臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第494號
上訴人即附
帶被上訴人 謝昇延
訴訟代理人 林明侖律師
被上訴人即
附帶上訴人 鄭文忠
鄭文輝
鄭文欽
鄭焜煌
鄭素英
鄭素麗
上 六 人
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年1月
5日臺灣新北地方法院111年度訴字第1998號第一審判決提起上訴
，被上訴人為附帶上訴，本院於114年3月25日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請
暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應各再給付上訴人新臺幣柒拾柒萬肆仟零壹拾陸元，及
其中新臺幣陸拾伍萬貳仟參佰肆拾玖元部分，鄭文忠、鄭文輝、
鄭焜煌、鄭素麗自民國111年7月6日起，鄭素英自民國111年7月7
日起，鄭文欽自民國111年7月18日起；其中新臺幣壹拾貳萬壹仟
陸佰陸拾柒元部分，被上訴人均自民國112年7月12日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人負擔百分
之77，餘由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，均由被上訴人負擔
。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：
㈠新北市○○區○○路00巷0弄0號1樓至4樓建物（下稱系爭房屋）
及坐落基地新北市○○區○○段000地號土地、同段000地號土地
應有部分1/4（上開土地與系爭房屋合稱系爭不動產），本
為被上訴人即附帶上訴人鄭文忠、鄭文輝、鄭文欽、鄭焜煌
、鄭素英、鄭素麗6人（下分稱姓名，合稱被上訴人）所共
有。嗣由上訴人購買作為倉庫營業兼自住使用，兩造於民國
110年7月17日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並
依約給付價金及辦理過戶完成。在兩造洽談買賣過程之中，
被上訴人僅陳稱因屋齡較老有漏水問題，並一再保證系爭房
屋並非海砂屋。惟交屋後，上訴人為重新裝潢而拆除既有天
花板，卻發見房屋有多處水泥崩塌、鋼筋外露等。經上訴人
委請台灣檢驗科技股份有限公司、社團法人臺灣省土木技師
公會（下稱土木技師公會）鑑定，始知系爭不動產具有氯離
子超標過量之瑕疵。爰優先依民法第359條、第179條規定請
求減少價金即被上訴人應各返還不當得利新臺幣（下同）12
0萬元，合計720萬元；如不得依民法第359條請求，則依民
法第360條請求被上訴人賠償修復費用、鑑定費用、租金費
用之損害各120萬元，合計720萬元（見原審卷一第15頁）；
如不得依民法第360條請求，則再依民法第227條第1項請求
上開同額損害（見本院卷第270頁）。起訴聲明：㈠被上訴人
應各給付上訴人120萬元，及其中85萬元自起訴狀繕本送達
翌日起，其中35萬元自擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告
假執行。【原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判
命被上訴人應各給付上訴人19萬7651元，及鄭文忠、鄭文輝
、鄭焜煌、鄭素麗自111年7月6日起、鄭素英自111年7月7日
起、鄭文欽自111年7月18日起，按週年利率5％計算之利息；
並為准、免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人
不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，提起附帶上訴】
並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分
，被上訴人應再各給付上訴人100萬2349元，及鄭文忠、鄭
文輝、鄭焜煌、鄭素麗自111年7月6日起、鄭素英自111年7
月7日起、鄭文欽自111年7月18日起，按週年利率5％計算之
利息。對附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人則以：氯離子含量是否超標，應該依房屋設計建造
當時標準去判斷，系爭房屋是於77年興建完成，當時並沒有
制定氯離子含量標準，83年7月21日國家始訂定公布CNS3090
檢測標準，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量容許值為0.
