臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第1017號
上 訴 人 陳秋蓉
兼 上 一人
訴訟代理人 許訓豪
上 訴 人 饒璋
饒元正
上 二 人
訴訟代理人 渠士瑗
被 上訴 人 行政院農業部農田水利署
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年3
月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2615號第一審判決提起
上訴，被上訴人減縮起訴聲明，本院於114年3月26日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第二項減縮為「上訴人許訓豪、陳秋蓉應自民國112年7月1日起至民國114年1月3日止，按日連帶給付被上訴人新臺幣1,302元」。
第二審（除減縮部分外）訴訟費用由上訴人許訓豪、陳秋蓉；上訴人饒璋、饒元正各自連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人許訓豪邀同上訴人陳秋蓉為連帶保證 人（下稱許訓豪2人）於民國111年1月11日向伊承租伊管理 之國有坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號1樓 房屋（下稱00之0號房屋），約定租期1年，自111年1月1日 起至同年12月31日止，租金1年新臺幣（下同）23萬7,600元 ，並簽立房屋租賃契約書1份（下稱00之0號租約）；另上訴 人饒璋邀同上訴人饒元正為連帶保證人（下稱饒璋等2人） 向伊承租伊管理之國有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0 弄0○0號1樓房屋（下稱0之0號房屋，與00之0號房屋合稱系 爭租屋），約定租期1年，自111年1月1日起至同年12月31日 止，租金1年22萬3,200元，並簽立房屋租賃契約書1份（下 稱0之0號租約，與00之0號租約合稱系爭租約）。系爭租約
第8條約定租期屆滿時，承租人應將租屋返還，逾期未還應 自逾期之日起至交還之日，依原租金各1倍計付損害金及懲 罰性違約金。詎上訴人於租約屆期後，未依約返還00之0號 房屋、0之0號房屋，經伊催請返還後，許訓豪等2人始於114 年1月3日將00之0號房屋返還伊，饒璋等2人迄今仍未返還0 之0號房屋，爰依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767 條第1項規定，擇一求為命饒璋等2人騰空返還0之0號房屋之 判決；依系爭租約第8條、第11條約定，求為命許訓豪等2人 自112年7月1日起至114年1月3日止，按日連帶給付相當於租 金之損害金及懲罰性違約金共1,302元，及饒璋等2人連帶給 付900元及自112年7月1日起至騰空返還0之0號房屋之日止， 按日連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,223元 之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不 服，提起上訴。至原審判准逾上開部分，因被上訴人於本院 減縮起訴聲明〈見本院卷第240頁〉，而失其效力）。 二、上訴人則以：
㈠許訓豪等2人：被上訴人依系爭租約請求相當1倍租金之懲罰 性違約金過高，應予減免等語置辯。其上訴聲明：⑴原判決 除減縮部分外，關於命許訓豪等2人自112年7月1日起至114 年1月3日止按日連帶給付部分，及該部分假執行之宣告均廢 棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
