所得稅法
(行政),地訴字,113年度,76號
KSTA,113,地訴,76,20250423,2

高雄高等行政法院判決
地方行政訴訟庭第一庭
113年度地訴字第76號
114年3月25日辯論終結
原 告 陳聞璇
訴訟代理人 紀錦隆律師
被 告 財政部高雄國稅局

代 表 人 翁培祐
訴訟代理人 李佳霈
上列當事人間所得稅法事件，原告不服財政部民國113年6月13日
台財法字第11313907480號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決
如下：
主　文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國111年6月15日以買賣為原因登記取得
門牌號碼高雄市○○區○○路0000號7樓房屋及其坐落基地（下
稱系爭房地）之所有權，嗣原告出賣系爭房地，而於同年10
月7日移轉系爭房地所有權登記予他人，復於同年11月9日以
買賣為原因登記取得門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷00弄00號
房屋及其坐落基地（下稱新房地）之所有權，並於111年11
月15日自動補報房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅），
列報課稅所得新臺幣（下同）2,402,510元，適用稅率45%，
應納稅額1,081,129元，重購自住房地扣抵稅額（下稱重購
抵稅額）1,081,129元，自繳稅額0元。被告依據申報及查得
資料，以本件不適用所得稅法第14條之8規定，乃核定重購
抵稅額0元，補徵應納稅額1,081,129元。原告不服，申請復
查，未獲變更，提起訴願亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴
訟。
二、原告起訴主張：
　㈠原告於111年8月26日辦理系爭房地戶籍遷入，且業自111年8
月初入住，並早於111年7月訂購冷氣並於8月安裝完成；此
外，原告裝潢承包商於111年8月10日向大樓管理委員會提出
施工申請，並繳納裝潢保證金及公共空間維設費在案，足認
原告確有自住規劃甚為明確。再者，當地里長、同棟樓上其
他住戶亦簽立證明書證明原告確實於000年0月間有居住事實
。至於水、電費度數部分，原告於111年8月尚未搬入系爭房
地使用前，因常回高雄市梓官區娘家，返家只是休息而已，
111年8月前水、電費度數較少，實屬自然；且系爭房地111
年8月1日至10月2日用電度數達36度，用水度數2度，亦可證
明111年8月原告全家有居住事實。原告於111年8月29日委託
銷售系爭房地，係因不符合居住需求，誠屬自住換屋而非投
機客，原告因已委託房仲出售系爭房地，故停止裝潢。從而
，原告系爭房地符合「辦竣戶籍登記」及「自住事實」之要
件，自應有重購抵稅額之適用。
　㈡所得稅法第14條之8及第17條之2均無明文規定應實際居住若
干期間之要件，原告於系爭房地雖居住時間較短，但實際作
自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事，有居住
事實且遷入戶籍無誤。被告主張原告不得扣抵稅額，當無理
由等語。
　㈢並聲明：訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
三、被告答辯略以：
　㈠被告依職權調查結果，難謂原告於系爭房地有實際居住之客
觀事實：　
　⒈經查，原告持有系爭房地期間（111年6月15日至同年10月7日
）2期（收據年月111年8月1日、111年10月3日）之用電度數
，分別為2度及36度；2期（計費時間111年6月16日至同年9
月27日）之用水度數，分別為0度及2度，且無天然氣申裝掛
表紀錄。次查，原告持有新房地至被告受理復查期間（111
年12月至112年10月）計6期之用電度數，分別為61度、129
度、992度、1,383度、1,631度及1,562度，核與其持有系爭
房地期間每期用電度數明顯差異。至原告主張其購買冷氣並
於111年8月11日安裝於系爭房地一事，經對照系爭房地111
年8月至10月期間用電抄見度數僅36度，以及該冷氣廠商已
於000年0月間拆機移裝至原告新房地，再對照新房地之用電
抄見度數，難為有利原告之判斷。
　⒉經被告向里長李東宇及住戶蔡青秀、乙○○查證結果：(1)蔡青
