臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度嘉簡字第917號
原 告 李榮來
訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師
被 告 朱鼎文
訴訟代理人 蔡琇媛律師
複代理人 林柏漢律師
被 告 李秀美
上列當事人間分割共有物事件，於民國114年4月17日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地分配與原告取得；原
告應補償被告朱鼎文、被告李秀美各新臺幣575,617元、新臺幣2
87,809元。
訴訟費用由原告、被告朱鼎文、被告李秀美各負擔4分之1、2分
之1、4分之1。
事實及理由
一、被告李秀美經合法通知，未於言詞辯論期日到場，本件查無
民事訴訟法第386條各款規定之情形，因此依原告聲請由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土
地）為兩造共有，原告、被告朱鼎文（下稱朱鼎文）、被告
李秀美（下稱李秀美）應有部分依序各為1/4、1/2、1/4。
系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，共有人間亦
未訂有不分割之協議或期限，且又無法協議分割。㈡系爭土
地上現有原告與李秀美共有並由原告及家人居住之嘉義縣○○
鄉○○村000○0號房屋（下稱系爭房屋），且朱鼎文就系爭土
地前向本院提起分割共有物訴訟，經本院113年度訴字第598
號事件受理，因系爭土地有農業發展條例（下稱農發條例）
第16條所定最小分割面積之限制，無法分割為數筆，兩造已
同意由原告取得土地全部，並以金錢補償其餘共有人，案經
囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）估價
，由原告取得土地全部時，應補償朱鼎文、李秀美各新臺幣
（下同）575,617元、287,809元，朱鼎文卻於為言詞辯論前
撤回起訴。㈢為此，請求就系爭土地為裁判分割，並由原告
取得土地全部，並按前開估價金額補償其餘共有人等語，並
聲明：如主文第1項所示。
三、被告方面：
㈠朱鼎文抗辯：⒈農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12 條第2項規定，已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（ 市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農 舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分 割。所稱分割，除原物分割外，亦包括變價分割在內。又改 制前行政院農業委員會（下稱農委會）亦函釋「有關已興建 農舍之耕地，如符合農發條例第16條規定，得辦理分割，仍 須受同條例第18條第4項規定限制，因此除農發條例第16條 有但書規定者外，其餘已興建農舍之共有農業用地辦理分割 ，仍應受農舍辦法第12條規範。是共有之農業用地，非經解 除套繪管制，不得辦理分割。⒉系爭土地為一般農業區之農 牧用地，自屬農業用地，嘉義縣○○鄉○○○○○○○○○○○○地○○○○○○ 鄉○○○○000號使用執照之建築基地並經該使用執照套繪管制 在案。準此，系爭土地已依農舍辦法第12條第2項為套繪管 制，迄未解除，自不得辦理分割。原告請求分割，為無理由 。⒊原告所稱兩造於前案同意由原告取得系爭土地全部等， 係試行和解之協商或讓步，不得採為裁判基礎。本件應以變 價分割為適當，若變價分割並非允當，則應由朱鼎文取得土 地全部，並以金錢補償其餘共有人等語，並聲明：原告之訴 駁回。
㈡李秀美未為聲明及陳述。
四、得心證之理由
㈠下列事實，應為可採：
⒈原告主張如二、㈠所示之事實，有土地登記第三類謄本可按， 且被告沒有爭執。
⒉系爭土地為一般農業區之農牧用地，為農業用地，且為領有 嘉竹鄉建使字第081號使用執照之建築基地並經該使用執照 套繪管制，上開套繪管制，迄未解除等情，業經嘉義縣竹崎 鄉公所函覆本院在案。
㈡系爭土地仍得辦理分割：
⒈系爭土地重測前為竹崎鄉灣橋段750地號土地，與同段748、7 60地號土地，均為訴外人李振興、李木生共有，應有部分各 2分之1，李振興經李木生同意，申請（補照申請）於上開3 筆土地興建磚木造建物（下稱系爭農舍），而經套繪管制等 情，有嘉義縣○○鄉○○○○○○○鄉○○○○000號使用執照資料可按。 ⒉最高法院110年度台上字第2780號判決謂：農舍辦法第12條第 2項規範之目的，除在落實農發條例第18條第4項規定，確保 農舍與其坐落農地面積、比例符合法令外，亦在使已興建農
舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經 營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有 ，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發 條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的。 民法第823條第1項所謂依法令或因使用目的、契約不能分割 ，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割 在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業 用地，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條 第1項所稱因法令不得分割之限制等，固非無見。然查： ⑴上開748、750、760地號土地面積（重測前）各為3,768平方 公尺、592平方公尺及466平方公尺，經同意使用作為系爭農 舍建築基地之面積各為1,884平方公尺、296平方公尺及233 平方公尺，均為各該土地面積之半數（本院卷第249至257頁 、第229至235頁），且同意使用之位置均係在各該土地之南 側並相毗鄰，新建農舍坐落於748地號土地（本院卷第259頁 ），足認共有人間實質上是同意李振興在其按應有部分可分 得之面積上興建房屋。亦即李振興是以其按應有部分可分配 之土地面積為興建上開農舍之基地。
