臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上字第91號
上 訴 人 李燦庭
訴訟代理人 許崇賓律師
被 上訴 人 林素香
黃威益
黃召偉
共 同
訴訟代理人 張家豪律師
被 上訴 人 胡寶云（即黃柏欽承受訴訟人）
黃煒翔（即黃柏欽承受訴訟人）
黃毓媗（即黃柏欽承受訴訟人）
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國113年2月
29日臺灣彰化地方法院111年度訴字第1135號第一審判決提起上
訴，本院判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人分別給付被上訴人如附表一金額欄所示
本金之遲延利息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、其餘上訴駁回。
四、原判決命上訴人分別給付被上訴人如附表一金額欄所示本金
部分，於被上訴人解除彰化縣○○市○○段000地號土地農舍套
繪管制之同時為之。
五、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
被上訴人黃柏欽於民國114年2月15日死亡，其繼承人為胡寶
云、黃煒翔、黃毓媗，茲據其等聲明承受訴訟，有民事陳報
暨承受訴訟聲明狀、繼承系統表、戶籍謄本可稽（詳本院卷
第257至267頁)，合於民事訴訟法第168條、第175條第1項規
定，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：被上訴人林素香、黃柏欽（已死亡，由胡寶
云、黃煒翔、黃毓媗承受訴訟）、黃威益及黃召偉於110年8
月11日與上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），
分別出賣彰化縣○○市○○段000地號（重測前為○○○00-0地號）
土地（下稱系爭土地）應有部分2250分之32、3600分之256
、3600分之128及3600分之128予上訴人，約定總價金為新臺
幣（下同）1571萬8000元。惟上訴人迄今尚有如附表一金額
欄所示之金額（下稱系爭尾款）未為給付。爰依系爭契約第
3條第3款約定，請求上訴人給付系爭尾款及法定遲延利息。
對上訴人之反訴抗辯：兩造買賣標的為系爭土地之應有部分
，僅抽象存在於共有之系爭土地上，非對於某特定部分之單
獨所有權，無法聲請無套繪證明，本屬應有部分之性質使然
，並非瑕疵。且農地能否興建農舍，尚須由主管機關審酌興
建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率
、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序及興建方
式等，並不當然即可興建農舍，不得謂興建農舍屬農地之通
常效用。被上訴人於本件訴訟前，從未聽過農舍套繪管制，
兩造亦未於系爭契約之特別約定事項載明，自無可能向上訴
人保證系爭土地無農舍套繪管制之情形。依上訴人提出之LI
NE通訊軟體對話紀錄，因上訴人欲向銀行辦理貸款，銀行始
要求其提出無套繪證明，上訴人並非一開始即因興建農舍而
要求被上訴人保證系爭土地無農舍套繪管制之品質，況系爭
土地經鑑定後，上訴人根本無損害可言等語。
二、上訴人抗辯：上訴人買受系爭土地時，有就系爭土地有無受農舍套繪管制，向被上訴人確認，被上訴人確曾向上訴人保證系爭土地未受農舍套繪管制之品質，然系爭土地業經提供訴外人張如鋒、張守閔及張世明等人作為同段000地號土地上興建農舍之配合耕地，而受農舍套繪管制，不僅不能再供興建農舍使用，亦無法為共有物分割，未達通常及契約預定之效用，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。是被上訴人請求給付系爭尾款本息為無理由，縱認有理由，上訴人亦得依同時履行抗辯權，主張於被上訴人解除系爭土地之農舍套繪管制同時為之等語。並於原審反訴主張：被上訴人明知系爭土地有受農舍套繪管制，竟故意不為告知，系爭土地為特定農業區農牧用地，總面積為1萬6608.28平方公尺，上訴人買受應有部分共1125分之176，本得依法申請共有物分割後，作為興建農舍及農舍附屬設施等使用。因系爭土地受農舍套繪管制，於解除套繪管制前，均不得為之，不具被上訴人保證之品質，致上訴人受有價值減少500萬元之損害，爰依民法第360條規定，請求被上訴人分別給付如附表二金額欄所示金額（下稱系爭損害）及法定遲延利息等語。
三、原審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起