6kg/立方公尺；又於87年6月24日修訂公布CNS3090檢測標準
，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量容許值，降為0.3kg/
立方公尺，即使擴張解釋應適用與系爭房屋時間上較近之83
年所訂定最大水溶性氯離子含量容許值為0.6kg/m³，本件平
均值僅超過0.3kg/m³，未超過0.6kg/m³，且鑑定報告僅稱有
些部位檢測地點氯離子含量超過0.3kg/m³，但大部分的檢測
值都小於0.3kg/m³，所以系爭房屋不是海沙屋，並無瑕疵。
縱認系爭房屋有瑕疵，因土地沒有減損之問題，故應僅依系
爭房屋之買賣價金1017萬0700元乘以百分之11.66計算損害
，而被上訴人於110年9月17日點交時已減價300萬元予上訴
人，故上訴人不得請求減少價金等語，資為抗辯。並答辯聲
明：上訴駁回。及附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人
部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在原審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第213至214頁）：
㈠兩造於110年7月17日就系爭不動產簽訂系爭契約，契約約定
由上訴人以5300萬元向被上訴人買受系爭不動產，並依履約
保證專戶方式履行價金之交付及簽立不動產標的現況說明書
，嗣於110年9月9日系爭不動產所有權以買賣為由移轉登記
予上訴人。
㈡兩造於110年9月17日現場點交系爭不動產並簽訂原審卷一第1
27頁被證五所示之不動產買賣補充協議書（下稱系爭補充協
議），系爭補充協議記載：因辦理系爭房屋點交時發現因長
期漏水且房屋老舊有多處壁癌等，尤其3樓廚房、後陽台及4
樓前後陽台、屋內天花板等有多處水泥凸起如照片，但賣方
保證該房屋絕非海砂屋，將兩造協議，除海砂屋、輻射屋等
重大瑕疵外，賣方同意自尾款折讓300萬元供買方自行修繕
，買方亦願全部承擔後續房屋修繕等責任，爾後除海砂屋、
輻射屋、凶宅等重大瑕疵外，買方不得再向賣方要求任何請
求賠償等文字，而該筆300萬元確已由履保專戶退款給上訴
人收受。
㈢系爭房屋係於77年11月17日建築完成，主要用途：廠房、室
內停車位、單身宿舍、工業區，主要建材：鋼筋混擬土造，
層數：4層，總面積：436.80平方公尺，附屬建物：平台等
四項面積173.11平方公尺（見原審卷一第105頁）。
㈣上訴人於111年1月6日向土木技師公會申請辦理系爭房屋高氯
離子混擬土構造物之安全鑑定，並於111年3月30日以（111
）省土技字第1693號函檢送報告書如更原證5土木技師公會
函覆暨所附資料及鑑定報告（見原審卷一第275至330頁）。
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋具有缺少被上訴人所保證品質之瑕疵：
1.按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」、「物之出賣人對
於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人
時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用
或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質」，民法第373條、第354條第1項本
文、第2項定有明文。查系爭契約第9條第7項約定：「乙方
（按：即被上訴人）依法對甲方（按：即上訴人）應負瑕疵
擔保責任」（見原審卷一第35頁），且被上訴人於110年7月
17日書立之不動產標的現況說明書上手寫註明「絕非海砂屋
」等語（見原審卷一第47頁），復於110年9月17日簽立之系
爭補充協議保證系爭房屋絕非海砂屋（見不爭執事項㈡）。
而一般坊間俗稱之「海砂屋』，係指建築物硬固混凝土中水
溶性氯離子含量過高之建築物，亦即高氯離子混凝土建築物
，據上堪認被上訴人已向上訴人擔保系爭房屋具有氯離子含
量符合標準之品質，合先敘明。
2.復查系爭房屋經土木技師公會就是否為高氯離子混凝土建築
物進行安全鑑定，該鑑定報告結論略以：依據內政部110年
修訂「結構混凝土施工規範」規定，混凝土鑽心試體抗壓強
度之報告結果為不合格；依據「新北市政府高氯離子鋼筋混
凝土建築物處理及鑑定實施要點」第9點、第（二）項規定
，2樓及4樓混凝土水溶性氯離子含量平均值大於0.3kg/m³以
上，且1樓、3樓、4樓混凝土抗壓強度平均值小於0.45fc'=9
4.5kgf/cm²之樓層比二分之一以上，已達可拆除重建之規定
。4樓室內樓版有四處，現況調查有二處混凝土膨脹剝落鋼
筋鏽蝕斷裂，原樓版設計為雙層鋼筋，底層鋼筋已嚴重鏽蝕
斷裂，已影響該樓層局部結構之安全性，建議混凝土破損之
樓版，暫以臨時支撐架支撐以維護結構安全等語（見原審卷
一第229頁），顯見系爭房屋屬高氯離子含量建築物，其已
有混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之現象，且已影響系爭房屋
之結構安全性，故系爭房屋欠缺被上訴人所保證之氯離子含
量符合標準之品質，已影響及妨害房屋之安全居住使用目的
，而有減少房屋通常效用及價值之瑕疵。
3.被上訴人雖辯稱氯離子含量是否超標，應以系爭房屋77年興
建完成時為判斷，當時並沒有制定氯離子含量標準，且鑑定
報告僅稱有些部位檢測地點氯離子含量超過0.3kg/m³，但大
部分的檢測值都小於0.3kg/m³，故系爭房屋不是海砂屋，並
