臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上字第226號
上 訴 人 洪宏記
訴訟代理人 洪文佐律師
被 上 訴人 簡健智
訴訟代理人 張名賢律師
複 代理 人 吳昱熹律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國113年6月28
日臺灣高雄地方法院111年度重訴字第218號第一審判決提起上訴
，本院於114年3月19日言詞辯論終結，判決如下
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前
，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條固有明文。惟
所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中
，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判
，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，
例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人
偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之。本件上訴人
雖主張被上訴人於本件提出之屋況照片有偽稱屬附圖暫編地
號630-12⑶所示位置之結構體情事，以致法院誤信該結構體
或已滅失，並險令上訴人背負竊佔罪責，因此已對被上訴人
提起誣告告訴，請求依民事訴訟法第183條規定裁定停止本
件訴訟，待刑事案件確定後再行審理等語（見本院卷第191
頁），惟有無停止之必要，法院本有自由裁量之權，並非一
經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序，且本件係認定上訴
人並未承租暫編630-12⑶所示位置之土地（詳如下述），至
於該位置之結構體是否滅失、被上訴人有無涉犯誣告罪嫌，
均不影響該心證結果之認定，故上訴人聲請停止本件訴訟程
序，不應准許。
貳、實體事項
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000000地號土地（下稱
系爭土地）為被上訴人所有。而在系爭土地如附圖暫編地號
630-12⑴(面積24平方公尺)、630-12⑵(面積20平方公尺)及63
0-12⑶(面積43平方公尺)所示之位置（以下分稱甲、乙、丙
土地，合稱系爭占用土地），存有磚造及鐵皮地上物（未辦
第一次所有權登記，門牌號碼為高雄市○○區○○路000號。以
下分稱甲、乙、丙地上物，合稱系爭地上物），由上訴人取
得事實上處分權。惟系爭地上物乃無權占用系爭占用土地，
致被上訴人所有權受損，上訴人並受有相當於租金之不當得
利。因此，依民法第767條第1項前、中段及第179條規定，
請求上訴人拆除系爭地上物並將系爭占用土地返還被上訴人
，另應給付自民國108年8月5日起至112年5月26日止之不當
得利累計新臺幣（下同）181,493元，及自112年5月27日起
至拆除系爭地上物及返還系爭占用土地為止，按月給付4,23
4元等語，並聲明：
㈠上訴人應將系爭地上物全數拆除，並將系爭占用土地返還被
上訴人。
㈡上訴人應給付被上訴人181,493元，及自112年5月27日起至清
償日止，按年息5％計算之利息。
㈢上訴人並應自112年5月27日起至聲明第1項之拆屋還地為止，
按月給付被上訴人4,234元。
㈣第㈡、㈢項願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯：甲、丙地上物為磚造房屋結構（以下合稱系爭
房屋），初由被上訴人家族之祖輩所建，後由父執輩即訴外
人簡用砂經由繼承而單獨取得，再於63年12月15日將事實上
處分權出售讓與上訴人。而系爭土地分割自同段630地號土
地（重測前為山子頂段412地號土地，下稱分割前630地號土
地），簡用砂亦經由繼承而為共有人之一，並基於分管契約
而可單獨占有使用甲、丙土地。因此，簡用砂讓與系爭房屋
事實上處分權時，既併為分割前630地號土地之共有人，依
法推定上訴人、簡用砂就甲、丙土地成立不定期租賃關係（
下稱系爭租賃關係），且不受民法第449條第1項規定之20年
限制，上訴人自屬有權占用甲、丙土地。簡用砂死亡後，分
割前630地號土地經判決原物分割（案號：臺灣高雄地方法
院107年度訴字第1591號，下稱系爭判決），割出之系爭土
地雖歸由上訴人單獨所有，但系爭租賃關係仍然存在，因此
上訴人就甲、丙土地仍屬有權占用，上訴人主張上訴人應拆
除系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，為無理由。至於
乙地上物確實由上訴人所建，願拆除並返還乙土地等語，並
聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起一部上訴，於本
院聲明：㈠原判決關於第1項命上訴人拆除系爭房屋並將甲、
丙土地返還被上訴人，第2項命上訴人給付其中145,194元本
息，第3項命上訴人按月給付其中3,387元之部分，均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁
回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（上訴人就原審其餘敗
訴部分，未據聲明不服而告確定）。
四、本件兩造不爭執之事項及爭點
㈠兩造不爭執之事項
⒈系爭土地分割自分割前630地號土地。
⒉分割前630地號土地原由簡用砂與他人共有。被上訴人經由繼
承而取得分割前630地號土地之應有部分，為分割前630地號
土地共有人。
⒊分割前630地號土地經系爭判決分割，系爭土地所有權自108
年8月5日起歸由被上訴人取得，並以共有物分割為登記原因
，於108年10月29日辦竣所有權登記。
⒋系爭房屋為上訴人向簡用砂取得事實上處分權。
⒌上訴人若無權占用甲、丙土地，對於原審認定之不當得利期
間及金額，不爭執。
㈡本件爭點
⒈上訴人就系爭房屋是否無權占用甲、丙土地?
