臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳小字第374號
原 告 翡翠晶鑽管理委員會
法定代理人 李信鋌
訴訟代理人 趙國輝
被 告 茶天鳳
訴訟代理人 林年進
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年3月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰壹拾捌元，及其中新臺幣柒仟柒佰參拾貳元自民國一一三年三月二十六日起、其中新臺幣肆仟陸佰捌拾陸元自民國一一三年六月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣柒佰伍拾元，餘新臺幣貳佰伍拾元由原告負擔，被告並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹萬貳仟肆佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告社區內門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告於民國112年第2次區分所有權人會議決議，將原告社區規約（下稱系爭規約）第15條修正為：「住商兩用戶純作住家使用時，每坪優待為新臺幣（下同）35元（七折），若部分商用則實際商用坪數仍以50元計收」，並決議自112年7月起實施。系爭房屋總面積為38.95坪，被告以系爭房屋經營可樂美容工作室而商用面積為14.39坪，是被告商用時每月應繳納管理費1,579元、非商用每月應繳納管理費1,363元，然被告於112年7月起至112年10月止未繳納管理費6,316元（計算式：每月1,579元×4月）、112年11月起至113年6月止未繳納管理費10,904元（計算式：1,363元×8月）、113年7月未繳納管理費1,579元、113年8至9月未繳納管理費2,726元（計算式：1,363元×2月），扣除被告已繳納之4,900元，尚積欠管理費16,625元未繳納，經原告催繳均置之不理。爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第21條及系爭規約第15條之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告16,625元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告就系爭規約有為上開修正不爭執，然原告自
103年起僅調整店面之管理費，違反公平正義原則，又被告
於112年6月底即未以系爭房屋經營可樂美容工作室，是系爭
房屋已非營業使用，縱認被告有為營業使用，商用面積應以
系爭房屋1樓神明桌後面到1樓大門為計算而面積僅約為3坪
，且共用部分面積不應納入系爭房屋總面積之計算，是原告
請求上開管理費為無理由。另原告尚未退還被告自111年12
月起至113年12月止之公共電費計6,028元，爰以前開費用對
原告行使抵銷等語，資為抗辯。
三、本院得心證之理由：
㈠按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費
用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則
共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部
分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部
分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事
，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為
有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標
準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住
戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用
頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具
體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔
標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度
亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字
第1025號判決意旨參照）。又公寓大廈之各區分所有權人，
對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部
分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使
用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有
其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並
未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分
