臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第130號
上 訴 人 錫儒玉生醫股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 呂佳儒
上 一 人
訴訟代理人 宋重和律師
共 同
訴訟代理人 程光儀律師
張義群律師
張庭維律師
被 上訴人 李德琪
訴訟代理人 李秀娟律師
被 上訴人 永安不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 何三隆
訴訟代理人 楊美玉
上列當事人間返還押金等事件，上訴人對於民國113年2月2日臺
灣臺中地方法院112年度訴字第2122號第一審判決提起上訴，本
院於民國114年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人乙○○逾新臺幣23萬8,
985元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定
部分外）之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人乙○○在第一審之反訴及假執行之聲
請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人乙
○○負擔16%，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人錫儒玉生醫股份有限公司（下稱錫儒玉公司）之法定
代理人於民國112年8月7日變更為上訴人甲○○（下稱甲○○，
並與錫儒玉公司合稱上訴人），有公司變更登記表（本院卷
一第73至76頁）可稽，且經甲○○具狀聲明承受訴訟（本院卷
一第67頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第1
76條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠上訴人主張：
⒈甲○○具○○執照，欲在臺中市開業，於112年1月29日與被上訴
人永安不動產仲介經紀有限公司（下稱永安公司）簽訂承租
要約書（下稱系爭要約書），委由永安公司居間仲介，向被
上訴人乙○○（下稱乙○○，並與永安公司合稱被上訴人）承租
門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000號00○○0房屋（下稱系爭
房屋）及地下0○00、00號與地下0樓00、00號停車位（下稱
系爭停車位）事宜，約定承租條件包含系爭房屋作為營登診
所（包含藥局）使用，且出租人於簽約後、起租日前，提供
所需資料，供伊申請營登作業流程，另租賃契約成立後，甲
○○應給付半個月租金額之服務報酬予永安公司（下稱系爭居
間契約）。嗣經永安公司人員丙○○仲介，錫儒玉公司、甲○○
於112年2月27日分別與乙○○簽訂房屋租賃契約書（下分稱甲
租約【錫儒玉公司為承租人】、乙租約【甲○○為承租人】，
合稱系爭租約），約定錫儒玉公司向乙○○承租系爭房屋及停
車位，甲○○同時向乙○○承租系爭房屋，租賃期間均自112年3
月15日起至115年3月14日止，每月租金各為新臺幣（下同）
13萬元、2萬元，且乙租約第7條第1項有作為營登診所（包
含藥局）使用之約定。錫儒玉公司、甲○○已給付2個月押租
金各26萬、4萬元，及預付3個月租金各34萬2,771元、6萬元
予乙○○；甲○○另給付7萬5,000元服務報酬予永安公司。
⒉嗣因甲○○向臺中市政府衛生局申請設立診所，必須提供室内
裝修合格證明，上訴人於112年3月17日委由律師以律師函（
下稱甲律師函）催告乙○○應提供室內裝修合格證，惟乙○○無
法提供，未盡給付義務而給付不能或給付遲延，上訴人得依
民法第256條、第254條解除系爭租約。縱認上訴人承租系爭
房屋係單純作為住宅使用，甲○○之母為系爭房屋之使用人，
前往系爭房屋時，多次出現身體不適，復因擔心違約須負擔
高額賠償，致因憂鬱症而有長期療養之需求，不宜居住高樓
層，且系爭房屋欠缺室內裝修合格證，影響居住使用，經上
