遷讓房屋等
中壢簡易庭(民事),壢簡字,114年度,441號
CLEV,114,壢簡,441,20250529,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第441號
原 告 葉佳媛


被 告 郭誌強



上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主　　文
被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號1樓含地下室房屋
騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣5萬1,273元。
被告應自民國114年1月16日起至騰空返還本判決主文第1項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬2,500元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之91；餘由原告負擔。本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣38萬8,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第2項得假執行，但被告如以新臺幣5萬1,273元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第3項於每月屆期後得假執行，但被告如按月以新臺幣2萬2,500元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序方面
　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被 告應將門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號1樓含地下室房 屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告 新臺幣（下同）4萬9,798元。㈢被告應自民國113年10月15日 起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。 ㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於114年4月28日言詞辯 論期日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告 。㈡被告應給付原告9萬6,273元。㈢被告應自113年10月15日 起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,500元。 ㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第68頁及其反面），



此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准 許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前於113年9月9日向伊承租系爭房屋，而與 伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），雙方約定租賃期間 自113年9月9日起至115年5月14日止，每月租金為2萬2,500 元，押租金則為4萬5,000元。而被告應於每月15日前給付租 金予伊，且租賃期間水電費亦由被告負擔。詎被告自113年1 0月起即未依約繳納租金及水電費，伊曾於113年10月17日及 同年11月15日寄發存證信函催告被告給付租金及水電費，並 於11月15日存證信函內限期給付，如逾期未給付則終止系爭 租約，然被告迄今未給付租金9萬元及水電費6,273元，亦未 搬離系爭房屋。爰依民法租賃契約、物上返還請求權、不當 得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如上開減縮後 之聲明所示。
二、被告答辯：原告於系爭租約期限屆滿前即擅自更換系爭房屋 門鎖，涉犯刑法第306條侵入住宅罪，我已提起告訴。原告 既於系爭租約到期前私自更換系爭房屋門鎖，因此我不需要 賠償原告等語，資為抗辯。　　
三、本院之判斷：
　㈠原告主張被告自113年9月9日起以每月租金2萬2,500元承租系 爭房屋並已給付押租金4萬5,000元，然被告自113年10月起 即未支付租金及水電費等事實，業據提出系爭租約、113年1 0月17日及同年11月15日存證信函、113年10月、12月及114 年2月台灣電力公司繳費通知單與113年12月及114年2月台灣 自來水股份有限公司水費通知單（見本院卷第6至14、59至6 3頁）為證，且為被告所未爭執，堪信原告之主張為真實。　㈡原告主張被告積欠2個月以上租金及水電費，且經催告仍未繳 納，而寄發存證信函終止系爭租約，然終止系爭租約後被告 迄今未返還系爭房屋，故起訴請求被告返還系爭房屋並給付 積欠租金、水電費與相當於租金之不當得利，經被告否認並 以前詞置辯，是本件爭點厥為：⒈原告得否終止系爭租約？⒉ 原告得否請求被告返還系爭房屋？⒊原告得請求被告給付之 租金及水電費金額若干？⒋原告得請求被告給付相當於租金 之不當得利金額若干？
　⒈原告得否終止系爭租約？　　
　⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項及



第2項前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一， 不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外， 達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又土地法 為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認 定，自應以扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用 民法第440條第2項之規定。
　⑵原告固以被告積欠租金為由，主張於113年10月15日即終止系 爭租約，然揭諸前開說明，應先以押租金扣抵積欠租金後， 剩餘欠納租金總額合計達2個月以上時，始得催告並終止系 爭租約。原告於113年10月17日及同年11月15日寄發存證信 函催告被告繳納積欠租金，並於11月15日存證信函內限期繳 納，如逾期不繳納則終止系爭租約，此有113年10月17日及 同年11月15日存證信函（見本院卷第13、14頁）在卷可參。 茲不論原告未併同提出前開存證信函回執供本院查核被告是 否實際收受及實際受領期日，揆諸原告寄發存證信函時點， 斯時被告僅積欠10月及11月共計2個月之租金，依上開說明 ，扣除押租金後，被告並未積欠原告租金【計算式：2萬2,5 00×2=4萬5,000、4萬5,000-4萬5,000=0】，是原告主張於11 3年10月15日終止系爭租約，並非可採。
　⑶原告復於113年11月15日提起本件訴訟，並以起訴狀再次催告 被告繳納積欠租金。嗣於114年1月15日，被告已積欠4個月 之租金，而扣除押租金後，已達2個月以上【計算式：2萬2, 500×4=9萬、9萬-4萬5,000=4萬5,000】，原告自得依前開規 定終止系爭租約。循此，系爭租約業於114年1月15日終止。 至被告辯稱原告擅自更換系爭房屋門鎖，涉犯刑法第306條 ，故不需要賠償原告等語（見本院卷第68頁），然此與被告 應依約給付租金之義務無涉。循此，被告所辯自無可採。　⒉原告得否請求被告返還系爭房屋？
　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段及第767條第1項前段分別並有明文。查系爭租約業於114 年1月15日終止，已如前述，是原告請求被告返還系爭房屋 ，自屬有據。
　⒊原告得請求被告給付之租金及水電費金額若干？　⑴按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。經查，被告自113年10 月起即未繳納租金等事實，業如前述，而迄至本件租約終止 即114年1月15日時，被告已積欠4個月之租金，扣除押租金4 萬5,000後，被告尚積欠原告4萬5,000元之租金【計算式：2



萬2,500×4=9萬、9萬-4萬5,000=4萬5,000】。　⑵次按，系爭租約第4條第2項：「租賃期間因使用本租賃物所 產生之電費/自來水費/瓦斯費/電話費/網路費/第四台費/管 理費，應由乙方（即被告）負擔（見本院卷第6頁）。」， 經查，被告自113年10月起即未繳納水電費之事實，亦如前 述，而被告積欠水電費合計共6,273元，有113年10月、12月 及114年2月台灣電力公司繳費通知單與113年12月及114年2 月台灣自來水股份有限公司水費通知單（見本院卷第59至63 頁）在卷可佐。雖系爭租約於114年1月15日即終止，而部分 水電費期間係本件租約終止後所產生，然系爭房屋迄今仍為 被告占有使用，被告占用期間之水電費仍對原告構成不當得 利，是原告請求被告給付水電費6,273元，自屬有據。　⑶綜上，原告得請求被告給付之租金及水電費合計為5萬1,273 元【計算式：4萬5,000+6,273=5萬1,273】，原告請求在此 範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。　⒋原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額若干？　 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條亦有明定。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之 不當得利之範圍，為相當於租金之利益。系爭租約於114年1 月15日終止，被告迄未返還系爭房屋，則被告於系爭租約終 止翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當 得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得 請求被告給付相當於租金之不當得利。系爭房屋每月租金為 2萬2,500元，可認被告占有系爭房屋可獲得每月相當於租金 之利益即為2萬2,500元。循此，原告請求被告自系爭租約終 止之翌日即114年1月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付相當於租金之不當得利2萬2,500元予原告，洵屬 有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 　
四、綜上所述，原告依民法第767條之規定、系爭租約之契約關 係及不當得利之法律關係，請求如主文第1、2、3項，為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法 第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部 分依職權宣告假執行。另依職權酌定被告供所定金額之擔保 後，得免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸 原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請 僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。至 於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。



六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　29　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃丞蔚 以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安