應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人
會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管
理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未
違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自
治決議之必要。
㈡經查，系爭規約第15條規定於112年第2次區分所有權人會議
決議修訂等情，業據原告提出前開決議為證（見本院卷11至
13頁）。被告雖辯稱前開決議僅調整店鋪租金而違反公平正
義原則等語，然觀諸前開決議紀錄，前開修正議案之目的係
明文管理費收費標準，以為住戶向來繳納管理費之根據，避
免日後再生爭議，並無何違反強制、禁止及公序良俗之情，
又審酌將住戶供作商業使用者相較純住家使用者，其供不特
定人出入大樓情況較頻繁，非無提高住宅之安全風險，而增
加其他住戶安全之顧慮，進而有加強社區安全巡邏、消防安
全及共用區域清潔之必要，因此亦加重大樓安全維護保全負
擔、加速公共設施耗損之可能，是以住戶用途作為管理費負
擔之分類標準，非無合理性，復衡以房屋用途不同、利用公
共設施之情形有異，以前揭收費標準作為區別亦難認有顯失
相當，是被告主張違反公平正義等語，洵無足採。揆諸前揭
說明，區分所有權人會議決議如無違反法律上強制、禁止之
規定而屬無效，或經判決撤銷之情事，乃屬大樓區分所有權
人間私法自治範疇，自生合法拘束當事人權利義務之效力，
而前開決議既經區分所有權人會議決議通過且未經法院撤銷
，被告身為區分所有權人即應加以遵守，準此，原告依系爭
規約向被告收取管理費，乃屬有據。
㈢原告主張被告於112年7月起至112年10月止未繳納管理費6,31
6元、112年11月起至113年6月止未繳納管理費10,904元、11
3年7月未繳納管理費1,579元、113年8至9月未繳納管理費2,
726元，為被告所否認，並以前詞置辯。查：
⒈原告主張系爭房屋之樓層總面積為113.32平方公尺，加計附屬建物之花台1.8平方公尺、共有部分13.63平方公尺（計算式：2,725.09平方公尺×10000分之50＝13.63平方公尺），系爭房屋面積合計為128.75平方公尺（計算式：113.32+1.8+13.63），換算為38.95坪等語，業據原告提出系爭房屋之所有權狀為證（見本院卷第49頁），並經本院核對前開計算式與權狀之記載相符，然為被告所否認，並抗辯共用部分不應納入面積計算等語。惟系爭規約係約定：「管理費依照區分所有權人權狀所登載用途與面積坪數計算負擔」等語，此有系爭規約在卷可佐（見本院卷第13頁），前開規約意旨應係將登載在房屋所有權狀內之附屬建物及共有部分之面積均記入管理費之計算內，此觀諸同為社區之區分所有權人的原告訴訟代理人所提其所有房屋所有權狀，其上記載該屋樓層總面積為80.85平方公尺，加計附屬建物之陽台11.68平方公尺、花台2.27平方公尺、共有部分25.070828平方公尺（計算式：2,725.09平方公尺×10000分之92＝25.070828平方公尺），面積合計為119.870828平方公尺（計算式：80.85+11.68+2.27+25.070828），換算為36.26坪（計算式：119.870828平方公尺×0.3025），前情與原告所提管理費清冊上記載之面積相符，此有管理費收支明細表在卷可佐（見本院卷第189頁），可認兩造所在社區之系爭規約意旨為將登載在所有權狀上之附屬建物及共有部分之面積均納入計算，則被告辯以應扣除共用部分面積等語，難認可採。
⒉原告主張被告就系爭房屋之商用面積為1樓之32.8平方公尺、
騎樓14.76平方公尺，合計47.56平方公尺，換算為14.39坪
等語，為被告所否認，並辯稱應自系爭房屋一樓神明桌後面
算到一樓大門，面積約為3坪，騎樓不應納入計算等語，然
查，依系爭規約約定商用部分以樓層為單位核定，住戶須同
意管委會每月不定期會勘乙次，此有系爭規約在卷可佐，則
被告既以系爭房屋經營可樂美容工作室，則原告依系爭房屋
之所有權狀記載以1樓面積32.8平方公尺為計算應屬合理，
被告雖辯稱應自系爭房屋一樓神明桌後面算到一樓大門，面
積約為3坪等語，然前開抗辯與系爭規約約定之內容不相符
，且兩造因系爭房屋自111年12月起之管理費即已發生糾紛
，有另案即本院112年度雄小字第2627號給付管理費事件判
決可佐，尚難期待兩造得依系爭規約之內容進入系爭房屋會
勘，更遑論如被告所辯經會勘後以實際有使用作為營業之面
積為計算。原告固主張系爭房屋之騎樓係供客人停放機車使
用及擺放換鞋長椅、洗手台及毛巾架等語，為被告所否認，
然查，觀諸原告所提出之系爭房屋騎樓照片所示（見本院卷
第231頁），雖可見系爭房屋騎樓確有停放機車及擺放前開
物品，然尚無從由前開照片即可知前開機車為何人所停放，
自無從認定前開機車即為被告所營工作室之客人所停放，且
自前開物品外觀亦難認僅能供營業使用，尚難認原告主張應
將騎樓面積記入商用面積為可採。依上，被告使用系爭房屋
經營工作室而為商用之面積應為32.8平方公尺即9.92坪（計
算式：32.8平方公尺×0.3025＝9.92坪）。
⒊原告主張應依被告所經營之可樂美容工作室在高雄市政府經
濟發展局有無營業認定是否為商用，因而主張被告於112年7
月起至112年10月止、113年7月為商用，112年11月起至113
年6月止、113年8至9月為非商用等語，為被告所否認，並抗
辯其於112年6月底即未再實際經營等語，經查：
⑴可樂美容工作室原申請自112年11月6日起至113年11月5日止