訴人以甲律師函定期催告後，乙○○未於期限內補正，上訴人
依租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第11
條第1項第1、2款規定，亦得解除系爭租約。上訴人已於112
年3月29日委由律師以律師函（下稱乙律師函）分別向乙○○
、永安公司解除系爭租約與系爭居間契約。又乙○○於112年3
月31日收受乙律師函後，已同意解除系爭租約，縱認上訴人
所為單方解除契約並不合法，系爭租約亦已依系爭租約第22
條第8項約定而合意解除。
⒊乙○○與永安公司未給予上訴人合理審閱期間，依租賃住宅條
例第3條第1、2款、第5條第1項及消費者保護法（下稱消保
法）第11條之1第3項、第16條但書規定，系爭租約條款應全
部不構成契約內容或屬無效。另系爭租約因欠缺室內裝修合
格證，又限制上訴人不得自行裝修，致系爭租約作為診所使
用之目的無法達成，依民法第246條規定，系爭租約應屬無
效。
⒋永安公司人員丙○○明知上訴人承租系爭房屋係作為診所使用
，就受委任事項未盡善良管理人之注意義務，以不實資訊，
使上訴人陷於錯誤而同意承租，藉此詐取服務報酬，永安公
司依民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，應負損害
賠償責任。
⒌上訴人因丙○○故意傳達不實資訊而陷於錯誤，因而簽訂系爭
租約，上訴人已於113年6月26日以民事準備狀，依民法第92
條第1項前段規定向乙○○為撤銷系爭租約之意思表示，系爭
租約已失其效力。
⒍爰依民法第259條、第179條規定，擇一求為命乙○○返還錫儒
玉公司、甲○○已付押租金及租金各60萬2,711元（260,000＋3
42,771＝602,711）、10萬元（40,000＋60,000＝100,000）及
自112年4月1日起算之法定遲延利息；依民法第259條、第18
4條第1項前段規定、系爭要約書第6條約定，擇一求為命永
安公司返還服務報酬7萬5,000元及自112年4月1日起算法定
遲延利息之判決。
㈡乙○○辯以：
⒈上訴人於簽訂系爭租約前，已透過丙○○取得相關資料，並委
由專業人士提供相關專業意見或親至系爭房屋現場查看，明
確知悉系爭房屋無室内裝修合格證。伊從未同意上訴人在系
爭房屋設立診所並在內從事營業行為，僅因甲○○要求供其嘗
試申請營業登記，始在與甲○○在乙租約第7條為「以及營登
診所（包含藥局）」使用之約定，並在診所使用同意書上簽
名，伊無提供室內裝修合格證供上訴人申請設立診所之義務
。
⒉伊未在系爭要約書上簽名，不受系爭要約書第12條所載出租
條件之拘束。
⒊否認甲○○之母有因疾病產生長期療養之需要，或系爭房屋有
未合於居住使用並有修繕必要等情事，上訴人依租賃住宅條
例第11條第1項第1、2款規定解除系爭租約，並無理由。
⒋上訴人既主張雙方約定系爭房屋作為診所營業使用，又以系
爭租約違反住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項為由
，主張系爭租約無效，前後矛盾。且系爭租約係經雙方個別
磋商，無契約審閱期規定之適用；縱有適用，而未載明契約
審閱期，亦非全部無效；況系爭租約對上訴人並未顯失公平
，上訴人依消保法規定主張系爭租約無效，並不可採。
⒌伊與丙○○於簽約前，已明確告知上訴人系爭房屋無室內裝修
合格證，無詐欺上訴人之行為，上訴人主張其受詐欺而為系
爭租約之意思表示，即不可採。縱使上訴人係受詐欺而為系
爭租約之意思表示，上訴人遲至113年6月26日始為撤銷，亦
已逾除斥期間。
㈢永安公司辯以：
伊公司人員丙○○於簽訂系爭要約書前，已清楚告知上訴人，
系爭房屋裝潢時並未申請裝修許可證，亦未承諾乙○○可以提
供室內裝修合格證。伊已善盡經紀人員責任，將系爭房屋無
室内裝修合格證之重要資訊告知上訴人，上訴人仍願與乙○○
簽訂系爭租約，伊已完成居間義務，嗣上訴人因自身因素無
法繼續使用系爭房屋而終止系爭租約，既非因伊之過失或合
意而終止，伊仍得依系爭居間契約約定收取服務報酬。
二、反訴部分：
㈠乙○○主張：伊與錫儒玉公司、甲○○分別簽訂甲、乙租約，由
甲○○、錫儒玉公司分別擔任甲、乙租約之連帶保證人，並約