⑵上開748、750、760地號土地，經重測分別為崎腳段284、282 、285地號土地，有登記謄本可按。而查：
①上開284地號土地，在98年1月間即經共有人（即訴外人陳正 泰、本件原告、訴外人李政義）申請土地複丈分割，分割為 284、284-2地號土地2筆，284-2地號土地分配給陳正泰取得 ，284地號土地由原告及李政義各取得應有部分2分之1，李 秀美則因繼承而嗣後取得李政義之應有部分；285地號土地 係由陳正泰、訴外人吳秀婷於97年11月20日、98年3月18日 因拍賣或買賣，各取得應有部分2分之1等情，有登記謄本可 按。足認原供作李振興興建農舍之284、284之2、285地號土 地，早在98年間即與系爭農舍分屬不同人所有。 ②又李振興上開申請建造農舍係補照申請，申請前原有（設計 ）建築面積為118.37平方公尺即嘉義縣○○鄉○○村○○00000號 房屋，嗣後竣工建築面積為241.27平方公尺，有使用執照申 請書（本院卷第210頁）及朱鼎文提出於本院前案之系爭土 地航照圖（本院113年度嘉簡調字第330號卷第19頁）可按。 依李振興於系爭土地之應有部分換算可分配之面積，重測前 為296平方公尺，而系爭土地上已有其上開108-1號房屋使用 其中將近120平方公尺之土地，如加上供作通道、庭院等非 農作使用之面積，已難有供李振興作為農作之土地；再者系 爭土地上另有原告與李秀美共有之系爭房屋，足認系爭土地 早已非供農業使用，況且系爭土地先分別由李木生及李振興
之繼承人繼承取得，李振興之繼承人之應有部分嗣遭拍賣而 由朱鼎文拍定取得，目前為兩造共有。
③據上可知，上開重測前748、750、760地號土地中，系爭土地 即重測前750地號土地，實際上是供建築農舍使用，難以供 農作使用，而供作農業使用之重測後284、285地號土地，早 在98年1月前即有農業用地與農舍所有人不同之情事，則上 開農發條例及農舍辦法規定所欲達成之避免農舍與農業用地 分由不同人所有之立法目的，早已無法達成；且系爭土地縱 然辦理分割，然只要上開套繪管制仍在，因分割取得系爭土 地之人亦無從申請在系爭土地上興建農舍，則套繪管制之避 免同一農地重覆申請建築農舍之目的，亦可達成，自無因有 套繪管制而禁止分割之必要。
⑶從而，朱鼎文援引上開判決意旨，主張系爭土地有因法令限 制而不得分割之情事，為不可採。
㈢系爭土地既無因法令及物之使用目的不能分割，共有人間亦 未訂有不分割之協議或期限，且無法協議分割，則原告訴請 分割，於法有據。經查：
⒈系爭土地於農發條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，雖 非不得為原物分割。然查系爭土地為一般農牧用地，面積僅 596平方公尺，如分為2筆，每筆面積僅296平方公尺，縱令 地上無建物存在，仍有土地細分而難以供農業使用之問題， 是採原物分割方法為分割，尚非適當。
⒉原告主張由其取得系爭土地全部並以金錢補償其他共有人之 方法，李秀美並未異議；被告雖主張變價分割或由其取得土 地全部。然查：
⑴原告主張系爭土地上有其與李秀美共有並由其占有使用之系 爭房屋等情，有113年度房屋稅繳款書可按，又受本院113年 度訴字第598號分割共有物事件囑託之歐亞事務所所出具估 價報告書內亦記載系爭土地現況坐落磚木造及鋼鐵造建物（ 報告書第21頁、航照圖及現況照片），應為真實。是將系爭 土地全部分配與原告，既符合向來土地使用之狀況，亦可避 免將土地分配他人而可能產生拆屋還地（除系爭房屋外，系 爭土地上另有崎腳108-1號房屋）之糾紛，並對社會經濟產 生不利影響。再者，系爭土地毗鄰原告與李秀美共有之同段 284地號土地，有地籍圖謄本可按。採上開分割方式，亦有 利於土地之合併利用而發揮較大經濟效益。從而，本院認原 告之分割方案較為可採。
⑵歐亞事務所所出具之估價報告書，其價格日期雖為113年9月5 日。然系爭土地位於竹崎鄉西側，區域內以農業用地占大多 數，土地呈低密度開發；系爭土地地形呈不規則形，東側鄰
3米產業道路，北側約330公尺有高壓電塔嫌惡設施；整體而 言，公共設施可及性較差；系爭土地現況坐落磚木造及鋼鐵 造建物，依市場性、法規面、財務面綜合衡量後已達最有效 利用（報告書第16至20頁），則系爭土地之價格在短時間內 應少有波動之可能。是原告主張以前開估價價格為本件金錢 補償標準，應為可採。而據上開報告書評估結果，原告應補 償朱鼎文、李秀美之金額各為575,617元、287,809元。 ㈣綜上，本院認為將系爭土地全部分配與原告，而由原告補償 朱鼎文、李秀美各575,617元、287,809元，應符合共有人間 之公平及利益。爰判決如主文第1項所示。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第77條之11。 中 華 民 國 114 年 5 月 8 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 林望民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 8 日 書記官 賴琪玲