臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度上字第149號
上 訴 人 王唯安
訴訟代理人 楊宜樫律師
被上訴人 施新雄
施惠玲
施明榮
施順德
郭玉雪
胡傳福
施滿圓
尤琦文
尤俊嵐
尤瑞鋒
施進國
施泰源
施守益
施政來
施文華
施春益
施明福
施明春
施榮進
施陳民江
施皆得
施進忠
施坤虎
施志銘
施勳彰
施玉柱
吳輝子
施洲城
石惠蘭
施添德
施品欣（即施智明之承受訴訟人）
施榮發
共 同
訴訟代理人 許泓琮律師
曾昱瑄律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國113
年2月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（112年度重訴字第230
號）提起上訴，本院於114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造依土地法第34條之1規定於民國110年9月30日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約）及不動產買賣價金履約保證申請書（下稱履保申請書），約定由上訴人以總價新臺幣（下同）1億2,336萬6,510元購買伊等及其餘共有人所共有坐落臺南市○○區○○段00、00、00、00、00、00、000、000、000地號土地（下稱系爭土地），上開價金共分四期，並應存入如附表所示履約保證專戶（下稱履保專戶）。上訴人就第一至第三期款均已依約給付，嗣伊等於112年7月12日就其餘共有人應受領之價金辦理提存並經各法院核發提存書後，即於翌日通知上訴人應依系爭契約第3條第2項約定，於112年7月13日將第四期款8,635萬8,510元（下稱系爭款項）匯入履保專戶，詎上訴人遲至113年3月21日始匯入，爰依系爭契約第3條第4項約定，請求上訴人給付自遲延日（112年7月14日）起至清償日（113年3月21日）止，共計251日，按日以1萬7,172元計算之違約金共計431萬172元，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回被上訴人上開部
分請求：系爭契約第3條第4項並未約定違約金性質，依民法
第250條第2項規定應屬賠償性違約金，被上訴人未受任何損
害，自無從向伊請求給付違約金。又被上訴人縱受有損害，
依系爭契約第6條第1、3項約定，被上訴人有交付無瑕疵土
地及申請鑑界義務，其等卻對伊隱匿系爭土地遭他人占用之
情，且經伊催告後始於112年8月4日為土地鑑界，因鑑界後
仍有界址不明及他人無權占有等情，伊一再請求被上訴人協
助釐清或為稅籍移轉登記，均未獲置理，依同時履行抗辯原
則，伊無庸給付系爭款項。另在系爭款項匯入履保專戶後，
被上訴人仍刻意推遲土地移轉登記及點交手續，若令伊給付
全額違約金，顯屬過高而有失公平，應予酌減等語【原審就
上開部分判命上訴人應給付被上訴人431萬172元，並依兩造
聲明分別酌定擔保金額諭知准免假執行，上訴人不服提起上
訴，聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人431萬172元
部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判，均廢
棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲
請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴】。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人為系爭土地之部分共有人（見原審卷第187至219頁
）。
㈡被上訴人於110年9月30日與上訴人簽立系爭契約及履保申請
書，依土地法第34條之1規定，將系爭土地全部出售予上訴
人。
㈢系爭契約第2條、第3條第1項及第2項約定：買賣總價金額為1
億2,336萬6,510元，上訴人應將各期價金匯入履保專戶，第
一期簽約款1,233萬6,000元應於簽約時給付，第二期備證用
印款1,233萬6,000元應於賣方備齊一切過戶所需之證件資料
，並完成用印手續交付特約代書收執後給付，第三期完稅款
1,233萬6,000元應於稅單核發後5日內給付，第四期款系爭
款項應於被上訴人向法院完成提存手續、提存書核發後給付
。若買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，
應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入
履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付（見原審卷第45
至47頁）。
㈣系爭契約第3條「第四期款」欄項前記載「買方不辦理貸款」
（見原審卷第47頁）。
㈤系爭契約之附件一其他約定事項第7點約定：買賣總價包含地
上物補償費，附件二及表二約定地上物補償費為1,572萬200
元（見原審卷第73、79頁）。
㈥系爭契約第1條第1項約定，買賣標的地上物為未辦保存登記
建物，所有權人為賣方及第三人，買賣標的物上未辦保存登
記建物，依下列方式處理：該建物所有權人為賣方，賣方自
願於土地產權過戶後拋棄建物所有權，任由買方拆除或做其
他處理，絕無異議，如買方要求辦理稅籍移轉手續，賣方應
備齊文件配合辦理；該建物所有權人為賣方以外之第三人，
由賣方負責點交前排除（見原審卷第45頁）。
㈦系爭契約第1條第2項約定，買方於簽訂本約前確實已親至買
賣標的物所在地詳細檢視，並明確了解現在之使用狀況並同
意接受（見原審卷第45頁）。
㈧系爭契約第3條第4項約定，買方若有遲延給付價金之情事，
每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付賣方（見原審
卷第47頁）。
㈨上訴人已依約將第一期至第三期款共計3,700萬8,000元匯入
履保專戶，被上訴人於112年6月26日、6月30日及7月12日將
未簽約共有人王杰清、王珊𤧞、王珊琪、王哲郎、王珊瑛應
受領之價金，分別向臺灣臺北地方法院、臺灣嘉義地方法院
及臺灣臺南地方法院提存所辦理提存，經各該法院提存所准
予提存，並核發提存書（見原審卷第89至97頁）。被上訴人
於112年7月13日通知上訴人已完成提存，上訴人本應於112
年7月14日將系爭款項匯入履保專戶，然上訴人係於113年3
月21日始匯入（見本院卷一第29頁）。
㈩上訴人於112年8月4日申請臺南歸仁地政事務所於112年9月20
日至系爭土地實施鑑界（見原審卷第221頁）。
就本件遲延違約金性質屬損害賠償總額之預定，兩造均不爭
執（見本院卷一第328頁）。
兩造同意遲延違約金之起算日為112年7月14日（見本院卷一
第329頁），終止日為113年3月21日，按每日以1萬7,172元
計算總額為431萬172元。
四、兩造爭執事項：
被上訴人依系爭契約第3條第4項約定，請求上訴人給付自11