停業，後有於113年7月1日復業後，復於113年7月31日起至1
14年7月30日止停業等情，此有高雄市政府經濟發展局112年
11月6日高市經發商字第11262488800號函及113年10月14日
高市經發商字第11335748700號函可佐（見本院卷第117、25
3至255頁），堪信為實。
⑵被告所營之前開工作室自112年7月起至112年10月止既有營業登記，佐以系爭房屋於前開期間有懸掛營業之布條（見本院卷第15頁照片），且被告自陳係於113年9月間始將招牌拆除等語（見本院卷第215頁），應可認前開期間仍屬商用，被告雖辯稱其自112年6月底即未再實際營業等語，然被告並未能提出其他反證證明前開所辯，是原告主張系爭房屋於112年7月起至112年10月止為商用應屬有理由。
⑶又原告主張系爭房屋自112年11月起至113年6月止、113年8至9月為非商用等語，與前開工作室之營業登記相符，被告亦不爭執，應屬有理由。至原告雖主張113年7月為商用，並援引前開營業登記資料為證，然被告抗辯其於113年7月1日申請短暫復業係因遭不斷檢舉而經與國稅局承辦人員協商後為復業以處理結案等語，前情據被告提出大致相符之電子郵件往來、LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第317至319頁），且本院審酌被告經營之可樂美容工作室突然於原停業期間內短暫申請復業一個月後又立即申請停業之情狀，倘若被告確有重新營業，如何會於前開停業期間內短暫復業又立即申請停業？前情與一般商業通常經營之習慣及常情有別，依上，難認被告前開所辯為無稽，則應認系爭房屋於113年7月仍屬非商用。
⒋依上，系爭房屋商用期間之每月管理費為1,512元（計算式：
商用坪數9.92坪×50元+剩餘坪數29.03坪×35元＝1,512元，元
以下四捨五入），非商用期間之每月管理費為1,363元（計
算式：38.95坪×35元＝1,363元，元以下四捨五入），而原告
請求之管理費期間為112年7月起至112年10月止為商用、112
年11月起至113年9月止為非商用，是前開期間之管理費為21
,041元（計算式：商用4個月×1,512元+非商用11個月×1,36
3元），扣除被告已繳納之4,900元，原告得請求被告給付管
理費16,141元（計算式：21,041元-4,900元）。逾此範圍
之請求則難認有理由。
㈣至被告另抗辯原告尚未退還被告自111年10月起至113年12月
止之公共電費計2,249元等語，為原告所否認，並主張社區
大樓每戶公攤之公共電費均相同，退還之計算標準為每月公
共電費×1.5，是自111年12月起至113年8月止應退還予被告
之公共電費合計為3,723元（計算式見本院卷第383頁），至
113年10月起至同年12月止之公共電費因被告尚未繳納前開
期間之管理費且亦非本件請求範圍而無庸退還等語。然查，
原告就其主張應退還之上開期間公共電費，固提出電費帳單
為證（見本院卷第327至377頁），然依原告所提出同社區其
他住戶退還之公共電費資料（見本院卷第385至391頁），如
以111年12月為例，其他住戶退還之公共電費數額為288元（
見本院卷第385頁），對應前開原告所提電費帳單所示分攤
公共電費192.3元（見本院卷第327元），則其他住戶退還之
公共電費288元與原告主張每期退還2個月公共電費並以每月
公共電費×1.5之計算基準相符（計算式：192.3×1.5＝288元
，元以下四捨五入），是應可認原告所提前開計算退還公共
電費之基準為可採，是自111年10月起至113年8月止應退還
之公共電費應為3,723元【計算式：288+316+277+361+351+3
55+313+316+333+393+420】，被告抗辯以前開應退還之公共
電費數額為抵銷，應屬有理由。至被告另抗辯自113年10月
起至同年12月止之公共電費應予退還等語，為原告所否認，
並以前詞置辯，然被告未能提出前開期間之公共電費應予退
還之依據及標準為何，尚難認被告前開抗辯為可採。
㈤依上，原告得請求被告給付112年7月起至113年9月止之管理
費16,141元，經抵銷應退還被告自111年12月起至113年8月
止之公共電費3,723元後，被告應給付原告12,418元（計算
式：16,141元-3,723元）。
四、綜上所述，原告依系爭規約，請求被告給付12,418元，及其
中7,732元自113年3月26日（見本院卷第61頁）、其中4,686
元民事陳報暨補正狀繕本送達翌日即自113年6月15日（見
本院卷第186頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，不
應准許。
五、本件係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43
6條之20規定，依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準
用同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告預供擔保，得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
鳳山簡易庭 法 官 侯雅文
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人
數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 4 月 25 日
書記官 王居玲