㈡饒璋等2人：被上訴人改制前為臺北市瑠公農田水利會，於67 年間為配合臺北市都市更新計畫，協商原承租於臺北市○○區 ○○○路○段遠東SOGO百貨所在土地（下稱○○○路○段土地）上之 建物承租戶搬遷，而提供臺北市○○區○○○路0段00巷「瑠公民 生新邨」房屋予搬遷戶承租，並承諾租賃期間至少50年以上 ，饒璋為「瑠公民生新邨」承租戶之一，被上訴人應受上開 協議拘束，不得以系爭0之0號租約租期屆至為由請求伊等返 還；又被上訴人於111年3月1日發函通知伊等0之0號房屋經 鑑定耐震力不足，安全考量屆期不再續租，惟該鑑定取樣有 瑕疵，而被上訴人並無收回自用或重新建築系爭租屋等事由 ，不符合系爭租約第5條第1款終止租約要件；再者，伊等承 租0之0號房屋已達40餘年，被上訴人之本件請求違反民法第 148條第2項之信賴保護原則及憲法第10條所保障之居住自由 權，不應准許等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決關於 命饒璋等2人騰空返還及連帶給付部分及該部分假執行之宣 告均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第216-218、240頁）：
㈠被上訴人原為「行政院農業委員會農田水利署」於112年8月 1日改制「行政院農業部農田水利署」。
㈡許訓豪前於111年1月11日，邀同陳秋蓉擔任連帶保證人，向 被上訴人承租00之0號房屋使用，並簽立00之0號租約，約定 租期1年，自111年1月1日起至111年12月31日止，年租金23 萬7,600元。
㈢饒璋前於111年1月11日，邀同饒元正為連帶保證人，向被上 訴人承租0之0號房屋，並簽立0之0號租約，約定租期1年， 自111年1月1日起至111年12月31日止，年租金22萬3,200元 。
㈣系爭租約第8條、第11條約定：「於租期屆滿或提前終止時， 乙方（即許訓豪、饒璋）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊 清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任 何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金 各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方」 ；「乙方保證人（即陳秋蓉、饒元正）就乙方依法及依本約 應負責之事項，願負連帶保證責任」。
㈤被上訴人於111年3月1日通知上訴人以00之0號、0之0號房屋 建物耐震能力不足等情，於111年12月31日租期屆滿後，將 不再辦理續約。被上訴人於本件起訴前委託律師於112年5月 1日函請許訓豪、陳秋蓉及饒璋、饒元正騰空返還系爭00之0 號房屋、0之0號房屋。
㈥許訓豪於111年12月27日自行存款23萬7,600元至被上訴人銀 行帳戶。
㈦饒璋於111年12月26日自行將11萬1,150元及到期日112年7月1 5日、票號000000000、票據金額11萬1,150元之支票存入被 上訴人銀行帳戶，被上訴人共計收得22萬2,300元。 ㈧許訓豪於114年1月3日將00之0號房屋騰空返還交付被上訴人 。
四、本院之判斷：
㈠被上訴人依0之0號租約第8條、第11條請求饒璋等2人騰空返 還0之0號房屋，應屬有據：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法 第450條第1項定有明文。同條第451條固規定，租賃期限屆 滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，然租賃契約訂約 之際，已訂明續租應另訂契約者，即生阻止續租之效力，自 無該條規定租約默示更新之適用。
⑵觀諸0之0號租約第2條「租期」第1項所載：甲（即被上訴人 ，下同）乙（即饒璋，下同）雙方洽定為1年，自111年1月1
日起至同年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視 為雙方均無繼續租賃之意思等內容（見原審卷第31頁），可 見被上訴人與饒璋簽立系爭0之0號租約時已訂明租期為1年 及屆期續約應另訂書面租約，依上開說明，自無依民法第45 1條規定視為不定期限繼續契約可言。況被上訴人曾於租期 屆滿前之111年3月1日發函通知饒璋等2人，表明其於租期屆 滿後將不再辦理續約（見上三、㈤所示），且雙方於0之0號 租約期滿並未另定書面租約，縱饒璋有自行存入現金、支票 共22萬2,300元予被上訴人之情事（見上三、㈦所示），仍無 礙於0之0號租約於租期屆滿時消滅之認定，被上訴人自得依 0之0號租約第8條、第11條約定（見上三、㈣所示），請求饒 璋等2人將0之0號房屋騰空返還予被上訴人。又被上訴人依 上開規定之請求既有理由，則其依民法第767條第1項規定為 請求，於同一事實範圍內，不能獲更有利之判決，無再予審 酌必要，併此敘明。