無瑕疵云云。惟系爭契約係於110年7月17日簽立，系爭不動
產係於110年9月9日辦畢所有權移轉登記，前述被上訴人向
上訴人擔保系爭房屋具有氯離子含量符合標準品質之時，均
係發生於110年間，且依前引民法第373條、第354條規定，
買賣標的物瑕疵存在與否之判斷，係以買賣交付時為準，則
關於氯離子含量是否超標，自係以兩造買賣交易之期間及以
被上訴人交付系爭不動產予上訴人之110年間為判斷。又關
於混凝土氯離子含量標準，於83年訂定為0.6kg/m³以下，於
87年修訂為0.3kg/m³以下，於104年度修訂為0.15kg/m³以下
（見原審卷一第145頁），本件即應以「0.15kg/m³以下」作
為本件混凝土氯離子含量是否超標之判斷標準。而經土木技
師公會就氯離子含量檢測結果，1樓、2樓及4樓之氯離子含
量皆有超高異常情形，4樓氯離子含量平均高達1.57kg/m³【
計算式：（1.12+3.07+0.53）÷3=1.57，小數點以下四捨五
入，下同】，2樓氯離子含量平均達0.38kg/m³【計算式：（
0.09+0.09+0.95）÷3=0.38】，1樓氯離子含量平均達0.19kg
/m³【計算式：（0.07+0.12+0.37）÷3=0.19】，其平均值均
大於0.15kg/m³，有該鑑定報告及所附試驗報告可稽（見原
審卷一第282、329頁），顯已超標。又縱使土木技師公會鑑
定報告中記載部位檢測地點氯離子含量未超過0.15kg/m³，
惟系爭房屋1至4樓為一整體，其中2樓及4樓混凝土水溶性氯
離子含量平均值大於0.3kg/m³以上，已達可拆除重建之規定
，及影響該樓層局部結構之安全性，均如前述，自有減少房
屋通常之安全居住使用之效用而具瑕疵。被上訴人上開所辯
，為不足採。
㈡上訴人得依民法第359條請求減少價金583萬元，及依民法第1
79條請求被上訴人各給付97萬1667元本息：
1.按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法
第359條定有明文。系爭不動產具有氯離子含量超標之瑕疵
，已認定於前，則上訴人主張系爭不動產有該瑕疵，依民法
第359條請求減少價金，核屬有據。至上訴人所得請求減少
價金之數額究為若干，依永大不動產估價師聯合事務所（下
稱永大所）估價報告書（下稱估價報告書），認定氯離子含
量超過標準情況下，瑕疵價值減損比率11.66％，約629萬300
0元，此有估價報告書（置於卷外）及永大所112年5月30日
函文附卷可查（見原審卷二第243至247頁），而系爭契約約
定系爭不動產之買賣價金為5300萬元（見不爭執事項㈠），
系爭補充協議被上訴人同意折讓300萬元（見不爭執事項㈡）
，經折讓後實際買賣價金為5000萬元（計算式53,000,000-3
,000,000=50,000,000），則應以實際買賣價金5000萬元，
乘以瑕疵價值減損比率11.66％計算，本件買賣應減少之價金
為583萬元（計算式：50,000,000×11.66％=5,830,000）。
2.被上訴人雖辯稱應僅以系爭房屋之價值為基準計算應減少之
買賣價金云云。惟房屋本質上須與所坐落之土地併同使用，
本件兩造亦以系爭不動產整體作為交易標的及約定總價，系
爭房屋與其所坐落之土地係上訴人向被上訴人併同購買，將
來不能分離出售，該土地既係供系爭房屋使用，則系爭房屋
正常價格之減損，應包含坐落基地減損價值，始符一般交易
常情。另卷附中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號
公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引記載：「若瑕疵僅
存在於建物，瑕疵價值減損並不以建物價值為限，但須注意
瑕疵價值減損超過建物價值之合理性；如瑕疵問題僅存在於
土地者，亦同」等語（見本院卷第65、71頁），亦可知於評
估價值減損之實務上係以房屋連同土地統一估定價格，上述
估價報告書亦係以系爭不動產整體為估價。被上訴人上開所
辯，為不可採。
3.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，
民法第179條定有明文。本件經減少價金後，被上訴人所受
領之583萬元價金之法律上原因已不存在，則上訴人依民法
第179條規定，請求被上訴人各給付97萬1667元（計算式：5
,830,0006＝971,667，小數點以下四捨五入），為有理由，
應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。
4.復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，
其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。
民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文
。本件返還不當得利之債，屬無確定期限之給付。又上訴人
於原審起訴時原請求被上訴人各給付85萬元及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息（見原審卷
一第11頁），嗣追加請求被上訴人各給付120萬元，及其中8
5萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其中35萬元自擴張聲明狀
繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息