⒉被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物及給付相當於租金之不
當得利，有無理由？
五、本件之認定
㈠上訴人就甲、丙土地並無系爭租賃關係存在
⒈「土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋
必須使用該房屋之基地。從而，土地及房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房
屋受讓人繼續使用土地。89年5月5日施行之增訂民法第425
條之1乃上開既有法理之明文化（見民法第425之1條立法理
由說明），則無論房屋及土地轉讓之事實是否發生於上開規
定施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人
間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有
租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。
且所謂房屋之出賣，就未辦所有權登記致無法為移轉登記之
建物而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之
權能無異，解釋上仍有上開法理之適用」（最高法院108年
度台上字第1746號民事判決意旨參照）。所謂「土地及房屋
同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「
土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」
之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未
經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。
惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，
且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「全部」之事
實上處分權能者始足稱之（最高法院 89年度台上字第284號
民事判決意旨參照）。而共有物分管之約定，固不以訂立書
面為要件，惟須全體共有人對共有物之占有、使用、收益，
達成意思表示一致，始能成立。又所謂默示之意思表示，係
指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者
而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為
一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院11
0年度台上字第277號判決意旨參照）。另所謂推定，並無擬
制效力，得由法律上利害關係人提出反證推翻（最高法院11
0年度台上字第1167號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人雖然主張系爭房屋係由簡用砂將事實上處分權售
與上訴人，因簡用砂為分割前630地號土地之共有人，合於
民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人」之
要件，因此推定上訴人、簡用砂就甲、丙土地有系爭租賃關
係等語，惟就系爭房屋最初由何人興建、有無取得分割前63
0地號土地共有人之同意乙節，上訴人固稱係由被上訴人之
祖輩即簡新丁所建，之後由簡用砂於45年9月10日繼承而得
，而系爭房屋所坐落之分割前630地號土地雖無書面分管契
約，但各共有人確有劃定各自使用範圍，且對各自占有管領
部分互相容忍，對他共有人各自占有土地之使用收益，未予
干涉，因此就甲、丙土地位置已成立默示分管契約等語（見
重訴卷一第333頁，本院卷第391頁），並提出空照圖為佐（
見重訴卷一第465頁，本院卷第317頁），惟上訴人所提出之
空照圖拍攝時點為63年1月10日（見本院卷第318頁），至多
僅能證明系爭房屋於63年間即已存在之事實，但無從回溯確
切之興建時點，據以查對是否為簡新丁所建。其次，上訴人
原稱簡用砂係告知系爭房屋由簡用砂所建（見重訴卷一第15
2頁），而被上訴人亦主張甲地上物係簡用砂所建作為豬舍
使用，丙地上物則不否認為祖厝，非簡用砂所蓋等語（見重
訴卷一第152、328、454頁），堪認甲地上物應為簡用砂自
行所建，而非上訴人其後改稱之簡新丁。基此，甲地上物既
非如丙地上物為祖厝之一部，而由簡用砂自建，對於有無取
得其他共有人同意，本難與丙地上物一體視之。況且，系爭
房屋占有甲、丙土地使用之原因多端，非僅基於分管協議一
途，衡諸各共有人對於其他共有人占用共有部分之情事，或
因權利意識欠缺，或基於睦鄰、親屬情誼與人為善，或礙於
處置能力之不足，或出於對法律的誤解，而對特定共有人占
用共有部分，未為明示反對之表示，然此僅係單純沈默，尚
難據以推論即有默示分管契約之存在。是以，上訴人辯稱分
割前630地號土地之共有人間就甲、丙土地有默示分管契約