定任一租約有違約而終止時，另一租約亦無異議終止，相關
責任與賠償均相同。上訴人未於112年6月15日前，依約給付
租金，經伊於112年6月20日委由律師以律師函催告上訴人給
付租金及返還伊代墊系爭房屋相關費用（下稱丙律師函），
該律師函送達至系爭租約記載之上訴人通訊地址，竟因查無
此人而退件，依系爭租約第18條第1項約定，應以112年6月2
0日為到達日。其後，伊復於112年6月26、27日分別以律師
函（下稱丁律師函）、傳送LINE訊息方式，催告上訴人，上
訴人於收受後，仍未給付，依系爭租約第3條約定，視為違
約。伊已於112年8月9日依系爭租約第13條第1項第2款、第2
2條第6、8項約定，終止系爭租約，並請求上訴人給付自112
年6月15日起至8月9日止租金、代墊費用、懲罰性違約金，
惟上訴人迄未給付。爰依系爭租約第3條、第6條第2項第1款
、第19條、第22條第6項約定，民法第179條規定，求為命上
訴人連帶給付租金24萬5,168元、懲罰性違約金5萬元、代墊
管理費13萬2,015元、水、電、瓦斯費1萬2,138元，合計43
萬9,321元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息
之判決（原審就反訴部分駁回乙○○其餘請求部分，未據乙○○
聲明不服，未繫屬於本院，不予贅述）。
㈡上訴人辯以：
⒈系爭租約業經伊合法解除而失其效力，乙○○自不得再依系爭
租約約定為反訴部分請求。
⒉縱認伊未合法解除系爭租約，惟伊從未實際入住系爭房屋，
於系爭租約起租日前，即將鑰匙寄放在大樓管理室交還予乙
○○，於乙○○提供室內裝修合格證明，使系爭房屋合於約定使
用收益之狀態，並重新交付系爭房屋予伊前，伊得依民法第
264條第1項規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金、代
墊管理費、水、電、瓦斯費，且無違約情事。
⒊如認伊應給付乙○○反訴部分請求，亦應先以伊已交付30萬元
押租金抵充。
三、關於本院審理範圍，原審判命：㈠本訴部分：上訴人之訴及
假執行之聲請均駁回。㈡反訴部分：上訴人應連帶給付乙○○4
3萬9,321元，及自112年9月22日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠本
訴部分：⒈原判決關於駁回上訴人之訴及假執行聲請之裁判
均廢棄。⒉上開廢棄部分：⑴乙○○應給付甲○○10萬元，及自11
2年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵乙○○應給
付錫儒玉公司60萬2771元，及自112年4 月1日起至清償日止
，按年息5%計算之利息。⑶永安公司應給付甲○○7萬5,000元
，及自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡
反訴部分：⒈原判決關於命上訴人給付金錢及該部分假執行
宣告之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分，乙○○在第一審之反訴
及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（原審卷第380至382頁，本院卷一第199頁
）：
㈠甲○○於112年1月29日與永安公司簽訂系爭要約書，系爭要約
書第12條其他條件約定：⒈出租人可配合承租人營登，承租
人願意補貼因營登而增加產生的房屋稅差額約6萬2,309元，
以實際報稅狀況為準。⒉承租人承租為本人與家人居住以及
營登診所（包含藥局）使用，訪客進出須經承租人同意、维
護社區安寧。⒊攝影設備因隱私關係可能做些微調整。⒋簽約
後，起租日前，出租人提供所需在資料，供承租人申請營登
作業流程。乙○○並未在上面簽名。
㈡上訴人於112年2月27日分別與乙○○簽訂系爭租約，由錫儒玉
公司向乙○○承租系爭房屋及系爭車位（甲○○為連帶保證人）
，甲○○向乙○○承租系爭房屋（錫儒玉公司為連帶保證人），
租賃期間均自112年3月15日起至115年3月14日止，每月租金
13萬元、2萬元共計15萬元，保證金26萬元、4萬元共計30萬