秀於113年3月6日委由他人說明略以：其111年6月至9月因自
家房屋裝潢施工進出大樓，偶爾會在電梯遇見原告，才知是
同棟住戶；因原告請託幫忙證明居住事實，乃於「居住事實
證明書」上簽章等。(2)乙○○於113年3月7日說明略以：其11
1年7月至8月因自家房屋裝潢施工進出大樓，偶爾會在電梯
、大廳遇至原告或其配偶楊先生，打過招呼；因楊先生請其
幫忙書立證明書，乃於投入其信箱之「甲○○居住事實證明書
」上簽章等。(3)李東宇於113年3月11日說明略以：原告配
偶楊先生112年9月28日至服務處說明因出售房屋稅捐問題，
須提供111年8月有居住系爭房地一事，因無法追溯實地家訪
，當日乃依楊先生說明，於預立之「甲○○居住事實證明書」
上用印等。被告另函請原告系爭房地之大樓管理委員會查復
原告持有系爭房地期間，有無原告或其同居家屬之信件領件
登記、包裹簽收紀錄、訪客登記紀錄、公設使用紀錄及申請
室內裝修紀錄等資料，僅獲復該戶於111年8月裝潢施工申請
等資料及同年10月29日（系爭房地所有權已移轉買方）領取
物品紀錄，不足為有利原告入住系爭房地之判斷。
　⒊被告向原告系爭房地裝潢承包商調查獲復，其與原告配偶楊
先生簽約承作室內裝潢工程，施工期間自111年8月11日至同
年月18日，於施工前1個月至現場實勘時該屋為空屋，無人
居住；進駐施工前是建設公司交屋時空屋原樣；又因一般木
作工程施作，木質粉塵很濃，原則上屋主不會居住，此案施
工期間屋主及家人亦未居住於屋內；於施工一星期後，因楊
先生通知要換房，故要求停工，況原告所提資料僅係系爭房
地硬體設置規劃，不足佐「本人、配偶及未成年子女等人有
入住」系爭房地之事實。
　⒋綜上，水電使用為現今生活起居所不可或缺，而原告持有系
爭房地期間之水電使用情形，用電度數均未逾底度40度、用
水度數至多為2度，無天然氣申裝掛表紀錄，亦未以系爭房
地為居住地持續對外通訊。原告自稱111年8月搬入系爭房地
，惟同年8月11日起房屋進行裝潢施工，同年8月18日即告知
要換房，旋於同年8月26日將戶籍遷入，同年8月29日委託房
仲銷售，時點密接相連。而原告委託銷售及出售時，於標的
物現況說明書（成屋）亦載明未於系爭房地實際居住，客觀
上實難謂原告或其配偶、未成年子女於系爭房地有「居住」
之事實。　
　㈡原告既於系爭房地並無實際居住之客觀情事，與所得稅法第1
4條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點(下稱房地合一
作業要點)第20點自住房地規定未符，被告乃核定重購抵稅
額0元，應補稅額1,081,129元，並無不合等語。
　㈢並聲明：原告之訴駁回。　　
四、本件之爭點：
　㈠系爭房地是否符合所得稅法第14條之8規定之「自住房屋、土
地」要件，而得適用重購自用住宅扣抵稅額？
　㈡原處分核定系爭房地交易所得稅應補稅額1,081,129元，有無
違誤？
五、本院之判斷：
　㈠前提事實：
　　如上開事實概要欄所載事實，業經兩造陳明在卷，並有預售
屋買賣合約書（原處分卷第23至32頁）、不動產買賣契約書
（原處分卷第51至56頁）、異動索引查詢資料（原處分卷第
123至124頁）、土地、房屋買賣合約書（原處分卷第74至11
4頁）、土地、建物登記第一類謄本（原處分卷第115至116
頁）、個人房屋土地交易所得稅申報書（原處分卷第121至1
22頁）、財政部高雄國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核
定通知書（原處分卷第162頁）、稅額繳款書（原處分卷第1
60頁）、復查決定書（原處分卷第231至236頁）及訴願決定
書（原處分卷第483至492頁）等附卷可證，堪認屬實。
　㈡本件應適用之法規：
　⒈所得稅法
　⑴第4條之4第1項：「個人及營利事業交易105年1月1日以後取
得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地
（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第14條之4至第1
4條之8……規定課徵所得稅。」
　⑵第4條之5第1項第1款：「前條交易之房屋、土地有下列情形
之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額
，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限
