年息16%計算。
(3)113年8月至114年1月，共6期，坪數35.98，每坪60元計算，
共管理費12,953元，積欠管理費之遲延利息以年息16%計算
。
2、桃園市○○區○○路000 號3 樓至114年1月止，總欠繳金額為66
,509 元。
(1)110年6月至111年5月，共12期，坪數32坪，依109年社區規
約每坪55元，空屋九折計算，管理費19,008元，積欠管理費
之遲延利息以年息2%計算。
(2)112年8月至113年7月，共12期，坪數43.98坪，依112年第30
屆區分所有權人會議紀錄，每坪改為60元計算，共12期，管
理費31,668元，積欠管理費之遲延利息以年息16%計算。
(3)113年8月至114年1月，共6期，坪數43.98，每坪60元計算，
管理費15,833元，積欠管理費之遲延利息以年息16%計算。
(二)爰依住戶規約、區分所有權人會議請求給付管理費。並聲明
：如主文第一項、第二項所示。
三、被告則以：
(一)被告自購買門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓、桃園市○○ 區○○路000 號3 樓兩戶建物，自購買起至今未曾入住或出租 為空屋，原先管理費各是空屋打7折，而經區分所有權人會 議調高空屋優惠為9折及調高每坪管理費，隨後取消空屋優 惠，則最終管理費較原先所打7折已調高36.3%至66%調幅並 不合理。另原告所稱利息意指借貸所產生之孳息，必須借貸 雙方同意而簽訂契約內載而為計息依據，今管理費既不是借 貸，雙方未經同意簽署支付利息約定，不能任由原告任意為 之。
(二)再被告所有兩戶建物，原告管理中心值班人員和總幹事曾經 因兩戶建物露臺積水及水淹屋內並流往大樓升降機而來電告
知，被告多次前往查看屋況，發現露臺積水有廢棄物，長青 苔雜物，排水孔堵塞，還有左鄰A棟545號和後舍543號之1兩 戶鐵皮屋排水流入被告建物露臺，以致排水量無法暢通而經 常積水，被告多次電請及面告原告定期察看清理廢棄物、維 護環境衛生及檢測排水系統多年來未接獲原告改善露臺積水 報告或書函，而原告也曾因二樓住戶天花板漏水而借道被告 所有建物入內修繕，原告對於被告露臺積水流往大樓升降機 影響建物結構及住戶生命置之不理，竟溢收管理費金額甚鉅 ，並不合理。
四、得心證之理由：
(一)原告主張被告係羅丹二期大廈區分所有權人之一，並有門牌 號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓、桃園市○○區○○路000 號3 樓兩戶建物，業據原告提出桃園市○○區○○段000地號土地第 一類謄本、同段1290、1291建號建物謄本為證(見支付令卷 第75頁至第80頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。(二)又原告主張被告尚未繳納上開二戶之管理費等情，業據原告 提出電子商務繳款書、羅丹二期大廈113年第31屆區分所有 權人會議紀錄、109年羅丹二期大廈規約、羅丹大廈二期公 寓大廈(社區)112年第30屆區分所有權人會議紀錄、112年羅 丹二期大廈規約、113羅丹二期大廈規約為證(見支付命令卷 第5頁至第8頁、第13頁至第34頁、本院卷第43頁至第78頁) ，且為被告所不爭執，堪信為真。
(三)按民法第56條規定「總會之召集程序或決議方法，違反法令 或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。 但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者， 不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效」。公 寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機 關。是區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令 或規約時，區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定 ，於決議後3個月內請求法院撤銷其決議；又其決議之內容 除有違反法令或規約者外，各區分所有權人均不得主張無效 。次按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議 之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以 上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數 四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上之同意行之」。公寓大廈區分所有權人會議之召 集程序或決議方法得由規約另為規定。查：
1、原告所提出上開109年羅丹二期大廈規約、113年羅丹二期大 廈規約其中規約第七條第2項、第3項規定「二應經區分所有 權人會議決議事項：㈠規約之訂定或變更」、「區分所有權
人會議之開議及決議額數：區分所有權人會議討論事項：決 議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半 數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權合計過半數之同意行之」。是上開羅丹二期大 廈區分所有權人會議之開議及決議額數，既別有規定，不適 用公寓大廈管理條例第31條所規定之召集程序或決議方法， 合先敘明。