上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第
一審之本訴及假執行之聲請均駁回。（三）被上訴人應給付
上訴人如附表二金額欄所示金額，及均自反訴起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（
四）反訴部分，願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯
聲明：（一）上訴及假執行之聲請均駁回。（二）反訴部分
，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項如下：
（一）林素香、黃柏欽、黃威益、黃召偉本分別爲系爭土地共有
人，應有部分各爲2250分之32、3600分之256、3600分之1
28及3600分之128（詳原審卷㈠第69至81、101至107頁）。
（二）林素香、黃柏欽、黃威益、黃召偉於110年8月11日與上訴
人簽立系爭契約，將系爭土地上開應有部分出售予上訴人
，約定總價金為1571萬8000元（詳原審卷㈠第19至25頁）
。
（三）林素香、黃柏欽、黃威益、黃召偉已於111年11月19日，
將系爭土地上開有部分移轉登記予上訴人（詳原審卷㈠第5
5至81、95至107、145至159頁）。
（四）上訴人已給付合計1432萬8000元之價金予林素香、黃柏欽、黃威益、黃召偉，尚有原應於110年10月15日給付之系爭尾款未給付。
（五）系爭土地為特定農業區之農牧用地，總面積為1萬6608.28平方公尺，上訴人購買之應有部分共1125分之176，換算面積應爲2598.27平方公尺（詳原審卷㈠第55至81、95至107頁）。
（六）系爭土地於兩造買賣前，業經作為門牌號碼為彰化縣○○市
○○路0段000○000○000號農舍之配合耕地使用（彰化縣○○市
○○○00○○鎮○○○00000號農舍使用執照），而受農舍套繪管
制，該套繪管制迄未解除（詳原審卷㈡第99至103頁）。
（七）系爭土地於兩造簽立系爭契約時，土地登記謄本土地標示
部其他登記事項欄未有「未經解除套繪管制不得辦理分割
」之註記，於110年11月11日始經彰化縣員林地政事務所
為上開註記（詳原審卷㈠第55至81、95至107頁、卷㈡第79
至86頁）。
（八）被上訴人有收到上訴人於111年1月27日寄發之烏日明道郵
局000號存證信函（詳原審卷㈠第27至35頁）。
五、本院之判斷：
（一）系爭土地有因農舍套繪管制，無法辦理共有物分割及再興
建農舍之物之瑕疵：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限，民法第823條第1項定有明文。而依農業發展
條例第18條第5項授權訂定、102年7月1日修正發布施行之
農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興建
農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地
籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色
標示，未經解除套繪管制不得辦理分割」之規定，即屬民
法第823條第1項本文所稱不得請求分割之法令，且對修正
施行前已興建農舍之農業用地，亦有適用（最高法院112
年度台上字第222 號判決參照）。
㈡系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3條
第10款規定之農業用地，及同條第11款規定之耕地，總面
積為1萬6608.28平方公尺，上訴人購買之應有部分共1125
分之176，換算面積應爲2598.27平方公尺，於兩造買賣前
，業經作為門牌號碼為彰化縣○○市○○路0段000○000○000號
農舍之配合耕地使用（彰化縣○○市○○○00○○鎮○○○00000號
農舍使用執照），而受農舍套繪管制，該套繪管制迄未解
除，系爭土地登記謄本土地標示部其他登記事項欄，於11
0年11月11日經彰化縣員林地政事務所註記「未經解除套
繪管制不得辦理分割」等情，為兩造所不爭執，堪信為真
實。系爭土地雖屬共有之農業用地及耕地，惟因上訴人買
受之應有部分共1125分之176，換算面積爲2598.27平方公
尺（即0.259827公頃），已逾農業發展條例第16條第1項
規定之0.25公頃，本得依民法第824條規定與其他共有人
協議分割，或請求法院裁判分割，然卻因上開農舍套繪管
制，於解除套繪管制前，無法辦理共有物分割，及於共有
物分割後申請興建農舍使用。而依民法第818條規定，共
有物於分割前，各共有人，除契約另有約定外，按其應有