：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住
房屋、土地：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登
記、持有並居住於該房屋連續滿6年。（二）交易前6年內，
無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與其配偶及未
成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。」
　⑶第14條之4第1項、第3項：「（第1項）第4條之4規定之個人
房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交
易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉
而支付之費用後之餘額為所得額……。（第3項）個人依前2項
規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法
第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之
餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額
：一、中華民國境內居住之個人：（一）持有房屋、土地之
期間在2年以內者，稅率為45%……。」
　⑷第14條之5第1款：「個人有前條之交易所得或損失，不論有
無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內自行填具申
報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦
理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：一、第4
條之4第1項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。
」
　⑸第14條之8第1項：「（第1項）個人出售自住房屋、土地依第
14條之5規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用
權交易之日起算2年內，重購自住房屋、土地者，得於重購
自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算
5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅
額計算退還。」　
　⒉房地合一作業要點第20點第1項：「本法第14條之8有關自住
房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶
、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住
，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一
方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得
適用。」　
　㈢系爭房地並不符合所得稅法第14條之8規定之「自住房屋、土
地」要件：
　⒈按現行法制就房屋、土地之交易所得課徵房地合一稅，係以
所得稅法為其課徵之法律依據，就租稅發生及減免之構成要
件為規定。其中所得稅法第4條之5第1項第1款、第14條之8
，均係有關「自住房屋、土地」之交易課徵房地合一稅之規
定。前者係針對「自住房屋、土地」之長期持有者（連續滿
6年）者，給予享有定額（400萬元）之免稅所得額，條文中
（第1目規定）並明定須具備「辦竣戶籍登記、持有並居住…
…」等法定要件。後者則係針對「自住房屋、土地」之重購
換屋者，就房地合一稅給予退稅（扣抵稅額），雖條文中並
無「辦竣戶籍登記、持有並居住……」之相關文字，然衡酌上
開2條文皆係配合房地合一稅新制於104年6月24日修法新增
，在上開條文中使用「自住房屋、土地」之相同用語，原則
上應具有相同涵義。是以，所得稅法第14條之8所稱「自住
房屋、土地」，依上述立法歷程及文義解釋，可認為立法者
係採一致之認定標準，有援引所得稅法第4條之5第1項第1款