存在，尚難逕採。
⒊再者，上訴人向簡用砂購買系爭房屋事實上處分權後，對於
何以續行占用甲、丙土地乙節，上訴人原稱向簡用砂購買系
爭房屋，誤以為有一併向簡用砂購得坐落之土地，後來才知
實則並未購得土地等語（見審重訴卷第205頁），則上訴人
購買之時與簡用砂就甲、丙土地顯然並無租賃之合意。而簡
用砂既願將系爭房屋事實上處分權出售上訴人，雖可堪認個
人容許上訴人續行占用甲、丙土地，惟從無要求繳納租金之
舉動，亦可證簡用砂無意以租賃方式由上訴人占用甲、丙土
地。至於上訴人雖抗辯購買系爭房屋時之價金即有包含租金
等語（見本院卷第117、298頁），惟並未舉證以實其說，且
與上訴人所稱原本誤認已購得土地之說詞不合，自難採信。
此外，依上訴人所述，簡用砂係告知系爭房屋為簡用砂所建
，日後若分割前630地號土地辦理分割，會將甲、丙土地位
置割給簡用砂自己或繼承人，以便再行轉讓予上訴人等語（
見重訴卷一第152、333頁），堪認簡用砂亦認知於出售系爭
房屋事實上處分權時，自己無法授權上訴人占用甲、丙土地
，為解決此一窘境，原本規劃日後若有分割，即可藉由分割
取得甲、丙土地位置所有權及再行轉讓之模式，永久解決系
爭房屋占用權源問題，簡用砂自無可能逕以出租之方式令上
訴人占用甲、丙土地。
⒋基上，簡用砂雖為分割前630地號土地之共有人，且將坐落系
爭房屋事實上處分權出售上訴人，但尚難認採丙地上物或簡
用砂所建之甲地上物於興建時有取得分割前630地號土地共
有人之同意，依上事證復已可反證上訴人、簡用砂並非以租
賃之合意由上訴人續行占用甲、丙土地，上訴人抗辯就甲、
丙土地有系爭租賃關係，即非有據。
⒌至於上訴人原有抗辯簡用砂經由分管契約分管甲、丙土地，
上訴人亦可援引同一分管契約法律關係，續用同一位置等語
，惟上訴人已陳明僅抗辯系爭租賃關係為本件有權占用之依
據，就簡用砂之分管契約則不再作為本件之抗辯理由（見本
院卷第298頁），即無庸再予審酌。
㈡被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋及給付相當於租金之不當
得利為有理由
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對
於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者
，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法
律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條復有
明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利
益，為社會通常之觀念。本件上訴人以系爭房屋占用甲、丙
土地且無系爭租賃關係，已如上述，則上訴人無權占有甲、
丙土地，被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，依法有據。又
上訴人因此獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損
害，上訴人自應將所受之不當得利返還被上訴人。而上訴人
對於被上訴人所主張之不當得利期間及金額不爭執（見不爭
執事項第5點），則被上訴人請求上訴人就占用甲、丙土地
部分，給付自108年8月5日起至112年5月26日止之不當得利
累計145,194元本息，及自112年5月27日起至拆除系爭房屋
及返還甲、丙土地為止，按月給付3,387元，即有理由。
六、綜上所述，上訴人抗辯就甲、丙土地有系爭租賃關係存在，
尚非有據。從而，被上訴人依民法第767條第1項前、中段規
定，請求上訴人拆除系爭房屋並返還甲、丙土地，及依同法
第179條規定，請求給付自108年8月5日起至112年5月26日止
之不當得利145,194元本息，及自112年5月27日起至拆除系
爭房屋及返還甲、丙土地為止，按月給付3,387元，均有理
由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴
意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回
。
七、上訴人雖聲請再至現場履勘，以查明系爭房屋之屋況（見本
院卷第189頁），惟本件既已認定上訴人、簡用砂並無系爭
租賃關係之存在，丙地上物之結構體是否滅失，並不影響該
心證結果之認定，故無再次履勘之必要。又本件事證已臻明
確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此
敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 4 月 2 日 民事第五庭
審判長法 官 邱泰錄 法 官 王 琁 法 官 高瑞聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日 書記官 沈怡瑩附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。