元。在甲○○與乙○○所簽訂之乙租約第7條使用租賃房屋之限
制第1項約定：本租賃房屋係供乙方（即甲○○，下同）及其
眷屬居住使用，以及營登診所（包含藥局）使用，無對外開
放自由進出，訪客進出須經承祖人同意，以維護社區安寧。
第8條出租人之義務及責任、修繕第1項約定：甲方（即乙○○
，下同）應以合於所約定居住使用之租賃房屋交付乙方，並
應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
㈢永安公司人員丙○○為系爭租約之業務人員、仲介人員。
㈣乙○○於系爭租約簽約前之112年2月23日預向錫儒玉公司、甲○
○各收取2個月押金26萬元、4萬元，及自112年3月15日起至1
12年6月14日止3個月租金各34萬2,771元、6萬元，計70萬2,
771元。
㈤永安公司已向上訴人收取服務報酬7萬5,000元。
㈥乙○○於112年2月27日點交系爭房屋及系爭車位予上訴人。
㈦上訴人於112年3月17日以甲律師函通知被上訴人解除系爭租
約。乙○○於112年3月23日以律師函回覆上訴人表示並未解約
，請上訴人繼續履行承租人義務。上訴人於112年3月29日以
乙律師函通知被上訴人解除系爭租約。
㈧乙○○於112年6月20日以丙律師函通知上訴人給付租金，之後
乙○○於112年7月10日以臺北中山郵局存證號碼000000號存證
信函通知上訴人系爭租約於112年8月9日終止，均經招領逾
期退回。
㈨如系爭租約未終止或解除，系爭房屋自112年6月15日起至112
年8月9日止之租金為24萬5,168元。
㈩系爭房屋自112年3月15日起至112年8月9日止之水費673元、
電費6,283元、4,444元、瓦斯費538元、200元，合計1萬2,1
38元，管理費13萬2,015元。
五、本院之判斷：
㈠上訴人依民法第254、256條規定及系爭租約第8、14條（即租
賃住宅條例第11條規定）約定，解除系爭租約，並不合法：
上訴人主張：乙○○無法提供室内裝修合格證，未盡給付義務
而給付不能或給付遲延，且甲○○之母為系爭房屋之使用人，
因憂鬱症而有長期療養之需求，系爭房屋欠缺室內裝修合格
證，亦影響居住使用，其已以乙律師函，於112年3月31日解
除系爭租約云云，然為乙○○所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈關於民法第254、256條規定部分：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。又按租賃物之出租人，依民法第4
23條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交
付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收
益之狀態」之義務，惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃
物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態而言
（最高法院108年度台上字第1631號判決意旨參照）。至於
承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84
年度台上字第333號判決意旨參照）。
⑵甲○○與乙○○於112年2月27日簽訂之乙租約第7條「使用租賃房
屋之限制」第1項固約定：「本租賃房屋係供乙方及其眷屬
居住使用，以及營登診所（包含藥局）使用，無對外開放自
由進出，訪客進出須經承祖人同意，以維護社區安寧」（原
審中司調卷第23頁）；惟該條既為「使用租賃房屋之限制」
，自係對承租人使用系爭房屋所為之限制，非屬出租人之義
務；且乙租約第8條「出租人之義務及責任、修繕」第1項明
定：「甲方應以合於所約定『居住』使用之租賃房屋交付乙方
，並應於租賃期間保持其合於『居住』使用之狀態」（原審中
司調卷第23頁），全未提及出租人負有提供可申請營業登記
房屋之義務；尚難僅憑前揭乙租約第7條第1項之約定，逕認
乙○○負有提供可申請營業登記房屋之義務。