部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，僅係強調共
有物使用收益權能之基本分配，實則有關共有物之管理，
基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經
共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，得依民法
第820條第1項之規定，由共有人以多數決為之，共有人關
於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，
對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力。足見，
共有物未經分割前，各共有人無法任意行使其所有權能，
需取決於分管契約、管理約定或共有人之多數決，而系爭
土地並無因物之使用目的不能分割，各共有人亦無訂有不
分割之契約，卻因受限於上開農舍套繪管制，致上訴人無
法為共有物之分割，進而以分割後之土地申請興建農舍。
再者，系爭土地為特定農業區之農牧用地，依區域計畫法
第15條第1項規定訂定之非都市土地使用管規則第6條附表
一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表，農牧用地
容許使用項目包括農作使用、農舍、農作產銷設施、畜牧
設施、水產養殖設施等，是興建農舍自為系爭土地之通常
效用之一，至於主管機關是否核發農舍之建造執照，雖取
決於申請人提出之申請條件是否符合主管機關的相關規定
，然不影響興建農舍為系爭土地之通常效用的本質，系爭
土地既因受限上開農舍套繪管制，致無法為共有物分割及
以分割後之土地申請興建農舍，顯有減少其通常效用之物
之瑕疵。
㈢原審依上訴人之聲請，囑託鼎諭不動產估價師事務所鑑定
系爭土地得否興建農舍之價格差異，其得興建農舍（即有
農舍發展權或無建築套繪）之價格為2億7437萬0312元；
不得興建農舍（即無農舍發展權或有建築套繪）之價格為
2億6748萬6583元，有該所不動產估價報告書可稽（詳外
放卷證）。顯然，系爭土地因受限上開農舍套繪管制，亦
有減少其價值之物之瑕疵。該鑑定結論，係經該所考量一
般因素、區域因素、個別因素及最有效利用，評估系爭土
地之法定用途、型態、現使用狀況、以成本法、比較法、
收益法，綜合其成本價格、比較價格、收益價格，分析系
爭土地在得否興建農舍之不同情形下，其土地之合理價值
，該所並未與兩造有何特殊情誼，難認其有何偏頗之處，
亦無任何違反鑑定常規之情形，其鑑定結論自屬可採。又
被上訴人固抗辯依該鑑定結論，系爭土地在有上開農舍套
繪管制之情形下，正常價格約為2億6748萬6583元，依被
上訴人出售應有部分比例合計為1125分之176計算後，價
格約為4184萬6790元【計算式：2億6748萬6583元×176/11
25＝4萬6790元），元以下四捨五入】，已明顯高於兩造所
約定之價金1571萬8000元，難認上訴人受有何損害。然兩
造關於系爭土地交易價格之形成，取決於兩造各自評估之
個別因素，未必與市場交易價格契合，只要買賣雙方意思
表示一致，任何價格皆有可能，不應以實際交易價格與鑑
定價格的價差，作為有無減少其價值之物之瑕疵的判斷標
準，而應以系爭土地在有無受限農舍套繪管制之價格差異
，判斷有無減少其價值之物之瑕疵，是被上訴人上開所辯
，並不足採。
（二）上訴人抗辯系爭土地有因受限農舍套繪管制，無法辦理共
有物分割及再興建農舍之物之瑕疵，其得拒絕給付系爭尾
款，並無理由，但得主張同時履行抗辯權，且遲延責任溯
及免除：
㈠按物之瑕疵擔保責任並非債務不履行責任，而係一種特殊
之責任類型，其主要目的在於平衡買賣契約的對價關係、
調整給付和對待給付之關係，其法律效果原則上係減少價
金或解除契約（民法第359條規定），並於種類之債時，
得請求另行交付無瑕疵之物之權利（同法第364條規定）
。系爭土地有因受限農舍套繪管制，無法辦理共有物分割
及再興建農舍之物之瑕疵，固如前述，然其法律效果係減
少價金或解除契約，上訴人於本件既未主張減少價金或解
除契約，且因系爭土地並非種類之債，上訴人無請求被上
訴人另行交付無瑕疵之物之權利，是被上訴人本訴依系爭
契約第3條第3款約定，請求上訴人給付系爭尾款，自屬有
據。上訴人抗辯系爭土地有上開物之瑕疵，其得拒絕給付
系爭尾款，並無理由。
㈡按按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保
責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出
賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時
