臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上字第353號
上 訴 人 徐錦德
訴訟代理人 鍾明諭律師
被 上訴人 林姿君
訴訟代理人 高進棖律師
高運晅律師
上列當事人間排除侵害等事件，上訴人對於民國113年5月22日臺
灣臺中地方法院111年度訴字第2409號第一審判決提起上訴，本
院於民國114年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人拆除附圖符號B部分採光棚架、移除與
清空頂樓平臺上之洗衣機、金爐、室外冷氣機等物品，並將
占有使用部分騰空返還被上訴人及其他共有人部分，及該部
分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均
廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負
擔63%，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人分別為坐落臺中市○○區○○段000
地號土地（下稱系爭土地）上之公寓（下稱系爭公寓）0樓
（門牌號碼為臺中市○○區○○路0段0000號）、0樓（門牌號碼
為臺中市○○區○○路0段0000號）之所有權人。上訴人未經系
爭公寓其他區分所有權人同意，在系爭公寓屋頂平臺（下稱
系爭屋頂平臺）上興建如附圖即臺中市中正地政事務所（下
稱中正地政）鑑測日期民國112年10月17日土地複丈成果圖
（下稱附圖）符號A部分所示之水泥構造及鐵皮屋頂增建物
（面積86.18平方公尺，下稱A增建物）及符號B部分所示之
採光棚架（面積30.16平方公尺，棚架上方設有太陽能集熱
板，下稱B採光棚架），並放置盆栽、洗衣機、金爐、冷氣
室外機（下稱系爭物品），無權占用系爭屋頂平臺。爰依民
法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，求為命上訴
人拆除A增建物及B採光棚架，移除與清空系爭物品，並騰空
返還占用部分予伊及其他共有人之判決（原審就此部分為上
訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至於原審駁
回被上訴人對田秀春之請求部分，未據被上訴人聲明不服，
業已確定，不在本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：
上訴駁回。
二、上訴人辯以：
㈠系爭公寓起造人間就系爭屋頂平臺訂有分管契約，伊於73年5
月4日向系爭公寓0樓起造人即訴外人王林阿美購買系爭公寓
0樓時，即自王林阿美受讓取得系爭屋頂平臺使用權，並繼
受系爭公寓起造人間之分管契約，對系爭屋頂平臺具有使用
權。
㈡伊購買系爭公寓0樓後，即於73年5、6月間興建A增建物，系
爭公寓其他區分所有權人均知悉其情，且未曾反對，就系爭
屋頂平臺由伊使用，至少具有默示分管協議。
㈢伊與伊配偶田秀春分別為系爭公寓0樓、0樓之所有權人，且
伊已取得系爭公寓0樓區分所有權人即訴外人○○○及其繼受人
陳婉寧之同意，符合民法第820條規定，伊已取得系爭屋頂
平臺使用權。
㈣上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假執行
之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（原審卷第300、301頁，本院卷第115、116
頁，僅列與審理範圍相關部分）：
㈠系爭土地上興建有系爭公寓，有5層樓，分別為同○000至000○
號建物。
㈡被上訴人為系爭土地共有人，應有部分1/5，並為系爭公寓0○
所有權人。
㈢田美秀為系爭土地共有人，應有部分1/5，並為系爭公寓0樓
（含騎樓、地下室）所有權人。
㈣上訴人為系爭土地共有人，應有部分1/5，並為系爭公寓0樓
所有權人。
㈤系爭屋頂平臺現況如原審112年10月17日勘驗筆錄及附圖所示
。
㈥系爭屋頂平臺目前搭建有A增建物、B採光棚架，設置有冷氣
機，放置有盆栽、洗衣機、金爐，即系爭物品，上開增建物
、採光棚架、物品均為上訴人所有。
四、本院之判斷：