⑶況觀諸附表所示甲○○與丙○○討論系爭房屋租賃事宜之對話內
容，足見兩造於112年2月27日簽訂系爭租約前，已就系爭房
屋能否辦理診所營業登記乙事，多次磋商及確認，被上訴人
早已明確告知系爭房屋並未申請室內裝修許可證，且係以住
家標準進行裝潢及設計，可能無法符合辦理診所營業登記所
需之防火建材，亦不願負擔補申請室內裝修合格證明之費用
；上訴人不僅知悉其情，且明知系爭房屋無室內裝修合格證
明，難以合法申請診所營業登記，仍希望先以現狀辦理診所
營業登記，待日後被稽查時，再行補件，或遭撤銷診所營業
登記時，改為單純住家使用，而不辦理診所營業登記，此由
甲○○於對話中表示「公會說等被查到再補件」、「考量登記
營業沒有室內裝修合格證應該是困難，隨時會被撤掉。折衷
一下，如果租金含管理費有沒有可能呢」、「一開始會登記
，之後如果登記有問題，才會更改這樣（指不報稅不營登）
」等語即明。益徵乙○○並無提供室內裝修合格證明，或提供
可申請營業登記房屋之義務。
⑷至於甲○○與永安公司於112年1月29日簽訂之系爭要約書第12
條固約定：「⒈出租人可配合承租人營登，承租人願意補貼
因營登而增加產生的房屋稅差額約62309元，以實際報稅狀
況為準」、「⒉承租人承租本人與家人居住以及營登診所（
包含藥局）使用，訪客進出須經承祖人同意，以維護社區安
寧」、「⒋簽約後，起租日前，出租人提供所需資料，供承
租人申請營登作業流程」（原審訴字卷第42頁）。惟該要約
書僅係永安公司受甲○○委託以要約書所載租賃條件，向乙○○
提出租賃要約表示之約定，此由系爭要求書前言（原審訴字
卷第41頁）即明，乙○○既非系爭要約書之當事人，自不受系
爭要約書前揭約定之拘束。況且，甲○○於112年1月29日與永
安公司簽訂系爭要約書後，經丙○○居間磋商，既於112年2月
27日與乙○○就系爭租約達成合意，應認甲○○已同意變更系爭
要約書前揭租賃條件之要約內容，上訴人再執系爭要約書第
12條前揭約定，主張乙○○負有提供可申請營業登記房屋之義
務，並不可採。
⑸乙○○既無提供室內裝修合格證明，或提供可申請營業登記房
屋之義務，則上訴人以乙○○無法提供室内裝修合格證明，未
盡給付義務而給付不能或給付遲延為由，依民法第254、256
條規定，於112年3月31日解除系爭租約，即不合法。
⒉關於系爭租約第8、14條（即租賃住宅條例第11條規定）約定
部分：
⑴按租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契
約，且出租人不得要求任何賠償：一、因疾病、意外產生有
長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕
之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。租
賃住宅條例第11條第1項第1、2款、系爭租約第14條第1項第
1、2款（原審訴字卷第48、58頁）固分別定有明文。
⑵上訴人主張：甲○○之母高玉艷為系爭房屋之使用人，因憂鬱
症而有長期療養之需求，不宜居住高樓層云云，並提出診斷
證明書（原審中司調字卷第59頁）為據。該診斷證明書雖載
有「憂鬱症」、「建議治療至少半年，不建議住高樓層」等
語，然上訴人係於112年3月17、29日即寄發甲、乙律師函向
乙○○催告及解除系爭租約，高玉艷則係於112年4月25日始前
往○○○身心診所就診及開立前揭診斷證明書。再觀諸上訴人
寄發之甲、乙律師函（原審訴字卷第65至79頁），全未提及
高玉艷有何因疾病有長期療養之需要，且不宜居住高樓層之
情事，亦未據此作為解除系爭租約之事由，自難認為上訴人
於112年3月31日有以此項事由解除系爭租約。
⑶又系爭房屋於裝潢時，未申請室內裝修許可證，並取得室內
裝修合格證明，固如前述，且系爭房屋屬6層以上之集合住
宅（公寓），依內政部99年3月3日發布台內營字第00000000
00號令，屬建築法第5條供公眾使用之建築物，依建築法第7
7條之2規定，其室內裝修應申請審查許可。然此至多僅能認
為乙○○有違反建築法第77之2關於供公眾使用建築物之室內
裝修應申請審查許可之規定，尚難據此推論系爭房屋有何違
反其他建築或消防法令，而危及甲○○或其同住家人安全，致