履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出
賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人
應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相
當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相
當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年
度台再字第19號判決參照）。系爭土地有受限農舍套繪管
制，無法辦理共有物分割及再興建農舍之物之瑕疵，上訴
人於簽訂系爭契約時不知或非因重大過失而不知該物之瑕
疵，被上訴人自應負物之瑕疵責任，上訴人於111年1月27
日寄發烏日明道郵局000號存證信函，催告被上訴人解除
上開農舍套繪管制未獲置理，上訴人主張以被上訴人解除
彰化縣○○市○○段000地號土地之農舍套繪管制，對被上訴
人請求之系爭尾款，行使同時履行抗辯權，其範圍亦屬相
當，自屬有據（最高法院111年度台上字第657號裁定，亦
同此見解）。
㈢按債務人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，
固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，
其遲延責任即溯及免除（最高法院110年度台上字第2411
號判決參照）。上訴人對被上訴人給付系爭尾款之請求，
行使同時履行抗辯權，既為有據，其遲延責任應溯及免除
，是被上訴人請求上訴人給付系爭尾款自110年10月16日
起至清償日止之遲延利息，即非可採。
㈣按民事訴訟法第199條第2項規定，審判長應向當事人發問
或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他
必要之聲明及陳述；其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者
，應令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明
權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必
要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵
，而基此所為之判決，亦屬違背法令；依原告之聲明及事
實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不
完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之，民事訴訟法第19
9條之1第1項定有明文。基於公平原則，於依被告之聲明
及事實上之陳述，得主張有消滅或妨礙原告請求之事由，
而其主張不明瞭或不完足之情形，審判長亦應依同法第19
9條第2項規定闡明之（最高法院107年度台上字第1841號
、102年度台上字第1831號判決參照）。上訴人於本院已
多次陳述系爭土地有因受限於農舍套繪管制，無法辦理共
有物分割及再興建農舍之物之瑕疵，並曾寄發存證信函請
求被上訴人解除農舍套繪管制，故其得拒絕給付系爭尾款
，其意已在表明同時履行抗辯，雖未具體援引民法第264
條第1項規定，然依其事實上之陳述，得主張有妨礙被上
訴人請求之同時履行抗辯事由，而其主張因未援引上開法
條而有不完足之情形，本院自應依民事訴訟法第199條第2
項規定闡明之，被上訴人以本院逾越闡明權之行使，容有
誤解，附此敘明。
（三）上訴人反訴依民法第360條規定，請求被上訴人分別給付
系爭損害及遲延利息，並無理由：
㈠民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。
必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質
，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定
向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物
有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求
減少其價金。
㈡上訴人主張被上訴人有保證系爭土地未受農舍套繪管制之
品質，然為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條規定