⑶饒璋等2人抗辯饒璋原為被上訴人改制前臺北市瑠公農田水利 會於67年配合○○○路○段土地都更計畫拆遷建物之租戶，瑠公 農田水利會當時承諾出租0之0號房屋予饒璋居住50年，被上 訴人應受該協議拘束，不得請求伊等搬遷云云，雖提出太平 洋崇光百貨奠基紀念文（下稱系爭奠基紀念文）照片、紀念 文内容、87年4月14日網路新聞截圖為據。然依系爭奠基紀 念文所載：本大樓基地為本會（即臺北市瑠公農田水利會） 所有，出租與太平洋建設股份有限公司興建商業大樓基地面 積為1525坪，原為瑠公圳所有之田地，後因都市發展變更為 建地，地上原本二層建築物36棟，因年久失修、已陳舊不堪 ，本會為配合臺北市都市更新計畫及東區經濟繁榮，洽請承 租人搬遷，收回陳舊房屋拆除，以公開標售方式辦理投標。 經由太平洋建設股份有限公司得標，設定地上使用權租用50 年（自西元1983年至2033年），租期屆滿，本大樓房屋、土 地悉歸本會所有管業等內容(見本院卷第147頁）及上開網路 新聞所載：臺北崇光百貨忠孝東路地上物，是72年向臺北瑠 公農田水利會租用50年等內容（見本院卷第151頁），均無 臺北市瑠公農田水利會曾與饒璋達成協議，允諾出租0之0號 房屋予饒璋租期50年之文義。再觀諸0之0號租約第6條所載 ：乙方應盡善良管理人之注意，使用管理租賃房屋。因特殊 歷史緣故給予乙方特別優惠，本件租金較市面行情顯著為低 ，因此除因天災地變所造成租賃房屋之結構體毀損，或屋頂 漏雨由甲方修復外，其餘毀損修繕均由乙方自負其責，不得 向甲方請求任何補償，更不得請求自租金中扣抵等内容（見 原審卷第32頁），亦無被上訴人有允諾0之0號房屋之租期為
50年之記載，故饒璋等2人此部所辯自非可採。至饒璋等2人 於本院言詞辯論期日聲請傳喚陳炯松，欲證明蔣經國曾同意 ○○○路○段土地其上建物拆遷前之承租戶得在「瑠公民生新邨 」居住50年以上云云（見本院卷第285頁），惟其非0之0號 租約之出租人，則其允諾與否不影響被上訴人依該租約之請 求，自無調查之必要。
⑷饒璋等2人另以0之0號房屋並無耐震力不足，被上訴人以111 年3月1日發出通知（見上三、㈤所示），逕為終止0之0號租 約不符合系爭租約第5條第1款收回自用或重新建築之要件云 云，惟查，被上訴人係以其與饒璋間就0之0號房屋租賃關係 於111年12月31日租約期滿，依0之0號租約第8條、第11條約 定請求饒璋等2人騰空返還上開房屋，並非依該租約第5條提 前終止租約，是以被上訴人是否有上開條款約定之「收回自 用」或「重新建築」事由，與被上訴人以0之0號租約屆滿請 求饒璋等2人返還0之0號房屋之主張無涉，饒璋等2人此部所 辯，亦非可採。
⑸饒璋等2人辯稱其等已在0之0號房屋居住40餘年，被上訴人訴 請其等返還0之0號房屋，違反民法第148條第2項誠信原則及 憲法第10條保障之居住自由權云云。按行使權利，履行義務 ，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，所謂 誠實及信用方法，係就具體之權利義務關係，依正義公平之 方法，確定並實現權義內容之概括條款。適用時應根據個案 情形，客觀衡量當事人之利益，並考察權利義務之社會上作 用及其他主、客觀因素。又憲法第10條規定人民有居住之自 由，旨在保障人民有選擇其居住處所，營私人生活不受干預 之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不 受非法侵擾、破壞，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源 之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使 其權利。本件被上訴人與饒璋等2人簽立0之0號租約已約明 該租約為1年定期租約，業於111年12月31日屆期而消滅，饒 璋等2人已無繼續占有該租屋之正當權源，並經被上訴人於1 11年3月1日將租期屆滿不再續租之事由通知饒璋等2人，足 見饒璋等2人於系爭租約租期屆滿之9個月前，即獲知悉被上 訴人屆期不再續租，而有充份時間另覓其他居所，預作搬遷 準備以茲因應，難認被上訴人權利之行使，有背於誠信原則 而屬權利濫用，或有侵害饒璋等2人居住自由權可言，故饒 璋等2人上開所辯，仍無可取。