未合於居住使用之情事。且上訴人亦未具體主張並舉證證明
系爭房屋有何未合於居住使用之事實，則上訴人以系爭房屋
有未合於居住使用，並有修繕之必要，經其等定相當期限催
告，而不於期限內修繕為由，依租賃住宅條例第11條第1項
第2款規定及系爭租約第14條第1項第2款約定，於112年3月3
1日解除系爭租約，亦不合法。
㈡系爭租約非屬定型化契約，亦非以不能之給付為標的，並非
無效：
上訴人主張：乙○○未給予上訴人合理審閱期間，依租賃住宅
條例第3條第1、2款、第5條第1項及消保法第11條之1第3項
、第16條但書規定，系爭租約條款應不構成契約內容或屬無
效；系爭租約因欠缺室內裝修合格證，又限制上訴人不得自
行裝修，致系爭租約作為診所使用之目的無法達成，依民法
第246條規定，系爭租約應屬無效云云，為被上訴人所否認
，並以前詞置辯。經查：
⒈按租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消保法
相關規定。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30
日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。租賃住宅
條例第5條、消保法第11之1第1項固分別定有明文。惟依消
保法第2條第7款規定：「七、定型化契約條款：指企業經營
者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契
約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼
、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之」，則住宅
租賃契約如係出租人預定用於同類契約之用，所提出預先擬
定之契約條款，始屬定型化契約。乙○○既否認系爭租約係其
預定用於同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，且上
訴人復未能舉證以實其說，已難認為系爭租約屬於定型化契
約，而有前揭審閱期間規定之適用。況且，丙○○早於112年2
月2日即將租約條款檔案傳送予甲○○（本院卷第121頁），甲
○○閱覽後，先後多次拍攝並傳送租約條款照片給丙○○，與丙
○○討論租約內容，並於112年2月13日將其修改後之租約條款
檔案傳送給丙○○（本院卷一第125頁），丙○○再於112年2月1
4日將其修改後之租約條款檔案傳送給甲○○（本院卷一第125
頁），此有甲○○與丙○○之對話截圖（本院卷一第116至120、
123至126、128頁）可參。足見上訴人於112年2月27日簽訂
系爭租約前，不僅有長達25日之審閱期間，可以充分審閱、
瞭解、評估系爭租約條款，且上訴人實際上亦就系爭租約條
款與被上訴人進行磋商、修改，並達成合意。上訴人再主張
：乙○○未給予上訴人合理審閱期間，依租賃住宅條例、消保
法前揭規定，系爭租約條款應不構成契約內容或屬無效云云
，顯與事實不符，並不可採。
⒉乙○○無提供室內裝修合格證明，或提供可申請營業登記房屋
之義務，業如前述，且甲、乙租約第7條第1項分別約定系爭
房屋作為「居住使用」、「居住使用及營登診所（包含藥局
）使用」（原審訴字卷第46、56頁），縱使因欠缺室內裝修
合格證明，致上訴人無法申請診所營業登記，仍非不得作為
居住使用，尚無上訴人所稱系爭租約作為診所使用之目的無
法達成之情事，上訴人主張：系爭租約依民法第246條規定
，應屬無效云云，亦無可採。
㈢上訴人依系爭租約第22條第8項、第12條第2項約定，於112年
3月31日向乙○○為終止系爭租約之通知及意思表示，於112年
6月30日發生終止系爭租約之效力：
上訴人主張：其於112年3月29日寄發之乙律師函中亦有表示
併依系爭租約第22條第8項終止系爭租約，則依該函亦已合
法終止系爭租約，其僅須給付1個月租金予乙○○云云（本院
卷一第214頁）；乙○○則辯稱：系爭租約第22條第8項約定，
係指一方無法繼續租約時，經他方同意後，提出解約之一方
，除須於3個月前通知外，須補償他方1個月租金，再加上1