須具備「辦竣戶籍登記、持有並居住……」等法定要件之立法
意思，純係基於法律文字簡潔之要求，在立法技術上省略重
複文字規定而已（高雄高等行政法院高等庭112年度訴字第2
00號、第431號判決意旨參照）。
　⒉次按所得稅法第4條之5第1項第1款就「自住房屋、土地」給
予稅捐稅捐優惠之立法理由，載明「為保障自住需求，落實
居住正義，第1款規定家庭自住房地交易得定額免納所得稅
，但須符合辦竣戶籍登記、持有並居住……以避免投機行為。
」等語，可知立法者雖給予減免稅捐之優惠，但考量有避免
投機行為之必要，故同時設定須符合「辦竣戶籍登記」「持
有並居住」……等法定要件。又房地合一作業要點第20點之規
定，核與稅法整體之規範意旨相合，並未增加法律所無之限
制，亦無違所得稅法就重購自住房屋、土地之退稅優惠規範
，性質上核屬財政部本於中央稅捐主管機關職權，為統一解
釋法令所發布之解釋性行政規則，俾為所屬機關執行職權之
依據，其規定與母法之立法意旨無違，並無不當限縮解釋母
法或增加法律所無之限制，與租稅法律主義無違，本院為司
法審查自得參酌適用（高雄高等行政法院112年度訴字第14
號判決參照）。
　⒊系爭房地並非屬於自住房地：　
　⑴查原告持有系爭房地期間即111年6月15日至同年10月7日，2
期（計費時間：111年6月16日至同年9月27日）實際用水度
數（不含分攤度數），分別為0度及2度；2期（收據年月：1
11月8月1日及同年10月3日）實際用電度數（不含分攤度數
），分別為2度及36度；天然氣部分則無申裝掛表紀錄等情
，有台灣自來水股份有限公司第七區管理處楠梓服務所112
年7月19日台水七楠服室字第1122702926號函暨檢送原告系
爭房地用水資料（原處分卷第125至128頁）、台灣電力股份
有限公司高雄區營業處112年7月19日高雄字第1121338074號
函暨檢送原告系爭房地用電戶資料（原處分卷第129至130頁
）、欣高石油氣股份有限公司112年10月27日欣高業字第978
號函（原處分卷第204頁）在卷可稽，此情與一般人所認知
實際居住於房屋者，因各種生活所需而需裝設天然氣度數表
並通氣，且使用水、電、天然氣等基本設施應可達到一定使
用量（即度數）之認知不符，有違一般常情及論理法則；反
觀原告持有新房地至被告受理復查期間（111年12月至112年
10月）計6期之用電度數，分別為61度、129度、992度、1,3
83度、1,631度及1,562度(原處分卷第257頁)，核與其持有
系爭房地期間每期用電度數具有明顯差異，而原告持有系爭
房地期間包含夏季，冷氣用電量應較高，然系爭房地用電度
數竟明顯低於新房地，亦顯然有違常理，是以，難認原告與
其配偶、未成年子女有實際居住於系爭房地之事實。
　⑵再者，經被告函請系爭房地之大樓管理委員會查復原告持有
系爭房地期間，有無原告或其同居家屬之信件領件登記、包
裹簽收紀錄、訪客登記紀錄、公設使用紀錄及申請室內裝修
紀錄等資料，僅獲復該戶於111年8月裝潢施工申請等資料及
同年10月29日（原告系爭房地所有權已移轉買方）領取物品
紀錄之事實，此有戀戀風尚大樓管理委員會113年3月1日113
年戀尚管字第1130301號書函暨檢送相關資料（原處分卷第1
94至200頁）可佐，從而，充其量僅足認定系爭房地曾有申
請裝潢施工之情事，然裝潢施工之目的或係自住，或係出租
、供營業使用等目的，尚無法僅以系爭房地曾經僱工裝潢，
即得據此認定原告及其配偶、未成年子女等人有實際居住於
系爭房地之事實。
　⑶況依原告裝潢系爭房地承包商負責人李有逸113年2月23日談
話紀錄：「本案是在111年8月11日施工前1個月至現場實勘
，實勘時上開房屋是空屋，無人居住。本案施工期間為111
年8月11日至同年月18日，施工期間為空屋，屋主及家人未
居住於上開房屋內。一般木作工程施工，因木質粉塵很濃，
原則上屋主不會居住在內。此案施工期間屋主及家人未屋住
於屋內」等語（原處分卷第404至406頁），及113年11月26
日談話紀錄：「111年7月27日開立之估價單是承攬原告配偶
系爭房地之裝潢工程，施工期間1星期，實際施工有鞋櫃、
餐櫃及隔屏腰櫃等櫃子粗胚，但尚未固定於指定位置。本人
沒有受託拆除，但有承攬原告配偶新房地之裝潢，聽說當時
木工師傅有受託去拆除系爭房地粗胚。」等語（本院卷第20
3至204頁），可知系爭房地於裝潢工程施作之前為空屋，無
從供人居住，且裝潢施工期間僅7日即中斷，衡諸常情，系