㈠上訴人所有A增建物、B採光棚架、系爭物品占用兩造與系爭
公寓其他區分所有權人共有之系爭屋頂平臺：
兩造分別為系爭公寓0○、0樓之所有權人，A增建物、B採光
棚架、系爭物品均為上訴人所有，並占用兩造與系爭公寓其
他區分所有權人共有之系爭屋頂平臺等情，有現場照片（原
審卷第25至29頁）、土地登記謄本及建物登記謄本（原審卷
第221至239頁）為證，復經原審會同兩造、中正地政人員現
場勘驗明確，有勘驗筆錄、照片（原審卷第257至272頁）、
附圖（原審卷第277頁）可佐，且為兩造所不爭執，堪認屬
實。
㈡系爭公寓區分所有權人間就系爭屋頂平臺由上訴人使用，有
默示分管契約存在：
⒈上訴人辯稱：系爭公寓起造人間就系爭屋頂平臺訂有分管契
約，其於73年5月4日向系爭公寓0樓起造人即訴外人王林阿
美購買系爭公寓0樓時，即自王林阿美受讓取得系爭屋頂平
臺使用權，並繼受系爭公寓起造人間之分管契約，對系爭屋
頂平臺具有使用權云云，然為被上訴人所否認。經查：
⑴上訴人與訴外人徐錦業於73年5月1日共同向王林阿美購買系
爭公寓0樓，王林阿美於73年6月22日以買賣為登記原因，將
系爭公寓0樓所有權移轉登記予上訴人與徐錦業共有，應有
部分各1/2；徐錦業再於79年8月30日以買賣為登記原因，將
其應有部分1/2移轉登記予上訴人；有不動產買賣預約書（
原審卷第109至116頁）、建築改良物登記簿（原審卷第223
至231頁）可參。
⑵依上訴人所提出王林阿美於73年5月4日書立之承諾書（原審
卷第107頁），以及上訴人、徐錦業與王林阿美所簽訂不動
產買賣預約書之「不動產所有權買賣標示」欄（原審卷第11
5頁）固分別記載：「立承諾書人王林阿美，茲本人出售臺
端之房屋座落臺中市○○區○○路○段○○○○號○○樓房屋之第○○及
附屬建物等全部及五樓頂之使用權全部買賣在內，僅此承諾
無訛」、「房屋座落：臺中市○○區○○路○段○○○○號○○樓房之
第○○及附屬建物等全部及五樓頂之使用權全部」。惟系爭公
寓之起造人，除王林阿美（地下室、0、0、0樓）外，尚有
蔡孝平（0樓）、廖學景（4樓），有使用執照名冊（原審卷
第103頁）可參，並非全由王林阿美擔任起造人。而前揭承
諾書及不動產買賣預約書之內容，至多僅能證明上訴人與徐
錦業向王林阿美購買系爭公寓0樓時，王林阿美有承諾將系
爭屋頂平臺使用權一併讓與上訴人及徐錦業之事實，然無法
據此推論王林阿美與系爭公寓其餘起造人或區分所有權人間
，就系爭屋頂平臺，確有由王林阿美取得使用權之分管契約
存在。王林阿美既未取得系爭屋頂平臺之使用權，自無從將
系爭屋頂平臺之使用權讓與上訴人及徐錦業，則上訴人辯稱
：其自王林阿美受讓取得系爭屋頂平臺使用權，繼受系爭公
寓起造人間之分管契約，對系爭屋頂平臺具有使用權云云，
即不可採。
⒉上訴人辯稱：其於73年5、6月間即興建A增建物，系爭公寓其
他區分所有權人均知悉其情，且未曾反對，就系爭屋頂平臺
由其使用，至少具有默示分管協議等語，亦為被上訴人所否
認。按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，
已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院
109年度台上字第1032號判決意旨參照）。經查：
⑴田美秀為上訴人之配偶，於87年8月13日受讓取得系爭公寓0
樓所有權，有土地、建物登記謄本（原審卷第31至37、233
、389頁）為證，且於原審同為本件被告時，與上訴人共同
主張，系爭公寓區分所有權人對於上訴人就系爭屋頂平臺有
專用權，具有分管契約存在（原審卷第96頁）。○○○於97年3
月6日受讓取得系爭公寓0樓所有權，於113年1月8日將系爭
公寓0樓移轉登記予其媳陳婉寧前之111年8月29日，已出具
頂樓專用同意書，表明同意上訴人對系爭屋頂平臺有專用權
，有土地、建物登記謄本（原審卷第31至35、233、389頁）
、戶口名簿（原審卷第391頁）、頂樓專用同意書（原審卷
第249頁）為證。堪認上訴人使用系爭屋頂平臺已獲系爭公
寓0樓、0樓區分所有權人之同意。
⑵證人○○○於原審證稱：伊自國小0、0年級起至00歲止，均居住
在系爭公寓0樓及屋頂平臺之A增建物內，A增建物於伊住進
去時，即已存在等語（原審卷第345、346頁）；而○○○為00