㈡被上訴人請求許訓豪等2人、饒璋等2人連帶給付相當於租金 之損害金及懲罰性違約金部分：
⑴系爭租約第8條已明定關於租期屆滿，承租人方未依約將房屋
返還交付出租人時，出租人得請求逾期之日起至交還之日止 期間損害賠償及懲罰性違約金(合計共2倍）之約定（見上三 、㈣）。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第252條定有明文。至如何始得謂為相當，仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定之標準。觀諸系爭租約第6條記載，被上訴人已因特殊歷 史緣故給予許訓豪、饒璋特別優惠，系爭租約之租金較市面 行情顯著為低，而依00之0房屋、0之0號房屋總面積分別為1 11.55平方公尺（換算約33.744坪）、104.22平方公尺（換 算約31.527坪），換算每坪月租金分別約587元（即237600÷ 12÷33.744＝587）、590元（即223200÷12÷31.527＝590），相 較鄰近區域與系爭房屋類似之建物於111年至112年期間每坪 月租金為833元至1,088元，此有系爭租屋建物登記謄本、出 租實價查詢資料可參（見原審卷第23、25、41頁），足見系 爭租約約定之月租金遠低市場行情，參酌內政部公告「住宅 租賃契約書範本」第14條第3項，亦有就承租人未依約返還 租屋，出租人得一併請求相當月租金額及相當月租金額計算 之違約金之約定條款（見原審卷第39-40頁），堪認系爭租 約第8條約定之懲罰性違約金，尚合於一般客觀事實、社會 經濟狀況，審酌饒璋等2人、許訓豪等2人逾期騰空返還之違 約情節、被上訴人所受損害情形等一切情狀，認被上訴人請 求月租金1倍之懲罰性違約金，應屬合理，尚無過高，而無 酌減必要，許訓豪等2人請求酌減，並無理由。 ⑵被上訴人與許訓豪間00之0號租約已於111年12月31日屆滿， 許訓豪於114年1月3日將00之0號房屋交付被上訴人（見上三 、㈧所示），則被上訴人依00之0號租約第8條、第11條約定 ，於扣除許訓豪存入被上訴人帳戶之23萬7,600元(見上三、 ㈥所示）後，請求許訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3 日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,302元（即237 600÷365×2＝1302【小數點以下四捨五入，下同】），應屬有 據。
⑶被上訴人與饒璋間之0之0號租約已於111年12月31日屆滿，饒 璋於租期屆滿後，逾期迄未返還0之0號房屋予被上訴人，則 被上訴人依0之0號租約第8條、第11條約定，於扣除饒璋存 入之22萬2,300元（見上三、㈦所示）後，請求饒璋等2人連 帶給付900元（即223200-222300＝900）及自112年7月1日起 至騰空返還0之0號房屋之日止，按日連帶給付相當於租金之 損害金及懲罰性違約金1,223元（即223200÷365×2＝1223）， 自屬有據。
五、從而，被上訴人依0之0號租約第8條、第11條約定，請求許
訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3日止，按日連帶給 付1,302元，及請求饒璋等2人騰空返還0之0號房屋並連帶給 付900元及自112年7月1日起至騰空上開房屋之日止，按日連 帶給付1,223元，均有理由，應予准許。原審關此部分為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑 法 官 黃珮禎 法 官 張嘉芬 正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日 書記官 余姿慧
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