個月租金，作為補貼仲介費等語（本院卷二第261頁）。經
查：
⒈按系爭租約第12條第2項雖約定：「非經雙方書面同意，本合
約自生效日起1年內，任一方均不得主張提前終止；自本合
約生效滿1年後起，任一方如提前終止本合約，得於3個月前
書面通知對方，並應補償對方1個月租金。乙方應賠償之違
約金得由保證金中抵充，如有不足，甲方得向乙方請求給付
不足之金額」；然第22條第8項另約定：「補充第12條任意
終止租約，若租期未滿1年雙方因個人因素欲提前終止租約
，除應履行第12條之約定外，另應補貼對方給付的仲介費1
個月租金」（原審訴字卷第47、50、57、60頁）。系爭租約
第22條既為「其他特約事項」，且第8項前段復載明「補充
第12條任意終止租約」，解釋上應認為係用以取代第12條第
2項前段關於「非經雙方書面同意，本合約自生效日起1年內
，任一方均不得主張提前終止」限制之特別約定，即雙方因
個人因素得於1年內任意提前終止系爭租約之意；而該項後
段關於「除應履行第12條之約定外，另應補貼對方給付的仲
介費1個月租金」之約定，則應係指任一方如於1年內任意提
前終止系爭租約時，除應履行系爭租約第12條關於「於3個
月前書面通知對方，並應補償對方1個月租金」之約定外，
另應補償他方1個月租金，作為補貼仲介費。此由上訴人於1
12年3月29日寄發之乙律師函第叁、七點記載「如認甲○○、
錫儒玉公司不得依前揭規定解除或終止系爭租賃契約，爰併
依系爭租賃契約第22條約定，以本信函寄達台端時，作為欲
提前終止系爭租賃契約之通知，並於台端收受本存函屆滿3
個月，系爭租賃契約即當然終止而消滅，不另為終止之通知
」（原審訴字卷第78頁）；乙○○之配偶曾潔筠於112年3月6
日與甲○○討論系爭租約終止事宜時，表示「本應不能1年內
解約、退而求其次應提前3個月通知、目前提前1個月通知即
可＋提前解約之賠償金＋屋主已支出的仲介服務費，共3個月
租金」（本院卷一第440頁）；其等意旨亦均與前揭解釋相
同。堪認系爭租約第22條第8項約定之真意，應為雙方如因
個人因素，於1年內任意提前終止系爭租約時，應提前3個月
通知他方，並補償他方1個月租金，另應補償他方1個月租金
，作為補貼仲介費。
⒉上訴人既於112年3月29日寄發乙律師函予乙○○，該函中亦表
明依系爭租約第22條第8項約定，向乙○○為提前終止系爭租
約之通知及終止系爭租約之意思表示，且經乙○○於同月31日
收受，有曾潔筠傳送予甲○○之「我已收到你3/31律師函」訊
息截圖（本院卷一第447頁）可參，堪認上訴人提前終止系
爭租約之通知及終止系爭租約之意思表示已於112年3月31日
到達乙○○，而發生效力，並以通知翌日起算3個月即112年6
月30日為系爭租約終止日。
㈣兩造並未合意解除系爭租約：
上訴人另主張：乙○○於收受乙律師函後，同意終止系爭租約
，兩造已合意終止系爭租約云云，為乙○○所否認，並以前詞
置辯。查曾潔筠於112年4月2日雖曾傳送「我們可以解約，
請您與我的律師聯絡即可。謝謝」之訊息予甲○○（本院卷一
第479頁）。惟曾潔筠於同日另傳送「我已收到你3/31律師
函，就麻煩依你所述，請你律師聯絡我律師…透過律師理性
討論」之訊息予甲○○（本院卷一第477頁）；佐以雙方於112
年4月1日就解除系爭租約事宜聯繫時，甲○○表示：「關於租
約近期會有通知事項…仲介剛剛跟我說屋主確定要走法律訴
訟途徑…還會有一則律師函收到時，您可以再與您的律師討
論，一片好意希望事事圓滿」，曾潔筠回稱：「有什麼問題
，你去找我的律師」，甲○○表示：「那我再請我的法顧律師
跟您的律師聯絡嗎」，曾潔筠回稱：「是的」、「請您的律
師將您所有的意思都帶到，他們雙方聯繫」（本院卷一第47
1至475頁）；於112年4月26日再次聯繫時，曾潔筠表示：「
您無意解約接受條件，我們配合。也請您三思」，甲○○回稱
：「條件的部分，我聽到是沒有協商空間，只能訴訟」、「
會有諮詢第二意見很正常，對方應該要能分清楚（本院卷一
第481至485頁），曾潔筠表示：「我們提供解約條件是您不
接受。我們後續不需要再聯繫，一切交由律師處理」，甲○○
回覆：「那時候合約效期還沒生效」（本院卷一第368頁）
。足見上訴人與乙○○就解除系爭租約之條件，始終未曾達成