年出生，有年籍資料（置原審卷第427頁證物袋）可參，其
國小0、0年級入住時，應為00、00年間。佐以被上訴人因上
訴人及田秀春占用系爭屋頂平臺及系爭公寓0樓騎樓，對其
等提起竊佔等刑事告訴，經檢察官調取70年至111年間之航
照圖，亦認為系爭屋頂平臺上之A增建物自75年5月4日起，
即與現況相同，有臺灣臺中地方檢察署檢察官112年度偵字
第00000號不起訴處分書（原審卷第309頁）可參；堪認上訴
人於75年以前，即已出資興建完成A增建物。
⑶又系爭公寓0至0樓各樓層之總面積同為110.4平方公尺、附屬
建物（陽臺）面積亦同為15.48平方公尺；A增建物、B採光
棚架之面積各為86.18、30.16平方公尺，幾乎占用系爭屋頂
平臺全部，自系爭公寓外觀即明顯可見，有附圖、現場照片
（原審卷第17、25至29、263、269至272頁）、建物登記謄
本（原審卷第229至239頁）可參。又系爭公寓4樓區分所有
權人陳東茂係分別於72年12月1日、同月28日，即以買賣為
登記原因，受讓取得系爭土地應有部分、系爭公寓4樓建物
所有權，至今已逾40年之久，有土地、建物登記謄本（原審
卷第221、237頁）可參；而A增建物、B採光棚架既自系爭公
寓外觀即明顯可見，陳東茂當應早已知悉系爭屋頂平臺上有
該等增建物、採光棚架存在，且對於該等增建物、採光棚架
係上訴人所興建，並長期占用系爭屋頂平臺，亦無可能未予
聞問而毫不知情。被上訴人雖於100年4月22日始以配偶贈與
為登記原因，自其配偶韓延祥受讓取得系爭公寓0○所有權；
然韓延祥係於95年3月17日以買賣為登記原因，自其母徐靜
怡受讓取得系爭公寓0○所有權；徐靜怡則係於91年9月26日
以拍賣為登記原因，自訴外人陳秀珍受讓取得系爭公寓0○所
有權；有地籍異動索引（原審卷第335、337頁）為證，且經
被上訴人（原審卷第333頁，本院卷第87頁）、上訴人（原
審卷第127頁）陳明在卷。另被上訴人、韓延祥、徐靜怡於9
5年間，曾至A增建物內聚會，有照片、錄影光碟（本院卷第
69頁）可參，復為被上訴人所不爭執（本院卷第59、115頁
）；堪認被上訴人及其前手韓延祥、前前手徐靜怡早於95年
以前，即已知悉上訴人占用系爭屋頂平臺。
⑷被上訴人曾於107年6、7月間，檢舉系爭公寓4樓通往0樓梯間
設置鐵門，固有北屯區公所107年6月28日函（本院卷第95頁
）可參，然其檢舉事由既為系爭公寓4樓通往0樓梯間設置鐵
門，自難據此認為被上訴人當時已對上訴人占用系爭屋頂平
臺為反對之表示。另被上訴人除於111年6月20日提起本件訴
訟前1個月之同年5月間，曾以電話向臺中市政府都市發展局
陳情檢舉A增建物涉及違章建築，並提出該局111年5月17日
函（原審卷第147頁）為據外，無法提出其他證據足資證明
包含被上訴人在內之系爭公寓2、4樓歷任區分所有權人於知
悉系爭屋頂平臺由上訴人占用後，曾為反對或干涉之事實（
本院卷第86頁），堪認其等至少長達16年以上，知悉而未曾
反對或干涉上訴人占用系爭屋頂平臺，依照前揭說明，應認
系爭公寓區分所有權人間，就系爭屋頂平臺由上訴人使用乙
事，已有默示分管契約存在。
㈢被上訴人請求上訴人拆除A增建物，為有理由；請求返還該部
分占用屋頂平臺部分，為無理由：
⒈按公寓大廈之屋頂平臺，係維護建築之安全及外觀之屋頂構
造，為全體住戶共同使用之部分。在公寓大廈管理條例施行
前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款
所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項
但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用）
，除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，
且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，
亦不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及
建築法令之規定（最高法院110年度台上字第903號判決意旨
參照）。查上訴人在系爭屋頂平臺興建之A增建物，係水泥