（見原審卷三第9頁），而鄭文忠、鄭文輝、鄭焜煌、鄭素
麗均於111年7月5日、鄭素英於111年7月6日、鄭文欽於111
年7月7日（寄存送達）收受起訴狀繕本（見原審卷一第61至
71頁），被上訴人均於112年7月11日收受擴張聲明狀繕本（
見原審卷二第283頁），是依上開規定，上訴人併請求被上
訴人各給付97萬1667元中之85萬元部分，鄭文忠、鄭文輝、
鄭焜煌、鄭素麗自111年7月6日起，鄭素英自111年7月7日起
，鄭文欽自111年7月18日起；其中12萬1667元部分，被上訴
人均自112年7月12日起，均至清償日止按週年利率5％計算之
利息，亦有理由，應予准許。
㈢上訴人依民法第360條請求部分：
按民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品
質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行
之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，本院既
認上訴人已得請求減少價金，則上訴人自無從再依民法第36
0條規定請求不履行之損害賠償。
㈣上訴人依民法第227條第1項請求部分：
按不完全給付即未依債務本旨而為給付之意，以交付特定物
為標的者，應於清償期以現狀交付之。即使該特定物有瑕疵
存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構
成不完全給付。至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任
問題，兩者不能混淆。又不完全給付之瑕疵，既以可歸責於
債務人之事由所致者為限，其瑕疵必須於債之關係成立後發
生者始足當之。於債之關係成立時，原已存在之瑕疵僅發生
瑕疵擔保之問題而已（最高法院77年度第7次民事庭會議意
旨參照），是買受人就自始物之瑕疵僅得依物之瑕疵擔保規
定而為請求，不得另依照不完全給付之規定主張權利。查上
訴人係向被上訴人購買已存在之特定房屋及土地，被上訴人
已以現狀交屋並辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執
（見不爭執事項㈠），又系爭房屋雖欠缺被上訴人所保證之
氯離子含量符合標準之品質而有瑕疵，然該等瑕疵係於契約
成立前即已存在，亦為上訴人所不爭執（見本院卷第270頁
），屬自始已存在物之瑕疵，則依上開說明意旨，上訴人僅
得依物之瑕疵擔保規定主張權利，不得主張適用民法第227
條不完全給付之規定，從而，上訴人依民法第227條第1項不
完全給付規定請求被上訴人給付，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上
訴人各給付97萬1667元，其中85萬元部分，鄭文忠、鄭文輝
、鄭焜煌、鄭素麗自111年7月6日起，鄭素英自111年7月7日
起，鄭文欽自111年7月18日起；其中12萬1667元部分，被上
訴人均自112年7月12日起，均至清償日止按週年利率5％計算
之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分則無理由
，應予駁回。上開應予准許部分，原審就「被上訴人應各再
給付上訴人77萬4016元【97萬1667元-原審准許之19萬7651
元=77萬4016元】，及其中65萬2349元【85萬元-原審准許之
19萬7651元=65萬2349元】部分，鄭文忠、鄭文輝、鄭焜煌
、鄭素麗自111年7月6日起，鄭素英自111年7月7日起，鄭文
欽自111年7月18日起；其中12萬1667元（774,016-652,349=
121,667）部分，被上訴人均自112年7月12日起，均至清償
日止按週年利率5％計算之利息」之部分，為上訴人敗訴之判
決，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，
為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。 上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合， 上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理 由，應駁回其此部分上訴。又原審判命「被上訴人應各給付 上訴人19萬7651元，及鄭文忠、鄭文輝、鄭焜煌、鄭素麗自 111年7月6日起、鄭素英自111年7月7日起、鄭文欽自111年7 月18日起，均至清償日止按週年利率5％計算之利息；並為准 、免假執行之宣告」，並無不合，被上訴人提起附帶上訴， 指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其附 帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上 訴人之附帶上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 22 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠 法 官 宋泓璟 法 官 戴嘉慧 正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人（須合併上訴利益額逾新臺幣150萬元）如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 23 日
書記官 莊昭樹
, 台灣公司情報網