，自應由上訴人就此有利於己之事實，負舉證責任。兩造
簽立系爭契約時，系爭土地登記謄本土地標示部其他登記
事項欄未有「未經解除套繪管制不得辦理分割」之註記，
係於110年11月11日始經彰化縣員林地政事務所為上開註
記，為兩造所不爭執，堪認兩造於簽約時，均無從自系爭
土地登記謄本得知系爭土地有被農舍套繪管制之事實。依
上訴人所提出之LINE通訊軟體對話紀錄，上訴人於110年1
0月28日前某日19時22分，曾於LINE群組聊天室內表示「@
張順典明天麻煩提供1地籍圖2土地謄本3土地無套繪証明
以上資料要給銀行的，麻煩提供，以利貸款進行，謝謝」
（詳原審卷㈠第163頁）等語，對照上訴人向臺灣彰化地方
檢察署提告被上訴人涉嫌詐欺之偵查案件（案號：111年
度偵字第15306號），上訴人於112年6月16日檢察事務官
詢問時陳稱：「（本件買賣契約，在簽約之前賣方是單純
沒有告知土地被套繪還是跟你說他們可以申請無套繪證明
？）單純沒有告知被套繪的事。」、「（本件何時才開始
談到土地被套繪的事情？）好像是到110年9月、10月間要
辦貸款時，銀行才說土地被套繪，但沒說這樣不能貸款。
」、「（你要買農地時是否知悉無套繪證明，是對農地是
重要的事情？）不知道，是銀行通知才知道有關於套繪的
事情。」（詳原審限閱卷第77頁）等語，及訴外人陳淑櫻
（即上訴人配偶）於該次詢問程序中陳稱：「（本件買賣
契約，在簽約之前賣方是單純沒有告知土地被套繪還是跟
你說他們可以申請無套繪證明？）都沒有講到有關套繪的
事情，是銀行我們要貸款時請張順典去辦，張順典也沒有
跟我們講土地被套繪的事，是銀行跟我們講的，但是銀行
說套繪對貸款沒有影響。」、「（張順典說無套繪證明申
請需要7工作天，當時是否還不知道有套繪，所以才說申
請無套繪證明？）是在貸款之前，我們要求張順典去辦的
，因為銀行要求要這些文件，我們才請他去申請，送件後
銀行就跟我們說土地被套繪。」、「（你們夫妻簽約時是
否知道土地有無被套繪會影響農地能否蓋房子？）不知道
。」（詳原審限閱卷第78頁）。顯然，上訴人於簽約時，
並不知悉農地套繪管制之相關法令，係因向銀行辦理貸款
，經銀行告知始知系爭土地有被農舍套繪管制，自無可能
於買受系爭土地時，有向被上訴人確認系爭土地有無受農
舍套繪管制，及被上訴人有向上訴人保證系爭土地未受農
舍套繪管制。被上訴人既未向上訴人保證系爭土地未受農
舍套繪管制之品質，雖系爭土地有因受限農舍套繪管制，
無法辦理共有物分割及再興建農舍之物之瑕疵，上訴人亦
無從依民法360條規定，請求被上訴人分別給付系爭損害
及遲延利息。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第3條第3款約定，請求上訴
人分別給付被上訴人如附表一所示之本金（即系爭尾款），
為有理由，應予准許。另上訴人提出同時履行抗辯，亦屬有
據，故本院應就此部分為對待給付判決，逾此範圍之請求，
為無理由，不應准許。上訴人所提反訴，請求被上訴人分別
給付如附表二所示之本金（即系爭損害）及遲延利息，亦無
理由，應予駁回。從而，原審判命上訴人給付如附表一所示
本金之遲延利息，及該部分假執行之宣告，尚有未合，上訴
意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本
院改判如主文第2項所示。至於原審就上開應准許之部分， 判命上訴人分別給付被上訴人如附表一所示之本金，並附條 件為假執行及免為假執行之宣告，及駁回上訴人之反訴請求 ，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回其此部分之上訴。又上訴人於本院 為同時履行之抗辯，爰就此部分併為對待給付之諭知如主文 第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日 民事第七庭 審判長法 官 陳得利 法 官 高英賓 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 詹錫朋
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
附表一：（金額：新臺幣）
編號 應給付者 受給付者 金額 供擔保金額 1 上訴人 林素香 12萬6364元 4萬元 2 黃柏欽（由胡寶云、黃煒翔、黃毓媗承受訴訟） 63萬1818元 21萬元 3 黃威益 31萬5909元 10萬元 4 黃召偉 31萬5909元 10萬元 附表二：（金額：新臺幣）
編號 應給付者 受給付者 金額 1 林素香 上訴人 45萬4574元 2 黃柏欽（由胡寶云、黃煒翔、黃毓媗承受訴訟） 227萬2872元 3 黃威益 113萬6277元 4 黃召偉 113萬6277元