合意，曾潔筠關於「我們可以解約，請您與我的律師聯絡即
可」之訊息，僅在表達可由雙方律師討論系爭租約解約條件
之意，並非無條件同意與上訴人解除系爭租約。上訴人截取
雙方對話之片段，據以主張兩造已合意解除系爭租約云云，
並不可採。
㈤上訴人及乙○○其餘終止及撤銷系爭租約之主張，均無理由：
上訴人寄發之乙律師函於112年3月31日到達乙○○時，其終止
系爭租約之意思表示，即已發生效力，僅其終止生效日為11
2年6月30日。上訴人另主張：其於113年6月26日以民事準備
狀，依民法第92條第1項前段規定，向乙○○為撤銷系爭租約
之意思表示云云；乙○○主張：其於112年8月9日依系爭租約
第13條第1項第2款、第22條第6、8項約定，終止系爭租約云
云；均發生在112年6月30日系爭租約已發生終止效力之後，
自無從再為終止或撤銷，故其等此部分主張不論是否真正，
均不發生終止或撤銷系爭租約之效力。
㈥上訴人與乙○○間各自請求金額之計算：
⒈依系爭租約第22條第8項約定，錫儒玉公司、甲○○於1年內任
意提前終止系爭租約，應補償他方1個月租金，另應補償他
方1個月租金，作為補貼仲介費，即合計2個月租金，即應補
償乙○○各26萬元、4萬元。
⒉系爭租約第5條第1項後段約定：「甲方應於租期屆滿或本契
約終止，乙方返還租賃房屋時，無息退還保證金或抵充本契
約所生債務後之賸餘保證金」（原審訴字卷第45、46、55、
56頁）。乙○○依系爭租約向錫儒玉公司、甲○○收取押租金各
26萬元、4萬元，經依照前揭約定，與上訴人提前終止系爭
租約應補償乙○○之債務各26萬元、4萬元相互抵充後，均無
剩餘；上訴人不得再請求乙○○返還押租金。
⒊依系爭租約第3條約定，錫儒玉公司、甲○○應給付乙○○之租金
各為每月13萬元、2萬元（原審訴字卷第45、55頁）。而錫
儒玉公司、甲○○於112年2月23日預先給付乙○○自112年3月15
日起至112年6月14日止3個月租金各34萬2,771元（已扣除代
扣之所得稅及補充保費）、6萬元，為兩造所不爭執，系爭
租約於112年6月30日終止，亦如前述，則錫儒玉公司、甲○○
依系爭租約第3條約定，除原已給付至112年6月14日之租金
外，尚積欠乙○○112年6月15至30日之租金各6萬9,333元（13
0,000元×16/30月＝69,333元；元以下四捨五入，下同）、1
萬667元（20,000元×16/30月＝10,667元）。
⒋依系爭租約第6條第2項（原審訴字卷第46、56頁）約定，系
爭房屋於租賃期間之水費、電費、瓦斯費、電話費（以上均
依公用事業收費標準）、清潔費、社區大樓管理費、乙方使
用租賃標的所生之雜項費用等由乙方負擔。系爭房屋每月管
理費為2萬7,283元，有費用收繳單四聯單（原審訴字卷第27
1至273頁）為證，上訴人租賃期間即自112年3月15日起至11
2年6月30日止之管理費，合計為9萬6,811元（27,283元×【3
＋17/31】月＝96,811元）；系爭房屋於112年3月4日至5月4日
、5月5日至7月4日之水費各為653元、673元，有台灣自來水
公司水費查詢結果及照片（原審訴字卷第277-1、279頁）可
稽，依上訴人租賃期間即自112年3月15日起至112年6月30日
止之比例計算合計為1,166元（653元×【51日/62日】＋673元
【57日/61日】＝1,166元）；系爭房屋於112年3月2日至4月2
6日、4月27日至6月26日、6月27日至8月20日之電費各為4,8
87元、6,283元、8,953元，有台灣電力公司電費查詢結果、
電錶照片（原審訴字卷第275、277頁）可稽，依上訴人租賃
期間即自112年3月15日起至112年6月30日止之比例計算合計
為10,687元（4,887元×【43日/56日】＋6,283元＋8,953元×【
4日/55日】＝10,687元）；系爭房屋於112年1月15日至3月16
日、3月17日至5月17日、5月18日至7月17日之瓦斯費各為51
5元、538元、-325元，有氣費查詢之瓦斯費用暨度數明細資
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