構造及鐵皮屋頂之建物，面積達86.18平方公尺，此經原審
會同兩造、中正地政人員現場勘驗明確，有勘驗筆錄、現場
照片（本院卷第257至263、269至272頁）、附圖可參。該增
建物占用系爭屋頂平臺面積達68%（86.18平方公尺/125.88
平方公尺【系爭公寓2至0樓各樓層之總面積＋附屬建物面積
】×100%≒68%），限縮災難發生時住戶之候援空間，影響逃
生，且增加系爭公寓負重，復經臺中市政府都市發展局認定
為違章建築，於111年5月4日查處在案，因屬既存違建，將
依違章建築處理辦法及相關規定依序辦理，有該局111年5月
17日函（原審卷第147頁）可考。堪認上訴人在系爭屋頂平
臺興建A增建物，已變更屋頂平臺之用途及性質，並違反建
築法令，依照前揭說明，即不合法，且侵害其他區分所有權
人之權益。縱使系爭公寓區分所有權人間，就系爭屋頂平臺
由上訴人使用，有默示分管契約存在，被上訴人仍得依民法
第767條第1項中段、第821條之規定，請求上訴人拆除A增建
物。
⒉惟系爭公寓區分所有權人間，就系爭屋頂平臺由上訴人使用
，既有默示分管契約存在，包含被上訴人在內之全體區分所
有權人均應受該分管契約之拘束，上訴人占有使用系爭屋頂
平臺，即非無權占有。被上訴人另依民法第767條第1項前段
、第821條之規定，請求上訴人騰空返還A增建物占用屋頂平
臺予被上訴人及其他共有人，即屬無據。
㈣被上訴人請求上訴人拆除B採光棚架、移除與清空系爭物品、
騰空返還該部分占用屋頂平臺，均無理由：
⒈上訴人在系爭屋頂平臺搭建之B採光棚架，係以金屬支柱及透
明採光罩搭建而成，面積僅30.16平方公尺，重量有限，與
系爭屋頂平臺原有之女兒牆間，亦未設置牆面封閉，仍有足
夠空間，作為逃生、避難使用；而其放置在系爭屋頂平臺B
採光棚架下方空間之盆栽、洗衣機、金爐、冷氣室外機等系
爭物品，體積、重量均非巨大，屬隨時可移動之物品，亦未
影響逃生、避難；有現場照片（原審卷第25至29、269至271
頁）為證。而B採光棚架係作為曬衣使用，此據上訴人陳明
在卷（原審卷第262頁），核與被上訴人所提出現場照片之
使用情狀相符（原審卷第25、27頁）。尚難認為上訴人在系
爭屋頂平臺搭建B採光棚架及放置系爭物品，有違反系爭屋
頂平臺之設置目的及通常使用方法，或違反公寓大廈管理條
例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之情事。
⒉系爭公寓區分所有權人間，就系爭屋頂平臺由上訴人使用，
既有默示分管契約存在，則上訴人基於分管契約，依屋頂平
臺之設置目的及通常使用方法，在系爭屋頂平臺搭建B採光
棚架、放置系爭物品，並占有使用該部分屋頂平臺，自非無
權占有。因此，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、
第821條之規定，請求上訴人拆除B採光棚架、移除與清空系
爭物品、騰空返還B採光棚架占用屋頂平臺予被上訴人及其
他共有人，均屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條之
規定，請求上訴人拆除A增建物，為有理由，應予准許；逾
此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許
部分，為上訴人敗訴之判決，並為得、免假執行之宣告，尚
有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有
理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。原審就上開應 予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為得、免假執行之宣 告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭 法 官 林孟和 法 官 鄭舜元
以上正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴淵瀛
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日