爭房屋不論於裝潢施工前或裝潢施工期間，均未具備供一般
家庭成員搬入居住之條件，故難認原告於持有系爭房地期間
之屋況可供原告及其親屬實際居住。
　⑷另依原告出售系爭房地出具之標的物現況說明書載明：「所
有權持有期間無居住」等語（原處分卷第154頁），另佐以
原告主張及上開李有逸之談話紀錄可知，原告應於系爭房地
裝潢工程停工後，即於111年8月29日委託仲介公司銷售系爭
房地（見原處分卷第155至156頁），益徵原告於持有系爭房
地期間，其屋況尚未達到可供原告實際居住之程度。
　⑸又原告於111年6月15日取得系爭房地所有權後，於111年8月1
1日至同年8月18日進行裝潢工程，尚未實際完工即因故停止
施工，並將已施作之裝潢粗胚予以拆除，旋於111年8月26日
將戶籍遷入系爭房地，復於同年月29日委託仲介公司銷售系
爭房地，其時點密接相連，則原告將戶籍遷入之動作，是否
係為規避房地合一稅之課徵，即非無疑，自不足以僅憑原告
設籍於該處，即認定有實際居住之事實。
　⑹另查，被告向系爭房地所在地里長李東宇及住戶蔡青秀、乙○
○等人求證結果，渠等均稱原告因出售房屋稅捐問題，要求
其等於預立之「居住事實證明書」上簽章，然該鄰居僅偶而
於電梯遇到原告或其配偶，里長更從未進行實質查證；而乙
○○於本院審理中亦到庭具結證稱其沒有辦法證明原告有居住
事實，因為其沒有去過她家，會幫原告簽居住證明是因為她
說需要補充資料給國稅局等語(本院卷第225頁)，是上開人
等出具之居住證明尚無從作為有利於原告之證明。
　⑺綜上，原告於持有系爭房地期間，雖於出售前將戶籍遷入，
然並未有實際居住系爭房地之事實，應可認定。原告所提之
各項證據及說明，尚不足以撼動本院對於原告及其配偶、未
成年子女等人無實際居住系爭房地事實之認定。原告主張系
爭房地符合「辦竣戶籍登記」及「自住事實」之要件云云，
並不可採。
　㈣原處分核定系爭房地交易所得稅應補稅額1,081,129元，並無
違誤：　
　　原告及其配偶、未成年子女等人並無居住系爭房地乙節，業
經本院認定如前，系爭房地顯不符合所得稅法第14條之8第1
項規定自住房地之要件，被告以系爭房地交易不符所得稅法
第14條之8重購自用房地得扣抵稅額之規定，而以原處分核
定重購抵稅額0元，補徵應納稅額1,081,129元，並無違誤。
六、綜上所述，原處分（含復查決定）認事用法並無違誤，訴願
決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決
結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。至原告聲請傳
喚證人高幸鯉（即原告之母）、楊程欣（即原告之夫）、李
有逸（即裝潢系爭房地承包商負責人）到庭作證，因考量高
幸鯉、楊程欣皆為原告至親，其證詞恐有偏頗之虞，而李有
逸僅為負責裝潢施工之人，對於原告及其家人之生活作息、
居住地點難以輕易查知，況其先前已分別製作過2次談話紀
錄，核其陳述已臻明確，故本院認無再行調查上開證據之必
要，原告此部分之聲請應予駁回。
八、結論：原告之訴為無理由。　　　
中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　23　　日
　　　　　　　　　 審判長 法 官　邱美英　
　　 法 官 楊詠惠
　　 法 官 謝琬萍
上為正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由
書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁
定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴
訟法第49條之1第1項）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第3項、第4項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 (二)非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務。 是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　23　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官 林秀泙