2、又自上開109年羅丹二期大廈規約、羅丹大廈二期公寓大廈( 社區)112年第30屆區分所有權人會議紀錄、112年羅丹二期 大廈規約、羅丹二期大廈113年第31屆區分所有權人會議紀 錄觀之，109年羅丹二期大廈規約第十七條第二項第一款規 定「管理費之分擔基準各區分所有權人應按建物登記總面積 (不含停車位面積)計算以每坪每月定額分攤，停車位以每位 每月定額分擔，定額之標準由區分所有權人會議決議訂定。 管理費每坪伍拾伍元、店家及空戶優惠9折、年繳95折、汽 車車位清潔費200元」，羅丹大廈二期公寓大廈(社區)112年 第30屆區分所有權人會議紀錄議題一係修正規約第十七條第 二項第一款為「管理費每坪陸拾元、年繳95折、汽車位清潔 費200元」為112年羅丹二期大廈規約，羅丹二期大廈113年 第31屆區分所有權人會議紀錄修正規約第十七條第二項第一 款為「管理費每坪陸拾元跟汽車位清潔費200元，年繳95折 優惠」及第十七條第四項「遲延利息以未繳金額之年息16% 計算」等情，可知原告計算被告所欠繳之管理費方式及金額 ，均是依區分所有權人會議及上開羅丹大廈二期公寓大廈規 約所計算，且遲延利息亦符合民法第205條之最高利率之限 制，經核尚無違反法令或規約之當然無效情形，且未經法院 判決撤銷，羅丹大廈二期公寓大廈之區分所有權人，自應受 其拘束。
3、至被告抗辯取消空屋優惠調升管理費比例過高並不合理一情 ，然管理費用用途係為修繕、管理及維護共用部分、約定共 用部分，凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之共用部分 ，均享有繳納管理費所應得之利益，而被告所有之建物實質 上享有原告就羅丹大廈二期公寓大廈之管理維護，及多數區 分所有權人所繳納之管理費所修繕維護公共設施之利益而未 有差別待遇，是上開羅丹大廈二期公寓大廈區分所有權人會 議及規約取消或調整空屋優惠，並無不妥。至被告基於自身 考量未實際居住於羅丹大廈二期公寓大廈而未能享有使用公 共設施之利益，是基於被告任意行為所致，故無從以此逕認 羅丹大廈二期公寓大廈區分所有權人會議及規約取消或調整 空屋優惠有違公平原則。
4、至被告抗辯原告未維護被告所有建物之露臺及定期察看露臺 清理廢棄物、維護環境衛生及檢測排水系統等情，而拒絕給 付管理費一節，雖據被告提出露臺照片為證(見本院卷第115 頁至第118頁)，然自上開桃園市○○區○○段0000○0000○號建物 謄本觀之，露臺部分均係屬被告所有建物之附屬建物而屬被 告之專有部分，故該部分之修繕管理及維護均應由被告負責 ，是原告是否需就此部分負擔管理維護工作已屬有疑。另按 所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之 債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實 上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生 ，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上 字第850號判例意旨參照）。查區分所有權人或住戶繳納管 理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會 議決議而生，並非基於區分所有權人或住戶與管理委員會間 之雙務契約，足見區分所有權人或住戶之繳納管理費與管理 委員會之管理維護行為並非基於同一雙務契約所生，管理費 之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作間亦不存在對價關係。是本件縱認原告有 未善盡管理維護之責，仍非被告得據為拒繳交管理費之理由 ，被告上開抗辯，均非有據。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第2項、 第233條第1項定有明文，該所謂遲延之債務僅需符合支付金 錢為標的者為要件，而不限於「借貸」，本件原告所請求為 給付管理費係以「支付金錢為標的」，自可適用該條之規定 ，被告此部分抗辯不可採信。再本件原告請求給付管理費， 屬給付無確定期限，是原告併請求自支付命令送達翌日即11 4年3月2日(見支付命令卷第91頁）起算之2%或16%之利息， 核無不合，應予准許。
五、從而，原告依109年、112年、113年羅丹二期大廈規約及羅 丹二期大廈113年第31屆區分所有權人會議紀錄、羅丹大廈 二期公寓大廈(社區)112年第30屆區分所有權人會議紀錄請 求被告給付如主文第1項及第2項所示金額及遲延利息，為有 理由，應予准許。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告得預供擔保後免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 27 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 謝其達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 27 日 書記官 黃意雯