2年7月14日起至113年3月21日止之違約金431萬172元，有無
理由？如有，是否過高？若過高，以多少為適當？
五、得心證之理由：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條定有明文。次按違約金之約定，
乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之
當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴
守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受
其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金
制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之
事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能
依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減；又
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文著有明文。當事人約定之違約金過
高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟
約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之
債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事
人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違
約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任
（最高法院110年度台上字第2810號、111年度台上字第319
號民事判決意旨參照）。
㈡查依系爭契約第3條第4項約定，買方若有遲延給付價金之情
事，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付賣方；上
訴人本應於112年7月14日將系爭款項匯入履保專戶，然上訴
人係於113年3月21日始匯入，此為兩造所不爭（見不爭執事
項㈧、㈨）。則被上訴人依系爭契約第3條第4項約定，請求上
訴人給付自遲延日（112年7月14日）起至清償日（113年3月
21日）止，共計251日，請求上訴人給付自112年7月14日起
至113年3月21日止，按每日以1萬7,172元計算之違約金，共
計431萬172元（見不爭執事項），應有理由（依上開契約
約定，系爭款項按每日萬分之2計算之金額應為1萬7,272元
，原判決誤算為1萬7,172元，惟被上訴人未就此部分聲明不
服，並同意按每日1萬7,172元計算違約金，附此敘明）。
㈢上訴人雖辯以被上訴人恐有未能點交系爭土地之不能履行契
約之情事，為保障上訴人之權益，始未於約定期日匯入系爭
款項云云。惟查：
⒈依系爭契約第2條、第3條第1項及第2項之約定，系爭款項
應於被上訴人向法院完成未簽約共有人應受領價金提存手
續後給付，並約定上訴人如無須以買賣標的向金融機構辦
理貸款以支付尾款，即應將尚未給付之全部價款併同第三
期款存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付，
為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈢）。是系爭契約既已
載明上訴人不向金融機構辦理貸款，則於被上訴人完成法
院提存手續後，上訴人即應將系爭款項存匯入履約保證專
戶，不得保留至過戶後給付。上訴人抗辯依系爭契約第7
條第5項約定，其於被上訴人將產權移轉登記完畢，並辦
理點交後，始有履行給付全部價金之義務云云，顯與上開
約定不符，並無可採。
⒉上訴人雖又主張被上訴人有遲誤點交系爭土地之情云云，
然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此
限，民法第264條定有明文。承前所述，兩造既已約定上
訴人應於被上訴人完成提存手續後支付全部價金，不得保
留至過戶後再給付，則於被上訴人履行移轉系爭土地所有
權登記及點交前，上訴人即有先為給付全部價金之義務，
自不得以被上訴人尚未履行土地所有權登記及點交義務，
而拒絕給付價金。故系爭土地上縱有第三人之地上物占用
，僅係被上訴人於點交時所應履行之義務，上訴人仍不得
執此拒絕給付價金。
⒊上訴人復主張被上訴人行使權利違反民法第148條規定云云
。惟被上訴人係依系爭契約第2條、第3條第1項及第2項約
定，請求上訴人應於完成提存後之翌日即112年7月13日將
第四期款存匯入履約保證專戶，要屬契約權利之正當行使
，上訴人又未舉證說明被上訴人行使權利究有何違反民法
第148條規定，所辯即屬無據。
㈣上訴人復辯以被上訴人並無受有損害，其請求之違約金過高
，請求酌減云云。惟查，系爭違約金之約定，乃基於兩造自
主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規
範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，兩
造對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。又被上訴人
主張因上訴人遲誤給付系爭款項，致其受有利息，及催告上
訴人給付系爭款項，進而起訴請求所費之人力及費用之損害
，尚非無據，難謂被上訴人未因上訴人遲誤給付受有損害；
再依系爭契約第3條第4項約定之違約金，換算週年利率僅約
7.3%，比法定遲延利率5%僅高約2.3%，以系爭契約之總金額
高達上億元，為使上訴人依約履行價金之給付義務，上開違
約金之約定，難謂過高，上訴人復未舉證證明本件就違約金
約定有過高之情事，依首揭說明，上訴人請求酌減違約金，
難認有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第3條第4項之約定，請求上
訴人給付自112年7月14日起至113年3月21日止，按每日以1
萬7,172元計算之違約金，共計431萬172元，自屬正當，應
予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合
。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 民事第一庭 審判長法 官 王金龍
法 官 曾鴻文
法 官 洪挺梧上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日
書記官 黃心怡【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
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